tỉnh Hà Tĩnh.
2.1.1. Tổng quan về quá trình phát triển thị trường Bất động sản ở Hà Tĩnh.
2.1.1.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế-xã hội của Hà Tĩnh.
Hà Tĩnh thuộc khu vực Bắc Trung bộ, diện tích 6.055,6km2, dân số 1,3 triệu ngƣời, có 12 đơn vị cấp huyện, 262 xã, phƣờng, thị trấn. Hà Tĩnh có một vị trí chiến lƣợc, nằm giữa Hà Nội và Đà Nẵng. Tỉnh có vị trí địa lý thuận lợi để phục vụ Lào và Đông Bắc Thái Lan, với cửa khẩu Cầu Treo giúp Hà Tĩnh tiếp cận trực tiếp Trung Lào. Hà Tĩnh nằm ở vị trí có khoảng cách tốt giữa các trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam – Hà Nội và Đà Nẵng, chỉ cách chƣa đầy 400km và có thể tiếp cận bằng các chuyến bay từ sân bay tại khu vực, bằng đƣờng bộ hoặc bằng đƣờng sắt.
Trong nững năm qua, mặc dù bị ảnh hƣởng của tình hình suy thoái kinh tế thế giới, kinh tế trong nƣớc gặp nhiều khó khăn, nhƣng kinh tế Hà Tĩnh đã có bƣớc phát triển khá, tốc độ tăng trƣởng bình quân giai đoạn 2006 – 2011 đạt 9,81%/năm, năm 2011 đạt 11,7%. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hƣớng tích cực, đƣợc sự giúp đỡ có hiệu quả của Chính phủ, các bộ, ngành Trung ƣơng, cùng với sự chỉ đạo quyết liệt của Tỉnh ủy, HĐND và UBND tỉnh trong việc ban hành và triển khai các chính sách hỗ trợ, khuyến khích phát triển sản xuất, kinh doanh; sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị và cộng đồng doanh nghiệp, toàn dân nên kinh tế - xã hội Hà Tĩnh năm 2012 vẫn tiếp tục phát triển, nhiều mục tiêu đạt và vƣợt kế hoạch đề ra.
- Tốc độ tăng trƣởng kinh tế đạt 14% (kế hoạch 12,5% đến 13%); trong đó: Nông, lâm, ngƣ nghiệp 3,8%, CN - xây dựng 20,4%, Thƣơng mại - dịch vụ 10,8%.
- Cơ cấu kinh tế: Công nghiệp - xây dựng 36,7%; Nông, lâm, ngƣ nghiệp 32,2%, Thƣơng mại - dịch vụ 31,1% (kế hoạch: Công nghiệp - xây dựng 34,66%; Nông, lâm, ngư nghiệp 33,74%, Thương mại - dịch vụ 31,6%).
- GDP bình quân đầu ngƣời đạt 19,6 triệu đồng.
- Giá trị sản xuất công nghiệp - xây dựng: Tăng 26,5% (KH: Trên 25%).
- Kim ngạch xuất khẩu hàng hóa của các doanh nghiệp địa phƣơng: 87 triệu USD; kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa qua các cửa khẩu trên địa bàn: 3.242 triệu USD.
- Tổng thu ngân sách đạt 4.100 tỷ đồng, trong đó: Thu ngân sách nội địa ƣớc đạt 3.100 tỷ đồng, tăng 40,3% so với năm 2011, trong đó thu từ thuế, phí và lệ phí đạt trên 2.400 tỷ đồng, thu từ cấp quyền sử dụng đất phấn đấu đạt trên 700 tỷ đồng; thu từ xuất nhập khẩu đạt trên 1.000 tỷ đồng.
- Chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới: đƣợc chỉ đạo quyết liệt, bƣớc đầu đạt một số kết quả quan trọng, tác động tích cực đến đời sống ngƣời dân nông thôn; đƣợc Ban Chỉ đạo Chƣơng trình MTQG Trung ƣơng đánh giá cao, Hà Tĩnh đƣợc xếp tốp đầu cả nƣớc về xây dựng nông thôn mới, có cách làm sáng tạo, quyết liệt, hiệu quả, nhất là huy động đƣợc cả hệ thống chính trị vào cuộc, ban hành nhiều cơ chế chính sách huy động nguồn lực. Đến nay đã có 235/235 xã hoàn
thành việc điều chỉnh quy hoạch và đƣợc phê duyệt đề án xây dựng nông thôn mới và đề án phát triển sản xuất nâng cao thu nhập cho ngƣời dân. Xuất hiện nhiều mô hình sản xuất, kinh doanh mang lại hiệu quả kinh tế. Đến nay toàn tỉnh có 457 mô hình phát triển sản xuất gắn với Chƣơng trình xây dựng nông thôn mới, trong đó năm 2012 xây dựng đƣợc trên 300 mô hình, cơ bản các mô hình đang phát huy hiệu quả kinh tế, giải quyết việc làm, nâng cao thu nhập cho lao động tại địa bàn và đã đƣợc tổng kết, nhân ra diện rộng; các chủ mô hình đã đƣợc tiếp cận với nguồn hỗ trợ của các chính sách; đã có 92 tổ chức, đơn vị nhận đỡ đầu, tài trợ cho 107 xã xây dựng nông thôn mới.
- Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp: Đã từng bƣớc khắc phục khó khăn do suy giảm kinh tế, tập trung khôi phục và phát huy năng lực của các cơ sở sản xuất, đã có một số cơ sở sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp mới hoàn thành và đƣa vào khai thác, sử dụng. Giá trị sản xuất công nghiệp năm 2012 đạt 6.833 tỷ đồng (theo giá so sánh 2010), tăng 24,59% so với năm 2011, đạt kế hoạch đề ra. Một số Cụm công nghiệp đã thu hút đƣợc khá nhiều doanh nghiệp vào đầu tƣ, sản xuất, kinh doanh.
- Thương mại - dịch vụ: Đáp ứng tốt hơn nhu cầu về trao đổi hàng hoá, tiêu thụ sản phẩm cho ngƣời sản xuất. Tổng mức bán lẻ hàng hoá, dịch vụ năm 2012 đạt 24.469 tỷ đồng, tăng 29,1% so với năm 2011, tăng 8,26% kế hoạch. Kim ngạch xuất khẩu năm 2012 đạt 87 triệu USD, tăng 2,4% kế hoạch. Kim ngạch xuất nhập khẩu qua các cửa khẩu trên địa bàn đạt 3.242 triệu USD, chủ yếu máy móc, trang thiết bị và dụng cụ phục vụ thi công các dự án lớn trên địa bàn nhƣ Dự án của Tập đoàn Formosa, Dự án Nhà máy Nhiệt điện Vũng Áng I.
Tăng cƣờng công tác quản lý, kiểm tra kiểm soát thị trƣờng, bình ổn giá cả thị trƣờng, tổ chức đƣa hàng hóa phục vụ nông thôn, vùng sâu, vùng xa, bảo vệ quyền lợi cho ngƣời tiêu dùng...
- Công tác quy hoạch và đầu tư phát triển: Công tác xây dựng quy hoạch đã đƣợc quan tâm và chỉ đạo; chất lƣợng xây dựng các quy hoạch đã đƣợc nâng lên rõ rệt, quy hoạch đã bám sát yêu cầu thực tiễn, có tầm nhìn và tính khả thi hơn. Đến
nay, đã hoàn thành và phê duyệt 30 quy hoạch, đề án, trong đó riêng ngành nông nghiệp đã hoàn thành và phê duyệt 14 quy hoạch, đề án và ban hành Danh mục sản phẩm hàng hóa nông nghiệp chủ lực đến năm 2015, định hƣớng đến năm 2020.Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2050 đã đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt; Quy hoạch sử dụng đất toàn tỉnh đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2015 đã hoàn thành và trình Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt. Xây dựng Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Hà Tĩnh đến năm 2020 tầm nhìn 2030. Đang tổ chức lựa chọn đơn vị tƣ vấn nƣớc ngoài xây dựng quy hoạch chung thành phố Hà Tĩnh, quy hoạch chuỗi đô thị ven biển và chuỗi đô thị phía Tây của tỉnh đến năm 2050; quy hoạch phát triển kinh tế ven biển và vùng bán sơn địa dọc đƣờng Hồ Chí Minh...
