bài học kinh nghiệm
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý thị trường Bất động sản ở một số địa phương
1.3.1.1. Kinh nghiệm quản lý thị trường Bất động sản ở Hà Nội
Sau 5 năm mở rộng địa giới hành chính Thủ đô “ giai đoạn 2008 – 2012, diện tích nhà ở tăng thêm khoảng 15 triệu m2, đạt bình quân 2- 2,5 triệu m2/năm. Theo đó, Thủ đô Hà Nội đang xây dựng thêm 370 dự án trung tâm thƣơng mại, siêu thị lớn, văn phòng cao cấp, khách sạn hiện đại, nhà ở… với 17.765ha, 520.700 căn hộ, 82,45 triệu m2. Xây nhà ở xã hội, cải tạo chung cƣ cũ… Hoàn thành khu nhà ở công nhân tại khu Kim Chung (Đông Anh), Việt Hƣng (Long Biên), khu nhà ở xã hội Đại Mỗ, Hà Đông” [42].
Trong công tác quản lý đô thị, đến nay tất cả quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của các huyện thị của Hà Nội đều đã hoàn thành, đƣợc phê duyệt. Luật Thủ đô đã đƣợc Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 01-7-2013. Hà Nội đã cụ thể hóa và ban hành 11 cơ chế, chính sách để kịp thời triển khai thực hiện Luật Thủ đô trên
địa bàn. Tỷ lệ công trình xây dựng có giấy phép tăng dần qua từng năm, đến nay đạt tới trên 90%. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc đẩy mạnh, đến nay đạt trên 95% số thửa đất đủ điều kiện và đã kê khai xin cấp.
Để công khai thông tin về các dự án phát triển nhà ở xã hội dành cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn TP, tạo điều kiện cho ngƣời lao động trên địa bàn thủ đô có cơ hội chọn mua, Sở Xây dựng đã chính thức công bố các dự án nhà ở xã hội đã có đất sạch (có quyết định chấp thuận đầu tƣ của Thành phố Hà Nội, đã và sẽ triển khai đầu tƣ xây dựng trong năm 2013, hoàn thành trong năm 2015).
1.3.1.2. Kinh nghiệm quản lý thị trường Bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh
Sau Hà Nội, chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh cũng cho rằng cần phải quản lý chặt chẽ theo hƣớng hạn chế các dự án nhà ở thƣơng mại mới để giải quyết triệt để tảng băng bất động sản. UBND Thành phố Hồ Chí Minh tập trung các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trƣờng bất động sản, thành phố này sẽ hạn chế tối đa các dự án phát triển nhà ở mới.
UBND Thành phố Hồ Chí Minh, đã thành lập tổ công tác xử lý các dự án chậm tiến độ theo hƣớng thu hồi, hủy bỏ các quyết định giao đất đối với các dự án không phù hợp. Trƣớc mắt, sẽ rà soát hủy bỏ chủ trƣơng chấp thuận đầu tƣ và các quyết định giao đất và cho thuê đất của 125 dự án với diện tích khoảng 2.000ha. Các dự án này đều đƣợc công khai trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng, tại các địa phƣơng, cơ sở nơi có dự án.
Đối với các dự án đƣợc tiếp tục triển khai thực hiện thì quy định cụ thể các điều kiện và cam kết tiến độ thời gian thực hiện đồng thời giao Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, UBND quận huyện công bố công khai để các tổ chức, cá nhân biết và giám sát.
Bên cạnh việc tiếp tục đẩy mạnh thực hiện rà soát, phân loại dự án phát triển nhà ở nhằm dẹp bỏ, hạn chế xây mới, Thành phố Hồ Chí Minh còn tiến hành thống kê tình hình tồn kho bất động sản tại địa bàn để có những điều chỉnh phù hợp sau đó. Việc làm này là cần thiết bởi những con số thống kê của các ban ngành trƣớc
nay còn nhiều bất cập, không đúng với thực tế, cách biệt quá xa so với số liệu của các công ty chuyên nghiên cứu thị trƣờng. Điều đáng nói là con số căn hộ tồn kho tại Thành phố Hồ Chí Minh là khá lớn, lên đến 55 ngàn căn, trong đó số phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng rất thấp. Có nghĩa là phân khúc căn hộ trung bình và bình dân tồn kho không ít nhƣ những con số trƣớc nay đƣợc đƣa ra.
“ Tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ chậm một cách đáng kinh ngạc nhƣ vậy rõ ràng khó thể “tạo đà” cho thị trƣờng sớm hồi phục nhƣ ngƣời ta kỳ vọng. Dù vậy, theo số liệu từ các công ty nghiên cứu thị trƣờng, các giao dịch bất động sản có ấm lên trong thời gian gần đây, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ thƣơng mại giá rẻ. Đó là nhờ những nỗ lực bán hàng từ phía các chủ đầu tƣ của những dự án không nằm trong diện đƣợc giải ngân gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng, nhƣ hợp tác với các ngân hàng thƣơng mại để tung ra các chƣơng trình hỗ trợ tài chính giúp khách hàng thực hiện khoản vay với lãi suất hấp dẫn (dƣới 10%/năm) và duy trì ổn định trong vài năm đầu...” [42]
1.3.1.3. Kinh nghiệm quản lý thị trường Bất động sản ở Đà Nẵng
Thành phố Đà Nẵng liên tục phát triển kinh tế cao nhất nƣớc, thu nhập của ngƣời dân tăng, hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện. Các nhà đầu tƣ khu công nghiệp gia tăng, cụ thể là Thủ tƣớng Chính phủ ký quyết định thành lập và ban hành quy chế hoạt động của Khu công nghệ cao Đà Nẵng, có diện tích 1.010 héc-ta nằm trên địa phận hai xã Hoà Liên (700 héc-ta) và Hoà Ninh (300 héc-ta) của huyện Hoà Vang; Làng đại học FPT, Trƣờng Cấp 1 & 2 Singapore, Trƣờng đại học Mỹ Thái Bình Dƣơng. Các khu đô thị và khu dân cƣ có sản phẩm Bất động sản mà đất nền với giá thấp 6 đến 8 triệu/m2 lại ở các quận lân cận trung tâm, trong bán kính không quá 10km tính từ Bƣu điện thành phố. Thực tế, tại các thành phố lớn nhƣ Hà Nội, TP HCM không hề thiếu các dự án lớn nhƣng việc giới đầu tƣ bất động sản với cái đầu nhanh nhạy đã bỏ một khoản tiền không hề nhỏ để đầu tƣ vào Đà Nẵng cho thấy sức hấp dẫn ở Đà Nẵng là không thể phủ nhận.
Các dự án tại Đà Nẵng đƣợc quy hoạch với kiến trúc hiện đại, đồng bộ, nhấn mạnh vào "hạ tầng xã hội" để tạo sự tiện lợi và "tính cộng đồng" rất cao. môi trƣờng
sống, cảnh quan khí hậu cũng hết sức thuận lợi. Đây là điều mà ngay cả những dự án bất động sản du lịch có giá cao, hạ tầng tốt trong khu vực cũng chƣa làm đƣợc.
Sự cải cách hành chính rõ rệt cũng nhƣ cơ chế thu hút đầu tƣ của chính quyền TP Đà Nẵng trong suốt thời gian qua cũng là lý do hết sức quan trọng giúp thị trƣờng bất động sản Đà Nẵng hấp dẫn với các nhà đầu tƣ [29].
* Về quản lý, quy hoạch.
- Đà năng đã cho xây dựng cơ sở dữ liệu liên thông về hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản và thông tin biến động về đất đai giữa các tổ chức hành nghề công chứng với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng.
- Mới đây, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng đã rà soát 837 đồ án quy hoạch. Trong đó, đề nghị hủy 32 đồ án, điều chỉnh 50 đồ án và rà soát 70 đồ án do chậm tiến độ, chủ đầu tƣ chƣa thanh toán tiền sử dụng đất.
* Về chính sách hỗ trợ tài chính.
- Đà Nẵng là địa phƣơng triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đạt tỷ lệ cao nhất cả nƣớc. Tính đến nay, các tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố đã giải ngân cho 108 khách hàng với số tiền 21,168 tỷ đồng. Trong đó, nhiều ngân hàng giải ngân đạt kết quả cao là Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Đà Nẵng 4,93 tỷ đồng, Agribank Hải Châu 4,59 tỷ đồng, Chi nhánh Ngân hàng Ngoại thƣơng (Vietcombank) Đà Nẵng 4,109 tỷ đồng, Chi nhánh Ngân hàng Công thƣơng (Vietinbank) Đà Nẵng 2,839 tỷ đồng, Vietinbank Ngũ Hành Sơn 2,709 tỷ đồng…
- Đà Nẵng cũng nhƣ nhiều địa phƣơng đang phải đối mặt là việc bị thâm hụt nguồn thu từ đất đai do sự đóng băng của thị trƣờng bất động sản. Trong chín tháng vừa qua, TP chỉ thu về đƣợc 900 tỉ đồng/3.000 tỉ đồng đƣợc giao thực hiện trong năm 2012 (năm 2010 thu đƣợc 4.500 tỉ đồng và năm 2011 thu đƣợc 5.100 tỉ đồng). Để thúc đẩy nguồn thu từ đất đai, TP Đà Nẵng còn thành lập các phiên đấu giá đất. Bảng giá đất của TP hiện cũng đã đƣợc giảm tới 40%.
