tác đền bù GPMB tại Công ty CP CT18.
Bàn giao mặt bằng đúng thời hạn cho các chủ đầu tư để thi công các công trình luôn là mong muốn và mục tiêu của Công ty. Làm được điều này không chỉ giúp cho Công ty tiết kiệm được thời gian, chi phí mà còn làm cho các dự án mà công ty là chủ đầu tư được khởi công đúng kỳ hạn, thi công đúng tiến độ.
Mặc dù thời gian thực tập tại Công ty có hạn và đây là lần đầu tiên em được tiếp xúc với thực tế hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty, cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ Phòng Quản lý dự án, em đã đi sâu tìm hiểu công tác GPMB do phòng phụ trách. Qua quá trình tìm hiểu, tiếp xúc với thực tế tình hình GPMB tại Công ty, một lĩnh vực đang còn hết sức
mới mẽ đối với một sinh viên như chúng em cộng với lý luận mà em đã được học ở trường. Em mạnh dạn đưa ra các biện pháp nhằm đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng tại các dự án mà công ty là chủ đầu tư.
3.2.1 Những giải pháp đối với công ty.
Công ty nên có chính sách riêng để hỗ trợ người bị thu hồi đất
Khi mà đất bị thu hồi để thực các dự án khu đô thị mới là đất nông nghiệp, thì sẽ làm cho một số người không còn đất để canh tác. Vậy họ phải làm gì khi mà nông nghiệp là một nghề thuần nông của họ. Thiết nghĩ Công ty nên mạnh dạn nhận họ vào làm một số công việc phụ ở các khu đô thị như Bảo vệ, nhân viên vệ sinh, nhân viên chăm sóc cây xanh cho khu đô thị… Như thế, một mặt tạo động lực tốt cho họ để họ tích cực hợp tác với công ty trong quá trình giải phóng mặt băng. Mặt khác còn tạo cho họ có được một cuộc sống ổn định sau khi bị thu hồi đất.
Với những dự án thực hiện trong nhiều năm, nằm trên nhiều địa phương thì phương án đền bù có thể chia thành nhiều giai đoạn khác nhau để đáp ứng tiến độ xây dựng công trình
Chính sách đền bù, giải toả phải được thể hiện cụ thể trên bảng giá nhà, giá đất của từng khu vực toàn thành phố, thể hiện quyền lợi chính đáng của người dân khi phải di dời. Người dân rất quan tâm về chính sách GPMB. Nếu việc xác định giá đất không đồng bộ, thống nhất sẽ gây khó khăn cho chính quyền và Công ty khi thu hồi đất. Muốn đền bù, GPMB hiệu quả, Công ty phải phát động công tác tuyền truyền, làm cho dân thấy được lợi ích của các dự án được xây dựng. Thêm vào đó, trong quá trình thực hiện đền bù, GPMB Công ty phải biết kết hợp sức mạnh của các tổ chức, đoàn thể xã hội như Mặt trận Tổ quốc, Chi bộ Đảng, Hội Phụ nữ, Hội Nông dân, Tổ dân phố.
Ý tưởng thành lập công ty đền bù giải tỏa
Giải tỏa mặt bằng luôn là khâu dễ gây ách tắc của các dự án xây dựng Sẽ áp dụng khung giá thị trường
Theo đề án của của Công ty cổ phần Đức Khải, công ty cổ phần này sẽ có tên là Tổng công ty Đền bù giải tỏa Việt Nam, vốn điều lệ 1.650 tỉ đồng.
Hiện, công ty đã huy động được 850 tỷ đồng (khoảng 50% vốn). Đơn vị này sẽ huy động thêm vốn từ các quỹ chứng khoán, quỹ đầu tư nước ngoài.
Điểm khác biệt của Công ty đền bù giải tỏa chính là Công ty chính là thương lượng theo giá thị trường. Việc đền bù bằng với giá thị trường sẽ khiến tiến độ giải tỏa nhanh hơn, bởi người bị thu hồi đất thấy mình không bị thiệt. UBND các cấp để lập phương án bồi thường, trình duyệt phương án bồi thường
Công ty sẽ tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất có thể góp vốn với doanh nghiệp bằng hình thức mua cổ phiếu, trái phiếu, góp vốn trực tiếp và được chia lợi nhuận từ kết quả sản xuất doanh nghiệp. Nhưng cũng phải chấp nhận lời ăn lỗ chịu.
