6. Kết cấu của luận văn
1.2. TRANH CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG TÒA ÁN NHÂN DÂN
1.2.1. Cơ chế giải quyết tranh chấp về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
1.2.1.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thái kinh tế - xã hội nào. Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì tranh chấp đất đai mang màu sắc chính trị, đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa giai cấp bóc lột và giai cấp bị bóc lột. Việc giải quyết triệt để các tranh chấp đất đai ở các xã hội phải được thực hiện bằng một cuộc cách mạng xã hội. Ở xã hội không tồn tại mâu thuẫn về lợi ích giai cấp đối kháng, tranh chấp đất thường là mâu thuẫn về lợi ích kinh tế, quyền và nghĩa vụ của các bên. Việc giải quyết tranh chấp đất đai do các bên tự tiến hành thông qua con đường thương lượng, hòa giải hoặc do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dựa trên việc áp dụng các quy định của pháp luật.
Tranh chấp đất đai, hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối
với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.
Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ. Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử (giải quyết).
Trước những năm 1980, Nhà nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân... Do đó ở thời kỳ này tranh chấp đất đai bao gồm: Tranh chấp về quyền sở hữu đất đai, quyền quản lý và sử dụng đối với đất đai. Sau Hiến pháp 1980 ra đời, Nhà nước trở thành đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với toàn bộ toàn bộ vốn đất đai trong cả nước, do đó các tranh chấp đất đai hiện nay chỉ bao gồm tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng đất đai.
Trên thực tế thường xuất hiện dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau đây:
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; - Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; - Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp do lấn, chiếm đất;
- Tranh chấp về cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất;
Trong các loại tranh chấp nêu trên, phổ biến hơn cả là các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, trong nền kinh tế thị
trường hiện nay, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt đem lại giá trị kinh tế rất lớn cho con người, vì thế hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hết sức sôi động không chỉ ở thành thị mà cả các vùng nông thôn. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang trở thành một nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường và kéo theo đó là các tranh chấp phát sinh. Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao đất, cũng có trường hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị hớ trong điều khoản thỏa thuận về giá cả nên rút lại không thực hiện hợp đồng. Nhiều trường hợp nội dung hợp đồng không đề cập rõ ràng về mục đích của hợp đồng, không xác định cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩa đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm thủ tục... đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp.
1.2.1.2. Cơ chế giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong Đại từ điển Tiếng Việt (Nhà xuất bản văn hóa thông tin xuất bản năm 1998) đã định nghĩa cơ chế là cách thức sắp xếp, tổ chức để làm đường hướng, cơ sở theo đó mà thực hiện và đưa các ví dụ: cơ chế thị trường, cơ chế điều chỉnh pháp luật, … Có thể hiểu cơ chế là một phương thức, một hệ thống các yếu tố làm cơ sở, đường hướng cho sự vận động của sự vật, hiện tượng. Nói đến cơ chế của một sự vật, hiện tượng nào đó, bao giờ cũng gồm hai mặt: bên ngoài (thể hiện ở cách thức tổ chức nên nó) và bên trong (sự tổ chức và hoạt động ngay trong nội tại của sự vật và hiện tượng). Nói cách khác, cơ chế là hệ thống các mối quan hệ hữu cơ, liên quan đến cách thức tố chức, hoạt động, cách thức tồn tại và phát triển của sự vật, hiện tượng. Cơ chế là một quá trình, một hệ thống, là tổng thể các yếu tố tạo nên sự hoạt động của sự vật, hiện tượng.
Trên cơ sở khái niệm cơ chế nói chung, chúng ta tìm hiểu khái niệm về cơ chế giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có thể nói cơ chế giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các yếu tố làm cơ sở, đường hướng cho việc giải quyết tranh chấp phát sinh từ hoạt động này.
