1. Giới thiệu về ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện yên thành, tỉnh nghệ an
2.3. Phương pháp định giá được sử dụng
Tại NHNo & PTNT huyện Yên Thành hiện nay sử dụng chủ yếu là phương
pháp so sánh và phương pháp chi phí để định giá bất động sản thế chấp. Đây là
hai phương pháp phổ biến nhất trong các phương pháp định giá bất động sản. Để đảm bảo tính chính xác trong kết quả định giá, nhằm đảm bảo lợi ích của ngân hàng và cả khách hàng, tại NHNo & PTNT huyện Yên Thành đã sử dụng hai phương pháp này. Số tiền cho vay hiện nay theo quy định của NHNo & PTNT huyện Yên Thành tuỳ vào từng trường hợp cụ thể. NHNo & PTNT huyện Yên Thành chủ yếu cho vay 50% giá trị tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, trong một số trưòng hợp xem xét có thể là 70%.
Ngày 10/05/2009 NHNo & PTNT huyện Yên Thành nhận được hồ sơ xin vay vốn của ông Ngô Xuân Thái, vay bằng hình thức thế chấp bất động sản. Sau khi nhận được hồ sơ ngân hàng đã cử cán bộ xuống nhà ông Ngô Xuân Thái.
Địa chỉ: thửa đất số 3, lô số 8, khối 2, thị trấn Yên Thành, tỉnh Nghệ An Diện tích: 140 m2
Trên mảnh đất là ngôi nhà 2 tầng, diện tích: 96 m2 Hình thức sử dụng: Nhà ở , Hiện không có tranh chấp Đứng tên: ông Ngô Xuân Thái, và vợ là bà Nguyễn Thị Tam Mục đích thẩm định: Thế chấp vay vốn kinh doanh
Thời gian thẩm định: 13/05/2011
Sau khi điều tra xem xét, được biết các thông tin về bất động sản thế chấp như sau:
Quyền sử dụng 140 m2 đất tại khối 2, thị trấn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An; thuộc thửa đất số 3, lô đất số 8 do ông Ngô Xuân Thái và bà Nguyễn Thị Tam làm chủ sử dụng. Và quyền sỡ hữu ngôi nhà 2 tầng với diện tích 96 m2 trên khu đất đó.Mảnh đất có sổ đỏ chứng tỏ quyền sử dụng đất và sở hữu nhà của chính chủ.
- Vị trí được xác định:
Phía bắc giáp trục đường liên huyện 538, cách trường THPT Phan Đăng Lưu khoảng 500m về phía đông. Đi về phía tây cách mảnh đất khoảng 1km là trung tâm hành chính của huyện.Nhận định đây là một vị trí thuận lợi, thuận tiện cho giao thông đi lại, khu vực xung quanh có nhiều giao dịch trong thời gian gần đây nên phương pháp tối ưu là phương pháp so sánh.
Tài sản bảo đảm này bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Cũng theo một quy trình tín dụng chuẩn của toàn bộ NHNo & PTNT đế xác định một tài sản như vậy thì cần xác định giá trị của quyền sử dụng đất và giá trị của công trình sử dụng trên đất, một cách độc lập. Sau đó thực hiện tính tổng cả nhà và đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất:
khoảng 2 tháng, có 1 mảnh đất có vị trí tương tự bất động sản mục tiêu được bán với giá 6.500.000 đồng/m2. Và cách thời điểm định giá có mảnh đất cách bất động sản mục tiêu 500m được bán giá 8.000.000 đồng/m2.
Cán bộ tín dụng xác định giá trị trung bình của giá bán hai mảnh đất đưa ra so sánh là 7.250.000 đồng/m2, sau khi tham khảo ý kiến của các cán bộ ở phòng Tài nguyên môi trường huyện và thỏa thuận với bên thế chấp cán bộ phòng tín đã đưa ra giá trị ước tính của quyền sử dụng đất là: 7.000.000 đồng/m2. Do đó giá trị toàn bộ quyền sử dụng mảnh đất trên được tính:
7.000.000 đồng/m2 x 140m2 = 980.000.000 đồng - Giá trị của công trình trên đất:
Nhà 2 tầng, mái bằng bê tông chịu lực
Đơn giá xây dựng: 2.200.000 đồng/m2 (theo đơn giá xây dựng ở Bảng 5) Tổng diện tích :192 m2
Giá trị còn lại : 90% Giá trị của ngôi nhà:
2.200.000 đồng/m2 x 192 m2 x 90% = 380.160.000 đồng Như vậy, giá trị của bất động sản đó là:
980.000.000 đồng + 380.160.000 đồng = 1.360.160.000 đồng
Sau khi xác định được giá của bất động sản mục tiêu, cán bộ tín dụng sẽ làm báo cáo trình với cấp trên về giá bất động sản mục tiêu và đồng thời đề xuất ý kiến cho vay phù hợp nhất với lợi ích và quy định của ngân hàng.
