5. Những hành vi bị nghiêm cấm:
4.4 Về lập ngân sách và quản trị tài chính
Hiện nay cách tính chi phí dịch vụ ở các khu chung cư là rất khác nhau. Tại một số chung cư, mức thu phí cao đến bất hợp lý. Điều đáng nói là không phải lúc nào mức phí cũng tỷ lệ thuận với chất lượng dịch vụ. Ở một số chung cư hiện nay trong quá trình phục vụ chủ đầu tư với thái độ cửa quyền, tự áp đặt giá dịch vụ bắt dân phải chịu, nếu không thì áp dụng biện pháp cưỡng chế. Một số chủ đầu tư lại cho rằng tầng hầm và tầng 1 nơi để xe của người dân là
thuộc sở hữu của mình. Và cán bộ nhân viên lại chưa qua đào tạo nên chất lượng cung ứng dịch vụ kém, nhất là công tác bảo vệ và vệ sinh môi trường. Do vậy không thực hiện công khai tài chính về hoạt động dịch vụ trông giữ xe tại khu vực này, diễn ra một cách tự phát tùy tiện rất dễ phát sinh tranh chấp.
Một vụ tranh chấp khác xảy ra tại tòa nhà một chung cư cao cấp ở Hà Nội. Hai bên chủ đầu tư và người mua căn hộ đã “cãi nhau” ầm ĩ về tiền phí dịch vụ chung cư. Các hộ dân than chủ đầu tư đòi phí quản lý căn hộ, phí trông giữ ô tô, xe máy quá cao so với quy định của thành phố và công trình chưa hoàn thiện thì đã thu phí. Chẳng hạn quản lý đã thu 1.462.000 đồng/ô tô/tháng trong khi quy định của TP chỉ là 875.000 đồng/ô tô/tháng. Phía chủ đầu tư thì lại khăng khăng lý do rằng trước đó mức phí này đã được thỏa thuận trong hợp đồng, được các hộ dân đồng ý...
Nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng trên phần lớn do chủ dự án không công khai, minh mạch ngân sách thu, thi, còn mật mờ về tài chính. Đã có nhiều vụ tranh chấp xảy ra trong suốt thời gian qua như tại The Manor, Keangnam, Golden Westlake, 96 Định Công, 88 Láng Hạ, 57 Láng Hạ,…Giá dịch vụ quản lý chung cư hiện nay ở mỗi tòa nhà, khu chung cư là khác nhau tùy vào loại chung cư là cao cấp hay bình dân.
Do tính chất dịch vụ ở các tòa nhà là rất đa dạng về tần suất cũng như chất lượng, nhu cầu vì vậy giá dịch vụquản lý cũng rất khác nhau. Xin được giới thiệu giá dịch vụ quản lý một số dự án chung cư từ cao cấp đến trung cấp và bình dân được cung cấp bởi chủ dự án như sau:
- Dự án Indochina Plaza Hanoi: Có thể nói đây là dự án có mức phí dịch vụ cao nhất hiện nay trên địa bàn thành phố. Đơn vị quản lý hiện nay là CBRE Việt Nam, theo công bố của đơn vị quản lý, giá dịch vụ quản lý tại IPH vào khoảng 17.000 đồng/m2 (chưa VAT).
dịch vụ quản lý khu căn hộ là 17.130 đồng/m2. Sau nhiều lần đấu tranh của cư dân, đến nay mức phí này được hạ xuống còn 15.085 đồng/m2.
- Mandarin Garden: Mặc dù chưa được bàn giao căn hộ, công trình đang trong giai đoạn hoàn thiện. Dự kiến chủ đầu tư bắt đầu bàn giao vào tháng 9/2013, nhưng phí dịch vụ quản lý của Mandarin Garden đã được chủ đầu tư công khai ngay khi ký Hợp đồng mua bán với mức giá 10.000 đồng/m2.
- Khu đô thị Ciputra: Theo ông Michael Smith, Tổng điều hành công sản khu đô thị Ciputra, tính đầy đủ mức phí quản lý chung cư là 12.500 đồng/m2, nhưng chủ dự án hỗ trợ một phần nên cư dân chỉ phải nộp 7000- 8000 đồng/m2, biệt thự khoảng 4.000 đồng đến 5.000 đồng/m2.
- Chung cư 170 Đê La Thành: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý tòa nhà. Hiện giá dịch vụ của tòa nhà là 6000 đồng/m2.Theo đại diện chủ đầu tư, ông Nguyễn Quốc Hiệp thì giá dịch vụ năm 2013 sẽ giảm xuống 5000 đồng/m2.
