tr−ờng bất động sản.
Luật đất đai năm 1993 đã chính thức coi đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và ng−ời sử dụng đất có các quyền chuyển quyền theo quy định của pháp luật. Đây là b−ớc tiến lớn trong quan niệm của chúng ta trong việc xác lập các giao dịch dân sự về đất đai trong đời sống xã hội. B−ớc tiếp theo, Luật đất đai năm 2003 đã đặt những nền móng đầu tiên cho việc chủ động xây dựng và phát triển thị tr−ờng quyền sử dụng đất trong thị tr−ờng bất động sản ở Việt Nam. Cùng với thị tr−ờng vốn, thị tr−ờng lao động, thị tr−ờng quyền sử dụng đất sẽ hợp thành những bộ phận quan trọng trong cơ cấu của nền kinh tế thị tr−ờng ở n−ớc ta. Do vậy, để quản lý đất đai có hiệu quả, ng−ời sử dụng khai thác triệt để công năng đất đai cho nhiều mục đích khác nhau vì lợi ích của chính họ và của Nhà n−ớc, đã đến lúc chúng ta phải vận hành thị tr−ờng quyền sử dụng đất cho phù hợp với các quy luật kinh tế vốn có của nền kinh tế thị tr−ờng. Cho nên các quy định mang tính nguyên tắc trong Luật đất đai năm 2003 sẽ mở ra những định h−ớng mới trong việc xác lập đồng bộ các thị tr−ờng, trong đó có thị tr−ờng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để quản lý và vận hành thật tốt thị tr−ờng này, các quy định tới đây của Nhà n−ớc trong việc xây dựng những văn bản riêng biệt về quản lý kinh doanh bất động sản là rất cần thiết để cùng với Luật đất đai tạo thành nền tảng chung cho việc xây dựng thị tr−ờng bất động sản chính thức ở n−ớc ta.
Với khuôn khổ của Luật đất đai, Điều 61 quy định các loại đất là hàng hoá mà ng−ời sử dụng đất đ−ợc Nhà n−ớc cho phép tham gia thị tr−ờng bất động sản, trong đó điều tiên quyết là các loại đất đựơc giao, cho thuê có đ−ợc Nhà n−ớc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp hay không? Dẫn chiếu các quy định về quyền của ng−ời sử dụng đất đ−ợc quy định từ Điều 109 đến Điều 121 của Luật đất đai thì mọi đối t−ợng sử dụng
đất dù đó là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong n−ớc đến tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài, ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài sử dụng đất ở Việt Nam đều có khả năng đ−ợc bảo hộ để tham gia thị tr−ờng bất động sản. Tất nhiên, đối với đất giao cho cộng đồng dân c− sử dụng vào mục đích nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất hoặc đất giao cho cơ sở tôn giáo vào mục đích phi nông nghiệp mà ng−ời sử dụng đất không có các quyền theo quy định thì không đ−ợc tham gia thị tr−ờng bất động sản. Cùng với những tài sản mà ng−ời sử dụng đất tạo lập đ−ợc một cách hợp pháp trên đất thuê thì loại đất đó cũng đ−ợc phép tham gia thị tr−ờng bất động sản.
Từ quy định nêu trên, việc quản lý đất đai trong thị tr−ờng bất động sản là nội dung quan trọng nhất trong việc chủ động xây dựng và thiết lập các quan hệ thị tr−ờng. Quản lý đất đai yếu kém dẫn tới hệ quả là không nắm đ−ợc thị tr−ờng quyền sử dụng đất và các giao dịch của ng−ời sử dụng, từ đó thất thu lớn cho ngân sách Nhà n−ớc và tạo ra tiền lệ xấu trong ph−ơng thức thực hiện quyền của ng−ời sử dụng đất. Vì vậy, sau khi Chính phủ quy định về thời hạn cho các địa ph−ơng hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những cải cách lớn trong thủ tục hành chính để thực hiện quyền cho ng−ời sử dụng đất thì ng−ời dân thay vì tham gia thị tr−ờng ngầm nh− tr−ớc đây sẽ chuyển qua giao dịch tại thị tr−ờng chính quy. Chính ở đó, các quyền và lợi ích của ng−ời sử dụng đất mới đ−ợc bảo hộ một cách đầy đủ. Nhà n−ớc sẽ không đứng ngoài trong các giao dịch về bất động sản mà trái lại chủ động điều tiết nó bằng những cơ chế, chính sách và các biện pháp quản lý của mình. Các biện pháp đó là:
+ Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu t− xây dựng kinh doanh bất động sản.
+ Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị tr−ờng bất động sản.
+ Bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của ng−ời tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị tr−ờng bất động sản.
+ Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.
Nh− vậy, lần đầu tiên các quy định về quyền sử dụng đất trong thị tr−ờng bất động sản đ−ợc quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà n−ớc. Đây chính là cơ sở pháp lý ban đầu cho việc hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản có sự điều tiết từ phía Nhà n−ớc.