Tầm nhìn và mục tiêu phát triển đô thị là căn cứ xác định các nguyên tắc, mục tiêu cụ thể và tiêu chí lựa chọn đất xây dựng đô thị theo đặc thù của từng địa phương. Việc đánh giá lựa chọn đất đai xây dựng đô thị yêu cầu phải xem xét tổng hợp nhiều nhóm yếu tố: điều kiện tự nhiên, giá trị kinh tế đất, kinh tế - xã hội, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, và môi trường trên phương diện của nhà quản lý quy hoạch (vai trò Nhà nước) cũng như nhà đầu tư (vai trò của khối tư nhân trong nền kinh tế thị trường).
Bộ tiêu chí lựa chọn đất cần dựa trên cơ sở của các nhóm mục tiêu và mục tiêu cụ thể cần đạt được cho mục đích xây dựng đô thị. Từ mỗi mục tiêu cụ thể ta đưa ra các tiêu chí đảm bảo đáp ứng từng mục tiêu cụ thể đó.
Việc đưa ra các mục tiêu và xây dựng bộ tiêu chí cần dựa trên các nguyên tắc cơ bản trong lựa chọn đất xây dựng đô thị theo các văn bản pháp lý, quy chuẩn, tiêu chuẩn Việt Nam cũng như các nghiên cứu và thực tiễn trong và ngoài nước.
Các mục tiêu đối với lựa chọn đất xây dựng trong quy hoạch chung đô thị: (Các nhóm mục tiêu được xây dựng dựa trên các nguyên tắc cơ bản của lựa chọn đất xây dựng đô thị và dựa vào đặc điểm khu vực nghiên cứu, đồng thời dựa vào số lượng dữ liệu thu thập được, nên chỉ mang tính chọn lọc và đại diện).
Nhóm mục tiêu I: Bảo vệ con người khỏi thiên tai và thích ứng với biến đổi khí hậu
Mục tiêu 1.1:Giảm thiểu nguy cơ thiệt hại do thiên tai
Đây là điều kiện tối quan trọng đảm bảo đời sống và sinh hoạt của con người. Các yêu cầu cụ thể được đặt ra trong lựa chọn đất xây dựng đô thị bao
gồm: giảm thiểu nguy cơ ảnh hưởng do lũ lụt, đảm bảo địa chất ổn định, và khai thác vùng khí hậu thuận lợi các khu vực xây dựng đô thị nằm trong vùng địa chất không ổn định với nguy cơ cao về sạt lở, cax-tơ, xói mòn, chấn động, nằm trong vùng có nguy cơ ngập lụt cao, vùng có nguy cơ ảnh hưởng do lũ quét hay nằm trong vùng có khí hậu không thuận lợi cho sức khỏe con người tiềm ẩn những rủi ro lớn về thiệt hại đến con người cũng như về cơ sở vật chất.
Tại đây ta xây dựng tiêu chí: Giảm thiểu nguy cơ ảnh hưởng do ngập úng, ngập lụt; với chỉ thị: lớp dữ liệu về ngập lụt (do việc tìm kiếm dữ liệu khó khăn nên trong mục tiêu này chỉ đưa ra một tiêu chí đại diện trên).
Mục tiêu 1.2.:Thích ứng với nguy cơ ngập úng cục bộ do mưa bão bất thường và giảm thiểu phát thải khí C02:
Do tác động của biến đổi khí hậu, tổng lượng mưa năm và lượng mưa mùa mưa ở tất cả các vùng đều tăng, các trận mưa có lượng mưa lớn trong thời gian ngắn gây quá tải cho hệ thống thoát nước trong đô thị gây ngập úng cục bộ. Đồng thời việc gia tăng khí thải của các khu công nghiệp, giao thông … cũng gây ra một lượng khí CO2 . Do đó cần có giải pháp tăng không gian mở, tăng không gian cây xanh mặt nước.
Tại đây ta xây dựng tiêu chí: bảo vệ tăng cường không gian cây xanh và mặt nước; với lớp chỉ thị là phân vùng không gian cây xanh và mặt nước.
Nhóm mục tiêu II: Khai thác vị thế điều kiện tự nhiên
Mục tiêu 2.1: Khai thác điều kiện tự nhiên thuận lợi cho xây dựng
Với nguyên tắc phát triển bền vững, bảo vệ môi trường và cảnh quan, việc xây dựng phát triển đô thị cần tôn trọng, tận dụng điều kiện địa hình tự nhiên nơi quy hoạch. Các yếu tố về điều kiện tự nhiên tác động trực tiếp đến việc xây dựng và phát triển đô thị gồm: địa hình, địa chất công trình, địa chất thủy văn và thủy văn. Các khu vực nằm trong vùng có độ dốc địa hình cao đòi hỏi chi phí cũng như yêu cầu về kỹ thuật trong xử lý chống trượt lở nền đất.
