II Quy trình cho vay thế chấp bằng bất động sản là nhà ở tại Công ty
2Địnhgiá trực tiếp bất động sản nhà ở
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, chuyên viên định giá tiến hành nghiên cứu hồ sơ, nếu kiểm tra thấy thiếu thông tin gì sẽ yêu cầu khách hàng cung cấp thêm thông tin bổ sung để đảm bảo thông tin được đầy đủ và chính xác. Sau đó, chuyên viên định giá thực tế và đảm bảo định giá một cách khách quan.
Sau khi kiểm tra thực tế tài sản bảo đảm, chuyên viên định giá phải tìm hiểu thêm các thông tin liên quan đến tài sản cần định giá( như trình độ công nghệ, tính hợp pháp, không hợp pháp, thông tin về quy hoạch, đền bự…của tài sản bảo đảm).
Thu thập thông tin, giá trị thị trường của tài sản bảo đảm qua các giao dịch thực tế, báo chí, trang Web, trung tâm định giá tài sản, sàn giao dịch…sau đó chuyên viên định giá lập phiếu định giá tài sản bảo đảm theo mẫu quy định.
Về mặt lí thuyết có tất cả 5 phương pháp định giá nhưng trên thực tiễn trong định giá bất động sản thế chấp chỉ có 3 phương pháp định giá là được áp dụng một cách thường xuyên đó là:
- Phương pháp so sánh - Phương pháp chi phí - Phương pháp vốn hóa
Đối với định giá bất động sản thế chấp là nhà ở thì thường dùng 2 phương pháp là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Phương pháp so sánh dùng để tính giá trị mảnh đất, phương pháp chi phí dùng để tính giá trị công trình trên
đất, còn đối với phương pháp vốn hóa dựng áp dụng cho những bất động sản tạo thu nhập.
Đối với mỗi bất động sản nhà ở đem thế chấp sẽ được thực hiện định giá trong một thời gian nhất định, tùy từng mức độ phức tạp đối với bất động sản nhà ở đem thế chấp. Trong nhiều trường hợp có thể linh hoạt kết hợp với chi nhánh để có thể có những thông tin chính xác đảm bảo nhất. Thời gian tối đa để hoàn thiện việc định giá tài sản bảo đảm như sau:
- Đối với miền Bắc và miền Trung: Không quá 48h bắt đầu tính từ thời gian định giá tài sản bảo đảm được ghi trong phiếu đề nghị định giá tài sản bảo đảm của chi nhánh
- Đối với miền Nam: Tính từ thời gian định giá tài sản bảo đảm được ghi trong phiếu đề nghị định giá tài sản bảo đảm của chi nhánh: không quá 48h đối với các tài sản có giá trị nhỏ hơn 10 tỷ đồng tại thành phố Hồ Chí Minh, không quá 72h đối với các tài sản có giá trị lớn hơn 10 tỷ đồng tại thành phố Hồ Chí Minh và các tài sản nằm ngoài thành phố Hồ Chí Minh.
Để có căn cứ định giá bất động sản nhà ở một cách chính xác chuyên viên định giá căn cứ vào vị trí của bất động sản và hệ số chặn K
Bảng 1 : “ Tỷ lệ cho vay tối đa” Phạm vi áp dụng
(Đối với từng vị trí của tuyến đường, phố)
Tỷ lệ cho vay tối đa ( Theo giá trị định giá )
Vị trí 1,2 75%
Vị trí 3,4 70%
Nguồn: Quy trình định giá bất động sản Công ty TNHH tư vấn và kiểm toán quốc tế
Có thể xem xét một vài ví dụ định giá bất động sản nhà ở tại Công ty TNHH tư vấn và kiểm toán quốc tế. Chúng ta có thể xem xét 2 trường hợp điển hình về định giá bất động sản nhà ở đó là trường hợp nhà Chung cư và nhà đất
Ví dụ 1: Định giá chung cư ( Ngày 11 tháng 03 năm 2013)
Ông Đỗ Năng Tuấn thế chấp căn hộ số 701 (E2) Tower 1 The Manor, khu ĐTM Mỹ Đình – Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội. Bất động sản là căn hộ chung cư The
Manor nằm ở tầng 7, diện tích 195,65 m2
Vị trí bất động sản nhà ở trong mối tương quan gần nhất:
- Bất động sản nằm trong khu dân cư có quy hoạch ổn định và sử dụng lâu dài. - Bất động sản nằm trên đường Mễ Trì (vị trí 1) thuộc căn hộ chung cư cao cấp hạ tầng kĩ thuật rất tốt, xã hội ổn định, khu vực có quần thể kiến trúc đồng bộ hiện đại.
