b. Điểm yếu:
2.2.1- Thị trường chung cư Hà Nội năm 2010
a.Lượng cung và giá thị trường chung cư quý I/2010 (Nguồn CBRE)
Tổng nguồn cung tính đến thời điểm này đạt 66.500 căn hộ, trong đó trung cấp chiếm tới hơn 60%. Nguồn cung mới đạt 5.067 căn, trong đó phân khúc hạng sang chiếm 5%, 0% hạng cao cấp, hạng trung cấp chiếm 91%, hạng bình dân chỉ chiếm 4%. Có thể thấy được các nhà đầu tư đang tập trung vào các căn hộ trung cấp thay cho căn hộ cao cấp và hạng sang.
Giá của các căn hộ trung cấp và bình dân trong quý 1/2010 có dấu hiệu giảm nhẹ so với quý trước. Cụ thể các căn hộ hạng sang, trung cấp và bình dân đều giảm từ 0,9-2,6% so với quý trước.
Với nguồn cung mới đạt hơn 4500 căn, tổng cung của thị trường căn hộ đã đạt mức xấp xỉ 72.000 căn hộ. Trong số 4500 căn hộ mới thì căn hộ cao cấp chiếm 50%, trung cấp chiếm khoảng 45%, bình dân 2%, hạng sang 3%. Lượng cung của phân khúc cao cấp tăng đột biến so với quý trước chủ yếu từ việc mở bán căn hộ dự án Royal City cuối tháng 6/2010, khoảng 2000 căn hộ với mức giá 2000USD/m2. Khách mua xếp hàng trong những ngày đầu để đặt cọc mua căn hộ. Tuy nhiên, chưa rõ phần lớn người mua là để ở, nhà đầu tư dài hạn, hay nhà đầu cơ tìm kiếm lợi nhuận nhanh chóng.
Tất cả các phân khúc đều tăng giá đồng loạt từ 3-3,5%, riêng phân khúc bình dân giá tăng đột biến gần 9% so với quý trước.
c. Lượng cung và giá thị trường chung cư quý III/2010 (Nguồn CBRE)
Nguồn cung trong quý 3 chỉ đạt hơn 1900 căn, giảm mạnh so với các quý trước. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu từ phân khúc cao cấp với gần 1300 căn, còn lại là căn hộ trung cấp. Căn hộ hạng sang và bình dân không có nguồn cung mới trong quý này.
Nguyên nhân nguồn cung mới giảm là do tác động của Nghị định 71, quy định trước khi hoàn thành xong móng dự án, chủ đầu tư được quyền huy động vốn qua nhiều kênh, trong đó có kênh cá nhân, tuy nhiên số vốn huy động chỉ được phân
chia tối đa 20% tổng số nhà ở thương mại của dự án, do vậy số lượng căn hộ chào bán dưới hình thức Hợp đồng góp vốn giảm mạnh.
Giá trên thị trường thứ cấp của các phân khúc căn hộ không thay đổi nhiều so với quý trước, giá căn hộ hạng sang và cao cấp giảm nhẹ, không đáng kể dưới 1%, trong khi đó giá căn hộ trung cấp và bình dân tăng nhẹ từ 1-2%. Tuy nhiên nếu so với cùng kỳ năm 2009, giá các căn hộ có mức tăng đáng kể, cụ thể, giá căn hộ cao cấp tăng gần 10%, căn hộ trung cấp tăng 15%, căn hộ bình dân tăng 24%.
d. Lượng cung và giá thị trường chung cư quý IV/2010 (Nguồn CBRE)
Nguồn cung mới trong quý 4/2010 là 2850 căn, trong đó chủ yếu vẫn là phân khúc trung cấp và cao cấp, tăng 50% so với quý 3. Bởi quý 4 thường là thời điểm thị trường sôi động, mặt khác sau một thời gian chờ đợi do tác động của Nghị định 71 và Thông tư 16, các chủ đầu tư đã sẵn sàng tung sản phẩm ra thị trường.
