4.3.1.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSD đất là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSD đất, chỉ bao hàm việc đổi đất lẩy đất giữa các chủ sử dụng đất , nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún,phân tái đất đai hiện nay. Có 2 loại hình chuyển đổi QSD đất : một là chuyển đổi QSD đất do dồn điền đổi thửa theo chủ trương của nhà nước, hai là chuyển đổi QSD đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau.
Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai 2003 được thi hành cũng như chủ trương của nhà nước được thực hiện thì trên địa bàn huyện Phổ Yên tới năm 2007 hình thức chuyển đổi QSD đất mới được triển khai. Đến nay phát triển còn chậm, chưa thu được kết quả cao.
Kết quả chuyển đổi QSD đất trên địa bàn xã Tiên Phong được thể hiện qua bảng 4.2:
Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong từ năm 2010 - 2013
Đối tượng Số lượng đăng kí Đã hoàn thành thủ tục Năm Chuyển đổi Nhận chuyển đổi Trường hợp Diện tích (ha) Trường hợp Diện tích (ha) 2010 Cá nhân Cá nhân 0 0 0 0 2011 Cá nhân Cá nhân 3 0,05 3 0,05 2012 Cá nhân Cá nhân 5 0,16 5 0,16 2013 Cá nhân Cá nhân 6 0,28 6 0,28 Tổng 14 0,49 14 0,49
(nguồn: UBND xã Tiên Phong)
Dựa vào kết quả trên ta thấy việc chuyển đổi QSD đất trên địa bàn xã là rất ít.Năm 2010 trên địa bàn huyện chỉ có 12 trường hợp chuyển đổi với tổng diện tích 0,45ha. Năm 2011 toàn huyện có 23 trường hợp với tổng diện tích chuyển đổi là 1,15 ha. Năm 2012 toàn huyện có 35 trường hợp với tổng diện tích chuyển đổi là 2,96ha. Năm 2013 toàn huyện có 26 trường hợp chuyển đổi với tổng diện tích là 1,3ha.
Trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn năm 2010-2013 chỉ có 14 trường hợp đăng kí chuyển đổi QSD đất với tổng diện tích là 0,49 ha.Trong đó, năm 2010 không có trường hợp nào đăng kí, năm 2011 có 3 trường hợp với tổng diện tích là 0,05 ha, năm 2012 có 5 trường hợp đăng kí với tổng diện tích là 0,16ha và năm 2013 có 6 trường hợp đăng kí với tổng diện tích là 0,28ha. . Việc chuyển đổi diễn ra ít như vậy nó thể lí giải bởi những nguyên nhân sau:
- Từ năm 2010 - 2013 việc chuyển đổi QSD đất tại xã hầu như không diễn ra và diễn ra rất ít do :
+ Có thể nói hầu hết đất đai trên địa bàn xã hầu hết là do người dân khai phát từ lâu đời, đặc biệt là đất nông nghiệp, do vậy hầu hết người dân sinh sống và lao động sản xuất trên phần đất mà cha ông để lại. Chính vì vậy, không có chuyển đổi QSD đất giữa các hộ gia đình cá nhân.
+ Tính chất của đất cũng phần nào là nguyên nhân của việc chuyển đổi diễn ra ít. Người dân có mảnh đất tốt họ không muốn chuyển đổi vì đây là xã sống chủ yếu ở sản xuất nông nghiệp.
+ Sản xuất nông nghiệp trên địa bàn xã hầu như vẫn là lao động chân tay và sử dụng sức kéo của súc vật, vì vậy người dân chưa biết được mặt có lợi của việc chuyển đổi và chưa có nhu cầu chuyển đổi.
4.3.1.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng QSD đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSD đất và tất cả các chi phí làm tăng giá trị của đất.Như vậy, chuyển QSD đất được hiểu là việc mua bán QSD đất giữa các chủ thể sử dụng đất.
