đất, giải phóng mặt bằng
2.2.1. Địa bàn nghiên cứu điểm
Tác giả đã lựa chọn điều tra tại một số dự án ở TP .Hà Nội và TP . Hồ Chí Minh để minh chứng cho những lập luận của luận văn . Lý do lựa chọn vì đó là 2 thành phố được xếp vào loại đô thị đặc biệt , là các trung tâm kinh tế – văn hóa – chính trị lớn của đất nước . Đặc biệt , đây là khu v ực có tốc độ phát triển kinh tế mạnh mẽ với tốc độ tăng trưởng GDP năm 2010 của TP .Hà Nô ̣i là 11% và TP .Hồ Chí Minh là 11,5%. Đây cũng là đi ̣a bàn thực hiê ̣n rất nhiều dự án xây dựng khu công nghiê ̣p , khu đô thị , cơ sở ha ̣ tầ ng,… phu ̣c vu ̣ cho công cuô ̣c phát triển kinh tế . Tuy vậy , công tác thu hồi đất , GPMB đã và đang trở thành vấn đề bức xúc cho xã hô ̣i bởi rất nhiều bất câ ̣p đã nảy sinh . Đề tài giới hạn việc khảo sát về các khía cạnh sau:
(1) Điều tra giá đất đền bù tại một số dự án trên địa bàn thành phố (dựa trên khung giá của UBND thành phố quy định) và mức giá giao di ̣ch thực tế trên thi ̣ trường ta ̣i cùng thờ i điểm . Từ đó , đề tài phân tích những hệ quả của việc áp dụng mức giá đền bù theo khung giá đất hiện nay;
(2) Đánh giá hiệu quả cuả việc chi trả đền bù theo giá thị trường.
2.2.2. Kết quả nghiên cứu
2.2.2.1. Tại TP .Hà Nội
38
Vấn đề thu hồi đất, thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, GPMB là một công việc vô cùng phức tạp, khó khăn chung trong cả nước, mang tính kinh tế - xã hội tổng hợp; với Thủ đô Hà Nội, công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, GPMB lại càng phức tạp gấp bội lần. GPMB là khâu đầu tiên để triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng theo quy hoạch, có tác động trực tiếp đến sự nghiệp xây dựng, phát triển Thủ đô theo hướng văn minh hiện đại và bền vững.
Sau khi địa giới hành chính Thủ đô được mở rộng theo Nghị quyết 15/2008/NQ-QH của Quốc hội, với diện tích tự nhiên gấp trên 3,4 lần so vớ i trước, số đơn vị hành chính cấp huyện tăng từ 14 lên 29 quận, huyện, thị xã với 577 xã, phường, thị trấn, công tác thu hồi đất GPMB của Thành phố tăng cả về số lượng dự án, diện tích đất thu hồi và số hộ bị thu hồi đất liên quan tới hàng trăm ngàn hộ gia đình. Trên địa bàn Thành phố bình quân mỗi năm có trên 1.000 dự án đầu tư triển khai có liên quan đến công tác thu hồi đất - GPMB (gấp hơn 03 lần so với trước khi Hà Nội mở rộng) với quy mô thu hồi đất trên 12.000ha đất/năm (gấp hơn 04 lần so với trước khi mở rộng). Cơ chế chính sách đan xen kế thừa, cũ, mới giữa các địa phương khi hợp nhất (cơ chế của 04 tỉnh, thành: Hà Nội, Hà Tây, Vĩnh Phúc và Hòa Bình), nhiều vấn đề tồn tại cần phải tập trung tháo gỡ và tổ chức thực hiện.
*Kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, GPMB:
Tính từ năm 2008 đến nay, toàn Thành phố đã bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, GPMB thực hiện các quyết định thu hồi đất của Nhà nước xong cho 1.303 dự án, thu hồi 6 .579ha đất tại để thực hiện việc đầu tư xây dựng theo quy hoạch, chi trả hơn 30.269 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ cho trên 153 nghìn tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bố trí tái định cư cho trên 6.570 hộ gia đình phải di chuyển chỗ ở
Đặc biệt trong hai năm 2009-2010, quy mô đất thu hồi-hoàn thành xong GPMB của Thành phố Hà Nội đạt 4.100ha (chiếm 65% tổng diện tích
39
đất đã GPMB xong từ năm 2008 đến nay), với hàng loạt các dự án trọng điểm của Chính phủ và Thành phố được đáp ứng đủ mặt bằng để thi công, đảm bảo tiến độ hoàn thành đưa vào sử dụng của dự án, thiết thực chào mừng Đại lễ 1000 năm Thăng Long-Hà Nội. Có thể đơn cử một số dự án như: Đại lộ Thăng Long; Công viên tượng đài Hòa Bình; Cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình; Đường Hồ Chí Minh; Đường trục đường kinh tế Đông – Tây (Hà Tây); Cầu Vĩnh Tuy; Cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Hà Nội – Lào Cai; Quốc lộ 3 mới Hà Nội – Thái Nguyên, Nhà ga T2 Nội Bài; Đường 32; Đường Lạc Long Quân; Đường vành đai 3 nút giao Thanh Xuân, Đường Lê Văn Lương kéo dài; các dự án dân sinh bức xúc, hạ tầng đô thị, kè bờ các sông trong nội thành, 40 hồ trong nội thành, hệ thống đường giao thông nông thôn và các dự án khác.
