5. Những hành vi bị nghiêm cấm:
3.4Chuyển hóa rủi ro
Đối với các rủi ro không thể tránh được hoặc các rủi ro khi xảy ra thường gây hậu quả nghiêm trọng cả về người và của thì phải chuyển hóa rủi ro. Kỹ thuật chuyển hóa rủi ro gồm:
Chuyển các hoạt động nguy hiểm cho các chuyên gia với sự bảo hiểm hợp lý: thuê các lao động theo hợp đồng để cung cấp các dịch vụ an ninh, duy tu, sửa chữa những khu vực nguy hiểm, nhạy cảm. Tuy nhiên người quản lý vẫn có trách nhiệm giám sát.
Chuyển trách nhiệm pháp lý cho người khác bằng các hợp đồng bồi thường cho người chủ sở hữu hoặc người quản lý bất động sản.Việc chuyển trách nhiệm pháp lý này hầu như không phải là một biện pháp chuyển hóa rủi ro hoàn hảo. Việc bồi thường hợp đồng phụ thuộc vào khả năng tài chính của người bồi thường và mức độ bảo hiểm.
Chuyển hóa rủi ro một phần hoặc toàn bộ cho người bảo hiểm. Đây là một trong những kĩ thuật để trả cho những rủi ro không có cách nào kìm giữ, tránh hoặc chuyển hóa được cho người khác. Tuy nhiên, bảo hiểm không phải là công cụ chuyển hóa rủi ro hoàn hảo bởi vì không phải tất cả các rủi ro đều có thể bảo hiểm ví dụ mất mát do ô nhiễm hạt nhân, chiến tranh,…
4. Về bảo dưỡng, sửa chữa.
Việc bảo dưỡng sửa chữa ở mỗi tòa nhà là vô cùng cần thiết để tòa nhà vận hành một cách trơn chu trong thời gian dài. Bảo dưỡng ở đây không chỉ là sửa chữa thay thế các đồ đã cũ hay hỏng hóc mà nó còn kết hợp với việc giám
sát, theo dõi, nâng cấp trang thiết bị trong tòa nhà.
Để làm công việc bảo dưỡng này một cách tốt nhất cần:
- Lập một quỹ gọi là quỹ bảo dưỡng sửa chữa do những hộ gia đình trong tòa nhà đóng. Đối với những căn hộ chưa bán được trong thời gian đã có ban quản lý thì chủ đầu tư phải đại diện đóng theo quy định của pháp luật là 2% tính theo giá bán cao nhất lúc đó.
- Thuê đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, đầu tư trang thiết bị máy móc hiện đại phục vụ cho quá trình bảo dưỡng.
- Lập ra một quỹ gọi là quỹ dự phòng do các hộ gia đình đóng góp để chi vào những khoản bảo dưỡng, sửa chữa bất ngờ xảy ra( bảo dưỡng phòng ngừa). ngay khi phát hiện có hỏng học thì ban quản lý phải xử lý ngay để tránh ảnh hưởng đến các thiết bị liên quan. Với các trang thiết bị đã hoạt động quá lâu, gần hoặc hết thời gian sử dụng thì nên thay mới vừa đảm bảo độ an toàn lại tiết kiệm điện năng.
- Ban quản lý cần cân đối về tài chính cũng như mứcđộ hiệu quả để lựa chọn nguồn lực bên trong hay nguồn lực bên ngoài phục vụ cho việc bảo dưỡng. ví dụ như đợt bảo dưỡng quy mô nhỏ với những trang thiết bị đơn giản thì có thể sử dụng nguồn lực bên trong để tiết kiệm chi phí cũng như họ hiểu rõ về tòa nhà hơn làm việc sẽ hiệu quả hơn. Còn đối với những đợt tổng bảo dưỡng, những công việc khó khăn như lau kính toàn bộ tòa nhà lớn hay bảo dưỡng những trang thiết bị kĩ thuật phức tạp thì nên thuê ngoài và có kế hoạch giám sát việc thực hiện một cách cận thận và hợp lý.
- Áp dụng mô hình nhân viên quản lý trực tiếp cư trú trong tòa nhà trực tiếp trông nom bất động sản 24/24. Việc này sẽ giúp phát hiện hỏng hóc và khắc phục một cách nhanh và hiệu quả nhất.