Kết quả chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn xã Tiên Phong được thể hiện qua bảng 4.3:
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong từ năm 2010 - 2013
Đối tượng Số lượng đăng kí Đã hoàn thành thủ tục Năm Chuyển nhượng Nhận chuyển nhượng Trường hợp Diện tích (ha) Trường hợp Diện tích (ha) 2010 Cá nhân Cá nhân 36 7,8 36 7,8 2011 Cá nhân Cá nhân 77 13,5 79 13,5 2012 Cá nhân Cá nhân 69 12,7 69 12,7 2013 Cá nhân Cá nhân 79 16,8 46 16,8 Tổng 261 50,8 261 50,8
(nguồn: UBND xã Tiên Phong)
Từ kết quả bảng 4.2 cho thấy hoạt động chuyển nhượng QSD đất diễn ra khá sôi động.Từ năm 2010- 2013 xã đã có 261 trường hợp chuyển nhượng với tổng diện tích là 50,8 ha. Các hoạt động chuyển nhượng chủ yếu diễn ra giữa hộ gia đình, cá nhân với hộ gia đình, cá nhân. Qua hoạt động điều tra cho thấy hoạt động chuyển nhượng QSD đất chủ yếu là đất nông nghiệp, tất cả các trường hợp đăng kí chuyển QSD đất đều được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, không cố trường hợp nào bị trả lại hồ sơ.
Đạt được kết quả này là do :
- Từ khi Luật đất đai 2003 được thi hành, tất cả các trường hợp chuyển nhượng QSD đất đều được giải quyết vì: đến nay xã đã có một hệ thống bản đồ địa chính bằng giấy và bản đồ số đã được chỉnh lí tương đối đầy đủ với các tỉ lệ 1/500 – 1/1000 vì vậy việc quản lí các thửa đất trên địa bàn xã đã dễ dàng hơn trước. Ngoài ra xã có một đội ngũ cán bộ địa chính khá thành thạo về tin học và nắm vững địa bàn. Cán bộ địa chính xã có sự phối hợp chặt chẽ với cán bộ quản lí cơ sở của huyện tạo sự thống nhất và nắm chắc mọi hoạt động về đất đai trên địa bàn
+ Trên địa bàn xã đang phát triển rất mạnh nghề mộc,đồ gỗ. Nhiều người dân càng ngày càng không có nhu cầu sản xuất nông nghiệp cũng.Các nhà máy , xí nghiệp ngày càng nhiều trên địa bàn huyện và các vùng lân cận Nó thu hút một lượng lớn lao động ở nông thôn. Do vậy một số người dân không có nhu cầu sản xuất nông nghiệp. Họ chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp của mình cho những hộ thuần nông khác.
+Xã cũng là một địa phương có nền kinh tế trang trại ngày một phát triển. Chính vì vậy, họ muốn mở rộng diện tích trang trại với quy mô lớn, áp dụng các phương pháp kỹ thuật hiện đại cho sản xuất.
Bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được thì công tác chuyển nhượng QSD đất cũng gặp phải một số khó khăn cần khắp phục trong thời gian tới là:
- Một, do việc thực hiện các văn bản pháp luật hướng dẫn, bổ sung và quy định mới trong quản lí đất đai chưa hoàn tất nên hoạt động chuyển nhượng QSD đất trong thời gian gần đây có phần còn hạn chế. Ví dụ như về việc cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất hiện nay có trường hợp người dân vẫn chưa nhận được bìa mới. Chính vì vậy trong thời gian tới cần thực hiện nhanh chóng việc cấp đổi và hoàn trả giấy chứng nhận cho người sử dụng đất tạo điều kiện cho người dân khi có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng QSD đất.
