II Một số đề giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình địnhgiá
2.Giái pháp từ phía Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế
2.1. Giải pháp về công tác đào tạo chuyên viên định giá bất động sản
Trong điều kiện đất nước ta hiện nay, các quy định pháp luật còn nhiều hạn chế chưa thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản. Hạn chế đó càng đòi hỏi chuyên viên định giá bất động sản phải có trình độ và nắm bắt thông tin thị trường. Do đó, yêu cầu về việc đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ chuyên viên định giá là rất cần thiết. Giải pháp này góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động.
Ngoài ra, việc học hỏi kinh nghiệm và cách tiến hành định giá của các tổ chức, công ty khác đặc biệt là các công ty nước ngoài, tổ chức có uy tín hay các tổ chức, cơ quan chuyên nghiên cứu về định giá sẽ góp phần hoàn thiện quy trình định giá của Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế.
2.2. Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá bất động sản nhà 2.2.1. Tuân theo qui trình định giá chung
Đây là một giải pháp rất quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính chính xác của các kết quả định giá của Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế. Chuyên viên định giá không được tự cắt bỏ một quá trình hay công đoạn định giá nào mà phải tiến hành tuần tự dựa trên cơ sở đó về bất động sản nhà.
2.2.2. Tăng tính chính xác, hợp lý của các thông tin sử dụng trong quá trình định giá
Bước đầu của một quá trình định giá, chuyên viên định giá phải tiến hành thu thập thông tin về nhà được thế chấp. Chuyên viên định giá không được hoàn toàn dựa vào các thông tin, dữ liệu mà khách hàng cung cấp mà phải tiến hành điều tra, xác minh và làm rừ tính hợp lý của thông tin, tránh đưa vào sử dụng các thông tin thiếu chính xác hoặc chịu ảnh hưởng ý kiến của khách hàng.
Bên cạnh đó, chuyên viên định giá còn phải điều tra thu thập thông tin thị trường. Công việc này rất khó khăn đòi hỏi kĩ năng và kinh nghiệm của chuyên viên định giá. Tuy nhiên, có thể giảm bớt những hạn chế này bằng cách tiến hành điều tra cẩn thận, cụ thể và rộng rãi ở thực tế địa phương và trên thị trường.
Tiếp đến, sau khi thu được thông tin cần thiết, việc đánh giá những thông tin thu được là vô cùng quan trọng. Nó thể hiện trình độ của chuyên viên định giá và là bước không thể thiếu trước khi sử dụng các phương pháp định giá. Chuyên viên định giá phải lựa chọn, điều chỉnh dữ liệu để từ đó có thể đưa ra quyết định tính toán hợp lý.
2.3. Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm dữ liệu cho các cuộc định giá bất động sản nhà ở
Đây là giải pháp chung cần thực hiện không những cho Công ty TNHH tư vấn và kiểm toán quốc tế mà còn là nhu cầu tất yếu của thị trường định giá bất động sản ở Việt Nam. Trên thực tế, các chuyên viên định giá của Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế đã phần nào thiết lập được mối quan hệ rộng rãi với những người cung cấp thông tin. Nhưng chúng chỉ đơn thuần là sự giúp đỡ, hoạt động không thống nhất và không theo một hệ thống hay tổ chức chặt chẽ. Do đó, có thể dẫn đến sự thiếu chính xác của các thông tin và cũng có thể có trường hợp chuyên viên định giá sẽ không thu thập được gì. Sau đây là một số cách có thể tiến hành thu thập và tìm kiếm thông tin thị trường từ đó xây dựng thành một hệ thống dữ liệu của Ngân hàng:
+ Thông qua việc đến thực địa xem xét + Khảo sát thị trường.
+ Tìm kiếm thông tin trên các phương tiện thông tin.
