Sau khi tiến hành thẩm định dự ỏn, đối với cỏc dự ỏn khỏc nhau thỡ CBTĐ sẽ đƣa ra nhƣng kết luận và đề xuất khỏc nhau. Nhƣng nhỡn chung, nội dung mà CBTĐ đề xuất sẽ tập trung vào những vấn đề cơ bản sau:
Quyết định cho vay hay khụng cho vay: Nếu kết quả thẩm định cho thấy việc
đầu tƣ dự ỏn là cú hiệu quả và ngõn hàng hoàn toàn cú khả năng thu hồi vốn sau cho vay thỡ CBTĐ sẽ đề xuất cho vay và ngƣợc lại.
Thời hạn cho vay và phương thức thu hồi nợ: Trờn cơ sở dũng tiền và thời
gian hoàn vốn của dự ỏn CBTĐ sẽ đề xuất cụ thể thời gian cho vay là bao lõu và phƣơng thức thu nợ nhƣ thế nào.
Cỏc biện phỏp hạn chế rủi ro: Dựa trờn tớnh chất của từng dự ỏn mà CBTĐ sẽ đề xuất cỏc biện phỏp hạn chế rủi ro trong đú phải kể đến cỏc biện phỏp quản lý vốn cho vay, quản lý nguồn trả nợ. Nội dung nay yờu cầu CBTĐ phải đƣa ra đƣợc
thời đề xuất quản lý nguồn trả nợ của khỏch hàng cụ thể là nguồn thu của chớnh dự ỏn và cỏc nguồn trả nợ bổ sung khỏc.
2.2.3 Phƣơng phỏp thẩm định dự ỏn đầu tƣ
Phƣơng phỏp chung để tiến hành thẩm định đƣợc CBTĐ thực hiện là so sỏnh, đối chiếu nội dung của dự ỏn với cỏc chuẩn mực đó đƣợc quy định bởi Phỏp luật. Cụng tỏc thẩm định dự ỏn tại MHB Hà Nội mới dừng lại ở việc đỏnh giỏ sự tuõn thủ theo Phỏp luật của dự ỏn là chủ yếu. Việc so sỏnh, kiểm tra đối chiếu với cỏc quy định của Nhà nƣớc đƣợc cỏn bộ thực hiện khỏ tốt. Nhiều dự ỏn vay vốn đƣợc thẩm định với hồ sơ đầy đủ, đỏp ứng đỳng những quy định của Nhà nƣớc. Đõy cũng là phƣơng phỏp chủ yếu đang đƣợc ỏp dụng hiện nay. Theo đỏnh giỏ của tỏc giả, phƣơng phỏp thẩm định dự ỏn ở MHB Hà Nội cũn đơn giản, mang tớnh truyền thống, ớt vận dụng cỏc mụ hỡnh và phƣơng phỏp thẩm định hiện đại trong việc kiểm tra, tớnh toỏn lại những chỉ tiờu, phõn tớch trong hồ sơ dự ỏn.
Đối với cỏc phƣơng phỏp thẩm định cụ thể, tỏc giả cho rằng đõy là phần yếu nhất hiện nay ở MHB Hà Nội. Trong phƣơng phỏp so sỏnh, cỏc nội dung cũng nhƣ cỏc chỉ tiờu, đặc biệt là cỏc chỉ tiờu hiệu quả tài chớnh đƣợc CBTĐ tiến hành kiểm tra về phƣơng phỏp tớnh, cơ sở để tớnh. Sau đú, cỏc chỉ tiờu tài chớnh đƣợc đƣa ra so sỏnh với cỏc dự ỏn tƣơng tự đang hoạt động hoặc cỏc tiờu chuẩn định mức để đỏnh giỏ. Tuy nhiờn, cơ sở và căn cứ để so sỏnh cũn chƣa đầy đủ hoặc khụng phự hợp. Do cỏc phƣơng tiện thẩm định cũn hạn chế, chƣa đầy đủ, đồng bộ, mặc khỏc MHB Hà Nội chƣa qui định về chi phớ thẩm định riờng (hiện tại thẩm định dự ỏn đầu tƣ là nhiệm vụ, cụng việc đƣợc hƣởng lƣơng của CBTĐ) nờn việc thu thập số liệu, thụng tin để đỏnh giỏ, phõn tớch cũn chủ quan, theo cảm tớnh.