Nếu có những trường hợp làm căng quá mà không chấp nhận mức giá thỏa thuận, chúng tôi sẽ chấp nhận giá của người ta đưa ra. Cũng có thể chúng tôi sẽ đưa ra những sản phẩm khác, dịch vụ khác để người ta lựa chọn”. Việc thực hiện “cưỡng chế những hộ không di dời “cũng chưa được công ty Đức Khải tính đến bởi họ tự tin vào khả năng đàm phán và cái giá họ đưa ra?
Ý kiến các cơ quan chức năng
Theo ý kiến của Bộ Tài nguyên - môi trường, đề nghị "có thể chấp nhận được" vì tranh thủ nguồn vốn xã hội cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, dự án này sẽ tạo quĩ đất "sạch" cho các nhà đầu tư thực hiện dự án.
Tuy nhiên Bộ này cũng lưu ý đây là loại hình mới của doanh nghiệp, và qui định về đất đai chưa có điều chỉnh về vấn đề này. Do vậy bộ đề xuất công ty hoạt động theo một trong hai phương thức sau: Thứ nhất là sau khi qui hoạch được phê duyệt, cơ quan có thẩm quyền giao đất cho tổng công ty trên để bồi thường theo qui định. Và chỉ nên thực hiện thí điểm theo cơ chế riêng của Thủ tướng quyết định.
Theo ý kiến của Bộ Tài nguyên, sau khi giải phóng mặt bằng xong, đơn vị trên sẽ giao lại đất "sạch" cho UBND cấp tỉnh để tổ chức đấu giá. UBND tỉnh có trách nhiệm thanh toán một phần lợi nhuận thu từ việc đấu giá đất
cho tổng công ty trên.( tỷ lệ lợi nhuận cho Tổng công ty sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định)
Phương thức thứ hai là giao luôn cho tổng công ty trên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, và đơn vị này có trách nhiệm nộp một phần lợi nhuận từ việc đấu giá quyền sử dụng đất cho địa phương. Tỉ lệ này cũng do UBND cấp tỉnh quyết định.
Theo ý kiến của Bộ Xây Dựng, việc thành lập doanh nghiệp cổ phần với tên gọi là Tổng công ty đền bù giải tỏa là một trong những điều chỉnh của Luật Doanh nghiệp. Vì vậy, Công ty Cổ phần có thể cùng với nhiều nhà đầu tư khác góp vốn để hoạt động những nghành nghề mà không bị pháp luật cấm, trong đó có việc đầu tư đền bù, giải phóng mặt bằng mà không cần phải có ý kiến của Thủ tướng Chính phủ.
Sau khi được thành lập Tổng công ty đền bù giải phóng mặt bằng, công ty sẽ hoạt động trên cơ sở thỏa thuận, ký kết hợp đồng với các tổ chức được Nhà nước giao đất.
3.2.2 Những đề xuất từ nhà nước
Hoàn thiện các chinh sách GPMB, đền bù. đột phá trong khâu quản lý, nâng cao năng lực thể chế.
Kiến nghi với chính phủ, đề xuất sửa đổi, bổ sung…nhằm hoàn thiện các chính sách đền bù và GPMB, phù hợp hơn nữa với đặc điển Hà Nội. Kiến nghị chính phủ về điều chỉnh giá đền bù phù hợp với giá thị trường và sớm xây dựng luật hoặc pháp lệnh GPMB. Nguyên tắc để xây dụng cơ chế chính sách kinh tế trong công tác GPMB là đền bù sát giá thị trường nhưng được hưởng một tỷ lệ ưu đãi(quy đinh rõ ràng) về chuyển quyền sử dụng đất. Các hộ gia đình chính sách, thu nhập thấp có khung giá hỗ trợ cụ thể, vì đây là vấn đề xã hội cần được chính quyền quan tâm giải quyết. Các hộ trong diện GPMB cần xác định là đối tượng ưu tiên về đào tạo nghề, vay vốn ưu đãi giải quyết việc làm…
Công tác GPMB có tác động quan trọng đến công tác đầu công tác đầu tư xây dựng của thành phố, đang là vấn đề nổi cộm cần giải quyết đồng bộ, vì vậy cần có biện pháp chỉ đạo tích cực. Thành phố nên lập cơ quan chuyên trách gồm các tổ chức công tác, có đại diện biệt phái của các ngành liên
quan, thường xuyên chỉ đạo triển khai GPMB trên toàn địa bàn. cơ quan này có trach nhiệm thống nhất và trực tiếp giúp, hướng dẫn triển khai các dự án GPMB, từ khâu khảo sát thâm định giá trị đất, xây dựng khu tái định cư cho đến khi hoàn tất yêu cầu…GPMB của dự án.
