Thành phố Hồ Chí Min h giữ vai trò đầu tàu kinh tế của Viê ̣t Nam v ới tốc độ tăng trưởng GDP 11,5%, thu nhập bình quân đầu người trên 3000 USD/năm (2010). Tốc độ đô thị hóa cao trong khoảng 5- 10 năm trở lại đây đã khiến cho nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất tăng cao. Bắt đầu từ năm 2007, TP Hồ Chí Minh đã áp dụng thử nghiệm việc đền bù theo giá thị trường với một số dự án sử dụng nguồn vốn Chính phủ và đã thu được những kết quả khả quan. Đề tài đã nghiên cứu một số dự án tiêu biểu thực hiện đền bù theo giá thị trường và một số dự án đền bù theo khung giá của UBND TP. Hồ Chí Minh.
Bảng 5: Tổng hơ ̣p mô ̣t số dƣ̣ án có thu hồi đất trên đi ̣a bàn TP. Hồ Chí Minh STT Tên Dự án Địa bàn quận/huyện Giá đất đền bù 1 Dự án Bình Lợi – Tân Sơn Nhất – vành đai ngoài Bình Thạnh, Gò Vấp, Thủ Đức và Tân Bình Do Trung tâm Thẩm định giá thực hiện (mức giá gấp 3-5 lần giá do UBND TP ban hành) 2 Dự án cải tạo, xây
dựng đường Lê Văn Linh nối dài
Quâ ̣n 4 Do Trung tâm Thẩm định giá thực hiện (mức giá gấp 3-4 lần giá do
48
UBND TP ban hành)
3 Dự án mở rộng
Trường Đặng Trần Côn
Quâ ̣n 4 Do Trung tâm Thẩm định giá thực hiện (mức giá gấp 3-4 lần khung giá do UBND TP ban hành) 4 Dự án đầu tư xây dựng
đường cao tốc TP.Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây
Quận 9 Giá đền bù bằng 2,4 lần khung giá do UBND TP ban hành
5 Dự án chống sạt lở kênh Thanh Đa
Bình Thạnh Giá đền bù bằng 2 lần khung giá do UBND TP ban hành
6 Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm Dạy nghề
Cần Giờ Đất ở và đất nông nghiệp được đền bù theo khung giá UBND TP ban hành Ba dự án áp dụng chi trả đền bù theo giá thị trường tại TP. Hồ Chí Minh theo bảng 5 như trên đều do Trung tâm Thẩm định giá xác định giá trên cơ sở so sánh trực tiếp. Mức giá áp dụng được đa phần người dân chấp nhận. Các dự án còn lại đều dựa trên khung giá của UBND TP. Hồ Chí Minh để điều chỉnh.
Đề tài đã lựa cho ̣n 1 tuyến đường chính trong mỗi dự án để so sánh , cụ thể như sau :
- Dự án Bình Lợi – Tân Sơn Nhất – vành đai ngoài lựa chọn đường Hồng Hà vị trí 1;
- Dự án cải tạo, xây dựng đường Lê Văn Linh nối dài lựa chọn đường Nguyễn Hữu Hào vị trí 1;
49
- Dự án mở rộng Trường Đặng Trần Côn lựa chọn đường Bến Vân Đồn vị trí 1;
- Dự án đầu tư xây dựng đường cao tốc TP.Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây lựa chọn đường Đỗ Xuân Hợp vị trí 1;
- Dự án chống sạt lở kênh Thanh Đa lựa chọn đường Xô Viết Nghệ Tĩnh vị trí 1.
Đề tài đã so sánh mức giá đền bù với giá đất trên thị trường tại thời điểm thu hồi đất như sau:
Hình 7: So sánh giá đất đền bù và giá đất trên thị trƣờng năm 2009
Theo khảo sát của đề tài có thể thấy 3 dự án Bình Lợi – Tân Sơn Nhất, cải tạo đường Lê Văn Linh và mở rộng đường Đặng Trần Côn có mức giá đất đền bù tương đối sát với giá thị trường (bằng khoảng 85 – 90% giá thị trường).
Cụ thể, giá đền bù được Hội đồng bồi thường GPMB các quận lập, căn cứ vào giá chuyển nhượng đất thực tế đã thực hiện thành công tại thời điểm 2009 và do Trung tâm thẩm định giá miền Nam thực hiện. Giá đền bù trên cũng đã được Hội đồng thẩm định giá thành phố xem xét thông qua và đã được UBND thành phố chấp thuận. Trên cơ sở mức giá tương đối phù hợp
50
với giá thị trường nên việc thuyết phục, vận động người dân cũng trở nên đỡ phức tạp hơn.