Tổng nguồn vốn huy động toàn xã hội năm 2012 dự kiến đạt 34.037 tỷ đồng; trong đó nguồn ngân sách nhà nƣớc 6.460 tỷ đồng, tăng 356,5 tỷ đồng so với năm 2011. Đến hết tháng 10/2012, khối lƣợng thực hiện các nguồn vốn ngân sách nhà nƣớc đạt 87,9%, giải ngân đạt 75,9%; phấn đấu giải ngân cả năm đạt trên 97%, trong đó các nguồn ngân sách Trung ƣơng, nguồn trái phiếu Chính phủ và nguồn tạm ứng ngân sách Trung ƣơng đạt 100% kế hoạch vốn.
- Tổng thu ngân sách nhà nước ƣớc đạt 4.100 tỷ đồng, trong đó: Thu ngân sách trên địa bàn 3.100 tỷ đồng, tăng 40,3% so với năm 2011 (thu từ thuế, phí và lệ phí ƣớc đạt trên 2.400 tỷ đồng, thu từ cấp quyền sử dụng đất đạt trên 700 tỷ đồng); thu từ hoạt động xuất nhập khẩu trên 1.000 tỷ đồng, tăng 31,5% so với năm 2011. Chi ngân sách cơ bản theo tiến độ dự toán đầu năm, đảm bảo tiết kiệm, chặt chẽ và hiệu quả; triển khai kịp thời các nhiệm vụ đột xuất phát sinh và các nhiệm vụ bổ sung từ nguồn ngân sách Trung ƣơng; thực hiện tốt chủ trƣơng thực hành tiết kiệm, chống lãng phí trong chi thƣờng xuyên.
- Hoạt động tín dụng ngân hàng đã triển khai nhiều giải pháp để hỗ trợ doanh nghiệp theo Nghị quyết số 13/NQ-CP ngày 12/5/2012 của Chính phủ. Nhìn chung, hoạt động ngân hàng đáp ứng nhu cầu vốn chi trả và cho vay đối với nền kinh tế địa phƣơng. Tổng nguồn vốn huy động và quản lý của các NHTM và các TCTD trên
địa bàn đến cuối năm 2012 ƣớc đạt 17.120 tỷ đồng, tăng 25% so với đầu năm. Tổng dƣ nợ ƣớc đạt 16.700 tỷ đồng, tăng 12% so với đầu năm.
- Công tác phát triển doanh nghiệp: Tiếp tục chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ đổi mới phát triển doanh nghiệp và cổ phần hóa, tái cơ cấu doanh nghiệp nhà nƣớc theo tinh thần Nghị quyết của Chính phủ. Đã phê duyệt Đề án “Tái cơ cấu doanh nghiệp nhà nƣớc Hà Tĩnh giai đoạn 2011-2015”. Quyết định hợp nhất 07 DN thủy lợi 100% vốn nhà nƣớc. Hoàn thành xác định giá trị doanh nghiệp, đang thực hiện tiếp giai đoạn lựa chọn đơn vị tƣ vấn lập phƣơng án cổ phần hóa Tổng công ty Khoáng sản và Thƣơng mại Hà Tĩnh.
Từ đầu năm đến nay đã cấp giấy chứng nhận ĐKKD thành lập mới cho 307 doanh nghiệp, tổng vốn đăng ký 2.244 tỷ đồng (bằng 68% số lƣợng DN thành lập mới và tăng 1,1% vốn đăng ký so với cùng kỳ 2011). Cấp chứng nhận đầu tƣ cho 76 dự án (trong nƣớc: 74; FDI: 2), tổng vốn đăng ký 9.233 tỷ đồng và 3 triệu USD.
