Công tác cho thuê đất là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, do đó, quan điểm và mục tiêu đối với công tác cho thuê đất cũng bao gồm các nguyên tắc về quản lý đất đai như sau:
- Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước
Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là tài sản chung của toàn dân. Vì vậy, không thể có bất kỳ một cá nhân hay một nhóm người nào chiếm đoạt tài sản chung thành tài sản riêng của mình được. Chỉ có Nhà nước - chủ thể duy nhất đại diện hợp pháp cho toàn dân mới có toàn quyền trong việc quyết định số phận pháp lý của đất đai, thể hiện sự tập trung quyền lực và thống nhất của Nhà nước trong quản lý nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng. Vấn đề này được quy định tại Điều 18, Hiến pháp 1992 "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả" và được cụ thể hơn tại Điều 5, Luật Đất đai 2003 "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", "Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai", "Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính về đất đai". [5]
- Đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả
Tiết kiệm và hiệu quả là nguyên tắc của quản lý kinh tế. Thực chất quản lý đất đai cũng là một dạng của quản lý kinh tế nên cũng phải tuân theo nguyên tắc này. Tiết kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả. Nguyên tắc này trong quản lý đất đai được thể hiện bằng việc:
+ Xây dựng các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tính khả thi cao;
+ Quản lý và giám sát việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Có như vậy quản lý nhà nước về đất đai mới phục vụ cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo sử dụng tiết kiệm đất đai nhất mà vẫn đạt được mục đích đề ra. [5]
- Đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai, giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng.
Theo Luật dân sự thì quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu đất đai. Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai của chủ sở hữu đất đai hoặc chủ sử dụng đất đai khi được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng.
Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời quyền sở hữu đất đai ở nước ta chỉ nằm trong tay Nhà nước còn quyền sử dụng đất đai vừa có ở Nhà nước, vừa có ở trong từng chủ sử dụng cụ thể. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thực hiện quyền sử dụng đất đai thông qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng... từ những chủ thể trực tiếp sử dụng đất đai. Vì vậy, để sử dụng đất đai có hiệu quả Nhà nước phải giao đất cho các chủ thể trực tiếp sử dụng và phải quy định một hành lang pháp lý cho phù hợp để vừa đảm bảo lợi ích cho người trực tiếp sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước. Vấn đề này được thể hiện ở Điều 5, Luật Đất đai 2003 "Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất". [5]
- Ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chính không thể thay thế được trong quá trình sản xuất nông nghiệp.
Nước ta là một nước nông ngiệp với 80% dân số sống bằng nghề nông, nhưng bình quân đất nông nghiệp trên đầu người lại vào loại thấp nhất thế gới và đang có xu hướng giảm dần, chính vì vậy phải ưu tiên bảo vệ đất nông nghiệp, đảm bảo an ninh lương thực cho quốc gia, phải bảo vệ diện tích đất nông nghiệp và độ màu mỡ cho đất nông nghiệp.
Nội dung của nguyên tắc này thể hiện:
+ Hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác.
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất nông nghiệp để sử dụng trong hạn mức thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Không được tùy tiện mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp, hạn chế việc lập vườn mới trên đất trồng lúa.
+ Nhà nước thực hiện chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khai hoang, phục hóa lấn biển để mở rộng diện tích đất nông nghiệp… [2]
3.6.2. Những giải pháp nhằm tăng cường quản lý công tác cho thuê đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đối với các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
- Giải pháp thể chế chính sách
Cần có quy định cụ thể về việc lập quy hoạch đảm bảo sự thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nông thôn mới.... Nên có các điều khoản quy định cụ thể sao cho: Quy hoạch sử dụng đất phải trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch xây dựng và quy hoạch phát triển nông thôn mới phải dựa trên cơ sở quy hoạch sử
dụng đất. Điều chỉnh quy hoạch này phải đồng thời với việc điều chỉnh các quy hoạch khác cho phù hợp và mang tính đồng bộ.
Cần xây dựng hệ thống chính sách pháp luật về đất đai ổn định, đảm bảo sự công bằng về lợi ích của Nhà nước, của người bị thu hồi đất và chủ đầu tư.
Cần tăng cao hơn nữa tiền thuê đất để tránh việc nhà đầu tư thuê đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng lãng phí (có thể tăng gần bằng giá trị tiền sử dụng đất) và có chế tài mạnh hơn để xử lý các trường hợp được cho thuê đất nhưng không sử dụng và các trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất.
- Nâng cao chất lượng công tác lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất
Nâng cao chất lượng của công tác lập quy hoạch có nghĩa là phải xây dựng được một hệ thống quy hoạch, kế hoạch ổn định, mang tính chiến lược lâu dài, đáp ứng được yêu cầu của quản lý sử dụng đất và giải quyết vấn đề quy hoạch chồng chéo. Quy hoạch đảm bảo sự thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nông thôn mới, phải dựa trên nhu cầu sử dụng đất, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và khai thác được các lợi thế sẵn có của địa phương. Cần công khai minh bạch các quy hoạch nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ dự án và người sử dụng đất tiếp cận với các thông tin quy hoạch về đất đai một cách dễ dàng nhất.
