d. Kỹ năng giao dịch với khách hàng
1.1.3-Chung cư là gì?
Theo khoản 5, điều 3, nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.
“Phần sở hữu riêng ”trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ ( bao gồm cả diện tích ban công , lô nhà gắn liền với căn hộ đó ) ; Phần diện tích khác như : cửa hàng , ki ốt , siêu thị , văn phòng và những phần khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật .
“ Phần sở hữu chung ” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích còn lại ( trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng ); Phần không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kĩ thuật dùng chung trong nhà chung cư ( khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kĩ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện nước, gas, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả,...) ; Hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà gắn liền với khu chung cư đó .
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY (2010-2012) HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI CHUNG CƯ CỦA MỘT SỐ SÀN BĐS Ở HÀ NỘI 2.1- Giới thiệu chung về sàn giao dịch Bất động sản An cư
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển
VNBland thành lập tháng 8/2009 với mục đích đón đầu trào lưu và nhu cầu của người dùng internet trong lĩnh vực BĐS, sử dụng các công cụ truyền thông tiếp thị mới, thông qua kênh online hướng các dự án BĐS tiếp cận đến đúng đối tượng khách hàng tiềm năng, đồng thời là một kênh phân phối sản phẩm tin cậy của các Chủ đầu tư dự án.
VNBland phát triển dựa trên 2 nguồn lực chính là cổng thông tin điện tử online và Sàn giao dịch BĐS An Cư.
Với hơn 1 triệu lượt truy cập hàng tháng, 40.000 thành viên là nhà môi giưới BĐS trên cả nước, thông tin về toàn cảnh thị trường BĐS được cập nhật liên tục và đa dạng, hệ thống website không chỉ là công cụ quảng bá dự án mà còn là nguồn cung cấp những thông tin tổng quan nhất về thị trường BĐS tới mọi đối tượng khách hàng. Các website của cty quản lý gồm:
www.bantinnhadat.vn- Chuyên thông tin BĐS www.olO.vn- Kênh tìm kiếm sản phẩm BĐS www.ancu.com- Sàn giao dịch BĐS online
www.khudothimoi.vn- Thông tin về dự án và quy hoạch www.thuevanphong.com.vn - Chuyên cho thuê văn phòng www.stay.com.vn - Chuyên cho người nước ngoài thuê nhà
Tháng 10/2010 Sàn BĐS An Cư ra đời hoàn thiện kênh giao tiếp khách hàng offline của VNBland cùng với đội ngũ các nhà môi giới tâm huyết, yêu nghề và am hiểu sâu sắc về thị trường BĐS Việt Nam.
2.1.2. Cơ cấu tổ chức, bộ máy quản lý công ty:
a. Sơ đồ cơ cấu tổ chức:
b. Chức năng hoạt động từng phòng ban, bộ phận:
Số lượng nhân viên: 50 người.
Phòng kinh doanh gồm hai phòng nhỏ: một phòng chuyên phụ trách tìm nguồn cung cầu mảng cho thuê văn phòng. Một phòng phụ trách tìm nguồn cung – cầu cho thị trường nhà lẻ. Hai phòng này làm việc song song, độc lập nhau.
Phòng hành chính nhân sự gồm:
• Kế toán: phụ trách kiểm kê các vấn đề liên quan đến thu chi của toàn công ty
• Nhân sự: chuyên về quản lý nguồn nhân sự cho các phòng ban, từ việc tuyển dụng, báo cơm trưa.
Phòng R&D gồm:
• Phòng kỹ thuật: chuyên quản lý các trang web nêu trên của công ty, đồng thời sửa chữa các vấn đề về máy tính, điện thoại cho nội bộ công ty.
Phòng KD Hành chính nhân sự
R&D
Thuê văn
phòng Mua bán Kế toán Nhân sự Kỹ thuật
Phát triển nội dung*
• Phòng phát triển nội dung: là bộ phận chuyên phụ trách nội dung cho các website BĐS của sàn, PR marketing cho dự án mà sàn phân phối, cũng như tổ chức các chương trình, sự kiện cho sàn An Cư.
