- Tám là, do trình độ cũng nh kinh nghiệm của các chuyên viên định giá
3.2.3. Nâng cao hiệu quả thẩm định giá khi sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp và phơng pháp chi phí.
trực tiếp và phơng pháp chi phí.
Trên thực tế, phơng pháp so sánh trực tiếp và phơng pháp chi phí là hai ph- ơng pháp đợc sử dụng phổ biến, thờng xuyên đối với hoạt động thẩm định giá BĐS. Sử dụng các phơng pháp định giá đòi hỏi phải nghiên cứu đầy đủ và kịp thời thông tin; phân tích một cách chặt chẽ, xác đáng và rút ra những điều chỉnh đáng tin cậy. Trong quá trình đó, thẩm định viên không thể công nhận mọi số liệu một cách máy móc, mà phải phân tích, xem xét các số liệu trên thị trờng, các giao dịch mua bán có thể so sánh. Để nâng cao độ chính xác của kết quả định giá, ngoài chất lợng của thông tin còn cần:
* Nâng cao hiệu quả khi thực hiện các kỹ thuật phân tích thơng vụ:
Phơng pháp định giá BĐS tại Công ty TNHH Kiểm toán Việt còn hạn chế là do cha thực hiện tốt các kỹ thuật phân tích thơng vụ. Phân tích so sánh hay phân
tích thơng vụ là mấu chốt trong phơng pháp so sánh trực tiếp. Thực tế cho thấy, năng lực của thẩm định viên thể hiện chủ yếu qua khả năng phân tích thơng vụ. Hơn nữa, thực hiện tốt kỹ thuật này, kết quả định giá có độ tin cậy cao.
Trớc hết thẩm định viên phải phân tích xem các giao dịch chứng cứ đó có phải là giao dịch thị trờng hay không nghĩa là giao dịch đó có dựa trên cơ sở giá trị thị trờng hay không: BĐS này có đợc tiếp thị công khai không; ngời mua, ng- ời bán có tự nguyện không; giao dịch đó diễn ra có khách quan, dựa trên sự hiểu biết của các bên không, cả hai bên có chịu sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnh hởng đến quyết định mua và bán không. Đồng thời thẩm định viên cũng phải phân tích động thái, tâm lý của ngời mua. Cùng với quá trình phân tích các BĐS so sánh, thẩm định viên cũng cần phân tích sự biến động của thị trờng mà có thể ảnh h- ởng đến kết quả định giá.
Khi phân tích và đánh giá thơng vụ so sánh cần đợc tiến hành cụ thể, chi tiết. Phân tích rõ những điểm giống nhau và khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh, chỉ ra những điểm khác nhau cơ bản và sự khác nhau nào là lý do chủ yếu dẫn đến sự khác nhau về giá trị của hai BĐS.
∗Tiếp cận nhiều cách thức khác nhau trong việc điều hoà kết quả định giá:
Trong phơng pháp so sánh, sau khi phân tích các thơng vụ so sánh thẩm định viên cần lập luận để đa ra mức giá cuối cùng. Để thực hiện công việc này thẩm định viên có thể sử dụng kỹ thuật điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm nh Công ty TNHH Kiểm toán Việt đã thực hiện. Ngoài ra, thẩm định viên có thể sử dụng nhiều cách khác nhau để lập luận đa ra mức giá cuối cùng nh:
- Trong quá trình phân tích các BĐS chứng cứ, thẩm định viên cần xác định các giao dịch chứng cứ có trả lời rõ ràng 17 câu hỏi nhằm kiểm tra tính thị trờng của thơng vụ hay không. Nếu BĐS chứng cứ nào không trả lời đầy đủ và rõ ràng các câu hỏi đó thì có thể loại ra khỏi kết quả định giá.
- Hoặc đối với những BĐS so sánh nhng kết quả có sự chênh lệch lớn về giá thì thẩm định viên có thể không sử dụng kết quả đó. Điều này nhằm kiểm tra
tính hiểu biết của ngời mua, trong trờng hợp này ngời mua đã mua cao hơn giá bình thờng.
- Hoặc dựa trên kết quả so sánh những điểm giống nhau và khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh, căn cứ vào những điểm khác nhau đó thẩm định viên có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét đến vị trí, nếu đất có vị trí tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đờng phố, nếu đất ở loại đờng phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10), các điểm dới 10 áp dụng cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn. Mỗi điểm kém sẽ giảm đi 5% giá và ngợc lại, mỗi điểm cộng thêm 5% giá của BĐS so sánh.
∗Nâng cao tính chính xác trong việc xác định giá trị còn lại của công trình:
Trong quá trình sử dụng phơng pháp chi phí thẩm định viên phải ớc lợng tỷ lệ chất lợng còn lại của công trình. Để kết quả định giá có độ chính xác cao, thẩm định viên phải có quá trình điều tra khảo sát thực tế, ghi chép và phản ánh đúng hiện trạng công trình; đồng thời, thẩm định viên cũng phải là ngời am hiểu về lĩnh vực xây dựng.