Xây dựng đội ngũ các nhà làm quy hoạch có chuyên môn và kiến thức tốt, thêm vào đó phải chú trọng đầu tư kinh phí cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mặt khác khuyến khích người sử dụng đất, các chủ dự án, các doanh nghiệp tham gia góp ý vào quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Song song với các giải pháp trên cũng cần ban hành các nghị định, các văn bản hướng dẫn về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tháo gỡ vướng mắc trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện quy hoạch.
- Giải pháp về tổ chức thực hiện cho thuê đất
+ Nâng cao chất lượng của công tác thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất Thẩm định dự án là công việc có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của công tác cho thuê đất. Thẩm định dự án phải trên cơ sở suất đầu tư trên một đơn vị diện tích đất được UBND tỉnh quy định cụ thể. Thông qua công tác thẩm định để đánh giá trước được hiệu quả sử dụng đất của dự án đầu tư, đồng thời lựa chọn được dự án phù hợp với quy hoạch và nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, loại bỏ những dự án không phù hợp, kém hiệu quả. Vì kết quả của công tác thẩm định là cơ sở để ra quyết định cho thuê đất nên yêu cầu của công tác thẩm định là tính trung thực và khách quan trong phân tích và đánh giá.
+ Lựa chọn, đánh giá kỹ năng lực của chủ dự án
Năng lực của chủ dự án là điều kiện để thực hiện thành công các dự án đầu tư, điều này cũng đồng nghĩa với việc nếu năng lực của chủ dự án tốt thì sau khi được cho thuê đất, dự án sẽ nhanh chóng được triển khai và đi vào thực hiện, đất đai được sử dụng có hiệu quả. Hiện nay chưa có một tiêu chuẩn cụ thể nào để đánh giá năng lực của các chủ dự án, mới chỉ dựa vào nguồn vốn, nhưng đây chưa phải là một giải pháp tối ưu. Cần xây dựng một hệ thống đầy đủ các tiêu chí để đánh giá năng lực của chủ dự án như: Kinh nghiệm, công nghệ, con người và tiềm lực tài chính,…
+ Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các dự án đầu tư.
Cần tiếp tục tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đối với các doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất, để phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai.
Kiên quyết xử lý thu hồi đối với những doanh nghiệp không sử dụng, sử dụng đất sai mục đích, cho thuê đất trái quy định của pháp luật.
Đối với những doanh nghiệp chưa sử dụng đất có lý do khách quan, yêu cầu các doanh nghiệp phải có báo cáo và xin phép gia hạn, nếu sau thời hạn nhất định vẫn không triển khai thực hiện thì phải kiên quyết thu hồi đất.
Nâng cao vai trò, trách nhiệm của từng cơ quan nhà nước, chính quyền các cấp trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn, nhất là trách nhiệm của UBND cấp huyện và cấp xã trong việc kiểm tra việc sử dụng đất của các tổ chức, doanh nghiệp trên địa bàn theo theo quy định của Luật Đất đai; nâng cao trách nhiệm của tổ chức, doanh nghiệp sử dụng đất, đề cao trách nhiệm của người đứng đầu.
- Giải pháp về tài chính
Nhà nước cần bố trí đủ kinh phí cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cho công tác cho thuê đất nói riêng nhằm đáp ứng nhu cầu về đào tạo cán bộ, đo đạc và chỉnh lý bản đồ địa chính, xây dựng và cập nhật cơ sở dữ liệu địa chính, thanh tra kiểm tra việc sử dụng đất và chấp hành pháp luật về đất đai....
Ngoài ra cần bố trí đủ ngân sách để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng các khu đất đã có quy hoạch nhưng chưa có dự án đầu tư để đồng thời tạo quỹ đất sạch thu hút các nhà đầu tư và giải quyết trước các vướng mắc trong bồi thường giải phóng mặt bằng, rút ngắn thời gian giao đất cho các tổ chức thực hiện dự án.
Để tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, giải pháp hữu hiệu là cần triển khai thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, đấu giá thuê đất, tập trung vào các quỹ đất đã thực hiện bồi thường GPMB, quỹ đất có lợi thế kinh doanh để tăng nguồn thu từ đất.
- Về phía các tổ chức sử dụng đất
+ Cần nắm được quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi đơn vị khi được Nhà nước cho thuê đất thông qua việc nghiên cứu các chính sách pháp luật về đất đai và thông qua các phương tiện thông tin đại chúng.
+ Nâng cao trách nhiệm của tổ chức sử dụng đất, đề cao trách nhiệm của người đứng đầu.
+ Sử dụng đất đúng mục đích, diện tích, ranh giới đất được giao, thuê và đúng tiến độ khi thực hiện dự án.
+ Đảm bảo các quy định về bảo vệ môi trường, các quy định về tài chính và các quy định có liên quan khác khi sử dụng đất.
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