Những giải pháp cụ thể

6. Kết cấu của luận văn

3.2.2.Những giải pháp cụ thể

3.2.2.1.Giải pháp đảm bảo áp dụng pháp luật tố tụng giải quyết các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thứ nhất, trong khởi kiện và thụ lý vụ án dân sự nói chung và vụ án tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.

Sửa đổi Điều 164, khoản 2 Điểm l của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 như sau: Nếu cá nhân tự mình khởi kiện thì phải ký tên hoặc điểm chỉ; Nếu việc khởi kiện của cá nhân, cơ quan, tổ chức thông qua người đại diện hợp pháp thì

người đại diện hợp pháp ký tên hoặc ký tên, đóng dấu vào đơn khởi kiện. Kèm theo đơn khởi kiện là các giấy tờ chứng minh tư cách đại diện khởi kiện. Hình thức của đơn khởi kiện là văn bản; đối với người bị khuyết tật về thể chất có thể trình bày trực tiếp tại Tòa án được ghi nhận trong sổ lưu của Tòa án.

- Thứ hai, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bổ sung điều luật về phiên họp sơ bộ. Trong chương XIII, phần thứ hai quy định về hòa giải và chuẩn bị xét xử sơ thẩm bổ sung điều luật mới: Điều... Phiên họp sơ bộ Thẩm phán tổ chức phiên họp sơ bộ. Thành phần phiên họp gồm Thẩm phán chủ trì, các đương sự, tại phiên họp Thẩm phán thông báo quá trình chuẩn bị xét xử sơ thẩm, chốt lại các yêu cầu của đương sự, chốt lại các chứng cứ do các bên cung cấp. Trong phiên họp các đương sự có quyền phát biểu, trao đổi các ý kiến sẽ tranh luận tại phiên tòa để Thẩm phán dự liệu được các khả năng thực tế có thể xảy ra tại phiên tòa.

Bổ sung điều luật về trách nhiệm thông báo tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án. Trong chương XIII, phần thứ hai quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2004 về hòa giải và chuẩn bị xét xử sơ thẩm cần bổ sung điều luật mới.

Điều....TA có trách nhiệm phải thông báo cho các bên đương sự các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án để các đương sự biết để có thể yêu cầu được sao chụp, nghiên cứu chuẩn bị cho tranh tụng tại phiên tòa.

Sửa đổi khoản 2 Điều 187 chương XIII phần thứ hai của Bộ luật tố tụng dân sự 2004 như sau: Thẩm phán ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự nếu các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ các yêu cầu trong vụ án hay một phần yêu cầu trong vụ án nếu việc tách ra để công nhận không ảnh hưởng đến các yêu cầu khác.

- Thứ ba, trong phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quán triệt và thống nhất nguyên tắc áp dụng pháp luật vào thời điểm xác lập quan hệ hoặc có hành vi vi phạm pháp luật đang có hiệu lực vào thời điểm đó mặc dù khi giải quyết văn bản pháp luật đó đã bị thay thế hoặc hết hiệu lực pháp luật. Do đó, trong khi pháp luật luôn thay đổi Tòa án nhân dân tối cao cần có những hướng dẫn các Tòa án địa phương về việc áp dụng pháp luật cho chính xác không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức.

3.2.2.2. Những giải pháp đảm bảo áp dụng pháp luật về đất đai trong giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thứ nhất, sửa đổi qui định của BLDS 2005 Về thời hiệu khởi kiện: Theo chúng tôi nên thay thế điều kiện khởi kiện bằng thời hiệu hưởng quyền và thời hiệu miễn trừ nghĩa vụ dân sự. Tòa án không có quyền từ chối thụ lý giải quyết các yêu cầu của chủ thể “Luật tư”. Theo Thông lệ quốc tế, Tòa án thụ lý vụ việc dân sự khi có yêu cầu, nhưng căn cứ vào thời hiệu miễn trừ nghĩa vụ để bác bỏ yêu cầu của chủ thể khởi kiện, công nhận quyền hoặc miễn trừ nghĩa vụ cho chủ thể trong quan hệ có tranh chấp. Chúng tôi cho rằng, việc sửa đổi, bổ sung chế định về thời hiệu trong Bộ luật dân sự cần nghiên cứu trên những nội dung sau: (1) bản chất của việc quy định thời hiệu? (2) mối quan hệ giữa thời hiệu hưởng quyền, thời hiệu miễn trừ nghĩa vụ dân sự và thời hiệu khởi kiện (từ Điều 155 đến Điều 162 Bộ luật dân sự 2005. Hiện nay, theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2011) tại điều 168 không quy định thời hiệu khởi kiện là điều kiện để Tòa án trả lại đơn khởi kiện như theo pháp luật hiện hành.

