1. Đỏnh giỏ
Thực tế phỏt triển thị trường bất động sản ở nước ta những năm qua cho thấy hai "cơn sốt" vào năm 1994, năm 2001 và cơn sốt thứ ba vào cuối năm 2007 đầu năm 2008 đó đẩy giỏ bất động sản đến mức kỷ lục.
Thực trạng thị trường bất động sản Viờt Nam trong giai đoạn hiện nay với những đặc điểm chủ yếu như sau:
Thị trường phỏt triển núng
Đa số cỏc nhà đầu tư, kể cả cỏc nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam, đó chọn thị trường BĐS, một thị trường đang phỏt triển "núng" tại Việt Nam và kỳ vọng thu được tỷ suất lợi nhuận cao. Theo thống kờ của Cục Đầu tư nước ngoài, số vốn đăng ký của cỏc nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS đó tăng đột biến trong năm 2007 và đạt đến con số 2,5 tỉ USD, riờng Thành phố Hồ Chớ Minh đạt 1,6 tỉ USD, chiếm 85% tổng số vốn đầu tư.
Thị trường thiếu minh bạch
Thị trường BĐS ở Việt Nam thiếu minh bạch vỡ đõy chỉ là "sõn chơi" của cỏc nhà cỏc đầu tư lớn, như Hà Nội và Thành phố Hồ Chớ Minh, nhu cầu mua nhà và đất để đầu tư chiếm tỷ trọng ớt nhất là 60%. Người dõn rất khú khăn trong việc mua một căn hộ. Mặt khỏc, cũng từ chỗ thị trường thiếu minh bạch, thụng tin chưa đầy đủ mà cỏc hoạt động giao dịch ngầm, trao tay hiện nay cũn khỏ phổ biến, rất khú khăn trong việc quản lý nhà nước cũng như thất thu ngõn sỏch nhà nước.
Giỏ nhà đất cao
Tại cỏc đụ thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chớ Minh, số lượng người cú thu nhập thấp cú nhu cầu bức thiết về nhà ở rất lớn. Tuy nhiờn, mức giỏ nhà ở dành cho người
cú thu nhập thấp thường từ 400 triệu - 500 triệu đồng/căn, tương đương khoảng 25.000 USD - 30.000 USD/căn (trong khi ở Ma-lai-xi-a nhà cho người cú thu nhập thấp giỏ chỉ 12.000 USD - 15.000 USD/căn). Chưa tớnh đến những người cú thu nhập thấp, mà ngay cả những hộ gia đỡnh cú mức thu nhập khỏ khoảng 4 triệu-triệu đồng/thỏng thỡ cũng khụng thể mua được một căn hộ như vậy.
Chi phớ sản xuất kinh doanh tăng
Giỏ nhà đất tăng sẽ đẩy chi phớ sản xuất kinh doanh tăng, làm tăng giỏ cả hàng húa sản xuất trong nước, đối với cỏc sản phẩm xuất khẩu thỡ giỏ cao hơn cỏc đối thủ cạnh tranh nước ngoài, cỏc sản phẩm tiờu dựng nội địa thỡ khụng cạnh tranh được với hàng ngoại nhập trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế như ngày nay.
Giỏ thuờ văn phũng cao sẽ ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài.
Cỏc cụng ty nước ngoài sẽ tỡm kiếm cơ hội đầu tư ở những nước khỏc cú giỏ thuờ văn phũng thấp hơn nhằm tạo ra sản phẩm rẻ hơn. Mặt khỏc, đối với kết cấu hạ tầng như ở Việt Nam thỡ sẽ là khụng hợp lý nếu giỏ thuờ văn phũng cao hơn cỏc nước phỏt triển hoặc cỏc nước trong khu vực như Trung Quốc, Thỏi Lan...
Nguy cơ lạm phỏt
Giỏ đất tăng cựng với việc cỏc nhà đầu tư đồng loạt đổ vốn vào xõy dựng cỏc cao ốc, văn phũng và căn hộ cao cấp đó khiến một khối lượng tiền khỏ lớn được tung vào thị trường, trong khi cỏc cụng trỡnh chưa hoàn tất, chưa đi vào khai thỏc để làm gia tăng giỏ trị, đang là một trong những nguyờn nhõn làm bựng nổ lạm phỏt ở nước ta.
