trong thời gian qua.
Trong quỏ trỡnh thực hiện hoạt động kinh doanh, Cụng ty cổ phần phỏt triển đụ thị Kinh Bắc luụn đặt cho mỡnh một mục tiờu phỏt triển và luụn nỗ lực trong việc thực hiện cỏc mục tiờu đặt ra. Nhưng trong điều kiện hiện nay, mọi nỗ lực của Cụng ty đều nhằm mở rộng quy mụ hoạt động của mỡnh trờn cơ sở mở rộng thị trường, mặt hàng kinh doanh, hỡnh thức kinh doanh... đồng thời Cụng ty cũng đặt ra vấn đề hiệu quả kinh doanh và nõng cao hiệu quả kinh doanh lờn hàng đầu. Thực tế tại Cụng ty thời gian vừa qua chỉ thực hiện được mục tiờu mở rộng kinh doanh mà mục tiờu nõng cao hiệu quả kinh doanh chưa thực hiện được. Đõy là một vấn đề tồn tại như một bài toỏn khú đối với mọi doanh nghiệp cũng như đối với ban lónh đạo của Cụng ty. Việc chưa thực hiện được mục tiờu nõng cao hiệu quả kinh doanh là do ngoài những thuận lợi và nỗ lực của bản thõn Cụng ty thỡ cũn cú nhiều khú khăn, hạn chế từ mụi trường bờn ngoài cũng như bờn trong nội tại của Cụng ty đó tỏc động tiờu cực khụng nhỏ tới mục tiờu nõng cao hiệu quả kinh doanh.
Qua quỏ trỡnh thực tế nghiờn cứu tại Cụng ty cổ phần phỏt triển đụ thị Kinh Bắc, em rỳt ra được những nhận xột, đỏnh giỏ sau:
1. Những thành tựu đó đạt được của cụng ty trong thời gian qua.
Cụng ty Cổ phần Phỏt triển Đụ thị Kinh bắc (sau đõy gọi tắt là KBC) là một cụng ty hàng đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực phỏt triển khu cụng nghiệp và khu đụ thị. Trong vũng mấy năm qua, Cụng ty đó duy trỡ tốc độ tăng trưởng về
quy mụ hàng năm trờn 100% cả về doanh thu và tổng tài sản. Trong năm 2008, mặc dự gặp nhiều khú khăn nhưng Cụng ty vẫn đạt mức lợi nhuận 273 tỷ đồng. Vào thời điểm 31/12/2008, tổng tài sản của Cụng ty là 4.481 tỷ với vốn chủ sở hữu là 2.725 tỷ. Cho đến nay, Cụng ty vẫn hoạt động chủ yếu dựa vào vốn chủ sở hữu và vốn ứng trước của khỏch hàng với tổng vốn vay ngắn hạn và dài hạn và ngắn hạn chiếm tỷ lệ dưới 10% vốn chủ sở hữu, đồng thời cụng ty luụn duy trỡ tỷ lệ thanh khoản cao qua cỏc năm. Tỡnh hỡnh tài chớnh vững chắc đú của Cụng ty tạo tiền đề cơ bản cho đợt phỏt hành trỏi phiếu lần này nhằm huy động
vốn thực hiện chiến lược tăng tốc đầu tư vượt qua khủng hoảng của Cụng ty. Vị thế : KBC là Cụng ty hàng đầu về phỏt triển cỏc Khu cụng nghiệp và cơ sở hạ tầng với cỏc lợi thế cạnh tranh lớn. KBC hiện đang là một trong mười cụng ty cú quy mụ vốn lớn nhất trờn thị trường chứng khoỏn Việt Nam. Cụng ty đang sở hữu một số cụng ty con và nhiều cụng ty liờn doanh liờn kết khỏc với kế hoạch thõu túm một số doanh nghiệp nhằm mục đớch nõng quy mụ và phỏt triển KBC theo mụ hỡnh tập đoàn, đa dạng hoỏ cỏc lĩnh vực đầu tư. Định hướng KBC phỏt triển một cỏch vững chắc và trở thành một trong cỏc tập đoàn hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.
Triển vọng : Hiện KBC đang sở hữu một chuỗi cỏc khu cụng nghiệp hàng đầu cả nước. Trong giai đoạn hiện tại, KBC tiếp tục củng cố vững chắc và mở rộng quy mụ cỏc hoạt động kinh doanh lĩnh vực truyền thống là phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp và cỏc dự ỏn bất động sản với kế hoạch sỏp nhập cỏc khu cụng nghiệp và phỏt triển cỏc dự ỏn khu đụ thị mới. Cỏc lĩnh vực này sẽ được tập trung phỏt triển theo chiều sõu với việc nõng cao chất lượng cỏc sản phẩm dịch vụ, mở rộng quan hệ thu hỳt khỏch hàng.
Cụng ty đó phỏt hành trỏi phiếu để huy động 500 tỷ đồng, cựng với vốn vay ngõn hàng, vốn chủ sở hữu và vốn khỏc để cấp vốn thực hiện 2 dự ỏn: Dự ỏn khu Cụng nghiệp Quế Vừ mở rộng và Dự ỏn Khu Đụ thị mới Phỳc Ninh.