Chi tiết số liê ̣u kết quả thực hiê ̣n bồi thường , hỗ trợ , tái định cư đến cuối năm 2010 đươ ̣c tổng hợp ta ̣i Bảng 3 như sau:
40
Bảng 3: Tổng hợp kết quả thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ năm 2010 của TP.Hà Nội
41 b) Kết quả nghiên cứu điểm
Đề tài đã lựa cho ̣n nghiên cứu điểm ta ̣i quâ ̣n Hai Bà Trưng , quận Đống Đa (quâ ̣n trung tâm ), quâ ̣n Tây Hồ (tiêu biểu cho các quâ ̣n mới thành lâ ̣p ), quận Cầu Giấy và huyện Đan Phượng (huyện ngoại thành có biến đô ̣ng sử du ̣ng đất lớn ). Với viê ̣c tâ ̣p trung điều tra ta ̣i 5 quận , huyê ̣n ta ̣i TP . Hà Nội , đề tài đã thống kê , tìm hiểu một số dự án tiêu biểu để điều tra về giá đất đền bù như sau :
Bảng 4: Tổng hơ ̣p mô ̣t số dƣ̣ án có thu hồi đất trên đi ̣a bàn TP .Hà Nội
STT Tên Dƣ̣ án
Địa bàn quận/ huyện
Diê ̣n tích đất và số hô ̣ cần
thu hồ i
Giá đất đền bù Tình trạng hiện nay
1 Dự án mở rô ̣ng đường Thanh
Nhàn Hai Bà
Trưng
29.000 m2 156 hộ dân
Khung giá đất năm 2011 của UBND TP. Hà Nội nhân với hê ̣ số 1,2
Khởi công năm 2010 và đang GPMB
2 Dự án Cống hóa mương và xây dựng tuyến đường từ Cống Chẹm đến Sông Lừ
Đống Đa 12.346,6 m2 103 hộ dân
Khung giá đất năm 2008, 2009, 2010 của UBND TP.Hà Nội
Khởi công năm 2008 và dự kiến hoàn thành năm 2009 nhưng đến nay vẫn vướng mắc GPMB 3 Dự án mở rộng nâng cấp quốc
lô ̣ 32 (đoa ̣n dải Bắc đường Hồ Tùng Mậu )
Cầu Giấy và Từ Liêm
34.051 m2 Khung giá đất ở năm 2009, 2010 của UBND TP.Hà Nội
Đã hoàn thành GPMB đúng ha ̣n
4 Dự án xây dựng đường Văn Cao – Hồ Tây
Tây Hồ 47.000m2 381 hộ dân
Khung giá đất ở năm 2009, 2010 của UBND TP.Hà Nội
42
STT Tên Dƣ̣ án
Địa bàn quận/ huyện
Diê ̣n tích đất và số hô ̣ cần
thu hồ i
Giá đất đền bù Tình trạng hiện nay
5 Dự án xây dựng cầu Nhật Tân Tây Hồ và Đông Anh
918.639 m2 Khung giá đất ở năm 2009, 2010, 2011 của UBND TP.Hà Nội nhân với hê ̣ số 1,5
Đất nông nghiệp theo khung giá năm 2009 của UBND TP.Hà Nội
Khởi công thá ng 4/2009 , hiện nay đ ang ách tắc GPMB ở tuyến đường hai đầu cầu
6 Dự án mở rô ̣ng đường La ̣c Long Quân
Tây Hồ 9.700 m2 600 hộ dân
Khung giá đất ở năm 2006, 2007, 2008, 2009 của UBND TP.Hà Nội Đã hoàn thành Khởi công từ 11/2005 đến đầu năm 2010 (chậm tiến độ 3 năm) 7 Dự án xây dựng công trình: Đường nhánh N12 (đường từ cầu Trúng Đích xã Hạ Mỗ đi quốc lộ 32) Đan Phượng 33.515.608.25 m2
Khung giá đất nông nghiệp năm 2010 của UBND TP.Hà Nội
Đang GPMB
8 Dự án xây dựng nhà máy chế biến xử lý rác thải thành nhiên liệu của huyện tại xã Phương Đình
Đan Phượng
51.667,4 m2 Khung giá đất nông nghiệp năm 2010 của UBND TP.Hà Nội
43
Theo Nghi ̣ đi ̣nh 69/2009 /NĐ-CP, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền xác đi ̣nh la ̣i giá đất cho phù hợp vớ i giá trên thi ̣ trường trong trường hợp giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế trong điều kiện bình thường (Điều 11 mục 2).