Mức cho vay đối với bất động sản này không quá: 1.360.160.000 đồng x 70% = 952.112.000 đồng Tiến hành thủ tục cho vay
Báo cáo định giá hoàn chỉnh được cán bộ định giá trình lên phụ trách phong xem xét. Nếu không có gì cần chỉnh sửa thì báo cáo được trình lên phó giám đốc chi nhánh xét duyệt. Phó giám đốc chi nhánh kí duyệt cho vay. Và chuyển xuống bộ phận tín dụng tiến hành làm các thủ tục cho khách hàng vay vốn.Tại bộ phận tín dụng, các cán bộ tín dụng tiến hành hướng dẫn khách hàng vay hoàn tất các thủ tục
vay, kí hợp đồng thế chấp và giải quyết cho khách hàng được nhanh chóng vay vốn.
Nhận xét:
Trong ví dụ này ngân hàng đã sử dụng phương pháp so sánh để định giá quyền sử dụng đất. Ngân hàng đã sử dụng hai bất động sản có đặc điểm tương tự để làm bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Tuy nhiên việc so sánh còn mang tính chất sơ sài, thiếu sức thuyết phục. Giá trị công trình trên đất được xác định theo phương pháp chi phí dựa trên đơn giá xây dựng của địa phương. Nhưng giá trị còn lại của công trình, sau một thời gian sử dụng cũng chỉ được xác định một cách ước lệ, theo quan điểm chủ quan của cán bộ định giá.
Ví dụ 2:
Ngày 12/04/2011 nhà máy tinh bột sắn huyện Yên Thành gửi hồ sơ xin vay vốn bằng hình thức thế chấp. Sau khi nhận được hồ sơ NHNo & PTNT huyện Yên Thành đã cử cán bộ xuống nhà máy xác minh thông tin như sau:
Đặc điểm: nhà xưởng bao sắt, 2 tầng, có mái che Diện tích đất sử dụng : 600 m2
Diện tích xây dựng nhà xưởng : 450 m2 Xây dựng được 5 năm
Có đầy đủ giấy tờ hợp pháp chứng minh thuộc quyền sở hữu của chính công ty. Giá trị của bất động sản thế chấp bằng tổng giá trị đất và giá trị nhà xưởng. Giá trị của đất được xác định dựa trên giá thị trường có tham khảo bảng giá do UBND tỉnh ban hành. Khung giá đất chỉ là cơ sở để cán bộ tín dụng ngân hàng NHNo & PTNT huyện Yên Thành tham khảo để xác định giá trị thửa đất. Thực tế cho thấy rằng giá đất quy định trong khung giá đất quá thấp so với giá thị trường cho nên không đã làm giảm mức cho vay của ngân hàng. Để xác định giá trị của bất động sản thế chấp chính xác và đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh của khách hàng ngoài việc lấy khung giá đất làm cơ sở, thu thập các thông tin về thì trường mà còn phải căn cứ vào khoản vay của khách hàng để có kết quả định giá cho phù hợp. Sau khi thu thập thông tin, cán bộ tín dụng NHNo & PTNT huyện Yên Thành đã xác định đơn giá của thửa đất là 6.400.000 đồng/ m2
- Giá quyền sử dụng đất là :
6.400.000 đồng/ m2 x 600 m2 = 3.840.000.000 đồng Đơn giá xây dựng : 2.100.000 đồng/ m2
Diện tích : 450 m2 x 2 = 900 m2 Giá trị còn lại : 90%
- Giá trị công trình trên đất:
2.100.000 đồng x 900 m2 x 90% = 1.701.000.000 đồng Như vậy, giá trị của bất động sản đó là:
3.840.000.000 đồng + 1.701.000 đồng = 5.541.000.000 đồng Mức cho vay của Ngân Hàng đối với bất động sản này không quá: 5.541.000 đồng x 70% = 3.878.700.000 đồng
Sau khi việc định giá được hoàn thành, cán bộ định giá tiến hành các thủ tục cho vay tương tự như ví dụ 1.
Nhận xét:
Trong ví dụ này ngân hàng đã sử dụng phương pháp chi phí để định giá bất động sản. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định dựa theo khung giá của nhà nước, đã được điều chỉnh với giá thị trường kết hợp với thỏa thuận của các bên. Giá trị công trình trên đất được xác định dựa vào đơn giá xây dựng của địa phương. Các thông tin của các bất động sản tương tự trong vùng rất ít nên không thực hiện được phương pháp so sánh khi định giá quyền sử dụng đất. Việc định giá còn dựa vào khoản vay của khách hàng nên việc định giá vẫn mang tính chủ quan, thiếu thông tin.