+ Thu thập thông tin từ những nhà cung cấp đáng tin cậy như người quản lý các tòa nhà chung cư, nhà liền kề, riêng biệt,…
+ Thu thập thông tin từ những công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản trên tinh thần tương trợ, giúp đỡ lẫn nhau, từ chuyên viên định giá hoặc cán bộ địa chính ở vùng có nhà được thế chấp
+ Tổng hợp thông tin từ các cuộc định giá cũ của Ngân hàng
+ Xây dựng hệ thống quản lý thông tin về các nhà ở thế chấp đã được định giá, các nhà ở đã điều tra, để theo dõi biến động giá cả, với những vựng ớt thông tin giao dịch thì chuyên viên định giá cần xuống tận nơi để điều tra giá thị trường và xây dựng khung giá đất.
cả, đảm bảo định giá sát với giá thị trường.
B- Kiến nghị
Như ta đã xem xét cụng tác định giá là vô cùng quan trọng trong hoạt động tín dụng của mọi ngân hàng, đóng vai trò quan trọng đối với xã hội nên hoàn thiện và phát triển nó là việc hết sức nên làm. Dưới đây có thể đề cập đến một số kiến nghị để hoàn thiện định giá bất động sản thế chấp nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng cho không chỉ Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế mà điều này cũng có thể tìm được ở các ngân hàng nói chung.
B1- Kiến nghị đối với Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền:
Trong vấn đề này, vai trò của Chính phủ và các cơ quan bộ ngành liên quan là không thể không nhắc đến; giúp hoạt động định giá ngày càng phát triển ổn định và lành mạnh.
Nhìn chung, mục tiêu đối với nhà nước là làm sao có thể tăng cường hoạt động thẩm định BĐS nói riêng và hoạt động thẩm định tài sản nói chung. Vì BĐS là rất quan trọng, nó thuộc sở hữu của toàn dân, nó không chỉ liên quan đến các hoạt động kinh tế như mua bán, thuê, thế chấp thì nó còn liên quan đến việc đưa ra khung giá đất để thực hiện những nghĩa vụ với Nhà nước. Để làm được điều đó thì chính phủ nên:
- Tăng cường quản lý nhà nước về thẩm định giá, điều này thể hiện như sau:
+ Quan tâm đến công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên về giá và cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá cho những người có đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá. Theo quy định mới nhất, người làm công tác định giá phải có chứng chỉ hành nghề định giá, đây có thể coi là một bước tiến trong việc chính thức hóa hoạt động định giá, đưa hoạt động này trở nên chuyên nghiệp
+ Đưa hoạt động này trở nên chuyên nghiệp bằng cách nghiờn cứu khoa học, biên soạn tài liệu giáo trình nghiệp vụ cho nghề thẩm định giá, tạo nên một hệ thống cơ sở dữ liệu khoa học
+ Đây có thể coi là hoạt động mới mẻ ở nước ta trong khi các nước khỏc đó có bề dày hoạt động vì thế tiến hành công tác hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá để có thể có được những kinh nghiệm cần thiết.
+ Cần thanh tra và xử lý các vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá. Giải quyết các tranh chấp bất đồng liên quan đến công tác thẩm định giá trị.
- Cần có sự thống nhất đối với các tiêu chuẩn định giá
Nhà nước cần sớm ban hành các tiêu chuẩn định giá bất động sản ở Việt Nam đặc biệt là các phương pháp định giá, quản lý bất động sản, cách xác định hệ số trong định giá bất động sản như tỉ lệ vốn hoá, tỉ lệ lãi suất chiết khấu, các hệ số điều chỉnh trong định giá bất động sản.
- Chính phủ nên thiết lập mô hình tổ chức thẩm định giá gọn nhẹ, hiệu quả Hiện nay ở nước ta có nhiều cơ quan cấp Bộ hoặc cơ quan ngang Bộ có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến công tác thẩm định giá như: Bộ Tài Chính, Bộ Công nghiệp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp. Do vậy việc tạo lập một thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác giữa cơ quan quản lý trực tiếp và các cơ quan Nhà nước có liên quan khác trong việc hình thành và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt nam có ý nghĩa rất quan trọng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Các giao dịch về BĐS nói chung trong đó có bất động sản nhà phải được
thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS nhằm cải thiện ngày càng tăng tính minh bạch cho thị trường BĐS Việt Nam. Đồng thời tạo ra nguồn thông tin đáng tin cậy làm đầu vào cho quá trình định giá BĐS nhà và quy hoạch đất đai của chính phủ, vì đó là những yếu tố liên quan đến giá trị của nhà thế chấp không chỉ ở hiện tại mà còn ở cả tương lai.
