5. Những hành vi bị nghiêm cấm:
4.1 Về sở hữu chung và sở hữu riêng
Thời gian gần đây, nhiều tranh chấp đã xảy ra giữa chủ căn hộ và bên đầu tư, xoay quanh chuyện ai là chủ không gian công cộng ở chung cư. Có nhiều nguyên nhân mà trong đó phải kể đến là pháp luật vẫn còn khoảng trống.
Vấn đề tranh chấp nhức nhối nhất liên quan đến chung cư là tranh chấp về quyền sở hữu chung, đặc biệt là sở hữu tầng hầm nhà chung cư. Có những dự án mà khách hàng phải bỏ ra hàng tỷ đồng để “mua chỗ” để xe trong tầng hầm hoặc chủ đầu tư coi tầng hầm là của mình và thu phí “trên trời” … Chính vì vậy, đã xảy ra những vụ tranh chấp phức tạp, căng thẳng, ví dụ như vụ tranh chấp tầng hầm để xe tại The Manor của Bitexco, Keangnam, Golden Westlake Hoàng Hoa Thám, Sky City Láng Hạ… ở Hà Nội.
Một thực trạng được ông Nguyễn Trọng Hiền (Sở Xây dựng TP. Hà Nội) nêu lên tại Hội thảo là hiện các cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định quyền sở hữu chung - riêng và quyền sử dụng chung là chưa rõ ràng, vì vậy đã nảy sinh khiếu kiện, tranh chấp. Ông Nguyễn Hồng Minh, Tổng giám đốc CTCP Quản lý và Khai thác tòa nhà PMC cho biết, trước đây, có quy định tầng hầm thuộc sở hữu chung của cư dân, nhưng sau đó, lại có quy định điều chỉnh, tùy từng dự án. Đây là điểm yếu về pháp lý làm nảy sinh mâu thuẫn.
4.2.1 Về thiết kế xây dựng nhà chung cư:
Hình ảnh những khu đô thị mới với các tòa nhà chung cư cao tầng kiến trúc bề thế, hiện đại, Hà Nội như bừng tỉnh sau những năm dài ảm đạm với những dãy phố cũ kỹ xám xịt, những khu nhà ở tập thể 5 - 6 tầng xây dựng bằng bê tông lắp ghép tấm nhỏ, tấm lớn vào những năm 70 - 80 của thế kỷ XX đang nghiêng lún, xuống cấp.
Các nhà chung cư được thiết kế xây dựng nhiều từ giữa thế kỷ XX, như các mẫu nhà xây dựng ở khu Kim Liên, Trung Tự, Bách Khoa. Thành Công, Giảng Võ, Thanh Xuân với các căn hộ nhỏ... Đặc điểm mẫu nhà của các khu trên trong giai đoạn này là việc hình thành các căn hộ khép kín (riêng biệt hoàn toàn), yên tĩnh, có diện tích các loại căn hộ: một phòng (16 -24m2); hai phòng (33 - 34m2); ba phòng (41m2); với tiêu chuẩn 6m2/người trong đó các loại căn hộ 6 - 24m2 chiếm 50%; 33m2 chiếm 30% và 41m2 chiếm 20%.
Các khu đô thị mới mọc lên ở ven đô mà khởi đầu là dự án khu đô thi mới Bắc Linh Đàm do Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị (HUD) khởi công xây dựng mùa hè năm 1997 với quy mô lên tới 200ha, đã đem đến một diện mạo mới cho kiến trúc đô thị Hà Nội. Có thể nói, sự ra đời khu đô thị mới Bắc Linh Đàm, dưới sự chỉ đạo của Bộ Xây dựng, đã đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong lịch sử phát triển nhà ở của nước ta thời hiện đại. Với kiến trúc mang phong cách mới, sử dụng vật liệu cao cấp, công nghệ xây dựng tiên tiến, được quy hoạch đồng bộ từ công trình đến hạ tầng kỹ thuật… lại nằm trên những vị trí có cảnh quan đẹp, thuận tiện về giao thông và gần trung tâm thành phố, chung cư cao tầng đã nhanh chóng tạo nên một hình ảnh lãng mạn, đầy ấn tượng của kiến trúc Việt Nam thời mở cửa.
4.2.2 Về cơ sở hạ tầng khu chung cư (điện, đường, trường học, bệnh viện, công viên cây xanh, trung tâm mua sắm,…).
cho thành phố, nhưng dường như cũng đem đến nhiều vấn đề nan giải cho chính quyền. Có thể nhìn thấy, có thể chỉ ra nhưng tìm lời giải lại không dễ.
Năm 1960, Hà Nội khởi công xây dựng khu tập thể Kim Liên. Đây là lần đầu tiên nhà ở được bố trí theo hình thức tiểu khu, có cả hệ thống nhà trẻ, mẫu giáo, trường học, sân vận động, cửa hàng bách hóa, hệ thống cấp nước, xử lý nước thải. Ngày nay, tập thể Kim Liên, dù không còn nguyên trạng, nhà ở xuống cấp nhiều, nhưng vẫn có thể thấy được sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của một khu nhà ở quy mô lớn.