Tại đây ta xây dựng tiêu chí đáp ứng mục tiêu: khai thác khu vực có độ dốc địa hình thuận lợi; với lớp chỉ thị là phân vùng độ dốc địa hình.
Mục tiêu:3.1. Khai thác khu đất cố giá trị thấp và đảm bảo an ninh lương thực
Giá trị đất được xác định thông qua đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai, đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến việc lựa chọn đất để xây dựng đô thị. Tùy theo chức năng sử dụng đất hiện trạng mà tính khả thi xây dựng đô thị có thực tế hay không. Các khu vực đất đai nhạy cảm khó giải tỏa, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cao, thủ tục phức tạp, thời gian thực hiện kéo dài dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn từ nhà đầu tư, đây là tác động trực tiếp đến tính khả thi của phương án quy hoạch. Khả năng triển khai một dự án xây dựng khu đô thị tại khu vực chuyển đổi đất nông nghiệp sang đô thị sẽ dễ dàng hơn dự án tái phát triển đô thị trong khu vực đô thị hiện hữu. Việc xây dựng một dự án đô thị trên khu vực đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp có giá trị thấp hay khu vực hoang hóa sẽ dễ dàng nhận được sự đồng thuận hơn tại khu vực làng xóm hiện hữu hay khu đất nông lâm nghiệp năng suất cao. Các khu đất có giá trị thấp hơn sẽ dễ nhận được sự đồng thuận cao hơn trong việc chuyển đổi chức năng thành đô thị.
Tiêu chí: Đánh giá tiềm năng hiện trạng sử dụng đất; với chỉ thị phân vùng chức năng sử dụng đất.
Nhóm mục tiêu VI: Khai thác và tận dụng hệ thống hạ tầng xã hội
Mục tiêu 4.1: Khả năng tiếp cận tới hệ thống hạ tầng xã hội
Các khu vực mới giáp ranh khu dân cư hiện hữu khi phát triển sẽ có khả năng được kế thừa một hệ thống đầy đủ các công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật hoặc giảm thiểu một phần chi phí đầu tư đầu nối kéo dài với hệ thống hạ tầng hiện có; kèm theo đó là sự gia tăng chóng mặt về giá trị đất sau khi chuyển đổi chức năng. Sức hút từ khu đô thị hiện hữu (khu vực nội thành, nội thị, khu dân cư hiện hữu hay các trung tâm chuyên ngành) là yếu tố thúc đẩy khả năng hình thành và phát triển của đô thị mở rộng trong tương lai.
Tiêu chí: Khả năng tiếp cận tới khu vực đã phát triển đô thị; với chỉ thị : khoảng cách tới khu vực đã phát triển đô thị.
Nhóm mục tiêu V: khai thác và tận dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật
hình thành và khai thác đô thị. Các yếu tố hạ tầng kỹ thuật cơ bản cần thiết để xem xét khả năng hình thành đô thị bao gồm: khả năng tiếp cận tới hệ thống giao thông, khả năng kết nối tới mạng lưới cấp điện và nguồn nước.
Mục tiêu 5.1: Khả năng tiếp cận tới hệ thống giao thông
Khả năng tiếp cận được gia tăng thông qua hệ thống giao thông và đóng vai trò cốt lõi trong việc hình thành một đô thị. Tính khả thi, khả năng hình thành nhanh hay chậm của một đô thị phụ thuộc lớn vào sự tiếp cận từ mạng lưới giao thông liên vùng.
Trong các loại hình giao thông, đường bộ có tầm ảnh hưởng lớn nhất và trực tiếp trong phạm vi cấp vùng. Sức hút của việc hình thành đô thị dọc các tuyến giao thông hiện hữu như quốc lộ, tỉnh lộ hay đường cao tốc là rất lớn. Tính khả thi của các đô thị phụ thuộc chủ yếu vào khả năng gắn kết mạng lưới giao thông khu vực tới hệ thống giao thông này. Tùy theo cấp độ đường mà phạm vi tác động tới khu vực xây dựng đô thị cũng thay đổi.
Tiêu chí: khả năng tiếp cận đến hệ thống giao thông chính; với chỉ thị: khoảng cách đến đường giao thông chính.
