THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE
2.2.2Thực tế sử dụng các phương pháp định giá máy móc thiết bị tại công ty
phần thẩm định giá BTCvalue
Được thực hiện theo quy trình hiện hành của công ty, sau đây em xin nói đôi nét về quy trình định giá của công ty mà em được biết trong thời gian thực tập vừa qua.
- Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng và hồ sơ về tài sản
- Nghiên cứu và phân tích sơ bộ hồ sơ về tài sản cần thẩm định giá - Lên kế hoạch thẩm định giá
- Triển khai thẩm định - Chọn lựa phương pháp - Thực hiện điều tra - Lên kết quả sơ bộ - In ấn chính thức - Trình duyệt
- Gửi kết quả thẩm định cho khách hàng - Phản hồi tiếp nhận ý kiến khách hàng - Hoàn thành thẩm định
2.2.2 Thực tế sử dụng các phương pháp định giá máy móc thiết bị tạicông ty công ty
2.2.2.1 Về mặt lý thuyết
a. Đối với máy móc thiết bị mới 100%
Các thẩm định viên của công ty thường áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Do phương pháp này thường được áp dụng đối với các loại tài sản xuất hiện nhiều trên thị trường, có nhiều tài sản so sánh tương đồng có cùng các đặc điểm,chỉ tiêu kỹ thuật. Đối với máy móc thiết bị nói chung chỉ tiêu khó xác định nhất là mức độ hao mòn của máy móc thiết bị do thẩm định viên không thể có thông tin chính xác về cường độ sử dụng cũng như thực trạng duy tu bảo dưỡng máy móc thiết bị. Chỉ tiêu này ảnh hưởng trực tiếp và quan trọng tới giá trị của máy móc thiết bị. Máy móc thiết bị mới 100% không phải xác định chỉ tiêu về mức độ hao mòn của máy. Ngoài ra các chi tiêu, đặc điểm quan trọng như thông số kỹ thuật, model,. năm sản xuất, xuất xứ, tên nhà sản
xuất… đều dễ dàng có thể thu thập một cách chính xác. Vì thế thẩm định viên thướng áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị thị trường của máy móc thiết bị mới 100%.
Các thẩm định viên có thể tìm được các máy móc thiết bị tương đồng và sử dụng giá trị thị trường của các tài sản so sánh này để phân tích, điều chỉnh và đưa ra giá trị thị trường cho máy móc thiết bị cần thẩm định.
Tuy nhiên, do không có tài sản nào giống nhau hoàn toàn do chúng có đặc điểm kinh tế kỹ thuật cao hơn hoặc thấp hơn, và do giá trị của tài sản thay đổi theo thời gian. Vì vậy, khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp, các thẩm định viên của công ty thường lấy thông tin giá của loại máy móc thiết bị có cùng công dụng, cấu tạo và các đặc điểm kinh tế kỹ thuật chính có nét tương đồng trên thị trường, sau đó sử dụng các hệ số điều chỉnh như hệ số chênh lệch về phẩm chất, độ chính xác, độ tiện dụng và hệ số lạm phát tiền tệ để xác định giá trị thị trường của máy móc thiết bị cần thẩm định giá.
Khái niệm phương pháp so sánh trực tiếp
•Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
•Tài sản tương tự là tài sản cùng loại có các đặc trưng cơ bản tương đồng (gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng đặc điểm pháp lý đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng….
•Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác
bán kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản.
•Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét. m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất, kg, tạ, tấn ...
• Nguyên tắc áp dụng
Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá máy móc thiết bị cần tuân thủ những nguyên tắc sau:
-Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Giá trị của tài sản thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau. tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ được bán trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương. với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức ảnh hưởng đến sự thay thế. Giá một tài sản nhất định không cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm nhất định.
-Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của tài sản là bao nhiêu, xét trên cả giá trị và năng suất tạo ra.