- Hệ thống văn bản pháp luật cần tránh sự chồng chéo. Nhà nước cần tập trung vào việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, đưa ra cơ chế, chính sách phù hợp sao cho đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực để tạo điều kiện cho hoạt động định giá và quản lý bất động sản ngày càng phát triển hơn. Việc ban hành các chính sách phải đảm bảo các nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước. Tăng cường tính cạnh tranh, tránh ách tắc để thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh và có hiệu quả.
- Nhà nước nên thống nhất các loại chứng từ hợp lệ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ, sổ hồng, sổ xanh,...). Các giấy tờ liên quan ngày càng đơn giản thì hoạt động định giá càng có thể diễn ra nhanh chóng, thuận lợi nhưng
vẫn luụn đảm bảo tính hợp pháp của các giấy tờ liên quan cũng như sự quản lí của nhà nước đối với đất đai
- Xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về các giao dịch BĐS nhà trên toàn
quốc một cách nhanh chóng, thuận tiện và đáng tin cậy, trên cả nước. Từ đó không chỉ giúp cho hoạt động định giá BĐS nhà mà còn giỳp cho cả hoạt động quản lý thị trường BĐS. Vì thị trường BĐS là thị trường vô cùng quan trọng trong nền kinh tế thị trường, nó có ảnh hưởng đến các ngành kinh tế.
- Kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền:
+ Kiến nghị với bộ xây dựng: Mặc dù có rất nhiều trung tâm đã được Bộ xây dựng cấp phép trong việc đào tạo các chứng chỉ liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, số trung tâm đào tạo có đội ngũ giảng viên chính quy chuyờn sõu về lĩnh vực bất động sản và kinh nghiệm giảng dạy nhiều năm không nhiều. Do đó, tôi xin kiến nghị nên có sự giám sát đối với tất cả các hoạt động đào tạo này để công tác đào tạo con người luôn đáp ứng với yêu cầu hội nhập quốc tế.
+ Luật đất đai 2003 ra đời sau đó đến luật kinh doanh bất động sản được ban hành đó là sự cố gắng rất lớn của Nhà nước với quyết tâm xây dựng nền kinh tế thị trường một cách đầy đủ, hoàn chỉnh. Tuy nhiên, với sự biến động phức tạp của thị trường bất động sản và sự ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế là không nhỏ do đó Chính phủ cần có các biện pháp vĩ mô điều tiết một cách “phự hợp” nhất để thị trường có thể phát triển theo hướng tích cực
+ Các cơ quan cần kiểm soát các giấy tờ xác định quyền sở hữu, sử dụng tài sản tránh giả mạo và không chính xác.
B2- Kiến nghị với ngân hàng nhà nước:
Ngân hàng nên nghiên cứu và hoàn thiện hệ thống thông tin liên ngân hàng, tiếp tục tăng cường mối quan hệ giữa các ngân hàng thương mại với nhau để từ đo nắm bắt thông tin về hoạt động của các ngân hàng cũng như các khách hàng một cách đầy đủ, kịp thời và chính xác nhất. Ngân hàng Nhà nước cần khuyến khích cũng như có những chế tài nhất định để các ngân hàng thương mại tham gia hệ thống nối mạng thông tin liên ngân hàng vì lợi ích của chính bản thân ngân hàng mình và các ngân hàng khác.