- Thành phố có chế độ khuyến khích ngƣời trả nợ sớm. Theo đó, trƣờng hợp trả nợ tiền sử dụng đất kể từ ngày ban hành Quyết định này đến ngày 31/12/2013
đƣợc hỗ trợ lãi suất với mức giảm 50% tổng số tiền lãi phát sinh. Nếu trả nợ từ ngày 1/1/2014 trở đi sẽ thực hiện chính sách hỗ trợ lãi suất khuyến khích trả nợ sớm với mức giảm 0,5%/mỗi tháng trả nợ trƣớc hạn so với thời điểm ngày 1/3/1016.
1.3.2. Bài học kinh nghiệm
Từ thực tiễn phát triển của TTBĐS của các nƣớc phát triển cũng nhƣ đang chuyển đổi cho thấy, TTBĐS là một thị trƣờng không hoàn hảo, hay thị trƣờng có tính hoàn hảo không triệt để. Nguyên nhân xuất hiện, một mặt do các đặc trƣng của HHBĐS chi phối: nhƣ tính địa điểm sâu sắc đã quy định BĐS khu vực này khác khu vực kia… Mặt khác, nguyên nhân không hoàn hảo còn do TTBĐS bị các chính sách, pháp luật của nhà nƣớc tác động rất lớn, ví dụ nhƣ các quy định về khuyến khích hay hạn chế có thể làm bùng nổ, sốt hoặc đóng băng đối với TTBĐS. Do đó, thị trƣờng này thƣờng vừa bị chi phối bởi môi trƣờng pháp luật, vừa của cơ chế thị trƣờng, vừa chịu sự can thiệp của nhà nƣớc.
Nhƣ vậy, việc xây dựng, củng cố công tác QLNN đối với TTBĐS ở nƣớc ta nói chung và ở Hà Tĩnh nói riêng để cho thị trƣờng này phát triển lành mạnh phải tiến hành theo các bƣớc nhƣ sau.
Thứ nhất, phải tạo dựng một khung khổ pháp lý toàn diện nhằm tạo điều kiện cho TTBĐS hình thành, vận động trôi chảy và phát triển. TTBĐS hình thành phụ thuộc vào điều kiện và "thể trạng" nhất định của nền kinh tế. Khi nền kinh tế thị trƣờng phát triển tới "độ" cần thiết nó đòi hỏi phải có một TTBĐS chính qui lành mạnh. Để có đƣợc điều này, vấn đề đầu tiên là phải có hệ thống pháp luật nhằm tạo "đƣờng đi" và môi trƣờng vận động cho các lực lƣợng thị trƣờng của TTBĐS. Pháp luật cần phải qui định rõ một số vấn đề nhƣ: sở hữu toàn dân về đất đai, sở hữu tài sản BĐS và đăng ký quyền sở hữu BĐS, phạm vi giao dịch BĐS, HHBĐS gồm những gì, quyền thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, kinh doanh BĐS, qui định rõ về thuế và các loại phí, ban hành Luật Kinh doanh BĐS…
Thứ hai, phải xây dựng các cơ chế, định chế, tổ chức hỗ trợ cho TTBĐS phát triển nhƣ việc thành lập, ban hành quy chế hoạt động cho các tổ chức định giá BĐS, thẩm định giá BĐS; các trung tâm thông tin BĐS, trung tâm đăng ký biến
động BĐS… Thêm nữa, phải tạo lập đƣợc đội ngũ tƣ vấn môi giới, các chuyên gia BĐS và doanh nhân kinh doanh BĐS. Tất cả các tổ chức hỗ trợ sẽ tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển lành mạnh ổn định, tạo điều kiện cho công tác QLNN đối với lĩnh vực này có hiệu lực và hiệu quả hơn.
Thứ ba, phải có các cơ chế, chính sách tài chính và xã hội hỗ trợ các lực lƣợng thị trƣờng. TTBĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn đầu tƣ lớn, vì vậy các định chế tài chính nhƣ ngân hàng, tổ chức tín dụng, các quĩ phát triển cần hỗ trợ về vốn, lãi suất cho các chủ thể tham gia thị trƣờng. Phải xã hội hóa việc đầu tƣ, kinh doanh BĐS tới mọi tổ chức nhƣ ngân hàng, tín dụng, doanh nghiệp, pháp nhân, thể nhân,… nhằm huy động tối đa nguồn nội lực, ngoại lực cho thị trƣờng. Thị trƣờng có đi vào khuôn khổ và xu hƣớng phát triển ổn định thì cũng sẽ tạo điều kiện cho công tác QLNN tốt hơn và tác động mạnh mẽ vào việc đổi mới toàn diện, triệt để công cụ cũng nhƣ bộ máy QLNN đối với TTBĐS.