Với căn cứ pháp lý như vâ ̣y , đề tà i đã nghiên cứu , so sánh thực tế giá đất đền bù ta ̣i mô ̣t số dự án với giá đất trên thi ̣ trường ta ̣i cùng thời điểm có
phương án chi tiết bồi thường , hỗ trợ , tái định cư của các hộ gia đình .
Đề tài đã lựa cho ̣n 1 tuyến đường chính trong mỗi dự án để so sánh , cụ thể như sau :
- Dự án mở rô ̣ng đường Thanh Nhàn (quận Hai Bà Trưng ) lựa cho ̣n đường Thanh Nhàn ở vị trí 1;
- Dự án Cống hóa mương và xây dựng tuyến đường từ Cống Chẹm đến Sông Lừ (quâ ̣n Đốn g Đa ) lựa cho ̣n đường Xã Đàn vi ̣ trí 3;
- Dự án mở rộng nâng cấp quốc lộ 32 (đoạn dải Bắc đường Hồ Tùng Mâ ̣u ) ( quâ ̣n Cầu Giấy ) lựa cho ̣n đường Hồ Tùng Mâ ̣u vi ̣ trí 1;
- Dự án xây dựng đường Văn Cao – Hồ Tây (quâ ̣n Tây Hồ ) lựa ch ọn đường Hoàng Hoa Thám vi ̣ trí 1;
- Dự án xây dựng cầu Nhật Tân (quận Tây Hồ ) lựa cho ̣n đường An Dương Vương vi ̣ trí 2 tại đường gom chân đê phía ngoài ;
- Dự án mở rô ̣ng đường La ̣c Long Quân (quận Tây Hồ ) lựa cho ̣n đường La ̣c Long Quân vi ̣ trí 1;
Các dự án trên đều thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất (thuộc loa ̣i dự án có sử du ̣ng đất vào mu ̣c đích quốc phòng , an ninh , lợi ích quốc gia , lợi ích công cộng , phát triển kinh tế ) và không thuộc trường hợ p đấu giá quyền sử du ̣ng đất , đấu thầu dự án có sử du ̣ng đất thì đều thực h iê ̣n theo cơ chế hành chính . Tức là , Nhà nước thu hồi đất của người bị thu hồi đất (áp giá đất
44
do UBND cấp tỉnh quy đi ̣nh , sau đó giao đất / cho thuê đất cho chủ đầu tư và giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất giải phóng mă ̣t bằng . Theo khảo sát , trong số các dự án thu hồi đất ở ta ̣i các quâ ̣n nô ̣i thành , chỉ có 2 dự án có cơ chế đền bù theo khung giá đất của thành phố nhân vớ i hê ̣ số k (Dự án mở rô ̣ng đường Thanh Nhàn có k = 1,2 và dự án cầu Nhật Tân có k = 1,5). Còn lại các dự án khác đều áp theo khung giá ban hành hàng năm .