Giá căn hộ ở tất cả các phân khúc đều tăng, cụ thể căn hộ hạng sang và cao cấp tăng 4,4%, căn hộ trung cấp tăng 8,7%, căn hộ bình dân tăng 11,2%.
e. Đánh giá về biến động của lượng cung và giá của căn hộ chung cư năm 2010
Tổng nguồn cung năm 2010 đạt 14.400 căn hộ, trong đó số căn hộ cao cấp đạt 5300 căn, căn hộ trung cấp đạt 9200 căn, căn hộ hạng sang đạt 400 căn, căn hộ bình dân đạt 400 căn. Thị trường BĐS năm 2011 sẽ khó có chuyển biến mạnh vì về cơ bản, nguồn cung trong năm 2010 rất dồi dào, nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng có rất nhiều lựa chọn về các dòng sản phẩm, theo đó, cơ hội lướt sóng là
không lớn. Mặc dù vậy, khách hàng sẽ là người được hưởng lợi nhiều nhất do áp lực cạnh tranh giá cả, chất lượng dự án của các chủ đầu tư trong việc thu hút khách hàng.
Thị trường bất động sản là một thị trường rất nhạy cảm với chính sách nhà nước và diễn biến của nền kinh tế. Những thay đổi pháp lý trong năm 2010 như việc hạn chế tín dụng BĐS để kiểm soát lạm phát theo Thông tư số 13 và 19, tác động của Nghị Định 69/2009/NĐ-CP, NĐ 71/2010/NĐ-CP, Thông Tư 16/2010/TT-BXD,… một mặt đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp BĐS huy động vốn một cách thông thoáng hơn, ngăn chặn hoạt động đầu cơ để phát triển thị trường BĐS theo hướng bền vững, năng động và minh bạch, nhưng mặt khác cũng có những tác động ảnh hưởng nhất định do chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản hoặc việc quy định nộp tiền sử đất theo giá thị trường gây nhiều khó khăn về vốn và đẩy giá thành lên cao. Bên cạnh đó, tác động của lạm phát, tỷ giá hối đoái biến động, giá vàng nhảy múa, cũng đã góp phần gây thêm khó khăn cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.
Bất chấp những khó khăn trên, về trung và dài hạn, thị trường BĐS vẫn còn nhiều tiềm năng và có thể phát triển ổn định hơn trong vài tháng tới, đặc biệt là phân khúc căn hộ trung bình trở lên và lọai hình bất động sản thương mại ở nội ô các thành phố lớn. Đối với nguồn vốn nước ngòai, trong 9 tháng đầu năm 2010, FDI giải ngân là 8 tỷ đô la Mỹ, tăng 4,8% so với cùng kỳ năm ngoái; trong đó, hơn 60% vốn FDI rót vào Việt Nam là dành cho việc kinh doanh địa ốc, chứng tỏ thị trường này vẫn thu hút mạnh vốn đầu tư ngọai. Những yếu tố trên cùng với những yếu tố khác đã hỗ trợ mức tăng trưởng GDP lên 7,2% trong quý 3/2010 so với mức 6,4% trong quý 2/2010 và 4,6% trong quý 3/2009. Với đà phát triển kinh tế tiếp tục tăng trưởng đương, cùng với một loạt chính sách của Chính phủ góp phần bình ổn kinh tế vĩ mô, mở rộng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, và thu nhập ngày càng tăng của người dân được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu về khách sạn, mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại, căn hộ với giá hợp lý…
Qua những số liệu trên, chúng ta thấy rõ ràng phân khúc căn hộ trung bình đang chiếm dòng chủ đạo trên thị trường BĐS và xu hướng này sẽ càng đậm nét hơn trong vài năm tới, thậm chí còn có thể phát triển mạnh trong dài hạn.
2.2.2- Thị trường chung cư Hà Nội năm 2011
Quý 1/2011 đón nhận nguồn cung mới dồi dào, đạt 8.200 căn, tương đương hơn một nửa tổng cung của cả năm 2010. Hai dự án lớn của Vincom là Royal City và Times City chiếm hơn 50% tổng cung mới trong quý này. Nếu như trong năm 2010, các dự án chào bán cao hơn mức 1.500 USD/m2 thường có tốc độ ban chậm, thì đến Quý 1/2011 đã không còn tồn tại mức giá phân định rõ ràng như vậy. Người mua khó tính hơn khi cân nhắc so sánh số tiền sẽ bỏ ra với giá trị nhận được từ căn hộ, bao gồm vị trí, danh tiếng chủ đầu tư, thiết kế, chất lượng và tiện ích, trước khi đi đến quyết định mua cuối cùng.