- Thứ hai, nhà, đất đều là bất động sản, có sự gắn bó chặt chẽ với nhau, nhưng các nhà làm luật lại ban hành các đạo luật khác nhau để điều chỉnh, có nhiều nội dung khác nhau, ví dụ: Luật đất đai, Luật nhà ở và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được

phân ra 02 loại khác nhau, trình tự cấp khác nhau. Do vậy trong thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp rất phức tạp. Do vậy, trong thời gian tới cần thống nhất quy định pháp luật về bất động sản (bao gồm cả nhà và đất) trong các văn bản pháp luật, như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai… Tiến tới ban hành Luật Đăng ký bất động sản, quy định trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản, chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật nói chung và Bộ luật Dân sự, Luật đất đai nói riêng; đồng thời phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện nay.

- Thứ ba, cần có sự thống nhất giữa Luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng nhà ở để hạn chế các tranh chấp phát sinh và định hướng chính xác cho việc giải quyết tranh chấp của Tòa án. Khoản 1 Điều 63 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06.9.2006 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở qui định “ Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực” nhưng tại Điều 692 BLDS 2005 quy định: «Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất ». Như vậy, trong quá trình giải quyết các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong nhiều trường hợp Tòa án rất lúng túng trong việc xác định hợp đồng có hiệu lực hay chưa.

- Thứ tư, trong thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thiếu chính xác, không đúng thực tế, dẫn đến xảy ra tranh chấp giữa các bên tham gia giao dịch. Khi giải quyết Tòa án căn cứ vào các giấy chứng nhận không đúng này nên đã ban hành quyết định trái pháp luật, làm mất lòng tin trong nhân dân, việc khiếu kiện ngày càng gia tăng. Do vậy, trong thời gian tới phải củng cố công tác đăng ký bất động sản đảm báo độ chính xác cao. Vì có

ý nghĩa quan trọng không chỉ với Tòa án mà còn thể hiện tính hiệu quả của hoạt động đăng ký bất động sản. Văn bản đăng ký bất động sản hay chứng thư xác nhận của cơ quan đăng ký bất động sản là một trong những căn cứ để xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và giá trị pháp lý của giao dịch dân sự từ đó giúp cho hoạt động giả quyết tranh chấp của Tòa án đạt hiệu quả cao hơn.

- Thứ năm, trong quá trình giải quyết các tranh chấp về bất động sản thông tin về bất động sản là tài liệu, chứng cứ quan trọng để đương sự tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, là cơ sở để Tòa án căn cứ vào đó để ra bản án, quyết định công bằng, đúng pháp luật. Do vậy, việc xây dựng, hoàn thiện các quy định về cung cấp thông tin về nhà, đất cho cá nhân, tổ chức và Tòa án khi có yêu cầu là đòi hỏi thực tế hiện nay đối với các cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản. Trước mắt, trong khi chưa được công bố rộng rãi được tất cả các thông tin về nhà đất của tất cả các bất động sản. Cần xây dựng quy định bắt buộc cung cấp thông tin về bất động sản mỗi khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Bên cạnh đó, cần đề cao trách nhiệm của cơ quan cung cấp thông tin bất động sản về tính chính xác, trung thực và giá trị pháp lý của thông tin cung cấp.

Hồ sơ về bất động sản cần phải nhanh chóng được xây dựng, chỉnh lý thống nhất theo hướng số hóa ở tất cả các cấp hành chính và thông tin liên quan đến nhà, đất cần được vi tính hoá và cập nhật thường xuyên, kịp thời, giữa các cơ quan có liên quan để có thể dễ ràng tìm kiếm, sử dụng khi cần thiết. Nâng cao tính chủ động và hiệu quả trong cơ chế phối hợp giữa cơ quan quản lý nhà ở và cơ quan quản lý đất đai. Tiến tới thống nhất cơ quan cung cấp thông tin về nhà, đất để có thể phát huy được tốt nhất hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản và cung cấp thông tin về bất động sản.

Kết luận chƣơng 3

Để nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật trong giải quyết các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các chủ thể áp dụng pháp luật, đặc biệt là đội ngũ thẩm phán và cán bộ Tòa án cần phải quan tâm thực hiện tốt những quan điểm cơ bản về áp dụng pháp luật, thực hiện đầy đủ và đồng bộ những giải pháp cụ thể như tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với hoạt động của Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng nói chung, áp dụng pháp luật trong giải quyết án tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng; tiếp tục hoàn thiện các qui phạm pháp luật nhằm bảo đảm áp dụng pháp luật giải quyết án tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giải pháp đã đề ra trên đây, có như thế việc áp dụng pháp luật trong giải quyết án tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới đạt được kết quả cao hơn.