2.1.3. Đánh giá những lợi thế và bất lợi của công ty BĐS An Cư:
a. Điểm mạnh: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Internet Marketing là một lợi thế cho những ai biết nắm lấy cơ hội. Sản phẩm, dịch vụ của bạn sẽ được nhiều người biết đến chỉ với một click chuột. Bạn có thể tự tạo cho mình một cửa hàng Online mà không hề tốn một khoản chi phí nào, bạn có thể đưa sản phẩm, dịch vụ của mình đến với hàng triệu người tiêu dùng với một mức chi phí Internet Marketing nhỏ hơn nhiều lần so với các kênh truyền thông truyền thống. Với An Cư, họ có lợi thế này hơn hẳn các đối thủ khác trên thị trường, kể cả những công ty lớn như Đất Xanh Miền Bắc, Cen Group… bởi An Cư có hệ thống website rất mạnh, phải kể đến là olo.vn – trang web này có lượt người truy cập rất lớn, do vậy mà công ty có thể tìm kiếm lượng database khách hàng dồi dào từ đây.
Công ty rất chú trọng đến các thủ tục trong giao dịch. Công ty đã cố gắng rút gọn các thủ tục rườm rà để tránh mất nhiều thời gian và tiết kiệm chi phí cho các bên. Điều này được khách hàng đánh giá rất cao.
Với việc thu thập thông tin từ nhiều kênh, nhiều nguồn cộng với sự nhiệt tình và trách nhiệm của các nhân viên mà thông tin BĐS luôn được cập nhật liên tục, đáp ứng được đầy đủ nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng. Đây là điểm mấu chốt để người có nhu cầu và người môi giới gặp được nhau. Ngoài ra công ty rất chú trọng việc đi thực tế kiểm tra các BĐS gửi bán, để quay video, lấy hình ảnh căn hộ, điều này giúp tiết kiệm thời gian của cả người mua và người bán.
Một điểm mạnh nữa của Cty BĐS An Cư là trong suốt quá trình diễn ra giao dịch, nhân viên của công ty luôn theo sát tiến trình thực hiện, điều này giúp cho các bên hiểu nhau hơn, đồng thời giải quyết nhanh chóng những phát sinh, hướng dẫn các bên thực hiện đúng quy trình môi giới mà mình đã đưa ra. Chính vì vậy mà thời gian diễn ra giao dịch rất nhanh chóng, thuận tiện cho các bên.
b. Điểm yếu:
Do mới thành lập và đi vào hoạt động ở mảng mua bán Bất Động Sản từ đầu năm 2013, chưa có thương hiệu trên thị trường nên gặp phải nhiều khó khăn, việc thu hút nhân sự giàu kinh nghiệm do đó còn hạn chế.
2.2- Thực trạng thị trường chung cư Hà Nội những năm gần đây (2010-2012)
Giai đoạn 2010-2012 là một giai đoạn đầy khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và của phân khúc chung cư nói riêng, lượng cung mới trên thị trường và giá chung cư sụt giảm theo thời gian. Tác giả muốn dẫn chứng cho bạn đọc những con số nghiên cứu của CBRE để bạn đọc thấy rõ những khó khăn của thị trường.
2.2.1- Thị trường chung cư Hà Nội năm 2010
a.Lượng cung và giá thị trường chung cư quý I/2010 (Nguồn CBRE)
Tổng nguồn cung tính đến thời điểm này đạt 66.500 căn hộ, trong đó trung cấp chiếm tới hơn 60%. Nguồn cung mới đạt 5.067 căn, trong đó phân khúc hạng sang chiếm 5%, 0% hạng cao cấp, hạng trung cấp chiếm 91%, hạng bình dân chỉ chiếm 4%. Có thể thấy được các nhà đầu tư đang tập trung vào các căn hộ trung cấp thay cho căn hộ cao cấp và hạng sang.
Giá của các căn hộ trung cấp và bình dân trong quý 1/2010 có dấu hiệu giảm nhẹ so với quý trước. Cụ thể các căn hộ hạng sang, trung cấp và bình dân đều giảm từ 0,9-2,6% so với quý trước.
