Năm 2010, mặc dù chịu ảnh hưởng khó khăn của cuộc khủng hoảng, thị trường bất động sản Việt Nam có bước phục hồi và phát triển tích cực, góp phần đáng kể đối với sự tăng trưởng chung của nền kinh tế. Thị trường bất động sản ở 2 trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và TP HCM liên tiếp có những biến động tăng- giảm bất thường. Trong khi tại Hà Nội, thị trường bất động sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, TP Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá nhà đất.Theo thống kê của các công ty nước ngoài như Cushman Wakefield, CBRE, Savills…, tổng nguồn cung của thị trường căn hộ tại TP.HCM tăng từng quý và đạt 16.600 căn hộ trong quý 3/2010. Trong quý 1/2010, nguồn cung là 3.200 căn hộ, và nguồn cung trong quý 2/2010 là 2.900 căn hộ. Đặc biệt trong quý 3/2010, thị trường đã đón nhận một nguồn cung khá dồi dào với khoảng 7.200 căn hộ từ 20 dự án mới. Hơn 75% tổng nguồn cung là
Nhóm 1 Trang 34 căn hộ có giá trị từ $780 - $810/m2 và thị trường đã ghi nhận khoảng 4.400 căn hộ được tiêu thụ trong quý 3/2010, đây là lượng tiêu thụ cao nhất kể từ đầu năm 2010 đến nay. Quận 2, quận 7, quận Tân Phú và quận Bình Tân là các khu vực có số lượng căn hộ chào bán lớn nhất, chiếm hơn 45% tổng nguồn cung. Thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến nhiều bước thăng trầm những vẫn được đánh giá tốt hơn rất nhiều so với các địa phương khác, đặc biệt là phân khúc đất nền dự án. Cũng theo thống kê từ 22 dự án tung ra sản phẩm sơ cấp trong quý 4/2010, ước có khoảng 4.700 căn được tung ra, trong đó số căn hộ trung bình chiếm đến 55% . Tình hình bán hàng từ nguồn cung sơ cấp này khá tốt, khoảng 80% đã được bán hết trong quý này.Trên thị trường thứ cấp trong quý 4/2010 có khoảng 39.300 căn. Trong đó, Cầu Giấy và Từ Liêm chiếm khoảng 40% nguồn cung thứ cấp toàn thị trường.Về giá chào bán sản phẩm căn hộ trong quý 4/2010 nhìn chung đều tăng nhẹ so với quý trước đó, dao động khoảng 4,5% so với quý trước. Việc dư nợ cho vay Bất động sản năm 2010 đạt 288 nghìn tỷ là tiền đề cho lượng Bất động sản tăng lên cũng như tăng lên về các giao dịch Bất động sản trong năm 2011.
Cuối năm 2011, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến những đợt giảm giá sâu (tới 25%) đối với căn hộ chung cư. Điển hình là dự án của Công ty CP địa ốc Dầu (PVL) tại TPHCM công bố giảm giá bán căn hộ tại dự án Petro Vietnam Landmark từ 21,5 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu đồng/m2; Công ty Sài Gòn Mekong giảm giá bán 500 căn hộ tại dự án An Tiến (TPHCM) từ 18 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2. Làn sóng giảm giá tiếp tục lan tỏa ra phía bắc khi Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Thành Nam quyết định giảm giá căn hộ tại dự án chung cư VP3 - Bán đảo Linh Đàm, thuộc Tổ hợp Central Linhdam Plaza, quận Hoàng Mai (Hà Nội). Giá bán (gốc) căn hộ này từ 31 - 32 triệu đồng/m2 nay chỉ còn 25 triệu đồng/m2. Ở dự án khu nhà ở Bemes Cầu Bươu (phường Kiến Hưng, Hà Đông), Xí nghiệp Xây dựng Tư nhân số 1 cũng chính thức giảm 5 triệu đồng/m2 cho tất cả các căn hộ CT6 thuộc dự án này. Giá chào bán sơ cấp tại dự án đã hạ xuống còn 15 - 17 triệu đồng/m2 thay vì mức
Nhóm 1 Trang 35
19,5 - 21 triệu đồng/m2 trước đó.
Không chỉ nhà ở, giá đất nền trong năm 2011 cũng đánh dấu bước thụt lùi thảm hại. Đáng chú ý là dự án Vân Canh do Tập đoàn Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư. Nếu hồi cuối tháng 9-2011, sau khi được đặt giá ở mức 50 - 55 triệu đồng/m2 lô diện tích nhỏ; 45 - 47 triệu đồng/m2 lô diện tích lớn thì hai tuần sau giá đất ở đây quay đầu giảm mạnh. Giá các lô đất thuộc dự án này đang được chào bán mức 42 triệu đồng/lô diện tích nhỏ, đường to. Các lô diện tích lớn trên 150m2 được chào bán 38 triệu đồng/m2. Dự án Geleximco do Công ty CP Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội (Geleximco) làm chủ đầu tư kiêm đơn vị thi công cũng đã giảm từ 10 - 20 triệu đồng/m2 so với đầu năm. Theo đó, khu A liền kề vị trí đẹp đang được chào bán 68 - 70 triệu đồng/m2 trong khi thời điểm thị trường sốt nóng, giá khu A chào bán trên 100 triệu đồng/m2. Tại khu C, các căn liền kề được chào bán nhiều với mức giá 40 - 42 triệu đồng/m2, đường nhỏ 38 triệu đồng/m2.
Tính đến cuối năm 2012, sự hấp thụ của thị trường suốt từ quý 1 - quý 3/2012 là rất yếu, chỉ khoảng từ 5 -8% so với con số khoảng 35% của thời điểm năm 2010. Tuy nhiên, trong quý 4/2012 đến nay, tỷ lệ hấp thụ có chiều hướng tăng nhẹ đối với phân khúc nhà giá rẻ bình dân. Tỷ lệ tồn kho của các dự án chưa hoàn thành tăng 32% tại TP.HCM và khoảng 18% tại Hà Nội. Đặc biệt, giá chào bán trung bình căn hộ toàn thị trường cũng giảm rõ rệt, trong đó tại Hà Nội từ khoảng 40 triệu đồng/m2 tại cuối 2011 xuống còn khoảng 22 triệu đồng/m2 vào cuối 2012.
Nhóm 1 Trang 36 Tương tự tại TP.HCM, giá căn hộ cũng giảm từ 34 triệu đồng/m2 về còn 18 triệu đồng/m2.
Vnrea cho rằng, giá bất động sản hiện đang ở ngưỡng thấp hơn suất đầu tư, tức là rẻ hơn giá thành. con số nợ xấu vào khoảng 250 nghìn tỷ đồng đang là rào cản cho các doanh nghiệp tiếp cận các gói tín dụng mới. Hiện tại, lãi vay cho lĩnh vực bất động sản đang ở mức khá cao khoảng 17%/năm. Cho dù có giảm về 12-15% vẫn còn cao gấp đôi so với tỷ lệ ROE khoảng 8% của doanh nghiệp. Với cán cân lãi vay và lợi nhuận như trên cùng với diễn biến đi xuống của thị trường cho dù có được tiếp cận với nguồn tín dụng mà doanh nghiệp vẫn kinh doanh không hiệu quả, nợ xấu vẫn tiếp tục phát sinh.
Nhóm 1 Trang 37
Chỉ số giá nhà ở theo quý và tỷ lệ hấp thụ của thị trường bất động sản Hồ Chí Minh năm 2009 - 2012
Nhóm 1 Trang 38