- Hai, cơ chế một cửa nhằn đơn giản hóa thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền, song do số lượng hồ sơ đăng kí chuyển nhượng QSD đất quá nhiều mà lực lượng cán bộ địa chính còn mỏng, nếu thực hiện theo đúng trình tự thủ tục thì không thể giải quyết trong một thời gian ngắn, gây ra những bức xúc không thể tránh khỏi đối với người dân. Vì vậy đòi hỏi các cấp chính quyền cần xem xét để đư ra những giải pháp khắp phục như: điều chỉnh lại thủ tục hay bổ xung thêm đội ngũ cán bộ địa chính trong các khâu…cho phù hợp với công việc.
4.3.1.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê, cho thuê lại QSD đất là trường hợp người sử dụng đất thỏa thuận cho người khác thuê đất thuộc quyền sử dụng của mình trong một thời hạn, người thuê phải sử dụng đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn.
Theo số liệu thu thập và điều tra được, ta thấy trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2013 trên địa bàn huyện Phổ Yên cũng như trên địa bàn xã Tiên Phong không có trường hợp cho thuê, cho thuê lại QSD đất nào.
Nguyên nhân:
- Tiên Phong là một xã chủ yếu sản xuất nông nghiệp các hoạt động sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp vẫn chưa thực sự phát triển, nếu có chỉ trong phạm vi nhỏ lẻ của hộ gia đình trên quy mô nhỏ. Hầu hết, các hộ sản xuất phi nông nghiệp sử dụng đất của hộ gia đình để làm địa điểm sản xuất kinh doanh.
- Trên thực tế cũng có một số trường hợp thuê đất giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau là sự thỏa thuận không đăng kí chuyển QSD đất với cơ quan nhà nước.
Để khắp phục tình trạng trên, trong thời gian tới cần tuyên truyền, giải thích lợi ích của việc đăng kí dưới hình thức chuyển quyền dưới hình thức cho thuê, cho thuê lại QSD đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tới người dân, đồng thời cũng cần giám sát chặt chẽ hơn nữa hoạt động cho thuê, cho thuê lại QSD đất trên địa bàn xã cũng như trên toàn huyện.
4.3.1.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác theo quan hệ tình cảm người chuyển QSD đất không thu tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên nó cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Kết quả tặng cho QSD đất trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn 2010 - 2013 được thể hiện qua bảng 4.4:
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong từ năm 2010 - 2013
Đối tượng Số lượng đăng kí Đã hoàn thành thủ tục Năm Tặng cho Nhận tặng cho Trường hợp Diện tích (ha) Trường hợp Diện tích (ha) 2010 Cá nhân Cá nhân 67 12,48 67 12,48 2011 Cá nhân Cá nhân 80 15,62 80 15,62 2012 Cá nhân Cá nhân 289 54,87 289 54,87 2013 Cá nhân Cá nhân 175 36,74 175 36,74 Tổng 611 119,71 611 119,71
Qua số liệu thu thập được cho thấy, từ năm 2010 đến năm 2013, trên toàn xã có 611 trường hợp đăng kí tặng cho QSD đất với tổng diện tích 119,71 ha và 100% là cá nhân cho cá nhân. Có thể nói trong 4 năm qua tình hình chuyển QSD đất dưới hình thức tặng cho QSD đất trên địa bàn xã là rất sôi động.
Có được kết quả đó là do:
- Tặng cho QSD đất là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSD đất, không phải chịu thuế nhà nước. Những trường hợp phải hoặc không phải chịu thuế nhà nước quy định cụ thể trong Luật đất đai 2003. Chính vì vậy, những thuận lợi của công tác tặng cho QSD đất được kế thừa kế những thuận lợi trong công tác giải quyết chuyển nhượng QSD đất.
- Hầu hết các trường hợp tặng cho QSD đất trên địa bàn xã cũng như toàn huyện đều là của cha mẹ cho con cái. Do nhu cầu tách khẩu ra ở riêng của con cái đồng nghĩa với đó là nhu cầu về đất ở và sản xuất. Trong khi đó cha mẹ đã già yếu không thể lao động sản xuất như trước. Do vậy họ tách đất của mình chia cho các con để các con ổn định cuộc sống. Đồng thời hình thức tặng cho QSD đất giữa cha mẹ và con cái là một hình thức không phải chịu thuế nhà nước, do vậy khi thực hiện quan hệ này người dân không phải nộp tiền như các hình thức khác.