Dự án xây dựng đường cao tốc TP.Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây và Dự án chống sạt lở kênh Thanh Đa sử dụng hệ số 2,4 và 2 nhân với khung giá đất ở do UBND thành phố quy định. Kết quả khảo sát cho thấy, mức giá đền bù này chỉ bằng khoảng 50-60% mức giá thị trường.
Thực tế cho thấy, tại các dự án đền bù theo giá thị trường được người dân chấp nhận phương án đền bù nhanh chóng hơn, ít xảy ra khiếu kiện khiến cho công tác GPMB trở nên dễ dàng hơn. Lý do là với số tiền đền bù đó họ có nhiều cơ hội để tái định cư tại nơi khác và tự ổn định cuộc sống mới. Kết quả là trong vòng 5 tháng kể từ khi tiến hành GPMB, 200 hộ (chiếm 25%) nằm trong dự án Bình Lợi – Tân Sơn Nhất và 50% số hộ thuộc dự án cải tạo xây dựng đường Lê Văn Linh đã tự nguyện di dời. Tuy nhiên, các dự án áp dụng mức giá đền bù phù hợp với giá thị trường còn nhỏ lẻ và mang tính thử nghiệm do chưa có quy định pháp luật cụ thể, chặt chẽ trong công tác định giá đất cá biệt của các công ty tư vấn, thẩm định giá.
Còn đối với các dự án áp dụng theo khung giá của UBND thành phố ban hành hoặc nhân với hệ số thì vẫn chưa phản ánh đúng giá đất trên thực tế. Với số tiền họ được đền bù, giả sử bằng 50% giá đất trên thị trường, họ buộc phải tái định cư tại nơi khác có diện tích nhỏ hẹp hơn, xa trung tâm hơn và thay đổi nếp sinh hoạt học tập của cả gia đình. Đối với hộ gia đình sống bằng nghề nông nghiệp, bị mất đất sản xuất và không được đào tạo nghề, họ sẽ rơi vào tình trạng hết sức khó khăn khi tiêu hết số tiền đền bù.* Hiệu quả cuả việc chi trả đền bù theo giá thị trường tại TP.Hồ Chí Minh: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Báo cáo giám sát độc lập về chi trả đền bù và tái định cư của một hợp phần trong Dự án Nâng cấp Đô thị TP. Hồ Chí Minh đã chỉ ra rằng giá đền bù khi thu hồi đất cho Dự án Bình Lợi – Tân Sơn Nhất cao gấp 3 đến 5 lần so với giá do UBND thành phố quy định. Kết quả giám sát cũng cho thấy
51
71% số người bị ảnh hưởng hài lòng với mức giá đền bù, đã giúp họ tì m và mua nhà mới để ổn định cuộc sống nhanh chóng hơn.
Việc thuê đơn vị tư vấn định giá độc lập để định giá đất và đưa ra mức giá đền bù đã được đa phần người bị thu hồi đất chấp nhận. Đây là phương pháp tiếp cận mới, đem lại hiệu quả cao, đẩy nhanh tốc đ ộ GPMB, giảm số lượng đơn thư khiếu nại và góp phần ổn định đời sống xã hội.
Trưởng ban GPMB quận Bình Thạnh, TP.Hồ Chí Minh cũng xác nhận tại Hội thảo về Quản trị tốt trong lĩnh vực đất đai tổ chức ngày 12-13 tháng 5 năm 2011 là do việc chi trả đền bù theo giá thị trường, phần lớn người dân bị thu hồi đất đã chấp nhận mức đền bù và lựa chọn mua nhà tái định cư hoặc tự mua nhà ở địa điểm khác. Vì vậy, tình trạng khiếu kiện xảy ra không đáng kể, không phải tổ chức cưỡng chế, quá trình GPMB diễn ra nhanh chóng, hiệu quả hơn.