*
Phương pháp định giá: phương pháp so sánh trực tiếp và sử dụng hệ số Chuyên viên định giá tìm hiểu các giao dịch tương tự đã thực hiện trên thị trường trong thời gian gần đây: qua báo muaban.net, qua điều tra trung tâm bất động sản, qua điều tra trực tiếp…
Báo mua bán.net:
- 27/12/12 Căn hộ CCCC, The Manor, diện tích 189m2, tầng 8, 3 phòng ngủ, phòng khách, phòng ăn, 2 gác lửng, nhìn xuống hướng bể bơi, ban công hướng Đông Nam, nhìn ra đường đôi 40m, 1950USD/m2. LH: A. Điệp, Tel: 0913311926
- 21/12/12 Căn hộ chung cư The Manor, khu Mỹ Đình, Sụng Đà, diện tích 216 m2, 3 phòng ngủ, 2 phụ, đang cho thuê, 1800USD/m2. LH: A. Dũng , Tel: 0984328755
- 18/12/12 Căn hộ CCCC The Manor, diện tích 180,93m2, thiết kế hiện đại, đã bàn giao nhà, sang tên hợp đồng cho người mua, chính chủ, 1900USD/m2. LH: Sơn, 0982284580
Tham khảo qua TTMG: Tham khảo tại văn phòng tư vấn nhà đất giá đất
tương đồng nơi bất động sản định giá tọa lạc có giá từ 1600 – 1900 USD/m2. Đánh giá thực trạng của căn hộ tại thời điểm khảo sát có nội thất và trang thiết bị đầy đủ hiện đại, vậy đề xuất giá trị thị trường là 1.700 USD (Một nghìn bảy trăm đô la chẵn. Nhưng khách hàng vẫn chưua có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nên để hạn chế rủi ro cho ngân hàng, nhưng vẫn cạnh tranh trên thị trường phòng định giá đề xuất mức cho vay tối đa không quá tổng giá trị các phiếu thu mà khách hàng đã trả cho chủ đầu tư. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bảng 2: tổng hợp kết quả định giá chung cư thế chấp
STT Hạng mục Kết quả
1 Chủ tài sản Ông Đỗ Năng Tuấn
2 Diện tích căn hộ (m2) 192.65
3 Vị trí căn hộ 1.00
I Tổng giá trị căn hộ chung cư
1 Giá trị căn hộ theo hợp đồng mua bán (USD) 168.376 2 Giá trị căn hộ theo giá trị thị trường (USD) 327.505
B Định giá theo QĐ số 04319 ngày 28/08/2012 của Tổng giám đốc
168.376
C Mức cho vay tối đa (tại Hà Nội)
1 Đối với căn hộ (70%) 117.863
2 Đối với giá trị công trình xây dựng -
3 Toàn bộ bất động sản thẩm định (đồng) 117.863
(Bằng chữ: Một trăm mười bảy nghìn tám trăm sáu mươi đô la) Nguồn:
Ý kiến của phòng định giá: Chuyên viên khách hàng chịu trách nhiệm về
hồ sơ pháp lí đã cung cấp.
Sơ đồ bất động sản thẩm định:
Đối với chung cư thông thường có thể định giá qua phiếu thu hoặc sổ đỏ đã cấp nên không phức tạp.
