1. Giới thiệu về ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện yên thành, tỉnh nghệ an
2.4.Đánh giá chung
2.4.1. Kết quả đạt được
Tuy mới thành lập trong thời gian ngắn nhưng trong mấy năm gần đây số lượng hồ sơ vay vốn khá lớn, khách hàng tìm đến ngân hàng ngày càng đông. Điều đó đã khẳng định đươc uy tín và chất lượng hoạt động của ngân hàng. Trong số đó không thể không kể đến sự nỗ lực làm việc của bộ phận thẩm định giá, tại phòng tín dụng NHNo & PTNT huyện Yên Thành.
các cán bộ thẩm định giá có thể là việc được dễ dàng và chính xác hơn. Ngân hàng luôn cập những thông tin về thẩm định giá mới nhất để giúp hoạt động thẩm định giá ngày một chuyên nghiệp, chuẩn hóa hơn.
Các phương pháp thẩm định giá đước sử dụng linh hoạt tùy vào từng bất động sản cụ thể. Viêc kết hợp các phương pháp định giá giúp việc định giá được chính xác, tiết kiệm được thời gian và chi phí hơn. Các bất động sản đưa ra để so sánh dùng trong phương pháp so sánh là những bất động sản có đặc điểm, vị trí tương tự bất động sản mục tiêu nên việc điều chỉnh giá sẽ sát với giá thị trường. Hạn chế được thiệt thòi cho người đi vay. Các yếu tố liên quan đến bất động sản như các yếu tố kĩ thuật và các yếu tố pháp lý được các cán bộ định giá hết sức chú ý. Vì những yếu tố đó quyết định rất lớn đến giá trị của bất động sản. Các cán bộ định giá tại chi nhánh luôn chủ động tìm hiểu, tiếp thu, mở rộng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, nhằm nâng cao nghiệp vụ của bản thân cũng như tăng lợi thế cho ngân hàng. Có tinh thần trách nhiệm trong công việc.
2.4.2. Tồn tại và nguyên nhân
a. Tồn tại
Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp số lượng các bất động sản đưa ra so sánh với bất động sản mục tiêu còn ít, chỉ từ một đến hai bất động sản. Vì vậy việc so sánh còn hạn chế, thiếu sức thuyết phục. việc định giá còn mang tính chủ quan của cán bộ định giá cho nên thiếu sự chính xác, hiệu quả định giá không cao.
Giá trị bất động sản xác định còn dựa vào nhu cầu vay vốn của khách hàng, chưa xem xét đến rủi ro mà ngân hàng có thể gánh chịu.
Có một số bất động sản khó tìm được bất động sản tương tự trong địa phương để so sánh như: nhà máy, nhà xưởng…Việc sử dụng phương pháp chi phí để định giá các bất động sản đó còn phụ thuộc rất lớn vào khung giá đất của địa phương và đơn giá xây dựng của công trình. Khung giá đất không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, nhiều trường hợp thấp hơn giá thị trường nên gây thiệt thòi cho khách hàng.
cụ thể để xác định. Giá trị đó xác định dựa vào cách xác định mang tính chất ước lượng của cán bộ định giá và thỏa thuận giữa các bên là chủ yếu.
Cán bộ định giá chưa dược đào tạo bài bản, chuyên nghiệp, kiến thức chuyện môn về định giá chưa cao, cho nên việc định giá gặp rất nhiều khó khăn. Các cán bộ định giá chủ yếu là cán bộ tín dụng kiêm luôn cả hai nhiệm vụ.
Để đảm bảo an toàn cho nguồn vốn vay ngân hàng thường đưa ra giá trị định giá thường thấp hơn giá trị thực của bất động sản thế chấp. Và nguồn vốn được vay chỉ bằng 50%- 70% giá trị định giá. Nó không những gây ra khó khăn cho khách hàng, mà còn làm giảm sức cạnh tranh của ngân hàng với các tổ chức tín dụng khác.
Hệ thống thông tin phục vụ công tác định giá chưa đầy đủ. Thiếu thông tin để so sánh, đối chiếu. Các quy trình trong quá trình định giá hầu hết thực hiện thủ công nên rất mất thời gian và chi phí mà không đạt được hiểu quả trong quá trình định giá.
b. Nguyên nhân
Yên Thành là một địa phương đang phát triển, thị trường bất động sản mới chập chững những bước đầu tiên nên việc quản lý của cơ quan Nhà nước còn gặp rất nhiều khó khăn. Hiện nay, hệ thống luật, quy định về đất đai và bất động sản vẫn còn nhiều bất cấp. Nhiều vấn đề còn chồng chéo, gây khó khăn trong việc quản lý và sử dụng bất động sản. Các giao dịch trên thị trường chưa minh bạch, hiện tượng đầu cơ đẩy giá đâng diễn ra nhiều, thông tin về bất động sản có thể sai lệch. Vì vậy, các thông tin mà cán bộ định giá thu thập được không giúp cho việc định giá mà còn làm mất chính xác giá trị cuẩ bất động sản định giá.