Thông thường, một tranh chấp bao giờ cũng có chủ thể và các đối tượng tranh chấp và dù đó là loại tranh chấp gì thì cũng cần được giải quyết. Để giải quyết tranh chấp thì cần có cơ quan giải quyết tranh chấp, các nguyên tắc giải quyết tranh chấp, phương thức, cách thức giải quyết tranh chấp, các quy trình, thủ tục giải quyết tranh chấp, các biện pháp đảm bảo thi hành quyết định về giải quyết tranh chấp. Tất cả các yếu tố này được thể chế hóa thành các qui phạm pháp luật, căn cứ vào đó để tiến hành giải quyết tranh chấp.
Như vậy, cơ chế giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hệ thống các cơ quan, các nguyên tắc, các qui phạm pháp luật về phương pháp, qui trình, thủ tục giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đảm bảo thi hành của các cơ quan giải quyết tranh chấp.
Từ khái niệm trên, cơ chế giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các yếu tố cấu thành sau đây:
- Cơ quan giải quyết tranh chấp: Các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định của Luật Đất đai 2003 do Tòa án giải quyết. Nếu không có Tòa án thì cơ chế giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể vận hành được.
- Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp: Đây được xem là những nguyên tắc cơ bản, quan trọng làm cơ sở, làm căn cứ cho việc thành lập cơ quan giải quyết tranh chấp và cho việc ban hành các qui phạm pháp luật cụ thể điều chỉnh việc giải quyết tranh chấp nói chung và các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.
- Hệ thống các qui phạm pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp: Đó chính là các qui định của pháp luật về cách thức giải quyết tranh chấp, về qui trình, thủ tục tiến hành giải quyết các tranh chấp.
- Tổng thể các qui phạm pháp luật đảm bảo thi hành quyết định giải quyết tranh chấp: Đây là những qui định của pháp luật về các biện pháp, cách thức đảm bảo thi hành các phán quyết, quyết định giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Tòa án đưa ra.
1.2.2. Tranh chấp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất - đối tƣợng giải quyết của Tòa án nhân dân
Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp chiếm tỷ lệ cao trong các vụ việc dân sự cần được Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Hiện có rất nhiều văn bản pháp luật chi phối việc giải quyết tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi người dân có yêu cầu.
Trong thực tiễn xét xử của các Tòa án cũng như giải quyết tranh chấp của Ủy ban nhân dân các cấp, thường rơi vào một trong các dạng tranh chấp cơ bản: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp; Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang sử dụng (đây là dạng tranh chấp không có giao dịch); Tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cầm cố, thế chấp; Tranh chấp phát sinh từ các quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất.
Như vậy, có rất nhiều dạng tranh chấp liên quan quyền sử dụng đất. Cần phải xác định cụ thể thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật hiện hành để hướng dẫn, bảo đảm quyền khởi kiện hay khiếu nại của người dân theo đúng quy định. Cụ thể, việc xác định thẩm quyền của Tòa án đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở để xác định tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án hay UBND.
của Tòa án gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Theo quy định này, chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 thì tranh chấp sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Các tranh chấp về việc chuyển quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án bao gồm: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Nhưng đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Tòa án không giải quyết.
Các tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án bao gồm: Các tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác như nhà bếp, nhà tắm, giếng nước, nhà để ôtô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình trên đất được giao hoặc cho thuê để sản xuất kinh doanh (nhà ở, kho tàng, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại chăn nuôi) hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây ăn quả, cây lâu năm... gắn với việc sử dụng đất.
Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai thì thuộc thẩm quyền của UBND giải quyết.
Như vậy, từ các qui định nói trên về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, có thể khẳng định tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là đối tượng giải quyết của Tòa án nhân dân. Khi có các tranh chấp phát sinh từ giao dịch, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà việc hòa giải tại UBND xã không thành thì tranh chấp đó sẽ do Tòa án giải quyết.
Kết luận chƣơng 1
Trong cơ chế hiện nay, khi đất đai đem lại lợi ích kinh tế vô cùng to lớn thì hoạt động chuyển nhượng, giao dịch đất đai là một vấn đề tất yếu. Khi hoạt động này diễn ra với số lượng ngày càng tăng thì các tranh chấp có liên quan đến hoạt động này cũng tăng theo. Do đó, vai trò của Tòa án trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp pháp sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất quan trọng. Vì thế, việc xác định chính xác thẩm quyền của Tòa án, việc nghiên cứu thực trạng giải quyết các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đó rút ra nhưng kinh nghiệm thực tiễn tại địa phương, kiến nghị các giải pháp đế hoàn thiện là một rất đề rất cần thiết.
