V. Các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng th− pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà n−ớc và ng−ời sử dụng đất. Trên thực tế, ng−ời sử dụng đất sở hữu nhiều loại giấy tờ khác nhau, ng−ời có giấy tờ do Nhà n−ớc cấp, song có nhiều ng−ời chỉ có giấy tờ trao tay trong quá trình giao dịch về bất động sản, giấy tờ đất đai từ chế độ cũ. Vì vậy, để đảm bảo các giao dịch có đủ căn cứ pháp lý Nhà n−ớc ta rất quan tâm trong việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ng−ời sử dụng và công việc đó đã thực hiện từ năm 1989. Cho đến nay, chúng ta cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, với đất lâm nghiệp và đất phi nông
nghiệp thì các địa ph−ơng vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình triển khai nội dung quản lý Nhà n−ớc này.
2.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tất cả mọi ng−ời sử dụng đất đều muốn có giấy tờ hợp pháp để thực hiện các giao dịch một cách đúng pháp luật. Tuy nhiên, tr−ớc thực tế bức xúc của cuộc sống và thói quen mang tính tập quán của ng−ời dân khi thực hiện các giao dịch, ng−ời sử dụng đất đã không tuân thủ các quy định của Nhà n−ớc khi thực hiện quyền của mình. Quá trình đó làm cho việc quản lý của Nhà n−ớc thêm phần khó khăn và bản thân các an toàn về pháp lý của ng−ời sử dụng đất cũng thiếu những đảm bảo quan trọng. Vì vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng th− Nhà n−ớc cấp cho ng−ời sử dụng đất để họ đ−ợc h−ởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và đ−ợc Nhà n−ớc bảo hộ khi quyền của họ bị xâm hại.
Cần phải hiểu giá trị to lớn của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những tr−ờng hợp sau:
+ Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 1 bảo đảm quan trọng của Nhà n−ớc cho ng−ời sử dụng đất (Xem khoản 1 Điều 10 của Luật đất đai).
+ Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền chung của ng−ời sử dụng đất (Xem khoản 1 Điều 105 của Luật đất đai).
+ Thứ ba, loại giấy tờ này là điều kiện để ng−ời sử dụng đất đ−ợc thực hiện các quyền và lợi ích của mình theo quy định của pháp luật (Xem, khoản 2 Điều 106 Luật đất đai).
+ Thứ t−, theo quy định tại khoản 1 Điều 42 của Luật đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để ng−ời sử dụng đất đ−ợc Nhà n−ớc bồi th−ờng thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà n−ớc thu hồi đất.
+ Thứ năm, là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ đ−ợc Toà án nhân dân giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 136 của Luật đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đ−ợc cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau và mẫu giấy chứng nhận cũng đ−ợc các cơ quan quản lý đất đai ở từng thời kỳ khác nhau phát hành. Vì vậy, theo quy định tại Điều 48 Luật đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đ−ợc cấp theo một mẫu thống nhất đối với mọi loại đất và do Bộ Tài nguyên và Môi tr−ờng phát hành và thực hiện thống nhất trong cả n−ớc từ 1/10/2004. Quy định vừa nêu trên giải quyết 2 thực tế quan trọng:
+ Thứ nhất, không cần thiết phải cấp 2 loại giấy tờ khác nhau cho 2 loại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất. Tài sản có trên đất đ−ợc ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ng−ời chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định về đăng ký bất động sản. Điều đó là hoàn toàn phù hợp. Bởi lẽ, xét về thủ tục hành chính, không cần thiết phải làm nhiều thủ tục cho một khối tài sản chung thống nhất và trong khi triển khai để cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đã mất nhiều thời gian và thủ tục hành chính thì việc có thêm những thủ tục khác là không cần thiết.
Thứ hai, mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật đất đai năm 2003 do Bộ Tài nguyên và Môi tr−ờng phát hành có giá trị pháp lý nh− mẫu giấy do Tổng cục quản lý ruộng đất triển khai cấp theo Luật đất đai năm 1987 hay mẫu giấy do Tổng cục địa chính phát hành triển khai theo Luật đất đai năm 1993. Các giấy tờ pháp lý này cũng có giá trị nh− giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cấp theo Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Ng−ời sử dụng đất đã đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các Luật đất đai tr−ớc đây hoặc theo các mẫu giấy cũ không nhất thiết phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu giấy do Bộ Tài nguyên và Môi tr−ờng hiện nay phát hành theo Luật đất đai năm 2003. Khi nào ng−ời sử dụng đất có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất cho ng−ời khác thì ng−ời nhận quyền sẽ đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003 và theo mẫu giấy do Bộ Tài nguyên và Môi tr−ờng phát hành.