Giá chào bán trên thị trường thứ cấp nhìn chung ổn định, ngoại trừ phân khúc trung cấp có mức tăng giá khá cao, khoảng 8,5% so với quý trước. Xu hướng giá bình ổn này dự kiến sẽ tiếp tục trong Quý 2/2011,do nguồn cung mới dự kiến vẫn ở mức cao (4.000căn) và nhu cầu bị hạn chế.
Nguồn cung mới trong quý 2/2011 khá lớn, gần 7.500 căn, tương đương gần một nửa nguồn cung mới trong cả năm 2010. Trong đó phân khúc căn hộ trung cấp đạt hơn 5600 căn. Hơn 1/3 đến từ đợt chào bán mới của dự án Times City. Nếu không tính Times City, nguồn cung mới giảm 25% so với cùng kỳ năm trước.
Giá chào bán trên thị trường thứ cấp giảm nhẹ trên cả 4 phân khúc, ảnh hưởng đáng kể bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô, đặc biệt là chính sách tín dụng.
Nguồn cung mới trong quý 3/2011 giảm mạnh, chỉ đạt 1.700 căn hộ chào bán mới, khá khiêm tốn so với 17.000 căn được tung ra thị trường trong nửa đầu năm 2011. Nguồn cung giảm mạnh trong quý có thể do các nguyên nhân sau:
• Thị trường thường chậm lại vào tháng 7 âm lịch.
• Sự hấp dẫn của các kênh đầu tư khác như vàng và tiền gửi ngân hàng.
• Sự vắng mặt của các dự án lớn chiếm từ 1/2 đến 1/3 nguồn cung mới như nửa đầu năm 2011.
Giá chào bán thứ cấp có xu hướng giảm. Trong khi phân khúc bình dân và trung cấp có mức giá ổn định thì phân khúc cao cấp và hạng sang chứng kiến giá giảm nhẹ 2% so với quý trước. Khu vực phía Đông (Long Biên và Gia Lâm có mức giá chào bán ổn định hoặc tăng nhẹ (khoảng 3% so với quý trước), phản ánh mối quan tâm ngày càng tăng đối với khu vực này. Trong khi đó, bức tranh khu vực phía Tây đa dạng hơn. Trong khi quận Cầu Giấy và Từ Liêm có mức giá chào bán ổn định,quận Hà Đông tiếp tục giảm nhiệt với mức giá chào bán giảm 2,5% so với quý trước.
Nhu cầu trong quý chủ yếu đến từ người mua để ở, còn lại là từ nhà đầu tư dài hạn - những người sẵn sàng giữ đến khi căn hộ được bàn giao. Điều thú vị là dự án hạng sang ở các quận trung tâm vẫn thu hút được mức độ quan tâm nhất định từ người mua. Vị trí đắc địa của các dự án này đảm bảo cuộc sống nhiều tiện ích tại khu trung tâm sôi động. Mặt khác, nguồn cung tại mỗi dự án thấp (khoảng 200 căn) với mức giá rất cao (4.000 USD/m2) thể hiện rõ nét đẳng cấp của người mua. Quyết định mua tại những dự án này dựa trên yếu tố cảm xúc của người mua hơn là cân nhắc được/mất về mặt tài chính.
d. Lượng cung và giá thị trường chung cư quý IV/2011 (Nguồn CBRE)
Nguồn cung quý 4 chỉ là 4500 căn, nhỏ hơn quý 1 và quý 2. Thông thường trên thị trường quý 4 có lượng mở bán lớn nhất trong năm nhưng do năm 2011, thị trường có dấu hiệu trầm lắng nên chủ đầu tư điều chỉnh giảm nguồn cung càng gần cuối năm.
Thị trường chuyển hướng cung cấp sản phẩm có giá phải chăng: 45% căn hộ chào bán mới có giá dưới 25tr/m2. Sở dĩ giá các căn hộ giảm là do chủ đầu tư triển khai các chương trình marketing như: bàn giao thô – không bao gồm nội thất, chiết khấu cho một số người mua cụ thể, giảm giá cho khách hàng thanh toán sớm…
Giá chào bán trên thị trường thứ cấp giảm so với quý trước và so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên trong dài hạn (cuối 2011 so với đầu năm 2008) thì giá vẫn tăng, đặc biệt ở phân khúc trung cấp bình dân và các dự án đã hoàn thiện.
Dự án hoàn thiện giảm giá ít hơn so với dự án đang xây dựng.