2.3. Đá nh giá hiê ̣u quả kinh tế – xã hội của việc định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất
2.3.1. Đánh giá hiệu quả kinh tế
Theo quy định của pháp luật, việc thu hồi đất và giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chỉ được thực hiện trong thời gian khoảng từ 6 tháng tới 1 năm kể từ khi có chủ trương thu hồi đất phổ biến đến người dân. Trên thực tế, hầu như không dự án nào thực hiện được việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB trong khoảng thời gian như vậy (trừ những trường hợp các dự án trọng điểm mà Chính phủ trung ương trực tiếp thực hiện, có các quyết định kịp thời). Hầu hết các Dự án thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB phải mất từ 2 tới 4 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi đất. Thông thường, đối với khu vực dự án chỉ có đất nông nghiệp thì thời gian thực hiện khoảng 2 năm, đối với khu vực dự án có đất phi nông nghiệp thì thời gian phải mất tới 4 năm, cũng có thể lên tới 5 năm. Ví dụ như các dự án mở rộng đường Lạc Long Quân, dự án Cống hóa mương và xây dựng tuyến đường từ
52
Cống Chẹm đến Sông Lừ , dự án xây dựng cầu Nhật Tân,... đều bị chậm tiến độ.
Để đánh giá thiệt hại về kinh tế khi thời gian GPMB vượt quá dự kiến, đề tài xin đưa ra ví dụ Dự án mở rộng đường Lạc Long Quân, quận Tây Hồ - Công trình chào mừng kỷ niệm 1.000 năm Thăng Long – Hà Nội. Dự án trên bắt đầu khởi công từ năm 2005 nhưng đến đầu năm 2010 mới hoàn thiện và vượt quá thời gian theo kế hoạch gần 3 năm mặc dù đoạn đường chỉ dài hơn 4km.
Bảng 6: Mƣ́c đô ̣ tăng giá đất trong quá trình thƣ̣c hiê ̣n dƣ̣ án
Vị trí Giá đất TB trƣớc khi có dự án (2005 (triệu đồng/m2) Giá đất TB khi dự án đang triển khai - 2007 (triệu đồng/m2 ) Giá đất TB khi dự án đang triển khai - 2009 (triệu đồng/m2 ) Giá đất TB khi dự án hoàn thiện - 2010 (triệu đồng/m2 ) Đường Lạc Long Quân 12 50 90 180
Theo số liệu khảo sát thu thập được, khi dự án được thực hiện làm cho giá đất tăng lên rất đáng kể như bảng so sánh trên.
Dự kiến ban đầu , dự án kéo dài từ tháng 11/2005 đến quý III năm 2007 với tổng mức đầ u tư là 186,5 tỷ đồng . Tuy nhiên, đến cuối năm 2007, sau gần 3 năm thực hiện, dự án mới giải phóng được 1,5 km đoạn từ ngã ba An Dương Vương – Lạc Long Quân đến trước trụ sở UBND quận Tây Hồ. Cũng do thời gian thi công dự án kéo dài nên đầu năm 2007, Thành phố đã phải điều chỉnh lại mức đầu tư lên đến 468 ,4 tỉ đồng , trong đó riêng chi phí giải phóng mặt bằng chiếm 390 tỉ đồng . Và đến cuối năm 2009 vẫn còn 41 trên tổng số 795 hộ gia đình chưa di dời . Nguyên nhân củ a sự châ ̣m trễ và buô ̣c phải đi ều chỉnh vốn là do ách tắc trong quá trình GPMB vì hầu hết các hộ gia đình nằm trong diê ̣n phải di dời đều không đồng ý với mức giá đền bù
53
trong phương án chi tiết bồi thường , hỗ trợ , tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Đó cũng là điều dễ hiểu khi ho ̣ chỉ được đền bù 18 triệu đồng /m2
tại vị trí 1 đường La ̣c Long Quân theo khung giá năm 2008 và 2009 nhưng giao dịch thực tế lại lên tới xấp xỉ 60 triệu /m2
năm 2008 và khoảng 90 triệu /m2
vào 2009.
Việc chậm GPMB đã làm ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư, làm chậm lại quá trình phát triển kinh tế. Trong khoảng thời gian gần 6 năm triển khai thực hiện Dự án trên, đã có hàng loạt các văn bản pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, GPMB đươ ̣c ban hành , các văn bản sau lại quy định mức bồi thường cao hơn và thay đổi một số trình tự, thủ tục. Điều này khiến cho các nhà quản lý lúng túng trong xử lý công việc, nhà đầu tư hoang mang, còn người dân thì cảm thấy bị đối xử không công bằng khi bị “tước đoạt” đất đai. Việc kéo dài thời gian khiến cho nhà đầu tư bị thiệt hại lớn từ việc gia tăng lạm phát, giá nguyên liệu, vật tư, nhân công. Chưa kể đến việc giá đền bù càng về sau càng cao do sự điều chỉnh giá đất của thành phố và giá thị trường tăng mạnh. Nếu dự án được hoàn thành đúng tiến độ , với cơ sở hạ tầng hoàn thiện sẽ thu hút đầu tư và mang lại giá trị kinh tế lớn . Giả sử nhà đầu tư thực hiê ̣n dự án xây dựng 10km đườ ng ta ̣i đô thi ̣ lớn với giá tri ̣ đầu tư là 1.000 tỉ đồng . Chi phí đền bù , giải phóng mặt bằng chiếm 80% là 800 triệu đồng. Rõ ràng là hệ thống pháp luật quy định về việc bồi thường, hỗ trợ, GPMB hiện nay đã làm giảm lợi thế về môi trường đầu tư.