Các cơ quan chức năng, các cán bộ thực hiện phải thống nhất chính sách, quan điểm và biện pháp tiến hành để tránh gây thắc mắc, so sánh, khiếu kiện của dân trong diện GPMB.
Gắn kết nhiệm vụ GPMB với nhiệm vụ chung của các quận huyện, phân cấp rõ trách nhiệm của các cơ quan chức năng, xây dựng chế độ phụ cấp hợp lý. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Xúc tiến nhanh các công tác quy hoạch chi tiết các quận, huyện, phường, xã.
Chủ động và kiên quyết xử lý việc lấn chiếm đất công rồi đòi đền bù, nhằm trục lợi cá nhâm và gây mất trật tự, cảnh quan đô thị, mất sự tôn nghiêm của pháp luật.
Nâng cao hiệu quả công tác đánh giá và lập phương án tiền khả thi các dự án có GPMB.
Các phương pháp thẩm định, các mức đánh giá, khảo sát địa bàn nhằm xây dựng phương án đền bù và GPMB, các phương án xây dựng chỗ ở mới, chính sách tạo việc làm… phải được xem xét một cách kỹ lưỡng, thông qua các Hội đồng chuyên gia, nếu dự án của Nhà nước thì nên đầu tư một phần thích đáng chi phí của dự án cho phần việc này.
Chuẩn bị đầy đủ cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù và tái định cư. Chuẩn bị quỹ đất ở và nhà ở đủ điều kiện hạ tầng cho các đối tượng phải di chuyển là vấn đề quan trọng quyết định kết quả GPMB.
Các phương án GPMB, đề bù, xây dựng khu định cư mới cho dân phai được coi là một phần bắt buộc của một dự án và phải được xây dựng kỹ lưỡng, cụ thể.
Tạo điều kiện thuận lợi cho chủ dự án – nhất là các chủ dự án nước ngoài- có vai trò tích cực chủ động lập phương án giải phóng và đền bù, nếu Hội đồng thẩm định thấy các phương án phù hợp với luật pháp và chủ dự án
có khả năng chi trả đền bù, thì khuyến khích chủ động giải quyết theo phương án đã được duyệt.
Coi trọng các phương thức hỗ trợ tài chính và quá trình giải quyết giấy tờ nhà đất, cấp sổ đỏ.
Khuyến khích các cơ sở thuộc diện phải di chuyển – hiện đang sử dụng vị trí thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ, có giá đất cao- tổ chức đấu thầu, thương lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các đối tượng khác, nhằm tạo nguồn kinh phí thích đáng hỗ trợ cho các cơ sở di chuyển.
Cho phép các cơ sở phai di chuyển vay vốn với mức lãi suất ư đãi, tạo điều kiên thuận lợi cho việc đầu tư công nghệ, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật mới.
Có chế độ miễn giảm các loại thuế vài năm đầu cho các cơ sở di chuyển (có thể từ 3-5 năm).
Đối với các hộ làm nông nghiệp cần được thông báo sớm kế hoạch GPMB để họ chuyển hướng canh tác và làm quen vơi công việc khác. Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi đậy các nghề truyền thống. Ưu tiên tuyển dụng các đối tượng này trong cac chương trình việc làm của thành phố, hoặc nhận họ vào làm việc trong các dự án có nhu cầu GPMB.
Đối với công nhân của các cơ sở di chuyển, có thể hỗ trợ tài chính phù hợp với thời gian chuyển đổi.
Quan tâm hỗ trợ kinh tế cho các công ty xây dựng nhà ở và hạ tầng để hỗ trợ cho các đối tượng di chuyển bằng các hình thức ưu đãi vốn, thuế… khuyến khích các đối tác nước ngoài đầu tư phái triển lĩnh vực này.