5. Mâu thuẫn giữa ban quản trị và ban quản lý tòa nhà.
Để giảm thiểu cũng như giải quyết mâu thuẫn giữa ban quản trị và ban quản lý tòa nhà cần có sự công bằng, minh bạch trong mọi công tác. Trước tiên phải hiểu rõ tâm tư, nguyện vọng thật sự của cư dân, bầu ra một ban quản trị thực sự là đại biểu của cư dân, hoạt động vì lợi ích của cư dân.
Các cơ quan chức năng cần xem xét lại các quy định, quy chế về quản lý nhà chung cư, tăng thêm các quy định chặt chẽ hơn nữa về quyền, nghĩa vụ và phương thức hoạt động của ban quản trị, bên cạnh những ràng buộc với chủ đầu tư.
6. Các khuyến nghị.
Cần phát triển hơn nữa mô hình chủ đầu tư quản lý và mô hình hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên quản lý và phát triển nhà ở. Có sự cải thiện cũng như kết hợp với tất cả các giải pháp được nêu ra ở trên.
Về phía nhà nước cần ban hành luật quy định rõ tiêu chuẩn về nhà chung cư, tiêu chuẩn về quản lý bao gồm hình thức quản lý, quyền và nghĩa vụ của ban quản lý, tiêu chuẩn thiết kế, quản trị rủi ro, các loại phí cũng như lập ngân sách cho tòa nhà. Quy định rõ ràng nhưng không nên quá cứng nhắc( như việc quy định mức phí dịch vụ cho các nhà chung cư). Bên cạnh luật thì cần có sự kiểm tra đánh giá quá trình thực hiện như thành lập ban thanh tra cấp thành phố hay hòm thư góp ý thu thập ý kiến của người dân sống trong các khu chung cư,…
Đối với các ban quản lý trong tòa nhà thì nên xây dựng sổ tay quản lý khi có sự cố xảy ra bao gồm những nguy cơ, cách thức xử lý, lưu ý phát cho các hộ gia đình nhằm giúp người dân có những hiểu biết cơ bản về tòa nhà, những rủi ro có thể xảy ra và xử lý nhanh, đúng nhất giúp hạn chết các tổn thất về người và của.
KẾT LUẬN
Hiện nay, việc xây dựng các chung cư cao tầng ở các thành phố lớn đặc biệt là thủ đô Hà Nội là một xu hướng tất yếu nhằm tiết kệm đất đô thị, giải quyết tốt vấn đề nhà ở, thỏa mãn nhu cầu của đông đảo người dân. Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư cao tầng trong các khu đô thị không chỉ đáp ứng nhu cầu ở thuần túy mà đồng thời còn phải đáp ứng nhiều nhu cầu khác về các dịch vụ đi kèm nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống ví dụ như: trường học, bệnh viên, an ninh, sinh hoạt cộng đồng, không gian giao thông… Việc tổ chức các không gian công cộng như vậy đồi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định, sao cho vừa đảm bảo tính khoa học, vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, tiêu chuẩn xây dựng cũng như phù hợp với xu thế phát triển chung của đất nước.
Phát triển nhà chung cư cao tầng bên cạnh việc có đầy đủ tiện nghi cần thiết, được cung cấp dịch vụ đồng bộ còn đòi hỏi được quản lý vận hành tốt, duy tu bảo dưỡng thường xuyên, nâng cao hình ảnh tòa nhà. Mỗi tòa chung cư cần có một ban quản lý riêng hoặc thuê các công ty chuyên quản lý nhằm đảm bảo gia tăng giá trị tòa nhà, giảm thiểu các chi phi vận hành, hạn chế kiểm soát các rủi ro có thể xảy ra, đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ.
Chúng tôi hy vọng rằng với những thực trạng và giải pháp mà chúng tôi chỉ ra ở trên sẽ giúp chủ đầu tư, chủ sở hữu cũng như ban quản lý có cái nhìn bao quát và khách quan hơn về công tác quản lý, rút ra những bài học để khắc phục sao cho quản lý đạt hiệu quả tốt nhất. Có như vậy thì có thể cải thiện được tâm lý không muốn ở nhà chung cư của người dân, đưa đến cho người dân sự tin tưởng, thoải mái nhất khi sống trong các chung cư, tạo nên một diện mạo đô thi mới góp phần thực hiện thắng lợi công cuộc đô thị hóa cùng với công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước.