- Hoạt động đối ngoại, kinh tế đối ngoại và xúc tiến đầu tƣ tiếp tục đƣợc mở rộng, đặc biệt quan hệ với các nƣớc bạn Lào nhân năm đoàn kết hữu nghị Việt - Lào. Đã ký kết và từng bƣớc tổ chức triển khai thực hiện 36 biên bản ghi nhớ giữa các doanh nghiệp Thái Lan - Việt Nam. Xây dựng Đề án tăng cƣờng hợp tác kinh tế đối ngoại đến năm 2015 và những năm tiếp theo. “Việc thu hút, quản lý và thực hiện các nguồn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đạt kết quả khá; ƣớc giá trị thực hiện các dự án ODA năm 2012 đạt 696.540 triệu đồng, bằng 83,71% so với kế hoạch, trong đó vốn nƣớc ngoài đạt 591.689 triệu đồng, bằng 82,19% kế hoạch. Giá trị thực hiện nguồn vốn NGO ƣớc đạt trên 110 tỷ đồng” [37].
2.1.1.2. Quá trình phát triển của thị trường Bất động sản ở tỉnh Hà Tĩnh
Dƣới góc độ cơ chế quản lý và thể chế trong từng thời kỳ, quá trình phát triển TTBĐS Hà Tĩnh phân làm hai giai đoạn: giai đoạn từ 1986 đến 2003 và giai đoạn từ 2003 đến nay.
a) Giai đoạn từ 1986 đến 2003
Đây là thời kỳ Hà Tĩnh cùng cả nƣớc bƣớc vào quá trình đổi mới, phát triển kinh tế với nội dung cơ bản: chuyển sang mô hình kinh tế thị trƣờng định hƣớng
XHCN, vận hành theo cơ chế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc. Lúc này, sự phát triển kinh tế - xã hội của Tỉnh cũng nhƣ hệ thống TTBĐS chịu ảnh hƣởng của các chính sách, cơ chế quản lý có liên quan đến các nội dung phát triển chung. Đây là giai đoạn mở đầu cho quá trình đổi mới cơ chế quản lý, phù hợp với yêu cầu chuyển dịch cơ cấu kinh tế để xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Những chính sách, chủ trƣơng lớn để hình thành các chủ đầu tƣ, sở hữu mới trong phát triển các thành phần kinh tế đã ra đời và phát huy tác dụng nhƣ Nghị quyết 10, Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài, Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, 2003.
Để đáp ứng nhu cầu trên, thị trƣờng "cung" hàng hóa BĐS là nhà ở, đất ở cũng có sự biến đổi, phát triển theo yêu cầu. Trƣớc hết, hoạt động liên doanh, liên kết với các nhà đầu tƣ của nhà nƣớc theo hình thức góp vốn là đất đai, đã hình thành một bộ phận cơ bản của thị trƣờng "cung" từ quỹ đất của nhà nƣớc để thực hiện các dự án đầu tƣ phát triển. Đồng thời, sự phát triển mô hình kinh tế thị trƣờng với cơ cấu kinh tế đa thành phần trên địa bàn Tỉnh đã tạo nên "cơn sốt" về nhà ở, đất ở tại những điểm mà vị trí địa lý kinh tế của nó phù hợp với yêu cầu phát triển các ngành nghề kinh doanh; từ đó, hình thức sử dụng nhà ở, đất ở của các chủ sử dụng đã có sự thay đổi: từ sử dụng với mục đích ở chuyển sang sử dụng với mục đích kinh doanh. Các hoạt động chuyển nhƣợng để thay đổi mục đích sử dụng BĐS là nhà ở, đất ở cho các hoạt động đầu tƣ trong và ngoài nƣớc trên địa bàn Tỉnh bắt đầu phát triển, dần trả lại giá trị thực của BĐS với tính cách là hàng hóa. Từ đó, giá đất, nhà ở Hà Tĩnh cũng tăng dần. Tuy nhiên, các hoạt động giao dịch đất đai trên địa bàn Tỉnh thời kỳ này vẫn chƣa có một cơ sở pháp lý đầy đủ, do vậy, mọi chủ thể, tổ chức giao dịch trên TTBĐS chƣa có đƣợc pháp nhân rõ ràng để hoạt động.