Tranh chấp về phí dịch vụ chung cư đang làm đau đầu các chủ dự án, cư dân cho đến cơ quan quản lý. Rất nhiều vụ việc khiếu kiện, khiếu nại đã xảy ra. Hiện Sở Xây dựng HN đang tiến hành xây dựng khung giá dịch vụ để trình Thành phố ban hành. Theo đó:
- Chung cư không thang máy: từ 450 đồng đến 4.500 đồng/m2 - Chung cư có thang máy: từ 850 đồng đến 12.500 đồng/m2
Theo Sở Xây dựng, việc áp dụng giá trần 4000 đồng/m2 như trước là “cứng”, chưa phù hợp với thực tiễn. Với khung giá này (khoảng rộng) sẽ dễ dàng hơn trong việc xem xét, quyết định áp dụng
4.5 Về mâu thuẫn giữa ban quản trị và ban quản lý tòa nhà.
Ban quản lý tòa nhà chính là đại diện cung cấp các dịch vụ về quản lý. Chủ đầu tư xây dựng tòa chung cư sau đó bán cho các hộ gia đình. Những hộ gia đình sau khi thực hiện các nghĩa vụ của mình với nhà đầu tư có quyền bầu ra một ban quản trị nhằm đại diện cho các hộ dân thực hiện quyền làm chủ tòa nhà. Và để được chính danh, ban quản trị này phải được UBND cấp quận, huyện sở
tại công nhận bằng văn bản. Sau khi được công nhận, ban quản trị có quyền đại diện cho các hộ dân trong tòa nhà thuê đơn vị bảo vệ, vận hành các dịch vụ, quản lý tòa nhà, nhằm bảo đảm sinh hoạt hằng ngày cho các hộ dân.
Ban quản trị chính là đại diện đứng ra kí hợp động với ban quản lý về cung cấp dịch vụ cho chung cư. Tuy nhiên ban quản trị và ban quản lý tòa nhà cũng thường phát sinh rất nhiều mâu thuẫn về sở hữu chung riêng, phí quản lý hay hoạt động cung cấp dịch vụ… Những mâu thuẫn này mà không được giải quyết một cách hợp lý thì người chịu thiệt hại nhiều nhất chính là những hộ gia đình sống trong các chung cư đó. Điển hình là vụ mâu thuẫn giữa ban quản lý và ban quản trị ở chung cư Vincom Bà Triệu 25-2-2013 gây xôn xao dư luận, ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của người dân. Vincom Bà Triệu từ trước đến nay được biết đến là một chung cư được quản lý rất hiệu quả, các hộ gia đình ở đó đều rất hài lòng với chất lượng dịch vụ, cách thức quản lý tuy nhiên gần đây xuất hiện nhiều khiếu kiện đòi thay ban quản trị đặt ra dấu hỏi lớn trong công tác quản lý chung cư.
Tại đây, ban quản trị đã bất hợp tác với ban quản lý trong hoạt động cung cấp dịch vụ cũng như giải quyết các vấn đề phát sinh liên quan đến hoạt động cung cấp dịch vụ quản lý; làm phức tạp hóa tình hình tại khu căn hộ trong suốt thời gian qua, gây ảnh hưởng đến uy tín của Vingroup, bất chấp những cố gắng, nỗ lực của chủ đầu tư và chính quyền. Đại diện ban quản lý cho biết ngay khi được bổ nhiệm ban quản trị mới đã có những hành động bất hợp tác với ban quản lý tòa nhà, thường xuyên đưa tin sai sự thật, không phối hợp làm rõ những thắc mắc của những hộ dân trong tòa nhà. Điều đó buộc ban quản lý phải ngừng cung cấp dịch vụ, gia hạn thời gian để ban quản trị tìm đối tác khác tuy nhiên họ đã không tìm mà lại đổ lỗi, kiện lại ban quản lý tòa nhà.
Ngay khi ban quản lý ngừng cung cấp dịch vụ, cuộc sống, sinh hoạt của cư dân Vincom Center Bà Triệu đã bị đảo lộn nghiêm trọng, tình hình an
ninh, vệ sinh, kỹ thuật đều trở nên đình trệ. Tình hình trên buộc các cơ quan chức năng cũng như các hộ gia đình, chủ đầu tư cần phối hợp giải quyết một cách nhanh chóng và hợp lý nhất. Theo đó sáng 3-3-2013, dưới sự chủ trì của lãnh đạo UBND quận Hai Bà Trưng, Phòng Quản lý đô thị quận, lãnh đạo phường Lê Đại Hành, hội nghị nhà chung cư Vincom Center Bà Triệu đã được tổ chức để bầu ban quản trị mới và mọi dịch vụ đã được nối lại. vấn đề này không chỉ là vấn đề của riêng Vincom Bà Triệu mà nó còn là bài học về công tác quản lý cho tất cả các chung cư khác.
