Khung pháp lý hiện nay cho phép áp dụng tất cả 6 phương pháp định giá đất: 4 phương pháp do Chính phủ quy định: phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ , 2 phương pháp do Bộ Tài chính quy định: phương pháp chi phí và phương pháp lợi nhuận. Như đã phân tích ở trên, có nhiều phương pháp định giá áp dụng vào điều kiện ở Việt Nam chưa phù hợp, chưa phát huy được tính ưu việt của nó. Theo kinh nghiệm của các nước, việc định giá đất giao cho Hiệp hội định giá quy định tiêu chuẩn định giá và phương pháp định giá sao cho vừa phù hợp với chuẩn quốc tế hoặc chuẩn khu vực vừa hợp lý trong điều kiện phát triển của Việt Nam. Cụ thể giải pháp đưa ra như sau:
Tại thời điểm đang tập trung sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai như hiện nay, cần áp dụng việc định giá cá biệt theo hướng giao cho Hiệp hội định giá quy định về tiêu chuẩn định giá, phương pháp định giá.
63
Thành lập Hiệp hội định giá là đơn vị tư vấn độc lập, là nơi quy tụ các chuyên gia, các nhà khoa học đầu ngành trong lĩnh vực đất đai, kinh tế, xã hội học.
3.2. Đề xuất hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất
Theo pháp luật hiện hành, dịch vụ định giá đất đai và bất động sản do các trung tâm định giá thuộc Bộ Tài chính, Sở Tài chính và các doanh nghiệp được phép hành nghề định giá thực hiện. Tuy nhiên, chưa có một khung pháp lý chặt chẽ quy định các hoạt động của các doanh nghiệp hành nghề định giá bởi còn tồn tại sự chồng chéo. Có doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá giá hoạt động theo khung pháp lý của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định cụ thể của Bộ Xây dựng, một số doanh nghiệp khác lại hoạt động theo khu pháp lý của Pháp lệnh về giá và các quy định cụ thể của Bộ Tài chính. Cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề định giá viên về đất đai và bất động sản là Bộ Tài chính và các Sở Xây dựng.
Còn cơ quan chịu trách nhiệm ban hành khung giá đất áp dụng trong tính giá đất đền bù, thu hồi đất là UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, đây cũng là cơ quan xử lý tranh chấp, khiếu nại tố cáo về giá đất đền bù. Điều này là bất hợp lý vì cơ quan quản lý sẽ bảo vệ quyền lợi cho những người thực hiện pháp luật và đẩy phần thiệt thòi về phía những người bị thu hồi đất.
Để giải quyết những bất cập đó, đề tài đề xuất như sau:
Chính phủ quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp quốc gia (gọi là Hội đồng định giá bất động sản quốc gia) và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp tỉnh (gọi là Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh).
64
Hội đồng định giá có Chủ tịch, một số Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký và các Ủy viên hội đồng, trong đó các Ủy viên được lựa chọn từ cá nhà quản lý, nhà khoa học, định giá viên, nhà đầu tư, v.v. có trình độ cao. Chủ tịch Hội đồng định giá bất động sản quốc gia là Thứ trưởng của Bộ có chức năng quản lý về giá đất, giá bất động sản; Chủ tịch Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh là một Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành quyết định về giá đất đai, bất động sản và ban hành quyết định giải quyết lần đầu đối với tranh chấp giá đất đai, bất động sản, quyết định cấp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên về đất đai, bất động sản mới đăng ký hành nghề.
Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp quốc gia có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết lần cuối với tranh chấp giá đất đai, bất động sản, quyết định cấp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên bậc cao về đất đai, bất động sản.
Trong thời gian chưa bổ sung, sửa đổi được Luật Đất đai, các Hội đồng định giá đất đai và bất động sản vẫn được thành lập như một hội đồng tư vấn cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thẩm quyền quyết định giá đất vẫn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chính phủ ban hành một nghị định quy định về mối quan hệ làm việc giữa Hội đồng định giá đất đai và bất động sản với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để ý kiến tư vấn của Hội đồng có giá trị trong quyết định về giá đất của Ủy ban nhân đân. Mối quan hệ này được xác lập trên nguyên tắc phải làm rõ luận cứ khi ý kiến quyết định của Ủy ban nhân dân khác với ý kiến tư vấn của Hội đồng.
65
3.3. Bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất
Hiện nay, hầu hết các địa phương đều giao cho Ban Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện đề xuất giá đất áp dụng để tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và cơ quan có thẩm quyền quyết định là Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh. Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng nhân dân đã quyết định phải giao cho một tổ chức định giá đất thực hiện định giá và Sở Tài chính/Phòng Tài chính thẩm định lại giá đó để trình Ủy ban nhân dân quyết định.