Chương 2
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
2.1. THỰC TRẠNG CÁC TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
2.1.1. Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hƣởng đến thực tiễn chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
Nằm ở trung độ của đất nước, Đà Nẵng là thành phố cảng biển lớn nhất miền Trung và là một trong năm thành phố lớn nhất cả nước. Đà Nẵng nằm trên trục giao thông Bắc - Nam về đường bộ, đường sắt và đường hàng không, là trung tâm của ba di sản văn hóa thế giới: Cố đô Huế, phố cổ Hội An và Thánh địa Mỹ Sơn.
Trong chiến lược phát triển kinh tế của cả nước, Đà Nẵng được định hướng là thành phố đóng vai trò hạt nhân tăng trưởng, tạo động lực thúc đẩy cho Vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung, bao gồm 5 tỉnh và thành phố.
Trong phạm vi khu vực và quốc tế, Đà Nẵng là cửa ngõ ra Thái Bình Dương và nằm trên Tuyến Hành lang kinh tế Đông Tây đi qua 13 tỉnh và thành phố của 4 nước (Myanmar, Thái Lan, Lào và Việt Nam). Việc nằm trên tuyến giao thông này tạo cơ hội cho các doanh nghiệp Đà Nẵng hợp tác, tiếp cận các vùng nguyên liệu, thị trường, dịch vụ, vốn, công nghệ và lao động, đa dạng hóa các hoạt động kinh tế và xuất khẩu, tăng cường giao lưu văn hóa và nâng cao mức sống cho người dân.
Trong thời kỳ Pháp thuộc, Đà Nẵng là khu vực đầu tiên Pháp tấn công khởi đầu cho cuộc chiến xuân lược Việt Nam. Sau khi thành lập Liên bang Đông Dương thì Pháp tách Đà Nẵng khỏi Quảng Nam với tính cách là một
nhượng địa và đổi tên thành Tourane. Đơn vị hành chính này chịu sự cai quản trực tiếp của Toàn quyền Đông Dương.. Đầu thế kỷ 20, Tourane được Pháp xây dựng trở thành một đô thị theo kiểu Tây phương. Cơ sở hạ tầng xã hội, kỹ thuật sản xuất được đầu tư. Các ngành nghề sản xuất và kinh doanh được hình thành và phát triển: sản xuất nông nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, chế biến hàng xuất khẩu (chè, lương thực, thực phẩm, nước ngọt, nước đá, rượu, nước mắm, cá khô, sửa chữa tàu thuyền, kinh doanh dịch vụ. Cùng với Hải Phòng và Sài Gòn, Tourane trở thành trung tâm thương mại quan trọng của cả nước.
Năm 1965, Mỹ đổ bộ vào Đà Nẵng và thiết lập ở đây một căn cứ quân sự hỗn hợp lớn. Năm 1967, Đà Nẵng được chính quyền Việt Nam Cộng hòa ấn định là thành phố trực thuộc trung ương và xác định mục tiêu xây dựng Đà Nẵng thành trung tâm chính trị, quân sự, văn hóa cho vùng I và II chiến thuật. Mỹ cho xây dựng ở Đà Nẵng các căn cứ quân sự và kết cấu hạ tầng: sân bay, cảng, kho bãi, đường sá, công trình công cộng, cơ sở thông tin liên lạc, lập tín dụng ngân hàng. Khu kỹ nghệ Hòa Khánh sản xuất ôxy, acêtylen, bột giặt, xay xát, dệt... Ở thời kỳ này công nghiệp được phát triển ở mức độ cao hơn: các khu kỹ nghệ thay thế cho công trường thủ công. Tuy nhiên, chiến tranh đã để lại hậu quả nặng nề, hàng trăm nghìn dân quê phải chạy vào các trại tỵ nạn, các khu ổ chuột đô thị; tệ nạn xã hội tăng nhanh, sản