Về nguyên tắc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đ−ợc cấp đến từng thửa đất, trong tr−ờng hợp thửa đất có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đ−ợc cấp đến từng tổ chức, cá nhân đồng sử dụng thửa đất đó. Trong tr−ờng hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ, tên vợ, chồng. Trong tr−ờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của cộng đồng dân c− thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cộng đồng dân c− và ng−ời đ−ợc trao giấy là ng−ời đại diện hợp pháp của cộng đồng dân c−. Nếu thửa đất thuộc quyền sử dụng của cơ sở tôn giáo, thì cơ sở tôn giáo đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ng−ời đ−ợc trao giấy là đại diện cao nhất của cơ sở tôn giáo.
2.2. Các tr−ờng hợp đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để có thể hoàn thành mục tiêu mà Chính phủ đề ra là hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2006 ở tất cả các địa ph−ơng của cả n−ớc, đồng thời minh bạch hoá những tr−ờng hợp đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Điều 49 của Luật đất đai xác định 9 tr−ờng hợp đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với các tr−ờng hợp đ−ợc quy định ở điều luật này, các cơ quan công quyền không đ−ợc phép đặt thêm thủ tục hành chính gây chậm trễ cũng nh− từ chối việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ng−ời sử dụng. Các tr−ờng hợp này là:
+ Ng−ời đ−ợc Nhà n−ớc giao đất, cho thuê đất (Trừ đất công ích sử dụng vào mục đích nông nghiệp).
+ Ng−ời đ−ợc Nhà n−ớc giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 cho đến tr−ớc ngày 1/7/2004 mà ch−a đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c− sử dụng đất, cơ sở tôn giáo có các giấy tờ đ−ợc quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai.
+ Ng−ời nhận quyền sử dụng đất do chuyển quyền phù hợp với các quy định của pháp luật.
+ Ng−ời đ−ợc sử dụng đất theo bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan Thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
+ Ng−ời trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng thầu dự án có sử dụng đất. + Ng−ời sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. + Ng−ời mua nhà ở gắn liền với đất ở.
+ Ng−ời đ−ợc Nhà n−ớc thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
Nh− vậy, nếu ng−ời sử dụng đất chứng minh đ−ợc quyền sử dụng đất của mình thông qua các loại giấy tờ nêu trên thì xác lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đ−ợc cấp giấy theo thủ tục đ−ợc quy định tại Điều 123 của Luật đất đai.
2.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c− đang sử dụng đất.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tr−ớc hết là một bảo đảm từ phía Nhà n−ớc cho ng−ời sử dụng đất, là một quyền chung quan trọng của ng−ời sử dụng đất đ−ợc Nhà n−ớc bảo hộ. Vì vậy, với quy định về thời hạn cho các địa ph−ơng phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều đó thể hiện quyết tâm của Nhà n−ớc ta trong việc hiện thực hoá chủ tr−ơng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với hộ gia đình, cá nhân khi nào thì họ đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền và khi nào thì phải nộp tiền sử dụng đất? đây chính là sự quan tâm chung của nhiều ng−ời sử dụng đất. Vì vậy, Luật đất đai năm 2003 quy định về từng tr−ờng hợp này rất rõ ràng.
2.3.1. Các tr−ờng hợp đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Thứ nhất, khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài d−ợc Uỷ ban nhân dân xã, ph−ờng, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp và có các giấy tờ hợp lệ đ−ợc quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 thì đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất (Xem điều khoản này trong luật).