Địa phương là vùng nông thôn, các bất động sản giao dịch trên thị trường tương đồng còn rất ít. Nên tìm ra bất động sản để so sánh gặp rất nhiều khó khăn, mất thời gian và chi phí.
Ngân hàng vừa là người định giá, vừa là người quyết định số vốn cho vay. Đây là hiện tượng “vừa đá bóng vừa thổi còi”, thiếu tính khách quan nên giá trị bất động sản định giá thấp hơn giá trị thực của nó, thiệt thòi cho khách hàng.
đất khó tìm bất động sản tương tự. Khung giá đất của tỉnh không phù hợp với giá thị trường và thường thấp hơn giá thị trường. Khi áp dụng khung giá đất đó sẽ làm giảm giá trị của mảnh đất.
Thủ tục hành chính về việc thế chấp còn rườm rà. Sau khi nộp đầy đử giấy tờ cần thiết để thực hiện thế chấp vay vốn, khách hàng phải chờ một thời gian để ngân hàng xác minh các thông tin liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng bất động sản rồi mới tiến hành định giá.
Nhiều trường hợp người dân không biết về định giá nên việc hợp tác với ngân hàng để định giá thế chấp còn gặp không ít khó khăn.
Thẩm định giá bất động sản là một ngành mới, còn xa lạ với nhiều người. Thông tin còn sơ sài, thiếu thốn nên việc nghiên cứu, hiểu rõ về định giá không chỉ trong ngày một ngày hai.Cán bộ thẩm định giá không được đào tạo chính quy về chuyên ngành định giá nên kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm đang còn yếu. Để trở thành một định giá viên chuyên nghiệp cần rất nhiều thời gian và kinh nghiệm.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH
HUYỆN YÊN THÀNH TỈNH NGHỆ AN
1.Phương hướng hoạt động của Ngân hàng No & PT NT chi nhánh huyện Yên Thành
Nhiệm vụ đặt ra cho chi nhánh NHNo & PTNT huyện Yên Thành trong thời gian tới là tiếp tục triển khai mục tiêu xuyên suốt trong chiến lược đổi mới và pháp triển hệ thống ngân hàng. Mục tiêu cụ thể năm 2010-2012 cho hoạt động kinh doanh của chi nhánh:
Xây dựng củng cố để trở thành một chi nhánh vững mạnh về mọi mặt.
Tiếp tục đẩy mạnhkinh doanh, củng cố và mở rộng thị trường hoạt động, đảm bảo hiệu quả, an toàn nâng cao khả năng kinh cạnh tranh, tăng cường vốn đầu tư cơ sở vật chất- kỹ thuật để thích ứng trong quá trình hội nhập
2.Giải pháp hoàn thiện công tác Thẩm định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng No & PT NT chi nhánh huyện Yên Thành
2.1 Về cơ chế cho vay
Ngân hàng phải đặt ra các mục tiêu cụ thể để đưa ra những phương án, phấn đấu xây dựng một ngân hàng ngày một phát triển và có uy tín. Mở rộng mối quan hệ với khách hàng, cần có những hoạt động khuyến khích để thu hút nhiều đối tượng khách hàng. Đặc biệt là các khách hàng vay vốn có tài sản đảm bảo. Mở rộng mối quan hệ giữa các tổ chức tín dụng để có sự trao đổi về nguồn vốn, học tập những kinh nghiệm của nhau, cùng nhau phát triển. Tiếp cận đến các tầng lớp khách hàng khác nhau, có nhu cầu về vốn vay như cán bộ công nhân viên chức có nguồn thu nhập ổn định, lâu dài, bộ phận dân cư có nhu cầu mua đất, mua nhà… Tìm hiểu rõ về cá đối tượng khách hàng để đề ra những phưuong án cho vay phù hợp.
2.2 Về phương pháp thẩm định giá
sánh nhiều hơn nữa, để việc định giá được chính xác, có tính thuyết phục hơn, đảm bảo được quyền lợi của khách hàng. Các thông tin về bất động sản so sánh phải kiểm tra kĩ càng, tránh sự sai lệch. Vì như thế việc định giá bất động sản thế chấp sẽ không chính xác, ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Trong phương pháp chi phí, khi sử dụng khung giá đất mà UBND tỉnh ban hành cần kết hợp với giá đất giao dịch ở địa phương. Vì khung giá đất ban hành thường thấp hơn giá thị trường, như vậy giá trị của bất động sản sẽ không đúng với giá trị thực, vừa gây thiệt thòi cho khách hàng vừa làm mất uy tín của ngân hàng.