Trước hết, để công tác định giá bất động sản tốt hơn thì ngân hàng nên thành lập các công ty định giá tại nhiều địa phương khác nhau. Các công ty này sẽ hỗ trợ các ngân hàng thương mại trong việc định giá tài sản thế chấp mà khó định giá hoặc theo các ngân hàng thương mại chưa phản ánh đúng giá trị thị trường của bất động sản. Việc đầu tư để chuyên môn hoá cho các trung tâm này là việc làm dễ thực hiện hơn và hiệu quả hơn nhiều so với việc đầu tư cho các bộ phận và phòng thẩm định tại các ngân hàng thương mại bởi vì sẽ có nhiều vướng mắc về tài chính và nguồn nhân lực.
B3- Kiến nghị với Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế
- Ngân hàng cần triển khai mô hình thẩm định giá một cách chuẩn mực, chính quy trong toàn ngân hàng.
- Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá nhà ở tại Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế hiện nay, cần phải quan tâm đến vấn đề nhân lực, đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng cho chuyên viên định giá. Giá trị của bất động sản nhà luôn biến đổi có thể tính từng phút trong những thời điểm thị trường đang sốt giá vì thế người định giá luôn phải có một cái nhìn tổng quan về thị trường, dự báo được những biến động trong tương lai.
Giữa tín dụng và bất động sản nhà ở thế chấp có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Giữ thị trường của nhà được thế chấp là một đại lượng biến đổi, phụ thuộc vào các giai đoạn của chu kỳ phát triển kinh tế. Một nền kinh tế mạnh sẽ có năng lực hấp thụ tín dụng cao,về nguyên tắc, các bất động sản nhà thế chấp thường được định giá cao và đánh giá cao các luồng thu nhập dự kiến của người đi vay. Khi nền kinh tế suy thoái thì giá trị của nhà thế chấp sẽ giảm mạnh. Do đó, để định giá nhà ở được thế chấp một cách hợp lý, cần lưu tâm đến động thái của nền kinh tế quốc dân. Đối với những khoản cho vay có bảo đảm bằng nhà ở vào thời điểm nền kinh tế phát triển, bất động sản được định giá theo giá thị trường thời kỳ này thì tại thời điểm phát mại để thu hồi nợ,nếu nền kinh tế suy thoái thì ngân hàng sẽ bị thua lỗ. Vì vậy việc xác định thời hạn cho vay phải được cõn nhắc cho hợp lý. Thời hạn cho vay tối ưu cần được xác định sao cho giá cả nhà ở thế chấp trong trường hợp phải xử lý không được quá thấp gây thiệt hại cho ngân hàng. Điều này đòi hỏi có sự phối hợp chặt chẽ giữa chuyên viên định giá bất động sản
nhà ở thế chấp và cán bộ tín dụng. Tóm lại, để tránh rủi ro cho ngân hàng thì khi đưa ta quyết định về giá trị bất động sản nhà thế chấp, chuyên viên định giá cần phải quan tâm đến sự ảnh hưởng của chu kỳ tín dụng và thời hạn cho vay tới sự biến động của giá cả nhà được thế chấp
- Bên cạnh việc các chuyên viên định giá phải được đào tạo vững vàng về nghiệp vụ, Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế cũng cần xúc tiến cho các chuyên viên định giá theo học khoá đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo tiêu chuẩn của Bộ xây dựng. Điều này rất quan trọng bởi chỉ khi chuyên viên định giá có chứng chỉ hành nghề thì những quyết định về giá bất động sản nói chung đem thế chấp trong báo cáo định giá mới có hiệu lực pháp lý, được sử dụng để làm căn cứ giải quyết trước pháp luật khi xảy ra tranh chấp.
- Khi định giá nhà ở thế chấp thì giá trị công trình xây dựng trên đất cũng cần phải được quan tâm hơn. Việc quy định thời gian khấu hao từ 10-15 năm như hiện nay là chưa hợp lý. Để xác định được tỷ lệ hao mòn cần phải căn cứ vào thời gian mà công trình đã được đưa vào sử dụng và tuổi thọ kinh tế của công