2. áp dụng phơng pháp chi phí để định giá giá trị công trình xây dựng trên đất của BĐS định giá:
2.4.2. Tồn tại và nguyên nhân tồn tại trong công tác định giá bất động sản.
Bên cạnh những thành công đã đạt đợc, trong công tác định giá BĐS tại Công ty TNHH Kiểm toán Việt vẫn còn tồn tại những hạn chế sau:
Một là, công ty đã thực hiện đầy đủ các bớc cơ bản của một quy trình định
giá nhng quy trình này cha thực sự cụ thể và chi tiết. Công tác lập kế hoạch cha đợc chú trọng đúng mức. Do đó, ảnh hởng đến chất lợng dịch vụ định giá.
Hai là, việc lựa chọn các phơng pháp định giá BĐS tại công ty tuy phù
hợp với đặc điểm của BĐS, mục đích và nguyên tắc định giá nhng quy trình thực hiện các phơng pháp này còn nhiều hạn chế. Cụ thể:
Trong phơng pháp so sánh trực tiếp:
- Quá trình khảo sát, thu thập thông tin về các đặc điểm của BĐS định giá và BĐS so sánh cha đầy đủ.
+ Về đặc điểm pháp lý: không đề cập đến sơ đồ quy hoạch của BĐS.
+ Về đặc điểm kỹ thuật: không xác định vị trí BĐS toạ lạc là đô thị loại mấy, cha chỉ ra hình dáng của thửa đất có vuông vức hay không.
Còn thiếu một số đặc điểm khác có ảnh hởng đến giá trị của BĐS định giá nh phong thuỷ, tâm lý. Chính vì còn thiếu một số đặc điểm này mà độ chính xác của kết quả định giá BĐS sẽ bị giảm.
- Các thông tin thu thập từ nhiều nguồn khác nhau có độ chính xác khác nhau. Thẩm định viên đã thu thập thông tin qua báo mua và bán nên các tài liệu này có độ tin cậy không cao và mức giá đó không phản ánh giá trị thị trờng nên đã ảnh hởng đến độ chính xác của kết quả định giá.
- Số lợng các BĐS so sánh không nhiều, ở đây mới chỉ dừng lại ở 3 BĐS so sánh. Nếu thu thập đợc nhiều BĐS so sánh thì độ chính xác của kết quả định giá sẽ tăng lên. Hơn nữa, thẩm định viên không chỉ rõ vị trí cụ thể của các BĐS so sánh mà chỉ lấy BĐS tại một đờng cụ thể do nguồn thông tin thị trờng không đủ nên độ chính xác của kết quả định giá bị ảnh hởng. Vì vậy, thẩm định viên cần phải thu thập thêm thông tin xem trên thị trờng có còn tài liệu chứng cứ nào tốt hơn không.
- Khi đánh giá các BĐS chứng cứ, thẩm định viên thờng cha kết hợp với việc đánh giá xu hớng biến động của thị trờng cũng nh các cơ hội phát triển của BĐS trong tơng lai.
- Trong quá trình thu thập và phân tích thông tin về BĐS so sánh thẩm định viên cha thu thập đợc những thông tin để chứng minh chứng cứ đó có phải là chứng cứ thị trờng hay không nh: BĐS có đợc giới thiệu và quảng cáo một cách công khai trên thị trờng không; khoảng cách giữa tiếp thị và trao đổi có đủ
dài để ngời mua có thể đánh giá đợc tính hữu ích của BĐS; cha phân tích đợc động thái cũng nh tâm lý, sự hiểu biết của ngời mua, ngời bán trong quá trình giao dịch; cuộc mua bán đó đợc thực hiện có khách quan không, có sự thao túng giá cả không; giao dịch có diễn ra trong điều kiện bình thờng không.
- Quá trình phân tích thơng vụ so sánh chỉ mới ở mức độ chung chung, cha chỉ ra đợc yếu tố nào ảnh hởng chủ yếu đến giá của BĐS. Việc điều chỉnh giá BĐS so sánh về giá trị BĐS mục tiêu còn mang nhiều tính chủ quan và dựa vào kinh nghiệm là chủ yếu.
Trong phơng pháp chi phí:
Việc ớc tính chất lợng còn lại của các kết cấu chính còn mang tính chủ quan của các thẩm định viên và dựa vào kinh nghiệm là chủ yếu, cha có những căn cứ cụ thể.