2.3.2. Đánh giá hiệu quả xã hội
Thu hồi đất để phát triển kinh tế là quá trình tất yếu, tuy nhiên cần phải có những đánh giá hiệu quả xã hội lâu dài để xem xét công tác đền bù, hỗ trợ GPMB đã phù hợp hay chưa.
Những phân tích tại TP.Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cho thấy giá đất đền bù theo khung giá đất của UBND cấp tỉnh, thành phố không đủ đế ngừoi dân tái lập cuộc sống mới đặc biệt là khi người nông dân bị mất đất sản xuất.
54
Ngoài ra, số tiền bồi thường, hỗ trợ vẫn chưa thể giúp giảm bớt gánh nặng mưu sinh bởi công tác chuyển đổi nghề nghiệp chưa thực hiện hoặc chưa đem lại hiệu quả thực sự. Ví dụ tại dự án xây dựng cầu Nhật Tân, khoảng 200.000 m2 đất nông nghiệp của làng Phú Thượng, quận Tây Hồ bị thu hồi khiến hơn một trăm hộ gia đình không có công ăn việc làm. Nếu như mọi năm, thu nhập từ việc bán đào, quất đem lại cho họ khoảng 50-100 triệu đồng/năm thì sau khi bị thu hồi họ không được đào tạo nghề mà chỉ được hỗ trợ tiền chuyển đổi nghề nghiệp. Trước năm 2008, UBND TP. Hà Nội quy định việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, ban đầu là 13.200đồng/m2 sau đó nâng lên 35.000đồng/m2
. Sau năm 2009 không tách riêng tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp nữa mà nhập vào giá bồi thường. Nếu một hộ bị thu hồi 300 - 1000m2 sẽ được hỗ trợ là 10.500.000 – 35.000.000 đồng cho việc đào tạo nghề của 1 - 4 lao động trong gia đình. Số tiền này chưa thể giúp cho các lao động tự chuyển đổi nghề nghiệp được.
Quả thực, việc đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp hiện nay đang tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ xã hội. Thứ nhất là do việc chuyển đổi đất nông nghiệp chưa tương xứng với việc đào tạo nghề cho lao động nông th ôn. Các dự án sau khi thu hồi đất thường có khoản tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho nông dân nhưng hầu như sau đó không có ích gì vì thiếu nhận thức và định hướng phát triển. Thứ hai là việc đền bù bằng tiền và đền bù một lần như hiện nay là không đầy đủ và chưa đủ sự quan tâm đến cộng đồng dân cư bị thu hồi đất. Kinh nghiệm của một số nước đền bù khi thu hồi đất áp dụng hình thức chia sẻ lợi ích như đền bù bằng tiền dài hạn (xây dựng cơ sở hạ tầng, cung cấp điện nước tại nơi tái định cư,…), chia sẻ nguồn thu (một phần nguồn thu của dự án được trích lại để phân phối cho những người bị thu hồi đất), khôi phục và phát triển đời sống kinh tế của người dân thông qua đào tạo nghề nghiệp,… Còn các dự án thu hồi đất nông nghiệp ở nước ta không những chưa áp dụng được việc chia sẻ lợi ích mà còn chưa thực hiện được việc đền bù bằng tiền nhằm đảm bảo và khôi phục đời sống cho người dân.
55
Hậu quả là tình trạng khiếu nại tố cáo trong lĩnh vực đất đai ngày càng gia tăng đặc biệt là khiếu nại về giá đất để tính giá trị bồi thường quá thấp so với giá đất thực tế trên thị trường (chiếm 70% lượng đơn thư). Đó là kết quả sau khi Bộ Tài nguyên và Môi trường đã triển khai kiểm tra việc thực thi Luật Đất đai 2003 tại tất cả các địa phương năm 2005. Sau đây là kết quả thu (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});