Với nguồn cung mới đạt hơn 4500 căn, tổng cung của thị trường căn hộ đã đạt mức xấp xỉ 72.000 căn hộ. Trong số 4500 căn hộ mới thì căn hộ cao cấp chiếm 50%, trung cấp chiếm khoảng 45%, bình dân 2%, hạng sang 3%. Lượng cung của phân khúc cao cấp tăng đột biến so với quý trước chủ yếu từ việc mở bán căn hộ dự án Royal City cuối tháng 6/2010, khoảng 2000 căn hộ với mức giá 2000USD/m2. Khách mua xếp hàng trong những ngày đầu để đặt cọc mua căn hộ. Tuy nhiên, chưa rõ phần lớn người mua là để ở, nhà đầu tư dài hạn, hay nhà đầu cơ tìm kiếm lợi nhuận nhanh chóng.
Tất cả các phân khúc đều tăng giá đồng loạt từ 3-3,5%, riêng phân khúc bình dân giá tăng đột biến gần 9% so với quý trước.
c. Lượng cung và giá thị trường chung cư quý III/2010 (Nguồn CBRE)
Nguồn cung trong quý 3 chỉ đạt hơn 1900 căn, giảm mạnh so với các quý trước. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu từ phân khúc cao cấp với gần 1300 căn, còn lại là căn hộ trung cấp. Căn hộ hạng sang và bình dân không có nguồn cung mới trong quý này.
Nguyên nhân nguồn cung mới giảm là do tác động của Nghị định 71, quy định trước khi hoàn thành xong móng dự án, chủ đầu tư được quyền huy động vốn qua nhiều kênh, trong đó có kênh cá nhân, tuy nhiên số vốn huy động chỉ được phân
chia tối đa 20% tổng số nhà ở thương mại của dự án, do vậy số lượng căn hộ chào bán dưới hình thức Hợp đồng góp vốn giảm mạnh.
Giá trên thị trường thứ cấp của các phân khúc căn hộ không thay đổi nhiều so với quý trước, giá căn hộ hạng sang và cao cấp giảm nhẹ, không đáng kể dưới 1%, trong khi đó giá căn hộ trung cấp và bình dân tăng nhẹ từ 1-2%. Tuy nhiên nếu so với cùng kỳ năm 2009, giá các căn hộ có mức tăng đáng kể, cụ thể, giá căn hộ cao cấp tăng gần 10%, căn hộ trung cấp tăng 15%, căn hộ bình dân tăng 24%.
d. Lượng cung và giá thị trường chung cư quý IV/2010 (Nguồn CBRE)
Nguồn cung mới trong quý 4/2010 là 2850 căn, trong đó chủ yếu vẫn là phân khúc trung cấp và cao cấp, tăng 50% so với quý 3. Bởi quý 4 thường là thời điểm thị trường sôi động, mặt khác sau một thời gian chờ đợi do tác động của Nghị định 71 và Thông tư 16, các chủ đầu tư đã sẵn sàng tung sản phẩm ra thị trường.
Giá căn hộ ở tất cả các phân khúc đều tăng, cụ thể căn hộ hạng sang và cao cấp tăng 4,4%, căn hộ trung cấp tăng 8,7%, căn hộ bình dân tăng 11,2%.
e. Đánh giá về biến động của lượng cung và giá của căn hộ chung cư năm 2010
Tổng nguồn cung năm 2010 đạt 14.400 căn hộ, trong đó số căn hộ cao cấp đạt 5300 căn, căn hộ trung cấp đạt 9200 căn, căn hộ hạng sang đạt 400 căn, căn hộ bình dân đạt 400 căn. Thị trường BĐS năm 2011 sẽ khó có chuyển biến mạnh vì về cơ bản, nguồn cung trong năm 2010 rất dồi dào, nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng có rất nhiều lựa chọn về các dòng sản phẩm, theo đó, cơ hội lướt sóng là
không lớn. Mặc dù vậy, khách hàng sẽ là người được hưởng lợi nhiều nhất do áp lực cạnh tranh giá cả, chất lượng dự án của các chủ đầu tư trong việc thu hút khách hàng.