Thứ hai, trong tr−ờng hợp ng−ời sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ đ−ợc quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật đất đai nh−ng giấy tờ đó không chính chủ mà mang
tên ng−ời khác, giữa các bên mới có giấy tờ thể hiện việc giao dịch mà cho đến tr−ớc ngày 1/7/2004 ch−a thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định, nay đ−ợc Uỷ ban nhân dân xã, ph−ờng, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp. Đây là tr−ờng hợp xẩy ra khá phổ biến trong các giao dịch dân sự về đất đai. Ng−ời sử dụng đất vì nhiều lý do khác nhau mà ch−a làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền. Luật đất đai năm 2003 tạo điều kiện tốt để ng−ời sử dụng đất nhanh chóng thực hiện thủ tục để có giấy tờ hợp pháp trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Thứ ba, tr−ờng hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu th−ờng trú tại địa ph−ơng và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối tại vùng có điều kiện tự nhiên xã hội khó khăn, nay đ−ợc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là ng−ời sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Thứ t−, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ đ−ợc coi là hợp lệ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật đất đai nh−ng đất đã đ−ợc sử dụng ổn định từ tr−ớc ngày 15/10/1993 nay đ−ợc Uỷ ban nhân dân xã, ph−ờng, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đ−ợc xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì cũng đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Riêng đối với cộng đồng dân c− sử dụng đất vào mục đích xây dựng các công trình đền đình, miếu am, từ đ−ờng, nhà thờ họ sẽ đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện nh−:
+ Có đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Đ−ợc Uỷ ban nhân dân xã, ph−ờng, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
Các quy định nói trên của Luật đất đai năm 2003 thể hiện t− duy mới trong quan niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà n−ớc quan tâm khía cạnh quản lý nhiều hơn là cố gắng tận thu cho ngân sách Nhà n−ớc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cùng với những thủ tục đ−ợc minh bạch hoá, ng−ời sử dụng đất ý thức đầy đủ hơn trách nhiệm của mình trong việc hoàn thành thủ tục để h−ởng quyền và làm nghĩa vụ trong quan hệ pháp luật đất đai.
2.3.2. Các tr−ờng hợp đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất.
Về nguyên tắc, ng−ời sử dụng đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 cho đến tr−ớc ngày 1/7/2004 mà không đủ giấy tờ đ−ợc coi là hợp lệ nay đ−ợc Uỷ ban nhân dân xã, ph−ờng, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đ−ợc xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Tuy nhiên, việc phải nộp tiền sử dụng đất còn bao quát cả tr−ờng hợp dù có giấy tờ về
giao đất, cho thuê đất từ sau 15/10/1993 đến tr−ớc ngày 1/7/2004 ch−a thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà n−ớc mà nay đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với ng−ời sử dụng đất đ−ợc quyền sử dụng đất thông qua bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan Thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền thì sẽ đ−ợc cấp giâý chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà n−ớc.
2.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất.
Để lập lại trật tự kỷ c−ơng trong quản lý và sử dụng đất của tổ chức trong n−ớc, tới đây trong năm 2005, Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi tr−ờng cũng nh− các địa ph−ơng tổ chức việc tổng kiểm kê quỹ đất và tổng rà soát đất của tổ chức trong n−ớc nhằm khắc phục tình trạng để đất hoang, sử dụng không đúng mục đích và có dấu hiệu vi phạm pháp luật đất đai. Qua việc rà soát đó để phân loại một cách cụ thể, tổ chức nào đang sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả thì đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tổ chức nào sử dụng đất không đúng mục đích và không có hiệu quả sẽ đ−ợc phân loại cụ thể để xem xét.
Phần diện tích nào sử dụng không đúng mục đích và không có hiệu quả sẽ bị xử lý bởi một trong hai hình thức sau:
+ Bị thu hồi đất.
+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đất đã sử dụng làm đất ở cho Uỷ ban nhân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lý. Đối với các khu dân c− hình thành từ quỹ đất của các doanh nghiệp Nhà n−ớc đ−ợc giao để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối thì tổ chức có nhiệm vụ bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân c− trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng quyết định.
Trong tr−ờng hợp tổ chức trong n−ớc lựa chọn hình thức thuê đất thì Sở Tài nguyên và Môi tr−ờng làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất tr−ớc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất cũng đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu họ đáp ứng đ−ợc 3 điều kiện sau đây:
+ Cơ sở tôn giáo đ−ợc Nhà n−ớc cho phép hoạt động.