Cho vay tín dụng ưu đãi để các hộ di chuyển xây nhà mới và thế chấp bằng chính ngôi nhà mới này.
*Đền bù giá đất theo giá của thị trường.
Theo đó, giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng của đất bị thu hồi được công nhận theo qui định của pháp luật tại thời điểm có quyết định thu hồi đất,
Trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì quyết định giá đất cụ thể để tính bồi thường cho phù hợp.
Như vậy với việc áp dụng giá đất để tính bồi thường theo cơ chế này, người bị thu hồi đất sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ có thể tự tìm nơi ở mới phù hợp với nhu cầu hoặc vào khu tái định cư của Nhà nước theo giá bán phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
Trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp, đề xuất ngoài phương thức bồi thường bằng tiền, người dân có thể nhận lại nền đất ở đã có hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh theo tỉ lệ qui định.
*Chống tiêu cực trong đền bù giải phóng mặt bằng
Mặc dù đã có các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nhưng trong quá trình thực hiện vẫn có công trình, dự án phải tạm ngừng thi công hoặc thi công rất chậm do ách tắc trong việc GPMB. Có công trình phải điều chỉnh lại kinh phí đầu tư do trượt giá nguyên vật liệu hoặc vừa triển khai thi công, vừa tổ chức vận động GPMB và điều chỉnh khung giá đền bù. Một số công trình do người dân chây ỳ hoặc chậm bàn giao mặt bằng dẫn đến thắc mắc, khiếu kiện.
Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do chính sách giải tỏa, đền bù giải phóng mặt bằng luôn thay đổi. Việc ban hành các chủ trương, chính sách còn thiếu nhất quán, chưa phù hợp hoàn cảnh thực tế của từng địa phương. Tại các tỉnh có diện tích đất thu hồi lớn, do việc áp giá đền bù quá thấp, không đồng đều, cho nên người dân chần chừ, không muốn nhận đền bù, bàn giao mặt bằng.
Một số nơi, thành viên hội đồng đền bù GPMB còn hạn chế về số lượng và trình độ. Có người là cán bộ không chuyên nghiệp, thiếu kiến thức nghiệp vụ về chính sách đền bù GPMB; sơ xuất, bất cập trong kiểm kê, đo đạc, áp giá đền bù; thậm chí có trường hợp còn thông đồng với tổ chức, cá nhân trong diện đền bù GPMB, lập danh sách đền bù cao hơn thực tế để tham ô, khai tăng diện tích nhà ở, hoa màu. Có nhiều trường hợp cấp có
thẩm quyền phải điều chỉnh, bổ sung phương án bồi thường, hỗ trợ, dẫn đến so bì, khiếu kiện kéo dài.
Ðể chống tiêu cực, giải quyết tốt việc đền bù GPMB, các cấp chính quyền, đơn vị chức năng cần thực hiện tốt việc công khai, dân chủ về chính sách đền bù GPMB. Cần tăng cường giám sát việc thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư; có đánh giá và kiến nghị những bất hợp lý trong bồi thường GPMB. Hội đồng đền bù GPMB từng công trình phải thật sự là những người công tâm, giỏi nghiệp vụ trong kiểm kê, đo đạc, áp giá đền bù theo đúng quy định của pháp luật; giải quyết kịp thời, dứt điểm mọi thắc mắc, khiếu nại trước khi khởi công và thi công xây dựng công trình. Ðồng thời, tạo điều kiện cho các hộ phải di dời vay vốn, chuyển đổi nghề, nhằm ổn định cuộc sống.
*Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng khuyến khích cộng đồng tham gia vào dự án GPMB.
Cần quán triệt nguyên tắc công khai hoá và dân chủ hoá các phương án đề bù GPMB, để mọi đối tượng liên quan đến đều biết, thống nhất, tránh so bì thắc mắc và tiêu cực.
Tiến hành điều tra xã hội học đối với các dự án lớn, tiến hành phỏng vấn hộ gia đình trong khu vực sẻ tiến hành GPMB, đồng thời tổ chức tốt các bước gặp gỡ giữa chủ dự án, các cấp các ngành với nhân dân để diều chỉnh nội dung phương án GPMB thiết thực hợp lý hơn. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Phát huy vai trò của các hội trong công tácvận động quần chúng như Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh… trong công tác GPMB.