Đối với cỏc phƣơng phỏp hiện đại nhƣ phõn tớch độ nhạy, tỡnh huống, phõn tớch mụ phỏng cũn hạn chế. Mặc dự, phƣơng phỏp phõn tớch độ nhạy đó ỏp dụng tuy nhiờn cũng chỉ cú Phũng kinh doanh của chi nhỏnh thực hiện song việc triển khai thực hiện và hiệu quả mong đợi từ cỏc phƣơng phỏp này cũn hạn chế.
đó phải mời chuyờn gia thẩm định độc lập theo từng chuyờn đề của dự ỏn. Tuy nhiờn, việc ỏp dụng này cũng rất hạn chế do ảnh hƣởng của vấn đề chi phớ thẩm định.
Nhỡn chung, cỏc phƣơng phỏp thẩm định dự ỏn đƣợc ỏp dụng ở MHB Hà Nội thời gian qua cũn mang tớnh chất truyền thống, đơn giản, phụ thuộc nhiều vào trỡnh độ và kinh nghiệm của cỏn bộ thực hiện. Việc vận dụng cỏc phƣơng phỏp thẩm định dự ỏn ở MHB Hà Nội đặc biệt là cỏc phƣơng phỏp hiện đại chƣa bài bản, cụng tỏc thẩm định dự ỏn chƣa nõng lờn thành kỹ năng.
2.2.4 Nghiờn cứu thực tế thẩm định dự ỏn đầu tƣ Xõy dựng Trung tõm văn phũng và dịch vụ cụng nghệ thụng tin VIT Tower
PHẦN I: TểM TẮT DỰ ÁN VAY VỐN
1. Tờn dự ỏn đầu tƣ: Xõy dựng Trung tõm văn phũng và dịch vụ cụng nghệ thụng tin VIT Tower
2. Chủ đầu tƣ: Cụng ty cổ phần Tập đoàn VIT
3. Tổ chức tƣ vấn lập dự ỏn: Cụng ty Tƣ vấn Đầu tƣ và Thiết kế Xõy dựng,TCT
Xõy dựng Hà Nội.
4. Địa điểm đầu tƣ: 519 Kim Mó, Quận Ba Đỡnh, Thành phố Hà Nội.
5. Chi nhỏnh thực hiện thẩm định và cho vay: MHB - Chi nhỏnh Hà Nội
6. Tổng vốn đầu tƣ dự kiến: 110.602.319.010 VND
7. Nguồn vốn đầu tƣ:
Vốn tự cú và huy động khỏc : 25.622.319.010 VND
Vốn vay NHTM : 84.980.000.000 VND
8. Hỡnh thức giao đất: Thực hiện cơ chế cho thuờ đất trong 50 năm kể từ ngày
17/10/2002 đến 17/10/2052 cú thu tiền sử dụng đất và quản lý sử dụng đất.
9. Quy hoạch sử dụng đất:
+ Tổng diện tớch đất sử dụng: 2.140,5 m2 tại địa chỉ 519 đƣờng Kim Mó, quận
Ba Đỡnh, Tp Hà Nội.
STT Nội dung
Diện tớch
(m2)
Tỉ Lệ
(%)
1. Đất xõy dựng toà nhà 2.135,9 99,8%
2. Đất làm vỉa hố sử dụng chung 4,6 0,2%
Tổng 2.140,5 100%
10. Hỡnh thức đầu tƣ:
Dự ỏn xõy dựng Trung tõm văn phũng và dịch vụ cụng nghệ thụng tin VIT Tower đƣợc Cụng ty cổ phần Tập đoàn VIT đầu tƣ theo hỡnh thức xõy dựng khu mới, với tiờu chuẩn chất lƣợng cao, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hiện đại.
Chủ đầu tƣ cấp 1 của dự ỏn là Cụng ty cổ phần Tập đoàn VIT đƣợc nhà nƣớc cho thuờ đất trong thời gian 50 năm (từ ngày 17/10/2002 đến 17/10/2052) để thực hiện dự ỏn xõy dựng cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật theo thiết kế và quy hoạch đƣợc duyệt. Nhỡn chung địa điểm đầu tƣ dự ỏn là khỏ thuận lợi, phớa Bắc giỏp Khu ngoại giao Vạn Phỳc, phớa Nam phần lớn là cỏc Đại sứ quỏn Nhật, ệc và Mỹ gần cỏc cao ốc lớn nhƣ toà nhà HaNoi Toserco, Trung tõm kinh doanh Daeha, Toà nhà Horison ... Địa điểm xõy dựng của dự ỏn đƣợc đỏnh giỏ là cú thuận lợi do gần đƣờng Kim Mó, là một trong những con đƣờng huyết mạch nối cỏc vựng của thành phố và sõn bay. Hơn thế nữa vị trớ của dự ỏn cũn cú một lợi thế nữa là do nằm trong tầm nhỡn từ giao lộ Liễu Giai, Nguyễn Chớ Thanh và Kim Mó, thu hỳt sự chỳ ý cuả những ngƣời thuờ với mục đớch thƣơng mại nhƣ Ngõn hàng.