- Nhu cầu tách riêng giấy chứng nhận QSD đất để thuận lợi cho việc đăng kí thế chấp bằng giá trị QSD đất phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh.
Trong 2 năm 2012 và 2013 tặng cho QSD đất trên địa bàn xã Tiên Phong diễn ra khá sôi động và có số trường hợp tăng đáng kể là do: Nhu cầu tách hộ của người dân trong năm 2012 và 2013 có phần cao hơn những năm khác. Do tặng cho QSD đất đã có từ những năm trước nhưng chưa có sự đăng kí với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nay do nhu cầu tách riêng giấy chứng nhận QSD đất nên người dân mới tiến hành các thủ tục cần thiết với cơ quan nhà nước.
4.3.1.5. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSD đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của pháp luật.
Quan hệ thừa kế một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của luật dân sự về thừa kế.
Từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành tới nay hoạt động để thừa kế là không có.
-Giai đoạn từ năm 2010-2013 trên toàn huyện chỉ có 21 trường hợp thừa kế QSD đất.
-Trên địa bàn xã Tiên Phong từ năm 2010-2013 không có trường hợp nào thừa kế QSD đất đăng kí.
Nguyên nhân là do:
+ Về bản chất đây là một quan hệ đặc biệt mang tính chất dân sự và có tính thời gian thực hiện chậm hơn so với các hình thức chuyển QSD đất khác, không theo ý muồn của con người.
+ Hoạt động của hình thức này phụ thuộc vào trình độ dân trí và phong tục tập quán của người dân. Hầu hết, từ xưa đến nay việc để lại thừa kế được thực hiện bằng miệng không có văn bản chứng nhận và việc thừa kế đều được thỏa thuận trong gia đình.
Giải pháp :
Trong thời gian tới, cần tuyên truyền, giải thích pháp luật về thừa kế cũng như các vấn đề liên quan tới người dân, để người dân hiểu và thực hiện nhằm đem lại lợi ích cho nhà nước cũng như lợi ích cho chính bản thân họ.
4.3.1.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Bảng 4.5: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong từ năm 2010 – 2013
Đối tượng Số lượng đăng kí Đã hoàn thành thủ tục Năm Thế chấp Nhận thế chấp Trường hợp Diện tích (ha) Trường hợp Diện tích (ha) 2010 Cá nhân Tổ chức 60 15.25 60 15,25 2011 Cá nhân Tổ chức 78 17,48 78 17,48 2012 Cá nhân Tổ chức 77 16,56 77 16,56 2013 Cá nhân Tổ chức 103 21,78 103 21,78 Tổng 318 71,07 318 71,07
(nguồn: UBND xã Tiên Phong)
Qua bảng số liệu 4.5 ta thấy từ năm 2010 đến năm 2013 toàn xã có 318 trường hợp đăng kí thế chấp QSD đất với tổng diện tích 71,07 ha. Trong đó 100% số trường hợp đăng kí đã được chỉnh lí hồ sơ địa chính. Việc thế chấp QSD đất trên địa bàn chỉ diễn ra giữa cá nhân với tổ chức tín dụng được phép hoạt động theo quy định của pháp luật.
Có được kết quả đó là do:
- Trong thời kỳ hội nhập kinh tế, nền kinh tế trong nước ngày càng phát triển đồng nghĩa với đó là nền kinh tế của mỗi địa phương cũng ngày một phát triển. Nằm trong guồng quay đó nên nền kinh tế của huyên Phổ Yên nói chung cũng như của xã Tiên Phong nói riêng đang ngày một phát triển.Thế chấp bằng giá trị QSD đất là một hình thức rất phổ biến ở xã Tiên Phong, do