Để phân tích , so sánh , làm rõ sự chênh lệch giữa giá đ ất đền bù và giá đất trên thi ̣ trường , đề tài đã thống kê qua các năm như sau :
So sánh giá đất đền bù và giá đất trên thị trường năm 2009
14.8 25 18 18 12.68 30 120 135 90 32 0 20 40 60 80 100 120 140 160
Xã Đàn Hoàng Hoa Thám Hồ Tùng Mậu Lạc Long Quân An Dương
Vương tr iệ u đ ồ ng /m 2
Giá đền bù Giá thị trường
Hình 3: So sánh giá đất đền bù và giá đấ t trên thi ̣ trƣờng năm 2009
So sánh giá đất đền bù và giá đất trên thị trường năm 2010
34.56 17.76 30 21.6 15.21 220 43 200 230 48 0 50 100 150 200 250
Thanh Nhàn Xã Đàn Hoàng Hoa Thám Hồ Tùng Mậu An Dương
Vương tr iệ u đ ồ ng /m 2
Giá đền bù Giá thị trường
45
So sánh giá đất đền bù và giá đất trên thị trường năm 2011
36 19.86 32.4 16.38 270 58 260 55 0 50 100 150 200 250 300
Thanh Nhàn Xã Đàn Hoàng Hoa Thám An Dương Vương
tr iệ u đ ồ ng /m 2
Giá đền bù Giá thị trường
Hình 5: So sánh giá đất đền bù và giá đấ t trên thi ̣ trƣờng năm 2011
Tỉ lệ phần trăm giữa giá đất đền bù và giá trên thị trường
0 10 20 30 40 50 60
Thanh Nhàn Xã Đàn Hoàng Hoa
Thám Hồ Tùng Mậu An Dương Vương Lạc Long Quân T ỉ lệ % 2009 2010 2011
Hình 6: Tỉ lệ phần trăm giữa giá đất đền bù và giá đất trên thị trƣờng qua các năm 2009 – 2010 – 2011
Qua các biểu đồ trên , đặc biê ̣t là hình 6, cho thấy giá đất đền bù thường chỉ bằng khoảng 15% đến 20% giá đất trên thị trường tại vị trí 1 có khả năng sinh lợi rất cao . Còn tại vị trí 2 và 3 (đườ ng An Dương Vương và Xã Đàn ) và giá đất đền bù chiếm khoảng 50% đến 30% giá th ị trường . Và qua các năm thì sự chênh lê ̣ch này ngà y càng tăng lên trong khi giá đất do
46
UBND thành phố quy định thường điề u chỉnh tăng rất ít còn giá thị trường có xu hướng tăng nhanh .
Mă ̣c dù áp du ̣ng hê ̣ số k = 1,2 và k =1,5 nhân vớ i kh ung giá của UBND thành phố để đền bù tại hai con đường Thanh Nhàn và An Dương
Vương nhưng cũng không cải thiê ̣n được nhiều mức chênh lê ̣ch với giá thi ̣ trường . Thực tế đã cho thấy , các dự án có thu hồi đất theo khung gi á đều gặp ách tắc trong khâu GPMB. Hầu hết các dự án bi ̣ ngừng trê ̣ và châ ̣m tiến đô ̣ nhiều năm liền do người dân khiếu na ̣i tố cáo đă ̣c biê ̣t về mức đền bù đất đai không hơ ̣p lý .
Đối với các dự án thu hồi đất nông nghiệp, mức giá đền bù được áp dụng theo khung giá đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định. Ví dụ tại dự án xây dựng đường nhánh N12 (đi qua thị trấn Phùng, xã Đan Phượng, xã Thượng Mỗ và Hạ Mỗ, và dự án xây dựng nhà máy chế biến xử lý rác thải thành nhiên liệu (ở xã Phượng Đình). Người dân bị thu hồi đất nông nghiệp được đền bù theo Quyết định số: 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2011. Theo đó, giá đền bù là 162.000 đồng/m2 đất trồng cây hàng năm và 189.000 đồng/m2
đất trồng cây lâu năm. Chính vì mức giá đền bù thấp như vậy nên công tác GPMB thường xuyên bị chậm trễ do người dân không chấp nhận giá đền bù. Bởi sau khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp, đầu tư cơ sở hạ tầng thì giá đất tại đây có thể lên đến vài chục triệu/m2. Sự so sánh giá trị hiện tại với giá trị trong tương lai khiến cho người nông dân cảm thấy không được đền bù xứng đáng. Hệ quả sau khi bị thu hồi đất, hầu hết người dân đều bị đặt vào tình cảnh khó khăn hơn trước. Họ lo ngại rằng với số tiền đền bù như vậy, họ sẽ không đủ để mua một căn nhà tại nơi ở khác có điều kiện tương đương về vị trí thuận lợi và hạ tầng kiến trúc. Đặt trong hoàn cảnh bị xáo trộn về nơi ở, nếu nằm trong diện bị thu hồi đất nông nghiệp thì còn mất cả công ăn việc làm, những người bị thu hồi đất lâm vào hoàn cảnh thực sự khó khăn để nuôi sống gia
47
đình. Thậm chí số tiền đền bù đó còn không đủ để họ mua nhà tái định cư (nguyên nhân vì được đền bù thấp và diện tích nhà tái định cư có thể lớn hơn diện tích bị thu hồi).
Tóm lại, với mức chi trả đền bù khi thu hồi đất như hiện nay thực sự chưa thể đảm bảo được đời sống và chuyển đổi việc làm cho người bị thu hồi đất.
2.2.2.2. Tại TP .Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Min h giữ vai trò đầu tàu kinh tế của Viê ̣t Nam v ới tốc độ tăng trưởng GDP 11,5%, thu nhập bình quân đầu người trên 3000 USD/năm (2010). Tốc độ đô thị hóa cao trong khoảng 5- 10 năm trở lại đây