Ví dụ 2: Định giá nhà đất ( Ngày 06 tháng 01 năm 2012)
Ông Lê Đinh Long và bà Đỗ Thị Huyền thế chấp nhà số 3, hẻm 31, ngách 31, ngõ 639, đường Hoàng Hoa Thám, phường Cống Vị, Quận Ba Đình, Hà Nội. Sổ cấp giấy chứng nhận QSD đất: 10101151246, số vào sổ cấp giấy chứng nhận QSD đất: 3784.2001.QĐUB(20531.2001) do Ủy ban nhân dân Tp Hà Nội cấp ngày 4 tháng 7 năm 2001
Vị trí bất động sản trong mối tương quan gần nhất
- Bất động sản thẩm định nằm trong khu dân cư có quy hoạch ổn định và sử dụng lâu dài;
- Bất động sản nằm trong hẻm 639/39/3 (VT3), ngõ rộng khoảng 2.3m, nằm cách mặt đường Hoàng Hoa Thám khoảng 100m, nằm gần tòa nhà Vilacerga, trong khu phố dân cư tốt
* Phương pháp định giá: phương pháp so sánh trực tiếp và sử dụng hệ số
Nguồn tham khảo: Báo Muaban.net
1.8 tỷ, giá đất ở: 32 triệu/m2. LH: A Dũng, ngõ 639 Hoàng Hoa Thám, P. Vĩnh Phúc, 0934275627. Ngày 23/12/2012.
•Cần bán gấp căn nhà cấp 4, diện tích 50m2, sổ đỏ chính chủ trong ngõ 639 Hoàng Hoa Thám, Ba Đình, Hà Nội. Giá 27 triệu/m2. LH: A. Đạt, tel. 0916420261. Ngày 25/09/2012
•Diện tích 38m2 x 1.5 tầng, sổ đỏ, hướng Đông Nam, mặt tiền 3.5m, đường ô tô vào, ngõ 639 Hoàng Hoa Thám, giá 1.2 tỷ, giá đất ở: 27 triệu/m2. LH: A. Định, tel: 0916420261. Ngày 22/9/2012
•Diện tích mặt bằng 50m2, diện tích sử dụng 150m2, mặt tiền 5m, số 7 ngách 175/173 Hoàng Hoa Thám, P. Ngọc Hà, sổ đỏ chính chủ, giá 1.2 tỷ, giữ trung bình đất ở: 18 triệu/m2. Tel:0904130868. Ngày 24/09/2012
•Diện tích 78m2, cấp 4, sổ đỏ, trong ngõ 173 Hoàng Hoa Thám, ô tô đỗ cửa, giá 19 triệu/m2. LH: A.Lan. Ngày 23/06/2012 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tham khảo qua TTMG: Tham khảo giá giao dịch thực tế tại trung tâm môi giới bất động sản đường Văn Phú, bất động sản tọa lạc có giá khoảng 17 – 22 triệu đồng/m2. Do bất động sản nằm trong hẻm 639/39/3 (VT3), ngõ rộng khoảng 2.3m nằm cách mặt đường Hoàng Hoa Thám khoảng 100m, nằm gần với tòa nhà Vielacerga, trong khu phố dân cư tốt. Vậy giá trị đề xuất của thị trường (B) là 18.000.0000 đồng/m2 (mười tám triệu đồng chẵn)
Bảng 3: Kết quả định giá nhà đất được thế chấp
STT Hạng mục Kết quả
A Định giá QSD đất
1 Tên chủ sử dụng đất Ông Lê Đình Long
và bà Đỗ Thị Huyền
2 Diện tích thửa đất ở 137
3 Số tờ bản đồ 8E-IV-22
4 Số thửa 87E
5 Mục đích sử dụng đất Đất ở
6 Thời gian sử dụng đất Lâu dài
I Giá trị theo khung của UBND Tp Hà Nội
1 Đơn giá theo khung (QĐ 150/2012/QĐ-UB, ngày
28/12/2012) 11,800,000.00
2 Hệ số K (K=4) 4
3 Giá trị theo khung có hệ số (đ/m2) 47,200,000.0 II Đơn giá đất ở theo tham khảo thị trường
III Định giá theo quyết định số 04319 ngày
28/08/2012 của Tổng Giám Đốc (đồng) 2,466,000,000 B Giá trị xây dựng
1 Tổng diện tích sử dụng (m2) 128,4
2 Đơn giá xây dựng (đồng/m2) 2,500,000