Các phương pháp định giá phải được sử dụng linh hoạt hơn nữa. Khi định giá một bất động sản có thể kết hợp nhiều phương pháp hay định giá nhiều lần bằng nhiều phương pháp khác nhau. Đối chiếu kết quả định giá giữa các phương pháp rồi đưa ra giá trị hợp lý nhất.
2.3 Về quy trình thẩm định giá
Ngân hàng phải quy định và hướng dẫn cụ thể từng bước trong cả quy trình định giá cho khách hàng hiểu rõ. Ngân hàng phải quy định cụ thể trường hợp xử lý bất động sản khi khách hàng không có khả năng trả nợ. Hợp đông thế chấp phải quy định rõ các điều khoản để bảo vệ quyền lợi cho ngân hàng. Ngân hàng còn phải có các biện pháp quản lý bất động sản sau khi thế chấp, nêu rõ quyền lợi và nghĩa vụ các bên đối với bất động sản thế chấp. Ngân hàng cũng phải tính đến sự giảm giá của bất động sản do sự ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau trong thời gian thế chấp.
2.4 Về vấn đề nhân sự
Các cán bộ định giá trong ngân hàng hầu hết được tào tạo chuyên môn về tài chính ngân hàng chưa được đào tạo chuyên sâu về chuyên môn để hiểu rõ và thành thạo về công tác định giá. Vì vậy, phải thường xuyên mở các khóa đào tạo chuyên môn về định giá cho các cán bộ định giá cũng như thẩm định viên về giá.
Thị trường bất động đang trên đà phát triển, có rất nhiều biến động xảy ra, nên phải thường xuyên cập nhật các thông tin liên quan đến bất động sản để phục vụ tốt cho công tác định giá.
Không chỉ đề cao kiến thức chuyên môn mà cò phải đề cao đạo đức của thẩm định viên. Thẩm định giá là một hoạt động phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm cũng như lí luận chủ quan của từng người cho nên đạo đức của thẩm định viên cũng rất quan trọng quyết định đến kết quả thẩm định giá mà người định giá đã xác định.
2.5 Về các quy định đảm bảo tiền vay
Hoạt động tín dụng là một hoạt động mang nhiều rủi ro. Để hạn chế rủi ro, đảm bảo quyền lợi cho mình ngân hàng phải có những quy định cụ thể và chặt chẽ về quy chế đảm bảo tiền vay. Quy định rõ điều kiện của các khoản vay. Phải có tài sản đảm bảo để hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên. Mọi điều khoản phải được quy định rõ trong hợp đồng thế chấp. Quy định mực vay cụ thể cho từng trường hợp và cả trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ.
2.6 Về việc xây dựng hệ thống thông tin
Thông tin về thị trường bất động sản ngày càng phong phú và luôn biến động. Phải xây dựng một hệ thống thông tin đầy đủ. Lựa chọn ra các thông tin đáng tin cậy, minh bạch để việc định giá để việc định giá được diễn ra nhanh chóng, chính xác.
Ngoài ra, ngân hàng phải có hệ thống quản lý thông tin để phục vụ cho công tác quản lý về bất động sản thế chấp. Kết hợp xây dựng cơ sở dữ liệu, lấy thông tin để so sánh, đối chiếu với các bất động sản cần định giá sau này để tiết kiệm chi phí và thời gian.
2.7 Về cơ chế quản lý
Lãnh đạo ngân hàng phải thường xuyên kiểm tra công tác định giá để biết được các điểm mạnh và điểm yếu của ngân hàng mình trong công tác định giá. Rồi đưa ra đánh giá khách quan, các đề xuất khắc phục hạn chế, hoàn thiện công tác định giá.
Hiện tại ngân hàng chưa có bộ phận định giá chuyên nghiệp, các cán bộ tín dụng kiêm luôn cả nhiệm vụ định giá nên hoạt động định giá còn nhiều khó khăn và không mang lại hiệu quả cao. Ngân hàng có thể đề nghị với các cơ quan có thẩm quyền thành lập bộ phận định giá. Để công tác định giá ngày càng có hiệu quả, đưa ngân hàng ngày một đi lên.
Ngân hàng nên đề ra các chính sách về khen thưởng phù hợp khuyến khích đối với các cán bộ tín dụng làm việc có hiệu quả.
Xây dựng mối quan hệ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý về bất động sản để tìm kiếm thông tin, xác minh các thông tin liên quan đến tính pháp lý phục vụ hoạt động định giá.