II Một số đề giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình địnhgiá
1.Giải pháp từ phía nhà nước
1.1 Giải pháp về quản lí
Trong những năm qua, nền kinh tế thị trường phát triển mạnh trong đó có thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn hình thành và phát triển vẫn còn nhiều yếu tố mang tính tự phát và chưa có định hướng. Vai trò của nhà nước trong bất cứ ngành nghề kinh tế nào là vô cùng quan trọng và đặc biệt đối với thị trường bất động sản. Nhà nước cần xây dựng một số cơ chế, chính sách hoàn thiện các quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy và quản lý sự phát triển và hoạt động của hệ thống tài chính nhà ở, cụ thể:
Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai và cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là một việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng và chặt chẽ. Giải pháp này còn tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm giảm đi số lượng các cuộc tranh chấp đất đai đang diễn ra rất phổ biến và làm tăng lên số lượng các cuộc giao dịch (vì người sở hữu bất động sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể mua bán, thế chấp, góp vốn kinh
doanh..).
Thứ hai, kiện toàn các cơ quan quản lý về bất động sản, đẩy mạnh cải cách hành chính, thủ tục quản lý bất động sản. Xác định rõ quyền hạn, chức năng của các cơ quan. Xây dựng đội ngũ, bộ máy cán bộ chuyên môn trong sạch.
Thứ ba, thành lập một cơ quan của chính phủ chuyên trách quản lý bất động sản. Hiện nay ở nước ta, hoạt động quản lý bất động sản còn diễn ra dàn trải với sự tham gia nhiều cấp từ Thủ tướng chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp, chính quyền các cấp..; tới các Bộ, các ngành như Bộ tài nguyên và môi trường (Vụ đăng ký và thống kê đất đai), Bộ tài chính (Ban Vật giá, Cục công sản), Bộ xây dựng. Từ thực trạng đó dẫn đến hoạt động quản lý diễn ra thiếu hiệu quả và gây khó khăn trong việc thực hiện, mất thời gian do phải qua nhiều khâu trung gian hoặc không có một bộ phận nào chịu trách nhiệm chính. Đây là vấn đề đáng quan tâm cần được nhà nước và cơ quan chức năng giải quyết tạo sự thông thoáng trong làm việc cũng như nâng cao tính thống nhất quản lý và hiệu quả quản lý trong lĩnh vực bất động sản đang còn gặp phải rất nhiều khó khăn như hiện nay.
1.2. Giải pháp về chính sách pháp lí
– Hoàn thiện các quy định pháp luật về các quyền đối với đất đai, nhà ở; các giao dịch dân sự, giao dịch bảo đảm; đăng ký bất động sản, đăng ký giao dịch bảo đảm; định giá, đấu giá và kinh doanh bất động sản.
– Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, cập nhật thường xuyên những biến động về đất đai, minh bạch, rõ ràng, chính xác, dễ tiếp cận đối với các tổ chức và cá nhân có liên quan.
– Hoàn thiện hệ thống định giá tài sản trong đó có bất động sản đặc biệt là loại hình nhà ở (đất đai và tài sản gắn liền với đất) để tạo cơ sở cho việc định giá nhà ở, bất động sản, cung cấp thông tin cho các cá nhân, tổ chức tín dụng và các nhà đầu tư.
– Thống nhất, tập trung các quy định của pháp luật về chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các bất động sản khác nhằm đảm bảo yêu cầu về cải cách hành chính và tạo điều kiện cho mọi cá nhân, tổ chức khi thực hiện các thủ tục đăng ký bất động sản (một cửa, một dấu, một giấy, một thủ tục).
– Xây dựng và hoàn thiện môi trường pháp lý là một giải pháp rất quan trọng và không thể thiếu nhằm tạo hành lang pháp lý thúc đẩy sự hình thành, phát triển của thị trường bất động sản và hoạt động định giá nhà ở thế chấp.
– Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai và nhà ở tạo ra cơ sở pháp lý để nhà nước bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp và cá nhân trong những mối quan hệ về đất đai và nhà ở.
Thứ nhất, chính sách về giá đất: Sửa đổi và bổ sung, hoàn chỉnh khung giá đất do nhà nước ban hành sao cho giá đất theo qui định nhà nước và giá thị trường gần nhau hơn, không quá chênh lệch tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu tiền khi giao đất, đền bù khi thu hồi đất và đặc biệt là tránh thất thu về tiền thuế cho nhà nước.
Thứ hai, tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các chính sách pháp lý có liên quan đến công tác định giá nhà thế chấp. Hiện nay công tác định giá thế chấp còn thiếu những căn cứ pháp lý quan trọng để định giá thế chấp. Đặc biệt là những phương pháp định giá bất động sản nói chung được thế chấp chuẩn để các tổ chức làm căn cứ tiến hành định giá. Bởi vậy, với chức năng quản lý của mình, nhà nước cần sớm đưa ra những căn cứ và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá nhà thế chấp, tạo ra một khung định giá chuẩn làm căn cứ cho các tổ chức, cá nhân trong công tác định giá.
1.3. Giải pháp về vẩn đề đào tạo nhân lực định giá bất động sản nói chung
Một trong những nguyên nhân kìm hãm sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản thế chấp ở nước ta là trình độ chuyên môn, nghiệp vụ định giá không cao, còn yếu kém và hạn chế ở các chuyên viên định giá. Trong khi đây là đòi hỏi tất yếu để có thể thực hiện đuợc quá trình định giá và ngày càng nâng cao chất lượng định giá. Do đó, Nhà nước ta phải quan tâm, tạo điều kiện cải thiện năng lực, trình độ làm việc cũng như cách làm việc chuyên nghiệp của những nhà định giá trong nước bằng cách thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ và cấp giấy chứng chỉ hành nghề định giá cho những những người có khả năng. Để có thể thực hiện được việc làm này lại đòi hỏi Nhà nước ta lập ra cơ quan chức năng nhận trách nhiệm chuyên đào tạo và kiểm tra, giám sát hoạt động định giá
của các cán bộ định giá.