• Nội dung phương pháp so sánh trực tiếp
thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường áp dụng đối với những tài sản được bán phổ biến trên thị trường như công cụ, dụng cụ, máy móc đơn lẻ …
Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của
tài sản so sánh với máy móc thiết bị cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những máy móc thiết bị tương tự với máy móc thiết bị cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập. kiểm tra thông tin. số liệu về các yếu tố so sánh từ các máy móc thiết bị cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với máy móc thiết bị cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Các thông tin số liệu của máy móc thiết bị cần thu thập bao gồm: Tên hãng sản xuất
Kiểu. số seri chế tạo
Mô tả về mặt kỹ thuật tài sản cần thẩm định và các thiết bị đi kèm Ngày sản xuất và xuất xứ tài sản
Kích thước và công suất tài sản Tuổi hiện tại thực tế tài sản Quá trình sử dụng tài sản Tuổi đời kinh tế còn lại
Mức duy tu bảo dưỡng tài sản đã được thực hiện
Ước tính mức độ sử dụng hiện nay, thường được biểu hiện bằng tỷ lệ phần trăm (%)
so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích. xác định các yếu tố khác biệt giữa máy móc thiết bị so sánh và máy móc thiết bị cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các máy móc thiết bị so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với máy móc thiết bị cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi máy móc so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh. rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh giá của các máy móc thiết bị so sánh theo sự khác biệt giữa các đặc điểm kinh tế- kỹ thuật chủ yếu là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến độ chính xác của kết quả thẩm định giá máy móc thiết bị.
Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố so sánh. Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.
- Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường) như giá/đơn vị công suất (CV…). giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu …
- Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, mức độ hao mòn, các đặc điểm kỹ thuật giữa máy móc thiết bị so sánh và máy móc thiết bị cần thẩm định giá.
- Nguyên tắc điều chỉnh:
+ Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
+ Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
+ Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
- Phương thức điều chỉnh:
+ Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý trang bị nội thất thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... (đối với máy thiết bị).
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu… (đối với máy, thiết bị).
+ Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết quả thì nhân với nhau, những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau.
- Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn không quá 10%, nếu giá chênh lệch hơn 10% thì phải loại bỏ sau đó tính theo mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh còn lại.
Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.
Điều chỉnh trong phương pháp so sánh • Điều chỉnh nguyên giá
G1 = G0 x ( 1+ ig - % hao mòn vô hình ) Trong đó (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
G1 là giá trị của máy móc thiết bị cần thẩm định giá
G0 là giá trị của máy móc thiết bị có đặc điểm kỹ thuật tương đồng có giá bán trên thị trường được chọn làm giá chuẩn.
ig là tỉ lệ lạm phát
• Điều chỉnh chênh lệch giá
- Khi có chênh lệch về mặt chất lượng và các yếu tố đặc điểm kỹ thuật chủ yếu tương đồng, điều chỉnh theo số tuyệt đối ( chênh lệch chi phí sử dụng trong tiêu dùng)
G1 = G0 +Tk
Trong đó :
G1 là giá trị của máy móc thiết bị cần thẩm định giá
G0 là giá trị của máy móc thiết bị có đặc điểm kỹ thuật tương đồng có giá bán trên thị trường được chọn làm giá chuẩn.
Tk là khoản tiền do tiết kiệm hay lãng phí trong quá trình sử dụng Tk =
b. Đối với những máy móc đã qua sử dụng
Đối với những máy đã qua sử dụng để định giá chúng để đảm bảo độ chính xác cao thì các thẩm định viên thường sử dụng phương pháp chi phí để định giá
Phương pháp chi phí
•Cơ sở của phương pháp chi phí
không bao giờ trả giá cho tài sản lớn hơn chi phí để tạo ra tài sản đó
Phương pháp chi phí được sử dụng để tính giá đồng thời để kiểm tra độ chính xác của phương pháp khác.
•Nguyên tắc áp dụng:
Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.
Các bước thực hiện
Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy móc thiết bị cần định giá Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy vào sử dụng. bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế phí phải nộp theo quy định của pháp luật
Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình. hao mòn vô hình và giá trị hao mòn lũy kế của máy móc thiết bị
Bước 4: Ước tính giá trị của máy bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ kết quả bước 3.
Giá trị ước tính của máy móc thiết bị= chi phí tái tạo hay thay thế máy, thiết bị - giá trị hao mòn lũy kế
Việc ước tính chi phí tái tạo hay thay thế máy, thiết bị mới căn cứ vào định mức tiêu hao nguyên vật liệu, nhân công, mặt bằng, giá nguyên vật liệu, nhân công trên thị trường vào thời điểm thẩm định.
o Việc ước tính hao mòn của máy móc thiết bị được dựa trên:
- Cách 1: căn cứ tuổi đời hiệu quả hay tuổi đời kinh tế của máy móc thiết bị để tính độ hao mòn từ đó tính giảm giá của tài sản:
Tuổi đời hiệu quả
Hao mòn của tài sản = --- x 100% Tuổi đời kinh tế
Trong đó:
Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng. Tuổi đời hiệu quả có thể (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
ngắn hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu bảo dưỡng. sửa chữa của tài sản.
Tuổi đời kinh tế là số năm sử dụng tối đa xét về hiệu quả kinh tế. Tuổi