Sau Kim Liên, Hà Nội tiếp tục triển khai nhiều khu nhà ở cao tầng khác, trong đó tập thể Nguyễn Công Trứ, Văn Chương cũng được xây dựng khá hoàn chỉnh, đồng bộ với trường mẫu giáo, nhà trẻ, cửa hàng bách hóa. Giữa các khối nhà là vườn hoa, cây xanh, sân chơi, điểm thu rác với hạ tầng cấp, thoát nước hoàn chỉnh. Những khu tập thể lắp ghép sau này như Giảng Võ, Thành Công… dù đến nay có thể lỗi thời về kiến trúc, tiện nghi; xuống cấp do thời gian, do thiếu sự quản lý nhưng khó có thể chê trách về quy hoạch, đặc biệt thiếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như các khu đô thị mới ngày nay.
Từ những năm 2004-2005 đến nay, Hà Nội đã có hàng chục khu đô thị mới, khu nhà ở được xây dựng, đưa vào sử dụng. Không chỉ quy mô 5-7ha mà đã lên tới hàng trăm héc ta, với hàng ngàn căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho hàng vạn người. Ở mặt nào đó, các khu đô thị mới là sự phát triển tất yếu của một đô thị văn minh, nhưng cũng là sự tự hào, là diện mạo mới của một thành phố đang vươn lên mạnh mẽ; nó xóa đi những quan niệm không mấy đẹp về "nhà tập thể cao tầng" và xây dựng một kiểu sinh hoạt cộng đồng hiện đại, phù hợp với đô thị "đất chật, người đông". Tuy nhiên, song hành với nó lại là những vấn đề nan giải đối với chính quyền.
Khu đô thị mới lớn về diện tích, hiện đại về quy mô nhưng vẫn thiếu trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, thiếu sân vận động, thiếu trung tâm thương
mại… Chủ đầu tư (không còn việc Nhà nước bỏ tiền ra xây dựng nữa) là những doanh nghiệp thường chỉ tập trung làm nhà ở để bán, còn trường học hay công trình hạ tầng xã hội để làm sau vì không sinh lời như nhà ở. Hay nếu có đầu tư trường học thì cũng là trường tư hay trường quốc tế hoành tráng, mang tính chất kinh doanh, với mức học phí chỉ dành cho nhà giàu. Luật bắt buộc, quy hoạch phải có công trình hạ tầng xã hội, nhưng khi triển khai những miếng đất "ngon" đều dành cho biệt thự, nhà liền kề, chung cư cao cấp; còn trường học, nhà trẻ là miếng khó giải phóng mặt bằng, thậm chí chưa biết bao giờ mới giải phóng được mặt bằng. Tình trạng chung ở nhiều khu đô thị mới, kể cả khu đô thị được công nhận "kiểu mẫu" là điều chỉnh quy hoạch vô tội vạ, đất cây xanh, trường học khi quy hoạch được điều chỉnh sang công trình hỗn hợp, nhà ở.
Theo Luật Đầu tư, việc đầu tư dự án phải đảm bảo xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước khi xây dựng các công trình khác theo từng phân kỳ.Đó là một trong những nội dung đáng chú ý trong quy định về lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện điều lệ quản lý thực hiện dự án đối với dự án khu đô thị mới, dự án phát triển khu nhà ở trên địa bàn vừa được UBND thành phố Hà Nội ban hành.
Theo đó, Thành phố quy định việc thực hiện các dự án như: khu đô thị mới, dự án phát triển khu nhà ở… phải xây dựng đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội, công trình nhà ở và các công trình kiến trúc khác thuộc phạm vi dự án (trừ dự án phát triển khu nhà ở là dự án cấp 2 thuộc dự án khu đô thị mới). Điều lệ quản lý thực hiện dự án được lập riêng cho từng dự án khu đô thị mới, dự án phát triển khu nhà ở để tổ chức thực hiện và quản lý dự án trong giai đoạn thực hiện đầu tư, các hoạt động liên quan đến việc xây dựng, kinh doanh, vận hành, khai thác, chuyển giao, thủ tục hoàn thành, đảm bảo tuân thủ theo đúng quy hoạch, kiến trúc và nội dung dự án
đầu tư đã được chấp thuận và các quy định của pháp luật liên quan.
Đáng chú ý, quy định nêu rõ trình tự thực hiện đầu tư dự án phải đảm bảo xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước khi xây dựng các công trình khác trong phạm vi dự án theo từng phân kỳ đầu tư; đảm bảo chất lượng, tiến độ và khớp nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào dự án; thực hiện phương thức chủ đầu tư cấp 1 là đầu mối quản lý toàn bộ dự án và mặt bằng xây dựng. Nhưng theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn Thành phố có khoảng hơn 40 khu đô thị mới, trong đó có hơn 10 khu đã hoàn thành và dân cư đã đến sinh sống, còn lại là đang trong quá trình triển khai dở dang. Đặc biệt, có nhiều khu đô thị dù sắp hoàn thành các hạng muc nhà ở cao, thấp tầng, song cơ sở hạ tầng trong phạm vi dự án vẫn chưa hoàn thiện, khiến người dân gặp khó khăn hoặc không muốn chuyển đến sinh sống. Một số khu đô thị khác dù chưa giải phóng xong mặt bằng, chưa có hạ tầng, song chủ đầu tư vẫn tiến hành mở bán sản phẩm, huy động vốn từ khách hàng.