Tăng khoảng cỏch giàu nghốo
Một nhúm người sẽ giàu lờn nhờ chuyển nhượng BĐS hoặc nhận được số lợi nhuận kếch xự từ kinh doanh BĐS, trong khi việc người nghốo sở hữu một căn hộ loại rẻ tiền nhất vẫn cũn là quỏ xa vời. Hiện nay, khoảng cỏch giàu nghốo ở nước ta đang ngày một doóng rộng. Trong giai đoạn từ năm 1993 đến 2004, khoảng cỏch này đó tăng từ 3,7 lần lờn đến 13,5 lần và ngày càng cú chiều hướng tăng hơn.
2. Hậu quả của thị trường bất động sản đúng băng
Thị trường bất động sản đúng băng khụng chỉ gõy khú khăn cho cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà cũn ảnh hưởng tới thanh khoản của ngõn hàng, gõy đỡnh trệ sản xuất cho cỏc doanh nghiệp sản xuất vật liệu xõy dựng, doanh nghiệp xõy lắp, doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh hàng trang trớ nội thất. Tỡnh hỡnh tồn kho vật liệu xõy dựng cũng tăng lờn, cỏc doanh nghiệp phải hoạt động cầm chừng, khụng phỏt huy hết cụng suất của cỏc nhà mỏy. Một số doanh nghiệp rơi vào tỡnh trạng kinh doanh thua lỗ, phỏ sản đó ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu ngõn sỏch và phỏt triển kinh tế của đất nước.
Trước hết nhiều doanh nghiệp và người dõn khú trả lói ngõn hàng và theo nhận định của Hiệp hội Kinh doanh BĐS TPHCM nếu cứ kộo dài tỡnh trạng này sẽ cú ớt nhất hơn 30% DN bị phỏ sản, hiện tại TP.Hồ Chớ Minh đó cú tới 50% cỏc DN kinh doanh địa ốc trờn địa bàn phải đúng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ cũn 20% là tiếp tục đi sõu đầu tư kinh doanh. Cũn ở địa bàn Hà Nội, nếu như mấy năm trước, số lượng cỏc văn phũng giao dịch nhà đất, cỏc cụng ty kinh doanh địa ốc đó giảm mạnh và thưa thớt.
Tiếp đến của việc hàng loạt cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đổ bể là nguồn thu NSNN bị giảm đỏng kể và nghiờm trọng hơn sẽ đến lượt cỏc ngõn hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu”. Theo số liệu thống kờ chưa đầy đủ của Bộ Tài nguyờn và Mụi trường hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh BĐS ở nước ta cú tới trờn 60% là tiền vay ngõn hàng. Trờn địa bàn TP.Hồ Chớ Minh, cú khoảng 4.000 cỏ nhõn, DN đầu tư kinh doanh BĐS với số vốn khoảng 50.000 tỉ đồng, trong đú cú tới 28.000 tỉ đồng là vay ngõn hàng. Tuy rằng con số này chưa phải là lớn so với tổng cho vay nền kinh tế của toàn hệ thống ngõn hàng nhưng cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thỏi Lan năm 1997 là một vớ dụ cho thấy đằng sau sự đổ vỡ của “búng búng” bất động sản là sự đổ vỡ dõy chuyền của hệ thống Ngõn hàng và cuối cựng là hậu quả tất yếu của một cuộc khủng hoảng tài chớnh trầm trọng đó kộo nền kinh tế Thỏi Lan lựi lại hàng chục năm.
3.1. Kinh tế vĩ mụ
Trước hết, phải kể đến yếu tố về tài chớnh, tiền tệ, sự khú khăn của nền kinh tế vĩ mụ. Kinh tế Việt Nam núi riờng, kinh tế toàn cầu núi chung vẫn tiếp tục suy thoỏi, ảm đạm. Nhiều năm nay, khụng ớt người sau khi thu về một khoản tiền từ cỏc kờnh khỏc đó mua nhà, đất để đầu tư hoặc làm của để dành. Đặc biệt năm 2011, lợi nhuận của nhiều ngành kinh doanh thấp dẫn đến nguồn tiền đầu tư vào bất động sản bị hạn chế, thậm chớ nhiều người đó phải bỏn bất động sản để lấy tiền trang trải, giải quyết khú khăn cho cỏc lĩnh vực kinh doanh khỏc. Nguồn tớn dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dõn trong việc tạo lập nhà ở cũn nhiều hạn chế.