Cuối cùng chúng tôi xin chân thành cảm ơn Ths. Nguyễn Thắng Trung - giảng viên khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên trường đại học Kinh tế quốc dân đã giúp đỡ chúng tôi hoàn thành đề tài nghiên cứu này.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Quyển “ quản lý bất động sản “ của tác giả Robert.C.Kyle do cô giáo Ths. Vũ Thị Thảo khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên trường đại học kinh tế quốc dân dịch.
2. Quyết định số 10/ 2003/ QĐ- BXD về quản lý sử dụng nhà chung cư. 3. Luật nhà ở năm 2005. 4. http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Phong-su-Ky-su/578812/bai-1-mau- thuan-o-vincom-center-hoi-ket-co-hau 5. http://vtc.vn/2-349490/xa-hoi/nhung-vu-chay-lon-o-cac-khu-biet-thu- chung-cu-tien-ty.htm 6. http://vnmoney.nld.com.vn/20120113021632619p0c1014/quan-ly-chung- cu-kinh-nghiem-cua-nguoi-ma.htm 7. http://cafef.vn/tin-tuc-du-an/diem-mat-nhung-chung-cu-co-muc-phi-dich- vu-dat-nhat-ha-noi-20130122033650696ca45.chn 8. http://dantri.com.vn/xa-hoi/chuyen-gia-noi-ve-su-co-thang-may-gay-chet- nguoi-tai-chung-cu-520530.htm 9. http://luanvan.net.vn/luan-van/mot-so-van-de-quan-ly-chung-cu-o-ha-noi- trong-giai-doan-hien-nay-5080/ 10.http://www.ktdt.com.vn/news/detail/339290/mo-hinh-quan-ly-chung-cu- chua-ro-rang.aspx Phụ lục 1:
Mẫu phiếu điều ta đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng về công tác quản lý nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội
Bảng khảo sát mức độ hài lòng của khách hàng về công tác quản lý ở chung cư trên địa bàn Hà Nội.
Xin chào anh ( chị), chúng tôi đến từ khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên trường đại học Kinh tế quốc dân, chúng tôi đang làm nghiên cứu khoa học với đề tài:" Một số vấn đề trong mô hình quản lý chung cư ở Hà Nội". Rất mong anh (chị) giúp đỡ chúng tôi hoàn thành bảng khảo sát này, mọi thông tin anh chị cung cấp đều rất có giá trị và sẽ được bảo mật. Cảm ơn anh ( chị) đã tham gia. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Chung cư anh ( chị) đang ở được quản lý theo mô hình nào ?
• chủ đầu tư quản lý. • ban quản trị quản lý.
• công ty TNHH một thành viên quản lý và phát triển nhà ở quản lý. • hình thức khác.
Anh (chị ) thấy thế nào với hệ thống phòng cháy chữa cháy và báo cháy của tòa nhà? • Rất hài lòng • Tạm hài lòng • Bình thường • Không hài lòng • Rất không hài lòng
• Rất tốt
• Tốt
• Trung bình • Không tốt • Rất không tốt
Công tác vệ sinh chung của tòa nhà?
• Rất sạch sẽ • Sạch sẽ • Bình thường
• Bẩn
• Rất bẩn
Hệ thống điện nước ở tòa nhà?
• Rất tốt
• Tốt
• Trung bình • Không tốt • Rất không tốt
Khi được báo có hỏng hóc trang thiết bị, ban quản lý xử lý trong thời gian thế nào?
• Rất nhanh • Nhanh • Trung bình
• Rất Lâu
Việc bảo trì sửa chữa định kì diễn ra thế nào?
• Rất đều đặn • Trung bình
• Rất không đều đặn
So với những dịch vụ được cung cấp thì mức phí dịch vụ?
• Quá cao
• Cao
• Trung bình • Thấp
• Quá thấp
Nhìn chung anh (chị ) hài lòng về công tác quản lý ở chung cư anh (chị ) như thế nào? • Rất hài lòng • Hài lòng • Bình thường • Không hài lòng • Rất không hài lòng