KẾT LUẬN CHUNG

Áp dụng pháp luật trong giải quyết án dân sự nói chung và án tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là một hình thức của áp dụng pháp luật được thực hiện thông qua các Thẩm phán, hội thẩm nhân dân và những người tiến hành tố tụng khác để tiến hành thực hiện các hoạt động tố tụng giải quyết vụ án. Trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, Thẩm phán, hội thẩm nhân dân và những người tiến hành tố tụng khác phải tuân theo nguyên tắc và quy định của Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự, để lựa chọn các qui pha ̣m pháp luật đúng đắn nhằm giải quyết tranh chấp giữa các bên đương sự, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ án.

Theo quy định hiện hành, hoạt động áp dụng pháp luật trong quá trình giải quyết án tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất do cơ quan Toà án thực hiện trong các giai đoạn từ thụ lý, xác minh, thu thập chứng cứ, định giá, hoà giải, cho đến khi ra quyết định, bản án xác định trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên đương sự. Cũng như việc thực hiện giải quyết, xét xử vụ án theo trình tự sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm đều được thực hiện chủ yếu bởi cơ quan Toà án.

Kết quả áp dụng pháp luật trong giải quyết án tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những năm qua của Tòa án nhân dân ở thành phố Đà Nẵng đã góp phần quan trọng trong việc bảo vệ pháp chế xã hô ̣i chủ nghĩa , bảo vệ các quyền tự do, dân chủ của nhân dân; góp phần giữ vững an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội, tăng cường khối đại đoàn kết, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương; bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự. Tuy nhiên, quá trình nghiên cứu thực trạng áp du ̣ng pháp luâ ̣t cũng đã chỉ ra những hạn chế, thiếu sót vẫn còn tồn tại; những nguyên nhân khách quan, những nguyên nhân chủ quan của những hạn chế, thiếu sót và các quan điểm, giải pháp trong việc nâng

cao chất lượng và hiệu quả áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp. Qua đó, góp phần quan trọng vào việc nâng cao chất lượng giải quyết, xét xử các loại vụ án nói chung, nâng cao uy tín và vị thế của ngành Tòa án nhân dân , xứng đáng được chọn là trung tâm của hoạt động tư pháp trong công cuộc cải cách tư pháp hiện nay./.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Mai Bộ (2011), “Một số ý kiến về nhiệm vụ, quyền hạn của Chánh án Toà án và vấn đề tăng thẩm quyền cho Thẩm phán đáp ứng yêu cầu cải cách tư pháp”, Tạp chí Toà án nhân dân, số 9.

2. Các Mác (1973), Tư bản, tập 1, quyển 1, Nxb Sự thâ ̣t, Hà Nội.

3. Chính Phủ (2004), Nghị Định số 181/2004/NĐ-CP hướ ng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, Hà Nội. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

4. Nguyễn Văn Cường (2010), “Một số vấn đề cần đặt ra khi sửa đổi, bổ sung Bộ luật Tố tụng dân sự”, Tạp chí Toà án nhân dân.

5. Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Thị Bích Loan (2010), “Một số vướng mắc trong thực tiễn xét xử các vụ việc dân sự”, Tạp chí Toà án nhân dân.

6. Ngô Vĩnh Bạch Dương (2001), “Vấn đề áp dụng hai cấp xét xử trong tố tụng dân sự ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 08;

7. Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Nghị quyết số 08-NQ/TW ngày 02/1/2002 của Bộ Chính trị về một số nhiệm vụ trọng tâm công tác tư pháp trong thời gian tới.

8. Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 của Bộ Chính trị về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020.

9. Nguyễn Minh Đoan (1996), “Áp dụng pháp luật - một số vấn đề cần quan tâm”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật.

10. Lê Thu Hà (1997), “Án dân sự bị kéo dài - vài nguyên nhân và giải pháp”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật.

11. Lê Minh Hải (2009), “Về nguyên tắc quyền tự định đoạt của đương sự trong tố tụng dân sự”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật.

12. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2002), Nxb Chính trị quốc gia.

13. Học viện Chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh - Viện Nhà nước và Pháp luật (2006), Giáo trình lý luận chung về Nhà nước và pháp luật. 14. Nhà xuất bản Chính trị quốc gia Hà Nội (2003), Luật đất đai Viê ̣t Nam.

15. Phạm Hữu Nghị (2001), “Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam”, nhà nước và pháp luật.

16. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Bộ luật Tố tụng dân sự 2004, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

17. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ luật Dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

18. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật Sửa

đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS năm 2011, Nxb Chính trị quốc

gia, Hà Nội.

19. Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn về khái niệm tranh chấp đất đa ”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 02.

20. Trịnh Đức Thảo (Chủ biên) (2009), Tư tưởng Hồ Chí Minh về pháp luật, pháp chế và sự vận dụng trong xây dựng nhà nước pháp quyền XHCN