11. Tiến độ thực hiện dự ỏn: Dự ỏn đƣợc bắt đầu khởi cụng xõy dựng từ thỏng
01/2008 và hoàn thiện đi vào khai thỏc từ thỏng 06/2009
12. Cơ chế quản lý vận hành khai thỏc sử dụng:
- Chủ đầu tƣ tự quản lý vận hành Trung tõm văn phũng và dịch vụ cụng nghệ
thụng tin VIT Tower theo cỏc quy định hiện hành của Nhà nƣớc.
13. Túm tắt nội dung khoản vay
- Mục đớch cho vay: Bự đắp nguồn vốn đầu tƣ xõy dựng dự ỏn Trung tõm văn phũng và dịch vụ cụng nghệ thụng tin VIT Tower
- Thời hạn cho vay: 08 năm kể từ ngày giải ngõn đầu tiờn.
- Lói suất cho vay: 13%/năm, lói suất cho vay đƣợc điều chỉnh theo quy định
của Giỏm đốc Ngõn hàng MHB Hà Nội trong từng thời kỳ.
- Lói suất nợ quỏ hạn bằng 150% lói suất cho vay trong hạn
- Phƣơng thức giải ngõn: Giải ngõn bằng chuyển khoản trờn cơ sở chứng từ chứng minh mục đớch sử dụng vốn vay
- Phƣơng thức trả nợ: Lói trả hàng thỏng; Nợ gốc đƣợc trả làm 96 kỳ, mỗi kỳ
01 thỏng. Từ kỳ thứ 1 đến kỳ 95 số tiền trả mỗi kỳ là 885.000.000 VND. Kỳ cuối cựng số tiền gốc phải trả là 905.000.000 VND
- Bảo đảm tiền vay:
+ Quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ số 519 phố
Kim Mó, quận Ba Đỡnh, Thành phố Hà Nội theo “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X104608; vào Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00597.QSDĐ do UBND Thành phố Hà Nội cấp ngày 25/06/2009 thuộc quyền sử dụng hợp phỏp của Cụng ty TNHH đầu tƣ cụng nghiệp và thƣơng mại (tiền thõn của Cụng ty cổ phần Tập đoàn VIT).
+ Quyền khai thỏc toà nhà 519 phố Kim Mó, quận Ba Đỡnh, Thành phố Hà Nội
và quyền đũi nợ đối với cỏc khoản phải thu cho thuờ toà nhà VIT TOWER tại địa chỉ 519 phố Kim Mó, quận Ba Đỡnh, Thành phố Hà Nội.
PHẦN II: KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH
I. TèM HIỂU CHUNG VỀ KHÁCH HÀNG VAY VỐN
Phần này thể hiện phần tỡm hiểu của CBTĐ về cỏc thụng tin chung của khỏch hàng vay vốn (chủ đầu tƣ), bao gồm: Lịch sử phỏt triển của Cụng ty cổ phần Tập đoàn VIT; Tƣ cỏch phỏp nhõn và ngƣời đại diện vay vốn tại MHB Hà Nội; Chủ sở hữu cụng ty; Sơ đồ tổ chức; Ban điều hành; Lao động; Quan hệ tớn dụng của khỏch hàng vay vốn.