Trong năm 2011, rất nhiều dự ỏn bất động sản đó phải tạm dừng hoặc gión tiến độ do bị cắt vốn vay. Với mỗi dự ỏn, thụng thường số tiền đầu tư lờn tới hàng trăm, hàng nghỡn tỉ đồng thỡ chủ đầu tư rất khú cú thể thu xếp tiền để triển khai khi bị ngõn hàng “đúng cửa”. Hiện nay nhiều dự ỏn dự đó hoàn thiện, chủ đầu tư tỡm mọi biện phỏp cú thể vẫn khụng bỏn được hàng nờn nguồn thu rất khú khăn. Chớnh việc đầu tư tràn lan, lạm dụng đũn bẩy tài chớnh đó khiến nhiều doanh nghiệp lao đao khi thị trường thay đổi quỏ nhanh. Những điều gần tương tự cũng xảy ra với những người đầu cơ nhà đất bằng tiền đi vay.
3.2. Cỏc vấn đề liờn quan đến thị trường, yếu tố cung và cầu bất động sản
3.2.1. Thị trường thiếu thụng tin, kộm minh bạch ở tất cả cỏc khõu.
Thiếu thụng tin, khụng minh bạch nờn thị trường bị mộo mú và dẫn tới tỡnh trạng đầu tư theo phong trào. Cú lẽ chỉ cú ở Việt Nam, ai cũng cú thể trở thành nhà đầu tư bất động sản. Người ta núi đến từ “lướt súng” một cỏch thuần thục trong khi dễ cú đến 80% “nhà đầu tư” khụng hề cú kiến thức về thị trường, về đầu tư... Rất nhiều người trong tay chỉ cú một vài tỷ đồng, nhưng đặt cọc mua nhiều lụ đất nền hay căn hộ, chỉ một vài thỏng hoặc thậm chớ một vài tuần nhà đất tăng giỏ mạnh, họ bỏn đi cũng đó kiếm lời hàng tỉ đồng. Lợi nhuận “một vốn bốn lời”, thậm chớ là “mấy chục lời” đó khiến mọi tầng lớp
trong xó hội, từ anh xe ụm tới ụng tiến sĩ đổ xụ đi mua nhà đất như đi mua cổ phiếu thời sốt chứng khoỏn. Mỗi “cổ phiếu” lại được mua bỏn lũng vũng với mục đớch chẳng liờn quan gỡ nhiều tới giỏ trị sử dụng của bất động sản là để ở hay sản xuất mà chỉ với mục đớch đầu cơ.
Thiếu thụng tin và kộm minh bạch gúp phần quan trọng dẫn tới sự thiếu chuyờn nghiệp, với nhiều doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản hiện nay tại Việt Nam thỡ từ “chuyờn nghiệp” vẫn là một khỏi niệm khỏ xa xỉ. Số lượng cỏc cụng ty kinh doanh bất động sản tăng lờn rất nhanh chúng nhưng đại đa số là mới thành lập hoặc tỏch ra từ cỏc đơn vị ở cỏc lĩnh vực khụng hề liờn quan như: may mặc, dầu khớ, nụng nghiệp... trong thời kỳ mà chữ “land” dường như trở thành mốt ở rất nhiều cụng ty, tập đoàn lớn. Rất nhiều cỏc doanh nghiệp đầu tư dự ỏn tại Việt Nam hiện nay cú nền tảng, tiềm lực cũn nhiều hạn chế nhưng lại chạy theo phong trào “nhà nhà làm dự ỏn”, khụng cú cỏc cỏch làm bài bản, chuyờn nghiệp, khụng nghiờn cứu kỹ thị trường…
3.2.2 Cầu bất động sản giảm mạnh (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Cầu giảm mạnh do giỏ bất động sảnở Việt Nam hiện đang được đỏnh giỏ ở mức quỏ
cao so với thu nhập thực tế:
Một Việt kiều tại Phỏp phõn tớch trờn một tờ bỏo: “Tại chõu Âu, một ngụi nhà điển hỡnh giỏ thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lờn đến hơn 6 lần họ đó coi đú là điều khụng bỡnh thường. Cũn ở VN thu nhập bỡnh quõn của tầng lớp khỏ giả ở cỏc đụ thị lớn như Hà Nội, TP HCM vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giỏ phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đõy khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm. Điều đú cú nghĩa là giỏ bất động sản ở VN đang ở mức khụng bỡnh thường so với mặt bằng chung của thế giới” . Ở Hà Nội, ngay cả giỏ bỏn cho cỏc đối tượng chớnh sỏch cũng ở mức 6 triệu đồng/m2, mức giỏ phi thực tế đối với khả năng mua của đối tượng này. Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giỏ quỏ cao so với thu nhập thực tế thỡ đương nhiờn sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đõy là nguyờn nhõn chớnh làm TTBĐS bị đúng băng trong thời gian vừa qua.