Tổng nguồn cung năm 2011 đạt 25000 căn hộ, cao hơn rất nhiều so với lượng cung thị trường năm 2009, 2010. Trước đây, nhóm đầu cơ tích cực mua bán, thổi phồng giao dịch trên thị trường nhưng hiện nay, ít nhà đầu cơ muốn tham gia thị trường, những người đã tham gia thị trường bị đọng vốn tại các danh mục đầu tư hiện tại nên khó có thể tiếp tục đầu cơ tiếp.
Có thể nói 2011 là một năm bản lề trong sự chuyển hướng của thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội. Giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh, thị trường đóng băng trên diện rộng và giới kinh doanh bất động sản kết thúc năm trong tình trạng "bi đát" nhất trong khoảng 10 năm trở lại đây.
Nguyên nhân của sự sụt giảm này chủ yếu do tác động của chính sách kinh tế vĩ mô của Nhà nước và khó khăn chung của nền kinh tế:
• Thắt chặt tín dụng bất động sản
Tháng 2/2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 11 về yêu cầu Ngân hàng nhà nước (NHNN) giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản.
Biện pháp này khiến thị trường bất động sản vô cùng khó khăn do thiếu đi nguồn vốn đáng kể từ các ngân hàng. Hệ quả là nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, thậm chí phải “bán tháo” hàng loạt vì không đủ vốn triển khai tiếp. Chênh lệch giữa cung - cầu rõ rệt, giá bất động sản rớt mạnh trên cả hai thị trường miền Nam và miền Bắc.
Trước những khó khăn trên, tháng 11/2011, NHNN đã cho phép loại trừ 4 nhóm có nhu cầu vay vốn thuộc lĩnh vực bất động sản ra khỏi tỷ trọng tín dụng phi sản xuất. Mới đây, Thủ tướng đã ban hành Chỉ thị 2196 cho phép mở biên độ cho tín dụng cho vay bất động sản bằng các giải pháp thúc đẩy xây dựng nhà ở xã hội, cho vay mua nhà với người thật sự có nhu cầu.
• Vốn FDI đổ vào bất động sản năm 2011 giảm kỷ lục
Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến tháng 11/2011, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản chỉ đạt hơn 464 triệu USD. Đây cũng là mức thấp kỷ lục trong vòng 5 năm qua.
Năm 2008, vốn FDI đổ vào bất động sản đạt 23 tỷ USD, năm 2009 vốn FDI đạt 21,48 tỷ USD. Năm 2010 mặc dù khủng hoảng kinh tế toàn cầu nhưng FDI dành cho bất động sản đạt 6,8 tỷ USD.
Theo các chuyên gia, nguyên nhân của sự sụt giảm này là do các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ lớn đang gặp khó khăn về tài chính vì vậy không thể tiếp tục mở rộng đầu tư mà chỉ tập trung hoàn thành các dự án đã triển khai. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang gặp rất nhiều vấn đề như không có tính thanh khoản, giá giảm mạnh vì vậy không tạo sức hút với các nhà đầu tư nước ngoài.
2.2.3- Thị trường chung cư Hà Nội năm 2012
Quý 1/2012 nguồn cung chào bán mới ra thị trường chỉ là 1140 căn, thấp hơn rất nhiều so với tổng cung 25000 căn của năm 2011. Cả người mua và chủ đầu tư đều đang chờ đợi và quan sát thị trường. Chúng ta có thể thấy điều này qua biểu đồ sau:
Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán tiếp tục có xu hướng giảm từ 5-6% so với quý 2/2011. Giá căn hộ trong bán kính 5-7 km so với trung tâm Hoàn Kiếm gần bằng mức giá bán kính 10km tại thời điểm năm 2010, giúp người mua tiến gần trung tâm hơn dù ngân sách không đổi.
Quý 2/2012 thị trường có 1730 căn hộ chào bán mới, tăng nhẹ so với nguồn cung dè dặt trong quý 1 (1100 căn). Mức tăng nguồn cung này đến từ các chủ đầu tư kỳ vọng thị trường cải thiện sau khi lãi suất giảm liên tiếp 14% xuống 9% chỉ trong vòng 3 tháng. Tuy nhiên hầu hết các chủ đầu tư vẫn giữ thái độ thận trọng, do 3000 căn nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2012 là mức rất khiêm tốn so với