Trờn cơ sở cỏc số liệu về tỡnh hỡnh tài chớnh do khỏch hàng cung cấp, CBTĐ tiến hành phõn tớch, đỏnh giỏ tỡnh hỡnh tài chớnh của doanh nghiệp. CBTĐ đó đỏnh giỏ tỡnh hỡnh tài chớnh của doanh nghiệp về 4 nhúm chỉ tiờu chớnh bao gồm: Chỉ tiờu thanh khoản; Chỉ tiờu hoạt động; Chỉ tiờu cõn nợ; Chỉ tiờu sinh lời
III. THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN 1. Phƣơng diện phỏp lý
Qua xem xột cỏc cơ sở phỏp lý của dự ỏn, CBTĐ nhận xột: Dự ỏn đầu tƣ xõy dựng Trung tõm văn phũng và dịch vụ cụng nghệ thụng tin VIT Tower do Cụng ty Cổ phần Tập đoàn VIT làm chủ đầu tƣ là hợp phỏp.
2. Sự cần thiết phải đầu tƣ
Theo đỏnh giỏ của CBTĐ, việc đầu tƣ DAĐT xõy dựng Trung tõm văn phũng và dịch vụ cụng nghệ thụng tin VIT Tower do Cụng ty Cổ phần Tập đoàn VIT làm chủ đầu tƣ là cần thiết do:
- Việt Nam gia nhập WTO là một cơ hội rất lớn cho toàn bộ nền kinh tế, kộo
theo là dũng vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đổ vào Việt Nam đang ngày một lớn, đi đụi với nú là sự cú mặt ngày càng đụng đảo của cỏc doanh nghiệp nƣớc ngoài. Cựng làn súng đầu tƣ của cỏc cụng ty đa quốc gia vào Việt Nam ngày càng nhiều cũng khiến nhu cầu văn phũng cho thuờ tăng vọt. Thực tế cho thấy, nhu cầu văn phũng cho thuờ cao cấp khụng chỉ cú ở những cụng ty nƣớc ngoài, hiện tại doanh nghiệp trong nƣớc cũng chỳ ý đến việc dọn vào tũa nhà thay vỡ thuờ nhà dõn làm văn phũng. Càng ngày, cỏc doanh nghiệp trẻ, mới thành lập, càng cú xu hƣớng chọn đặt trụ sở cụng ty tại cỏc cao ốc văn phũng.
- Dự ỏn đầu tƣ xõy dựng Trung tõm văn phũng và dịch vụ cụng nghệ thụng tin
VIT Tower đƣợc xõy dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật. Dự ỏn đƣợc triển khai sẽ tạo đƣợc một Toà nhà cho thuờ mới hiện đại, đảm bảo theo cỏc quy định của Quy
chuẩn xõy dựng Việt Nam, phự hợp với quy hoạch phỏt triển kinh tế - xó hội của địa phƣơng và Thành phố Hà Nội.
- Dự ỏn đầu tƣ xõy dựng Trung tõm văn phũng và dịch vụ cụng nghệ thụng tin
VIT Tower nằm ở phớa Tõy trung tõm thành phố, trờn đƣờng Kim Mó, là một trong những huyết mạch nối cỏc vựng của thành phố và sõn bay. Hơn thế vị trớ này cũn cú lợi thế do nú nằm trong tầm nhỡn từ giao lộ của đƣờng Liễu Giai, Nguyễn Chớ Thanh và Kim Mó thu hỳt đƣợc sự chỳ ý của những ngƣời thuờ với mục đớch thƣơng mại nhƣ cỏc ngõn hàng, tổ chức tài chớnh. Nhiều văn phũng tiờu chuẩn quốc tế, khỏch sạn và toà nhà căn hộ cho thuờ nhƣ Trung tõm phức hợp thƣơng mại và Khỏch sạn Daewoo, Cao ốc V, Đài truyền hỡnh Việt Nam, Toà nhà Hà Nội Torseco, Toà nhà Horison, Cao ốc Rose Garden và Tập đoàn DMC cũng ở gần đú. Việc xõy dựng dự ỏn đặt tại khu vực dõn cƣ và thƣơng mại cú thanh thế cú lẽ sẽ thuận lợi cho tỷ lệ thuờ và chất lƣợng khỏch thuờ tƣơng lai. Định hƣớng phỏt triển trong tƣơng lai của Hà Nội dự kiến sẽ đi về phớa Tõy trung tõm thành phố và toà nhà VIT TOWER này cú thể cú lợi thế từ việc này nếu nhƣ việc quản lý và bảo trỡ theo tiờu chuẩn tốt đƣợc thực hiện.