b) Giai đoạn từ 2003 đến nay
Luật Đất đai 1993 (có hiệu lực từ 15/10/1993) với quy định ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền "chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật" đã tạo nên sự phát triển đột biến của TTBĐS trên địa bàn Hà Tĩnh.
Quy định trên không chỉ hợp lý hóa, công khai hoạt động của các chủ thể tham gia TTBĐS trƣớc đây mà hơn thế nữa, hình thành thêm nhiều chủ thể tham gia
thị trƣờng cung - cầu hàng hóa BĐS với pháp nhân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Hơn nữa, sự tăng trƣởng kinh tế nhanh của Tỉnh và cùng với nó là quá trình đô thị hóa, mở rộng thành phố đã làm cung, cầu trên TTBĐS phát triển, thay đổi rất mạnh trên mọi địa bàn. Nhu cầu đầu tƣ phát triển, đô thị hóa đã chuyển mạnh, một bộ phận lớn đất hoang, đất nông nghiệp trở thành đất công nghiệp, đô thị. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trƣờng cầu đã kéo theo hệ thống tổ chức thị trƣờng cung phát triển. Hàng loạt các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ra đời, thực hiện mọi hoạt động từ xây cất, mua bán, môi giới hàng hóa BĐS và tạo nên cơn "sốt" đất từ 2003 đến 2009.
Thời gian tiếp sau, do khủng hoảng tài chính Châu Á, TTBĐS đi vào "trầm lắng", "đóng băng" cho tới cuối năm 2009 giá cả BĐS cao gấp 5 - 7 giá bình thƣờng.
Đánh giá chung: kể từ khi hình thành, TTBĐS đã chứng tỏ vai trò quan trọng của nó đối với ngƣời dân Hà Tĩnh. Nó đã góp phần tạo điều kiện tốt hơn về nhà ở, đất ở cho ngƣời dân.
Hình 2.2: Hiện trạng sử dụng đất ở Hà Tĩnh phân theo hoạt động năm 2010. (Nguồn:Monitor).
Tuy nhiên, thời gian qua TTBĐS Hà Tĩnh còn nhƣợc điểm là khá bất ổn và kém lành mạnh, nguyên nhân là do sự mất cân bằng giữa cung - cầu "giả tạo" hiện hữu. Mặt khác, công tác quy hoạch luôn đi sau đầu tƣ và kinh doanh BĐS là một quá trình ngƣợc gây nhiều hậu quả xấu cho bộ mặt đô thị và cho TTBĐS. TTBĐS Hà Tĩnh còn quá nặng về phân lô, bán nền. QLNN với thị trƣờng này còn chƣa đồng bộ, yếu kém; biện pháp, công cụ quản lý mang tính tình thế. Đó là những vấn đề tồn tại cần giải quyết để phát triển thị trƣờng
2.1.2. Thực trạng thị trường Bất động sản tỉnh Hà Tĩnh
2.1.2.1. Hiện trạng cung – cầu hàng hóa Bất động sản a) Cung hàng hóa bất động sản
TTBĐS Hà Tĩnh đang sôi động với các giao dịch về quyền sử dụng đất và nhà ở đã xây dựng xong. Nhƣ vậy, "cung" HHBĐS sẽ bắt nguồn từ việc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể đƣợc phép tham gia TTBĐS - đây là nguồn cung thứ nhất. Các chủ thể - ngƣời sử dụng đất, từ đây đƣợc phép chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh,… tạo ra thị trƣờng giao dịch về quyền sử dụng đất hay còn gọi là thị trƣờng thứ cấp về quyền sử dụng đất. Thị trƣờng sơ cấp về đất đai