I. Cơ sở khoa học về phòng chống rửa tiền qua thị trường Bất động sản
4. Một phương thức rửa tiền thông qua bất động sản trên thế giới
2.1. Thực trạng 1: Hàng tồn kho trong thị trường BĐS
• Theo báo từ Quỹ Dragon Capital thì con số hàng tồn kho căn hộ để bán lên đến
70.000 căn ở cả Tp.Hồ Chí Minh và Hà Nội, nếu trung bình khoảng 2 tỷ đồng mỗi căn thì số vốn đang chết đứng ở đây khoảng 140.000 tỷ. Đây mới chỉ dừng lại ở mảng căn hộ, còn biệt thự, liền kề chưa tính đến.
• Theo thống kê của quý II năm 2012 từ 70 doanh nghiệp bất động sản đang niêm
yết trên thị trường chứng khoán, giá trị hàng tồn kho lên đến 72.405 tỷ đồng tương đương khoảng 3,1 tỷ USD. Có 18/72 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng.
Những con số này tuy chưa phản ánh đầy đủ và chính xác thực trạng giá trị của bất động sản còn đang tồn đọng trên thị trường hiện nay là bao nhiêu. Tuy nhiên, đó cũng là con số tương đối để chúng ta có thể hình dung ra bức trang hàng tồn hiện nay là lớn cỡ nào. Và hàng tồn kho bất động sản cũng đang là gánh nặng cho nhiều doanh nghiệp, là mối lo lớn cho nền kinh tế. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều bị thua lỗ, có nhiều doanh nghiệp trước nguy cơ phá sản vì nợ xấu tăng, nợ vay lớn, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, hàng tồn kho lớn không bán được.
2.2. Thực trạng 2: Thị trường BĐS Việt Nam có tính công khai và minh bạch rất kém
Tính minh bạch kém là một trong những đặc điểm nổi bật nhất của thị trường BĐS Việt Nam. Đặc điểm đó đã được minh chứng qua các con số, các thứ bậc mà Việt Nam đạt được trên bảng xếp hạng tính minh bạch thị trường BĐS toàn cầu.
- Năm 2010: Việt Nam xếp thứ hạng 76 trên tổng số 97 thị trường BĐS được khảo sát.
- Năm 2012: Việt Nam xếp thứ hạng 68 trên tổng số 97 thị trường BĐS của các quốc gia được khảo sát.
Như vậy, có thể thấy rằng tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam nằm trong nhóm cuối và gần cuối: từ nhóm thị trường không minh bạch đến nhóm thị trường có tính minh bạch thấp.
Trong thị trường BĐS có thể nói rằng: thông tin chính là máu của thị trường, chính vì vậy việc thông tin thị trường có minh bạch hay không ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường, nó có thể là cơ hội, cũng có thể là khó khăn cản trở sự phát triển của thị trường hơn nữa, những kẽ hở mà nó tạo ra sẽ là những cơ hội để kẻ xấu lợi dụng xâm nhập thị trường và chính điểm này đã thu hút những kẻ muốn dùng kênh thị trường BĐS để làm kênh rửa tiền cho bọn chúng.
2.3. Thực trạng 3: Giá BĐS ở Việt Nam quá cao so với GPD đầu người
Tại các đô thị lớn của Việt Nam, giá nhà ở thường tăng gấp 3-4 lần so với tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người. Đồng thời, khoảng cách giữa tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăng thu nhập ngày càng dãn ra. Bởi vậy, đại đa số người dân vẫn rất khó có đủ nguồn tài chính để thực hiện nhu cầu mua nhà, ngay cả trong thời điểm thị trường bất động sản tuột dốc.
Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần, cao hơn nhiều so với giá lên của các kênh đầu tư khác. Chẳng hạn, vàng tăng 7,3 lần, giá tiêu dùng: 2,2 lần, USD: 1,5 lần, lãi suất tiết kiệm gần 2,2 lần. Nhiều cơ quan quản lý cho rằng giá nhà ở được đẩy lên cao, chủ yếu là do hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn diễn ra phổ biến.
Các nguyên nhân dẫn đến giá BĐS tại các thành phố lớn của Việt Nam rất cao bao gồm:
• Cơ chế quản lý thị trường bất động sản không rõ ràng, chưa hiệu quả là một trong
• Tốc độ tăng dân nhập cư nhanh, nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn nhưng hạn chế trong quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản, về quy hoạch, xây dựng là nguyên nhân khiến giá bất động sản, nhất là giá nhà ở tăng cao.
• Một hiện tượng không thể không kể đến trên thị trường BĐS đó chính là hiện
tượng đầu cơ xảy ra rất phổ biến, thao túng thị trường BĐS trong thời gian BĐS đang ở đỉnh cao, sôi động. Và hiện tượng đầu cơ, lướt sóng trên thị trường BĐS có thể đẩy giá tăng lên đến khoảng 10-15% giá trị thật sự của BĐS
• Thời gian kéo dài, thủ tục phức tạp, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai còn nhiều
và quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất còn yếu kém.