Thứ tư, cần có sự can thiệp hợp lý và đúng lúc của nhà nƣớc vào cơ chế điều tiết quản lý TTBĐS, tránh những can thiệp sâu, có tính chất "thô bạo" với thị trƣờng, làm méo mó thị trƣờng. Nhà nƣớc vừa tạo dựng môi trƣờng pháp lý, môi trƣờng kinh tế - xã hội, vừa can thiệp một cách khoa học nhƣ là một "bà đỡ mát tay" cho TTBĐS hình thành, phát triển ổn định, lành mạnh, có hiệu quả, góp phần hoàn thiện đồng bộ các thể chế thị trƣờng trong mô hình kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN ở nƣớc ta.
Kết luận chương 1
Quá trình vận động của TTBĐS ở Việt Nam đang trong giai đoạn bƣớc đầu hình thành, phát triển chƣa đồng bộ và đầy đủ, với những động thái phức tạp, đan xen các cơn sốt nóng và trầm lắng khá mạnh, kéo theo nhiều hệ quả tác động tới đời sống kinh tế-xã hội…Sự phát triển đồng bộ và lành mạnh thị trƣờng Bất động sản phụ thuộc vào sự cân đối, đồng bộ và đa dạng về cơ cấu các bộ phận thị trƣờng, các hàng hóa và chủ thể tham gia thị trƣờng Bất động sản, cũng nhƣ phụ thuộc vào các điều chỉnh lớn trong công tác lập và quản lý quy hoạch các loại, chính sách và hoạt động đầu tƣ-tín dụng, đất đai và nhà ở.
Do đó TTBĐS đòi hỏi sự cần thiết quản lý của Nhà nƣớc đối với thị trƣờng này. Hoạt động quản lý của nhà nƣớc trở thành một bộ phận, một nội dung không thể thiếu để tạo nên cơ chế vận động hoàn hảo của TTBĐS theo yêu cầu phát triển của nền kinh tế trong từng thời kỳ. Những hoạt động quản lý của nhà nƣớc cần đƣợc cụ thể hóa về mức độ, tính chất, mục đích can thiệp và điều này đƣợc thực hiện qua việc xác định chức năng, nội dung, công cụ quản lý, can thiệp của nhà nƣớc đối với quá trình hoạt động của TTBĐS.
Qua kinh nghiệm quản lý nhà nƣớc đối với các thị trƣờng BĐS của các thành phố lớn nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, qua những kết quả đạt đƣợc của những thị trƣờng này, TTBDDS Hà Tĩnh cần rút ra những bài học kinh nghiệm về công tác hoạch định chính sách, quản lý quy hoạch, quản lý các hoạt động mua bán, trao đổi HHBĐS và hoạt động đầu tƣ-tín dụng, đất đai và nhà ở. Từ đó đánh giá đƣợc những tồn tại, hạn chế trong quản lý nhà nƣớc và xây dựng các giải pháp để tăng cƣờng quản lý đối với thị trƣờng BĐS trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
Chương 2: Thực trạng quản lý thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
2.1. Quá trình phát triển và thực trạng thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh. tỉnh Hà Tĩnh.
2.1.1. Tổng quan về quá trình phát triển thị trường Bất động sản ở Hà Tĩnh.
2.1.1.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế-xã hội của Hà Tĩnh.
Hà Tĩnh thuộc khu vực Bắc Trung bộ, diện tích 6.055,6km2, dân số 1,3 triệu ngƣời, có 12 đơn vị cấp huyện, 262 xã, phƣờng, thị trấn. Hà Tĩnh có một vị trí chiến lƣợc, nằm giữa Hà Nội và Đà Nẵng. Tỉnh có vị trí địa lý thuận lợi để phục vụ Lào và Đông Bắc Thái Lan, với cửa khẩu Cầu Treo giúp Hà Tĩnh tiếp cận trực tiếp Trung Lào. Hà Tĩnh nằm ở vị trí có khoảng cách tốt giữa các trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam – Hà Nội và Đà Nẵng, chỉ cách chƣa đầy 400km và có thể tiếp cận bằng các chuyến bay từ sân bay tại khu vực, bằng đƣờng bộ hoặc bằng đƣờng sắt.
Trong nững năm qua, mặc dù bị ảnh hƣởng của tình hình suy thoái kinh tế thế giới, kinh tế trong nƣớc gặp nhiều khó khăn, nhƣng kinh tế Hà Tĩnh đã có bƣớc phát triển khá, tốc độ tăng trƣởng bình quân giai đoạn 2006 – 2011 đạt 9,81%/năm, năm