3 Nguyên giá xây dựng (đồng) 321,000,000
4 Tỷ lệ khấu hao (%) 40
5 Giá trị xây dựng còn lại (đồng) 192,600,000
C Tổng giá trị nhà đất 2,466,000,000
G Mức cho vay tối đa (tại Hà Nội)
1 Giá trị quyền sử dụng đất vị trí 3 (70%) (đồng) 1,726,200,000
2 Công trình xây dựng (80%) (đồng) 154,080,000
3 Tổng giá trị nhà & đất (đồng) 1,880,000,000
(Bằng chữ: Một tỷ đồng tám trăm sáu mươi triệu đồng chẵn)
Ý kiến của phòng định giá tài sản: chuyên viên khách hàng chịu trách nhiệm về tính pháp lí đối với các thông tin đã cung cấp; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Trong trường hợp định giá nhà và đất thì ngoài việc xác định giá trị đất còn xác định giá trị công trình xây dựng gắn trên đất. Bất động sản trên có chiều rộng ngõ 2.3m theo quy định của ngân hàng thì nằm ở vị trí 3. Căn cứ theo quyết định số 150/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 của UBND Tp Hà Nội về khung giữ các loại đất theo nghị định 188/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Tp Hà Nội thì giá tính 11,800,000.00/m2, hệ số áp dụng k=4 vì vậy giá trị theo khung có hệ số 47,200,000 đồng
Căn cứ theo quy định số 04319/QĐ-TGĐ ngày 28 tháng 08 năm 2012 của Tổng Giám Đốc, Ngân hàng TMCP Kỹ thương quy định về Ban hành phương thức định giá “Hệ số K, tỷ lệ cho vay tối đa áp dụng đối với đất tại các địa bàn Hà Nội, Hà Tây, Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh” ban hành kèm theo Quyết định số 0037/QĐ-TGĐ ngày 26/02/2005 thì đơn giá xây dựng sẽ là 2,500,000 đồng/m2, tính khấu hao theo năm còn 40% như vậy giá trị xây dựng còn lại sẽ là 192,600,000 đồng. Tổng giá trị nhà và đất là 2,466,000,000 đồng. Tuy nhiên, để đảm bảo mức an toàn khi cho vay ngân hàng quy định ngân hàng cho vay ở mức 70 % so với giá trị đã định giữ. Tùy từng ngân hàng, như ở ngân hàng VPbank mức cho vay này còn dừng lại ở mức 60%, vì thế để đảm bảo quyền lợi của khách hàng cũng như ngân hàng mức cho vay luôn được xem xét kĩ càng. Cuối cùng mức cho vay tối đa là 1,880,000,000 đồng (bằng chữ: Một tỷ đồng tám trăm sáu mươi triệu đồng chẵn).
Qua các phần nêu trên ta có thể thấy công tác tiếp nhận và định giá bất động sản thế chấp ở Công ty TNHH tư vấn và kiểm toán quốc tế được xây dựng rất chặt chẽ, chi tiết, giá trị của bất động sản thế chấp được đánh giá sát với giá thị trường. Trong quá trình định giá, chuyên viên định giá cũng đặc biệt lưu ý đến những lợi ích mở rộng của bất động sản để xây dựng mức giá phù hợp đảm bảo lợi ích của khách hàng, cũng như là chú ý đến khả năng phát mại của bất động sản để đảm bảo an toàn cho khoản vay. Đó là một số yếu tố cơ bản tạo nên thành công trong hoạt động cho vay thế chấp của Công ty TNHH tư vấn và kiểm toán quốc tế trong những năm vừa qua.