5. Điều tra đánh giá mức độ hài lòng của người dân sống tại chung cư về công tác quản lý chung cư.
Để đánh giá mức độ hài lòng của người dân sống trong các chung cư trên địa bàn Hà Nội thì chúng tôi đã phát 500 phiếu điều tra thu thập ý kiến của cư dân sống trong các chung cư khác nhau và thu về được 400 phiếu với kết quả như sau:
Về mô hình quản lý thì phần lớn vẫn là chủ đầu tư quản lý chiếm 56%, ban quản trị quản lý vẫn còn ít chiếm 20%, mô hình các công ty TNHH một thành viên quản lý và phát triển nhà ở quản lý thì rất thấp chỉ chiếm 5% còn lại là các hình thức quản lý khác. Về chất lượng phòng cháy chữa cháy hầu như ở mức trung bình với 52%, số người hài lòng ở mức 26% và không hài lòng là 22%. Từ đây cho thấy chất lượng phòng cháy chữa cháy vẫn cần được quan tâm và cải thiện hơn nữa. Đối với thang máy, số người cảm thấy nó nhanh và an toàn chiếm 28%, số người bình thường là 61% và còn lại là thấy nó chậm và thiếu an toàn. Nhìn chung công tác vệ sinh chung ở các tòa nhà là khá tốt với số lượng người hài lòng và tạm hài lòng lên tới 85% và chỉ có 15% là không hài lòng. Về điện nước cũng ở mức trung bình, 62% khách hàng hài lòng và 38% chưa hài lòng, nhiều khách hàng phản ánh còn có tình trạng phòng bị thấm và nước tràn ra các phòng cần được khắc phục kịp thời. Đối với các trang thiết bị hỏng hóc đột suất, ban quản lý của các chung cư
nhìn chung xử lý còn chậm chiếm 70% và chỉ 30% số chung cư là cử lý nhanh, kịp thời. Quá trình bảo dưỡng định kì khá đều đặn và chỉ 8% số chung cư là không bảo dưỡng đều đặn. So với chất lượng các dịch vụ được cung cấp thì phần lớn khách hàng vẫn cảm thấy mức phí dịch vụ của các chung cư còn cao chiếm 43% trong đó 11% cho là quá cao. Số người tạm hài lòng với mức phí chiếm 57%. Nhìn chung số khách hàng rất hài lòng về công tác quản lý tại chung cư họ ở chỉ chiếm 10%, số người hài lòng chiếm 18%. Phần lớn khách hàng cảm thấy mức độ hài lòng là trung bình với 41% trong khi đó số khách hàng không hài lòng chiếm 28% và rất không hài lòng chiếm 3%. Từ những số liệu thực tế trên cho thấy những nhận định chủ quan ban đầu là khá chính xác và việc nghiên cứu đề tài này là cần thiết để góp phần nâng cao chất lượng quản lý chung cư, ổn địnhcuộc sống cư dân.
Tóm lại, quản lý chung cư ở nước ta hiện nay nói chung và ở Hà Nội nói riêng vẫn còn gặp phải nhiều vấn đề nan giải, người dân phần lớn vẫn chưa hài lòng về chất lượng quản lý ( 70%), vì vậy cần có biện pháp khắc phục cũng như nâng cao hơn nữa hiệu quả của công tác quản lý chung cư.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG QUẢN LÝ CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI
Với việc các chung cư, các khu đô thị mọc lên như nấm, cung lớn hơn cầu rất nhiều( theo tính toán thị trường Hà Nội đang thừa hơn 21.000 căn hộ chung cư) thì việc nâng cao chất lượng quản lý là rất cần thiết, có như vậy mới thay đổi được suy nghĩ của người dân về việc sống trong các nhà chung cư. Hiện nay, thị trường bất động sản đang ảm đạm, đây cũng có thể là cơ hội rất tốt để giá bất động sản về gần hơn với giá trị thực của nó, người dân có nhu cầu ở sẽ có nhiều khả năng mua được nhà chung cư hơn tuy nhiên nếu những vấn đề về quản lý không được cải thiện cũng như chú trọng thì người dân sẽ e ngại sống trong các chung cư. Vì vậy chúng tôi đưa ra một số giải pháp nhằm giúp việc quản lý các chung cư tốt hơn.