3. Thẩm định tổng chi phớ đầu tƣ
STT Nội dung Giỏ trị sau thuế (VND)
I. Chi phớ đầu tƣ vào đất 5.831.007.000
1 Chi phớ nộp tiền thuờ đất 5.831.007.000
II. Chi phớ đầu tƣ xõy dựng hạ tầng kỹ thuật 104.771.312.010
1 Chi phớ xõy lắp 76.475.270.000
2 Chi phớ thiết bị 28.296.042.010
Tổng cộng 110.602.319.010
Tổng mức đầu tƣ trờn đƣợc xỏc định trờn cơ sở quy mụ, nội dung đầu tƣ đƣợc trỡnh bày trong cỏc chƣơng của dự ỏn đầu tƣ và cỏc văn bản Phỏp luật hiện hành về định mức chi phớ quản lý dự ỏn đầu tƣ xõy dựng cụng trỡnh, đơn giỏ xõy dựng cơ bản, đơn giỏ thiết bị, cỏc húa đơn chứng từ kốm theo...
4. Phõn tớch tớnh khả thi của dự ỏn
Dự ỏn đó đƣợc xõy dựng xong và đang trong giai đoạn vận hành vỡ vậy dự ỏn là khả thi.
5. Về hiệu quả xó hội của dự ỏn
Đảm bảo sự phỏt triển bền vững và lõu dài, tạo bộ mặt kiến trỳc hiện đại và gúp phần đẩy nhanh quỏ trỡnh đụ thị hoỏ của Thủ đụ; Giải quyết việc làm cho 150 cỏn bộ cụng nhõn viờn quản lý tũa nhà; Việc đầu tƣ xõy dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ liờn kết với cỏc chuỗi trung tõm thƣơng mại, cao ốc cho thuờ khỏc gần đấy sẽ làm tăng tăng giỏ trị sử dụng và giỏ trị trao đổi của quyền sử dụng đất của khu vực dõn cƣ lõn cận.
6. Hiệu quả kinh tế của dự ỏn
CBTĐ đỏnh giỏ cỏc chỉ tiờu tài chớnh của dự ỏn
CÁC CHỈ TIấU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
NPV 47.666.021.000 VND
IRR 23,83 %
Thời gian hoàn vốn khụng chiết khấu(PP) 5,5 năm Thời gian hoàn vốn cú chiết khấu (DPP) 8,7 năm
- Doanh thu cho thuờ văn phũng phụ thuộc vào cỏc yếu tố: Đơn giỏ cho thuờ hàng thỏng và diện tớch cho thuờ.
CBTĐ thực hiện phõn tớch độ nhạy của dự ỏn với sự thay đổi của cỏc yếu tố trờn. Theo đỏnh giỏ của CBTĐ, dự ỏn đầu tƣ Trung tõm văn phũng và dịch vụ cụng nghệ thụng tin VIT Tower là cú hiệu quả.
7. Phõn tớch khả năng trả nợ:
CBTĐ tiến hành lập bảng lƣu chuyển tiền tệ trong thời gian từ 2009 đến 2018 của Chủ đầu tƣ trong hoạt động đầu tƣ dự ỏn Trung tõm văn phũng và dịch vụ cụng nghệ thụng tin VIT Tower và đỏnh giỏ khả năng trả nợ của khỏch hàng vay vốn.
8. Phõn tớch rủi ro và đề xuất biện phỏp quản lý rủi ro
Theo đỏnh giỏ của CBTĐ, rủi ro của khoản vay là trung bỡnh. Tuy nhiờn, để hạn chế tới mức thấp nhất rủi ro của thể xảy ra, CBTĐ tập trung phõn tớch một số rủi ro chủ yếu của khoản vay và từ đú đề xuất biện phỏp quản lý rủi ro:
Rủi ro về giỏ cho thuờ văn phũng: Dự ỏn đầu tƣ xõy dựng Trung tõm văn phũng và dịch vụ cụng nghệ thụng tin VIT Tower nằm trong khu vực cú nhiều toà nhà văn phũng cho thuờ và đều đạt hạng B theo tiờu chuẩn quốc tế. Tất cả sẽ cựng cạnh tranh với với Toà nhà VIT Tower tại cựng phõn khỳc thị trƣờng cho ngƣời thuờ và từng toà nhà cú những đặc điểm thuận lợi khỏc nhau về khỏc nhau về vị trớ, dịch vụ, hệ thống quản lý và giỏ thuờ. Vị thế, cứ xõy là cú khỏch thuờ đó khụng cũn. Ngoài ra do hậu quả của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu đó khiến cỏc khỏch