Mục tiêu 5.2: Khả năng kết nối tới mạng lưới cấp điện
Khu vực lựa chọn xây dựng đô thị cần được đấu nối tới mạng lưới điện quốc gia thông qua các trạm biến áp khu vực, lưới điện phân phối và lưới điện trung áp. Khoảng cách từ các khu vực lựa chọn xây dựng đô thị đến mạng lưới cấp điện càng gần thì mức độ thuận lợi trong việc đấu nối hệ thống cấp điện càng cao. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tiêu chí: khả năng tiếp cận đến trạm điện; với chỉ thị :khoảng cách tiếp cận đến trạm biến áp
Nhóm mục tiêu VI: Bảo vệ môi trường và cảnh quan
Mục tiêu 6.1.: Giảm thiểu tác động do các khu vực có nguy cơ rủi ro về môi trường
Một số khu vực có nguy cơ cao gây ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng đến sức khỏe và sinh hoạt của người dân. Các nguy cơ ô nhiễm môi trường như: không khí, nước ngầm, nước mặt, tiếng ồn, bụi, đất,... Tùy theo nguy cơ rủi ro về môi trường để xác định các phân vùng ảnh hưởng tới phát triển đô thị, các khu vực càng gần càng hạn chế phát triển đô thị.
Tiêu chí: Tăng khoảng cách đến khu vực có khả năng gây ô nhiễm môi trường; chỉ thị: khoảng cách đến khu vực có nguy cơ gây ô nhiễm môi trường.
Bảng 4.4: Bộ tiêu chí lựa chọn đất xây dựng đô thị.
Mục tiêu Tiêu chí Nguyên tắc áp
dụng
Quy chuẩn/ tiêu chuẩn hiện
hành
Nhóm mục tiêu I: Bảo vệ con người khỏi thiên tai và thích ứng với biến đổi khí hậu.
Mục tiêu 1.1. giảm thiểu nguy cơ thiệt hại do thiên tai.
Giảm thiểu nguy cơ ảnh hưởng do lũ lụt.
Hạn chế lựa chọn khu vực có nguy cơ ngập lụt cao.
TCVN 4449-1987 khu vực không thuận lợi cho xây dựng với lũ tần xuất 1% ngập trên 1m; với lũ trên 4%, ngập trên 0,5m. Mục tiêu 1.2. Thích ứng với nguy cơ ngập úng cục bộ do mưa bão bất thường và giảm thiểu phát thải khí C02. Bảo vệ và tăng cường không gian cây xanh và mặt nước.
Bảo vệ tuyệt đối các không gian cây xanh, mặt nước lớn trong đô thị, hạn chế phát triển khu đô thị gần khu vực cần bảo vệ.
Không quy định.
Nhóm mục tiêu II: Khai thác vị thế điều kiện tự nhiên.
Mục tiêu 2.1 . Khai thác điều kiện tự nhiên thuận lợi cho xây dựng. Khai thác khu vực có độ dốc địa hình thuận lợi. Lựa chọn khu vực có độ dốc địa hình dưới 20% (vùng núi dưới 30%). TCVN 4449-1987 khu vực không thuận lợi cho xây dựng nhà ở và công trình công cộng nếu độ dốc trên 20%(vùng núi dưới 30); không thuận lợi
cho xây dựng công nghiệp nếu độ dốc trên 10%.
Nhóm mục tiêu III: Khai thác giá trị kinh tế đất.
Mục tiêu 3.1. Khai thác khu đất cố giá trị thấp và đảm bảo an ninh lương thực. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất. Lựa chọn khu vực có chi phí thấp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất đô thị; nông nghiệp sang phi nông nghiệp; hạn chế khai thác đất phi nông nghiệp năng xuất cao.
Nghị định
69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và tái định cư. Nghị định 123/2007/NĐ-CP; nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất.
Nhóm mục tiêu IV: Khai thác và tận dụng hệ thống hạ tầng xã hội.
Mục tiêu 4.1. Khả năng tiếp cận tới hệ thống hạ tầng xã hội. Khả năng tiếp cận đến gần khu vực đã phát triển đô thị. Khoảng cách tiếp cận gần các khu đô thị. Không quy định.
Nhóm mục tiêu V: khai thác và tận dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Mục tiêu 5.1: Khả năng tiếp cận tới hệ thống giao thông. Khả năng tiếp cận đến đường giao thông chính. Lựa trọn khu vực càng gần mạng lưới giao thông càng tốt. QCVN:01/2008/BXD quy định thiết kế khoảng cách giữa hai đường. Mục tiêu 5.2: Khả năng kết Khả năng kết nối đến trạm điện và Lựa chọn khu vực càng gần mạng lưới Không quy định.
nối tới mạng lưới cấp điện.
lưới điện trung thế. cáp điện càng tốt. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Mục tiêu VI: bảo vệ môi trường và cảnh quan.
Mục tiêu 6.1. Giảm thiểu tác động do các khu vực có nguy cơ rủi ro về môi trường.
Tăng khoảng cách đến các khu vực có nguy cơ gây ra ô nhiễm môi trường.
Hạn chế phát triển các khu chức năng đô thị gần các khu có nguy cơ rủi ro cao về môi trường, khuyến khích phát triển đô thị càng xa khu vực có nguy cơ gây ô nhiễm môi trường càng tốt.
Tùy từng loại hình mà mức độ gây ô nhiễm.