VI. Các quy định về tài chính đất đai và giá đất.
1. Cơ chế tài chính đối với nguồn thu ngân sách Nhà n−ớc từ đất đai.
Theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai và các quy định cụ thể hoá về tài chính đất đai thì khoản thu từ đất đai cho ngân sách Nhà n−ớc gồm 9 khoản sắp xếp theo 3 nhóm lớn với trình tự các khâu là: giao đất, sử dụng đất và thuế từ đất đai.
1.1. Các khoản thu từ việc đ−ợc cấp quyền sử dụng đất.
Nh− vậy, khi đ−ợc Nhà n−ớc giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ng−ời sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính sau:
+ Thu tiền sử dụng đất đối với tr−ờng hợp đ−ợc Nhà n−ớc giao đất có thu tiền theo quy định tại Điều 34 của Luật đất đai và khi đ−ợc Nhà n−ớc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc đối t−ợng phải nộp tiền theo quy định tại Điều 36 của Luật đất đai.
+ Thu lệ phí địa chính (khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chứng nhận biến động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
+ Thu lệ phí tr−ớc bạ nhà đất.
+ Tiền bồi th−ờng thiệt hại (khi Nhà n−ớc thu hồi đất để giao cho ng−ời khác thì thu tiền của ng−ời đ−ợc giao đất, bồi th−ờng cho ng−ời có đất bị thu hồi).
1.2. Các khoản thu tài chính khi sử dụng đất.
Trong quá trình sử dụng đất ng−ời sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà n−ớc, các khoản thu đó gồm:
+ Thu thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp.
+ Thu thuế nhà, đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình.
+ Thu tiền thuê đất đối với các tr−ờng hợp thuê đất của Nhà n−ớc.
+ Thu thuế tài nguyên khi khai thác đất làm nguyên vật liệu cho sản xuất gạch ngói, đồ gốm, sứ, đất đắp đ−ờng, san lấp.
+ Thu tiền từ việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai.
+ Thu tiền bồi th−ờng thiệt hại cho Nhà n−ớc khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
1.3. Các khoản thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, Nhà n−ớc thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quy định hoàn toàn mới gắn liền với lộ trình cải cách chính sách tài chính - thuế của Nhà n−ớc trong những năm tiếp theo khi chúng ta xây dựng Luật thuế thu nhập cá nhân thay thế cho Pháp lệnh thuế thu nhập đối với ng−ời có thu nhập cao nhằm điều tiết thu nhập từ ng−ời chuyển quyền sử dụng đất. Với những quy định nh− vậy, một mặt Nhà n−ớc điều tiết đ−ợc các khoản thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất vào ngân sách Nhà n−ớc, thực hiện cơ chế tài chính lành mạnh trong quản lý và sử dụng đất đai.
Nh− vậy, các chính sách thu tài chính từ đất đai từ sau khi có Luật đất đai năm 1993 đã ngày càng hoàn thiện và đóng góp cho ngân sách Nhà n−ớc mỗi năm trung bình khoảng 4500 tỷ đồng, riêng năm 2002 là 7280 tỷ đồng và đây là nguồn thu cân đối quan trọng cho ngân sách các địa ph−ơng để đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng, chi đầu t− trở lại cho nông nghiệp, nông thôn (1). Tuy nhiên, điều đáng ngạc nhiên trong các khoản thu từ đất thì tiền thuê đất trong n−ớc và n−ớc ngoài cộng với tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất chỉ bằng 3/5 khoản thu từ lệ phí tr−ớc bạ. Điều đó cũng chứng tỏ rằng, Nhà n−ớc ta thất thu rất lớn từ các khoản thu tài chính từ đất đai.
Đối với việc điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai cần chú ý 2 vấn đề sau:
+ Thứ nhất, cần xác định lộ trình cụ thể trong việc chính thức luật hoá thuế thu nhập đối với ng−ời có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân cho phù hợp với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Theo quy định tại Luật thuế thu nhập doanh nghiệp đã có hiệu lực pháp lý từ 1/1/2004 thì thuế suất đối với tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là 28%, trong khi hộ gia đình, cá nhân nộp thuế chuyển quyền sử
dụng đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình chỉ 4%. Việc điều tiết nh− hiện nay là ch−a công bằng giữa các đối t−ợng khác nhau có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy, từ nay đến năm 2006 trong ch−ơng trình cải cách chính sách tài chính - thuế thì việc xây dựng các văn bản luật thuế trong việc điều tiết các nguồn thu từ đất đai là rất cần thiết, trong đó có điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của mọi đối t−ợng sử dụng đất bất kể đó là tổ chức hay cá nhân.
+ Thứ hai, việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất nh− hiện nay theo tỷ lệ % trên toàn gía trị đất chuyển quyền sử dụng ch−a tính đến thu nhập phát sinh cao hay thấp qua mỗi lần chuyển quyền nên ch−a công bằng, ch−a đáp ứng đ−ợc nhu cầu điều tiết thu nhập phát sinh do chuyển quyền sử dụng đất. Do vậy, mục tiêu tới đây của việc xây dựng luật thuế thu nhập cá nhân là phải kiểm soát chặt chẽ đ−ợc các thu nhập phát sinh qua từng lần chuyển quyền sử dụng đất, tính đúng, tính đủ các thu nhập phát sinh để tạo nguồn thu cho ngân sách và tạo công bằng xã hội.