Thị trường bất động sản là một thị trường rất nhạy cảm với chính sách nhà nước và diễn biến của nền kinh tế. Những thay đổi pháp lý trong năm 2010 như việc hạn chế tín dụng BĐS để kiểm soát lạm phát theo Thông tư số 13 và 19, tác động của Nghị Định 69/2009/NĐ-CP, NĐ 71/2010/NĐ-CP, Thông Tư 16/2010/TT-BXD,… một mặt đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp BĐS huy động vốn một cách thông thoáng hơn, ngăn chặn hoạt động đầu cơ để phát triển thị trường BĐS theo hướng bền vững, năng động và minh bạch, nhưng mặt khác cũng có những tác động ảnh hưởng nhất định do chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản hoặc việc quy định nộp tiền sử đất theo giá thị trường gây nhiều khó khăn về vốn và đẩy giá thành lên cao. Bên cạnh đó, tác động của lạm phát, tỷ giá hối đoái biến động, giá vàng nhảy múa, cũng đã góp phần gây thêm khó khăn cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.
Bất chấp những khó khăn trên, về trung và dài hạn, thị trường BĐS vẫn còn nhiều tiềm năng và có thể phát triển ổn định hơn trong vài tháng tới, đặc biệt là phân khúc căn hộ trung bình trở lên và lọai hình bất động sản thương mại ở nội ô các thành phố lớn. Đối với nguồn vốn nước ngòai, trong 9 tháng đầu năm 2010, FDI giải ngân là 8 tỷ đô la Mỹ, tăng 4,8% so với cùng kỳ năm ngoái; trong đó, hơn 60% vốn FDI rót vào Việt Nam là dành cho việc kinh doanh địa ốc, chứng tỏ thị trường này vẫn thu hút mạnh vốn đầu tư ngọai. Những yếu tố trên cùng với những yếu tố khác đã hỗ trợ mức tăng trưởng GDP lên 7,2% trong quý 3/2010 so với mức 6,4% trong quý 2/2010 và 4,6% trong quý 3/2009. Với đà phát triển kinh tế tiếp tục tăng trưởng đương, cùng với một loạt chính sách của Chính phủ góp phần bình ổn kinh tế vĩ mô, mở rộng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, và thu nhập ngày càng tăng của người dân được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu về khách sạn, mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại, căn hộ với giá hợp lý…
Qua những số liệu trên, chúng ta thấy rõ ràng phân khúc căn hộ trung bình đang chiếm dòng chủ đạo trên thị trường BĐS và xu hướng này sẽ càng đậm nét hơn trong vài năm tới, thậm chí còn có thể phát triển mạnh trong dài hạn.
2.2.2- Thị trường chung cư Hà Nội năm 2011
Quý 1/2011 đón nhận nguồn cung mới dồi dào, đạt 8.200 căn, tương đương hơn một nửa tổng cung của cả năm 2010. Hai dự án lớn của Vincom là Royal City và Times City chiếm hơn 50% tổng cung mới trong quý này. Nếu như trong năm 2010, các dự án chào bán cao hơn mức 1.500 USD/m2 thường có tốc độ ban chậm, thì đến Quý 1/2011 đã không còn tồn tại mức giá phân định rõ ràng như vậy. Người mua khó tính hơn khi cân nhắc so sánh số tiền sẽ bỏ ra với giá trị nhận được từ căn hộ, bao gồm vị trí, danh tiếng chủ đầu tư, thiết kế, chất lượng và tiện ích, trước khi đi đến quyết định mua cuối cùng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Giá chào bán trên thị trường thứ cấp nhìn chung ổn định, ngoại trừ phân khúc trung cấp có mức tăng giá khá cao, khoảng 8,5% so với quý trước. Xu hướng giá bình ổn này dự kiến sẽ tiếp tục trong Quý 2/2011,do nguồn cung mới dự kiến vẫn ở mức cao (4.000căn) và nhu cầu bị hạn chế.
Nguồn cung mới trong quý 2/2011 khá lớn, gần 7.500 căn, tương đương gần một nửa nguồn cung mới trong cả năm 2010. Trong đó phân khúc căn hộ trung cấp đạt hơn 5600 căn. Hơn 1/3 đến từ đợt chào bán mới của dự án Times City. Nếu không tính Times City, nguồn cung mới giảm 25% so với cùng kỳ năm trước.
Giá chào bán trên thị trường thứ cấp giảm nhẹ trên cả 4 phân khúc, ảnh hưởng đáng kể bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô, đặc biệt là chính sách tín dụng.
Nguồn cung mới trong quý 3/2011 giảm mạnh, chỉ đạt 1.700 căn hộ chào bán mới, khá khiêm tốn so với 17.000 căn được tung ra thị trường trong nửa đầu năm 2011.