1. Về sở hữu chung, riêng.
Luật Nhà ở ra đời nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể về phương pháp xác định và phân định rõ ràng diện tích sở hữu chung, riêng, quyền lợi, trách nhiệm, quyền hạn của các bên liên quan trong quản lý, khai thác, vận hành. Việc quản lý tầng một và các diện tích công cộng trong các khu nhà chung cư còn hạn chế, gây tranh chấp, khiếu kiện. Do đó, cần có một giải pháp quản lý chung cư phù hợp để tạo ra vị thế mới cho các "thượng đế", đặc biệt là trong việc sở hữu và sử dụng chung cư cao tầng.
Giải pháp đầu tiên phải kể đến là chủ đầu tư không giữ lại mà bán toàn bộ diện tích tầng một cho cộng đồng chủ sở hữu các căn hộ trong tòa nhà. Như vậy, tầng một các nhà chung cư là thuộc sở hữu chung. Giá bán diện tích tầng một được phân bổ theo tỷ lệ diện tích các căn hộ.Cộng đồng cư dân nhà chung cư sẽ tổ chức kinh doanh diện tích tầng một, tích lũy thu nhập, lập quỹ bảo trì cho cả vòng đời của tòa nhà. Đây không chỉ là giải pháp thúc đẩy giải quyết tồn kho bất động sản hiện nay mà còn là đạo lý.Và hơn nữa đây là chính sách chăm sóc khách hàng của doanh nghiệp sau bán hàng.
Cùng với đó, đối với quận, huyện có nhà chung cư cần chủ động phối hợp với chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành để tháo gỡ tranh chấp, vướng mắc của người dân. Đồng thời, tuyên truyền, hướng dẫn để người dân nắm rõ được các quy định của thành phố liên quan đến việc quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư. Đối với những vi phạm đã được pháp luật quy định và có chế tài xử lý, Ủy ban Nhân dân các quận, huyện cần tổ chức kiểm tra để xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, nhằm thiết lập trật tự, kỷ cương trong quản lý sử dụng nhà ở chung cư.
Để tránh xảy ra tranh chấp về phần sở hữu chung và sở hữu riêng thì ngay khi kí hợp đồng, chủ đầu tư cần nêu rõ ràng những phần thuộc sở hữu chung và những phần thuộc sở hữu riêng của từng hộ trong hợp đồng và yêu cầu người mua đọc kĩ.
Việc thu phí dịch vụ để lập ngân sách phục vụ cho việc quản lý phần sở hữu chung cần được phân tích rõ ràng cho người dân hiểu về những việc ban quản lý đã làm hoặc sẽ làm như: vệ sinh toàn bộ tòa nhà, vận hành thang máy, chăm sóc cây cảnh, diệt côn trùng,…Những việc trên được làm tốt với mức phí hợp lý sẽ không gây bức xúc cho người dân.
Từ thực trạng quản lý nhà chung cư tại Hà Nội, cần phải công khai để dân biết mọi khoản thu, chi; phải thỏa thuận ngay từ đầu về diện tích chung, riêng. Vì còn nhiều chủ đầu tư thiếu minh bạch nên dù chủ đầu tư có phải bù lỗ cho việc quản lý, vận hành, người dân vẫn không tin.
2. Về hạ tầng kỹ thuật.
Với chi phí đầu tư cho đất và xây dựng lớn.Nên chủ đầu tư cũng rất cẩn thận lựa chọn cho mình những nhà tư vấn chuyên nghiệp.Chuyên nghiệp trong cả phần tư vấn tài chính lẫn tư vấn kiến trúc.Cần có sự đồng bộ về hạ tầng kĩ thuật kể cả vườn hoa, cây xanh, hệ thống cấp thoát nước. Kiểm tra, giám sát và xử phạt nghiêm đối với những hành vi cơi nới hoặc phân chia lại
thiết kế như: đập tường để mở rộng diện tích phòng hay đục tường làm bể cá ngầm… Thực hiện mỗi hộ gia đình, mỗi người dân là một phần của tòa nhà và có trách nhiệm báo các những hành vi sai trái ảnh hưởng đến hạ tầng kĩ thuật của toàn bộ tòa nhà. Ban quản lý cũng cần thường xuyên mở các cuộc họp những người dân trong chung cư để lấy ý kiến cũng như giáo dục, nhắc nhở để họ thấy được những hậu quả nặng nề của việc phá vỡ hạ tầng kĩ thuật