Về trình tự, thủ tục thực hiện hướng tới sự đồng thuận về giá đất, quy trình sửa đổi, bổ sung cần tập trung vào những nội dung bao gồm:
Quy định áp dụng cơ chế bắt buộc về việc giao cho một tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất thực hiện việc định giá đất phục vụ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tổ chức định giá được lựa chọn trên cơ sở sự đồng thuận giữa người bị thu hồi đất và tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Hiện nay, việc công khai và tiếp thu ý kiến về giá đất và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện dưới dạng niêm yết tại các khu dân cư nơi có đất bị thu hồi và tiếp nhận ý kiến bằng văn bản; cần bổ sung thêm hình thức gặp gỡ, thảo luận về giá đất và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa những người bị thu hồi đất và tổ chức được giao thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; người bị thu hồi đất được phép sử dụng dịch vụ trợ giúp pháp lý của các văn phòng luật sư hoặc công ty luật và người bị thu hồi đất được quyền thuê luật sư đại diện cho mình trong mọi việc có liên quan đến quá trình thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
66
Quyết định giá đất áp dụng cho tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hiện nay thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính; cần sửa đổi lại là quyết định giá đất áp dụng cho tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc thẩm quyền của Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh, khi có khiếu nại về giá đất do Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh quyết định thì Hội đồng định giá bất động sản quốc gia có trách nhiệm giải quyết (quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính nhưng phải áp dụng giá đất do Hội đồng định giá đất quyết định).
Hiện nay, Sở Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án sử dụng đất trên địa bàn từ 2 đơn vị hành chính cấp huyện trở lên (đối với các trường hợp khác do Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt); cần quy định thống nhất chỉ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong mọi trường hợp nhằm tăng thêm chất lượng của quyết định phê duyệt phương án và phù hợp với cơ chế quyết định giá đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh.
Pháp luật hiện hành cho phép có thể giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện; các địa phương vẫn thường giao cho Hội đồng cấp huyện và sử dụng bộ máy hành chính cấp huyện để thực hiện, cách làm này ít phù hợp với cơ chế thị trường; cần thống nhất chỉ giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho tất cả các trường hợp.
67
Việc giải quyết khiếu nại của người bị thu hồi đất về giá đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, phương án bồi thường , hỗ trợ, tái định cư cần được tách thành 2 trường hợp: mọi khiếu nại về giá đất do Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh quyết định do Hội đồng định giá bất động sản quốc gia giải quyết; mọi khiếu nại về quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được giải quyết theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo (hiện nay Luật Khiếu nại, tố cáo đang được chuẩn bị theo hướng tách riêng thành 2 luật: Luật Khiếu nại và Luật Tố cáo).
3.4. Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong thực tế
- Nâng cao nhận thức cộng đồng: Phổ biến kiến thức pháp luật cho người dân là điều hết sức quan trọng, cần được triển khai sâu rộng. Khi đa phần người dân nhận thức được luật, họ sẽ biết cách tự bảo vệ quyền lợi của mình và tuân thủ luật pháp. Cụ thể có thể áp dụng một số biện pháp sau:
In ấn và phát tài liệu hướng dẫn pháp luật rộng rãi, nội dung giản lược, dễ hiểu và nhất là phải phù hợp với trình độ của các nhóm cộng đồng dân cư khác nhau, tăng cường kết hợp với các tổ chức xã hội ở địa phương để tuyên truyền đến tận tay đối tượng.
Hợp tác với các cơ quan thông tấn, báo chí để phổ biến pháp luật theo từng nhóm vấn đề, tập trung vào nhu cầu và những bức xúc chủ yếu trong ngành đất đai, đặc biệt là các chủ trương thu hồi đất để phục vụ mục đích công cộng. Giáo dục người dân đặt lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng lên trên lợi ích cá nhân.
Tổ chức hệ thống trợ giúp tư vấn pháp lý miễn phí hoặc phí thấp đối với trường hợp người dân nghèo và có nhu cầu. Biện pháp này cần sự (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
68
hỗ trợ mạnh mẽ từ Bộ Tư Pháp và Hiệp hội Luật gia và nguồn vốn tài trợ.
Đưa các thông tin phổ biến lên mạng Internet như quy hoạch, số liệu về giá nhà đất trên thị trường, các thủ tục, trình tự thu hồi đất, quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất,...
- Tăng cường trình độ chuyên môn của các cán bộ quản lý đất đai: Hiện nay vẫn còn một số cán bộ chưa được đào tạo một cách bài bản hoặc đã qua đào tạo nhưng chưa nắm bắt được thấu đáo các văn bản pháp luật và ứng dụng vào thực tế. Do đó cần phải thực hiện các biện pháp tổng thể về nâng cao năng lực của bộ máy quản lý, đặc biệt là về pháp luật đất đai. Ngoài cách đang triển khai hiện nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp tỉnh tổ chức các hội nghị phổ biến các văn bản quy phạm pháp luậ t mới, ta có thể áp dụng một số biện pháp như:
Tổ chức các lớp đào tạo thường xuyên và ngắn hạn về nâng cao trình độ quản lý ở các cấp quản lý, cấp trên đào tạo cho cấp dưới theo một chương trình thống nhất, hợp lý, dễ hiểu.
Đưa các thông tin về hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, trao đổi kinh nghiệm cả về công tác quản lý và nhiệm vụ chuyên môn lên trang tin điện tử để nhiều người cùng truy cập và học hỏi được.
Tìm kiếm sự trợ giúp, tài trợ của các tổ chức quốc tế hoặc các nước phát triển hơn để có nguồn kinh phí đào tạo.
- Tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện định giá đất, công tác thu hồi đất, đảm bảo quyền lợi của người dân, chủ đầu tư và Nhà nước:
Nghị định 181/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã dành một chương về kỷ luật cán bộ khi không thực thi đúng trách nhiệm của mình, nhưng thực tế áp dụng không triệt để. Pháp luật về đất đai cũng xác định cơ chế công khai minh bạch các trình tự, thủ tục trong quản lý đất đai; có
69
“đường dây nóng” tiếp nhận ý kiến người dân khi có bức xúc hoặc phản ánh tiêu cực. Vấn đề là mặc dù các quy định đã có và tương đối chặt chẽ nhưng sự thực thi lại lỏng lẻo, qua loa. Do đó, cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, giám sát để đạt được hiệu quả cao hơn:
Các cấp hành chính, các cơ quan quản lý có trách nhiệm lập kế hoạch và triển khai kiểm tra hàng năm việc thực thi pháp luật đối với cấp dưới trực thuộc.
Thành lập tổ thanh tra độc lập, kiểm tra đột xuất các cơ quan quản lý ở địa phương hoặc theo đơn thư khiếu nại của người dân.
Khuyến khích các tổ chức phi chính phủ, cộng đồng dân cư tham gia vào việc soạn thảo, sửa đổi bổ sung các văn bản pháp luật và giám sát việc thực hiện của các cơ quan Nhà nước
- Tạo cơ chế để cộng đồng dân cư và người bị thu hồi đất trực tiếp tham gia vào quá trình thu hồi đất, bồi thường, tái định cư:
Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư rất quan trọng, do đó cần không chỉ các cán bộ quản lý mà nên có sự tham gia của cộng đồng dân cư, người bị thu hồi đất trực tiếp góp ý vào quá trình thu hồi, bồi thường, hỗ trợtái định cư . Sự tham gia như vậy sẽ đẩy nhanh tiến độ GPMB, sớm đạt được sự đồng thuận, hạn chế khiếu nại tố cáo về đất đai và tạo được mối quan hệ tốt giữa chính quyền và nhân dân. Hơn nữa, khi thực hiện trên thực tế cần có phân tích kỹ lưỡng điều kiện kinh tế, xã hội, văn hóa, tập quán của địa phương, của nhóm cư dân để đưa ra giải pháp triển khai phù hợp. Sự tham gia của cộng đồng dân cư theo kiểu như trên còn làm giảm chi phí đầu tư và nâng cao tinh thần dân chủ, tôn trọng quyền lợi của nhân dân.
Trong việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần tính toán đầy đủ tới lợi ích của cộng đồng dân cư, hỗ trợ để bù đắp thiệt hại cho người có đất bị thu hồi theo hướng trả lại được đời sống, việc làm trước khi bị thu hồi
70
đất, tạo điều kiện cho người được tái định clựa chọn vị trí phù hợp trong quỹ nhà tái định cư. Các quy định này cần có quy định khung trong hệ thống pháp luật, nhưng điều quan trọng là phải được thực thi đầy đủ trên thực tế.
Để thực hiện được, cần phải áp dụng các biện pháp sau:
Cần có phân tích cụ thể các điều kiện kinh tế, xã hội, văn hóa, tập quán,... của cộng đồng dân cư tại khu vực đất bị thu hồi, nhất là cần phân tích kỹ đói nghèo và các ảnh hưởng xã hội để đưa ra các phương án thực hiện cụ thể.
Những người bị thu hồi đất cử ra đại diện để tham gia vào quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Việc bồi thường thiệt hại cho người dân phải tính đến lâu dài, cả