Dự ỏn KCN Quế Vừ mở rộng bao gồm 300ha liền kề KCN Quế Vừ là sự tiếp nối thành cụng của khu cụng nghiệp này. Hiện tại, hơn 80% đất của KCN Quế Vừ đó được cỏc nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Đài Loan thuờ bao gồm cỏc tập đoàn cụng nghệ lớn như Canon, Foxconn, Mitac. Giỏ thuờ đất và cơ sở hạ tầng tại khu này đó tăng từ $20-25 vào năm 2004 lờn $50-55 vào năm 2008 thể hiện nhu cầu cao của cỏc nhà đầu tư với khu vực này. Nắm bắt được nhu cầu đú, ngay từ năm 2006, KBC đó chuẩn bị cỏc thủ tục đầu tư cho KCN Quế vừ mở rộng và cho đến nay đó cơ bản hoàn thành việc đền bự giải phúng mặt bằng, chuẩn bị cho việc san lấp và xõy dựng hạ tầng đường xỏ, điện, cấp nước và thoỏt nước. Số tiền huy động được từ đợt phỏt hành trỏi phiếu đợt này sẽ giỳp Cụng ty hoàn thành việc san lấp và xõy dựng hạ tầng, đồng thời xõy dựng sẵn một số nhà xưởng và kho theo tiờu chuẩn quốc tế. Theo dự tớnh, tổng số tiền đầu tư cho KCN Quế Vừ mở rộng là 1.144 tỷ đồng, trong đú 597 tỷ đồng dành cho cơ sở hạ tầng và 547 tỷ đồng dành cho nhà xưởng và kho. Với mức chiết khấu 15%, NPV của dự ỏn là 503 tỷ đồng và IRR là 39%, thời gian thu hồi vốn là 5,25 năm.
Dự ỏn Khu đụ thị mới Phỳc Ninh là dự ỏn quy hoạch tổng thể khu đụ thị-dõn cư-dịch vụ trờn diện tớch 140 ha tại thành phố Bắc Ninh, chỉ cỏch trung tõm thành phố khoảng 500m và nằm trờn hai trục lộ lớn là Quốc lộ 1 và Quốc lộ 18. Dự ỏn được thiết kế như một khụng gian gắn kết bao gồm cỏc khu chức năng như trung tõm thương mại, dịch vụ, liờn hợp thể thao, cụng viờn trung tõm và cỏc nhúm nhà ở với hệ thống khụng gian xanh chuyển tiếp. Bắc Ninh vốn nổi tiếng là một thành phố mới với kiến trỳc khụng gian xanh và đẹp, nhưng cũng giống như nhiều đụ thị lớn khỏc ở Việt Nam, Bắc Ninh cũng đang chịu những sức ộp khụng nhỏ về quỹ đất đụ thị để đỏp ứng nhu cầu cho dõn cư trong khu vực, chưa kể đến nhu cầu của cỏc cư dõn mới từ hàng trăm cụng ty cụng nghệ cao nằm trong vũng bỏn kớnh 5km như cỏc KCN Quế vừ, Quế vừ mở rộng, Đại Đồng-Hoàn Sơn, Quang Chõu với hàng nghỡn cỏn bộ quản lý cỏc cấp và hàng trăm chuyờn gia nước ngoài. Số tiền huy động được từ đợt phỏt hành trỏi phiếu
đợt này sẽ giỳp Cụng ty khởi cụng giai đoạn 1 của dự ỏn, bao gồm việc san lấp mặt bằng, xõy dựng hạ tầng, và xõy dựng cỏc nhà liền kề, biệt thự song lập và biệt thự để phục vụ nhu cầu của dõn cư sở tại và cộng đồng cỏc chuyờn gia quốc tế. Theo dự tớnh, tổng số tiền đầu tư cho giai đoạn 1 sẽ là là 2.582 tỷ đồng. Với mức chiết khấu 12%, NPV của dự ỏn là 88,5 tỷ đồng và IRR là 17,5%, thời gian thu hồi vốn là 2,3 năm.
2. Những thuận lợi và khú khăn.
2.1. Thuận lợi.
- Sự tăng truởng cao và ổn định của nền kinh tế, cựng với những thay đổi tớch cực trong chớnh sỏch thu hỳt đầu tư nước ngoài đó tạo cơ hội cho việc mở rộng đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Điều này tạo thuận lợi cho cỏc Cụng ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng
- Bắc Ninh là một tỉnh nằm sỏt Thủ đụ Hà Nội về phớa Bắc, là địa bàn cú tốc độ đụ thị húa chậm so với Hà Nội và cỏc thành phố lớn trờn cả nước, cú quỹ đất nụng nghiệp rất lớn cú khả năng chuyển sang đất ở.
- Sự đầu tư nõng cấp cơ sở hạ tầng của Bắc Ninh: Trong những năm qua trờn địa bàn tỉnh Bắc Ninh nhiều cụng trỡnh xõy dựng cấp thành phố và cấp quốc gia được triển khai, như đường Quốc Lộ 1 mới, hệ thống cầu vượt đường mới, cầu Hồ, hệ thống Tỉnh lộ được làm mới, quốc lộ 18 đường đi sõn bay Nội Bài được xõy dựng mới… Ngoài ra, dõn cư nội thành Hà Nội tham gia thị trường bất động sản ở Bắc Ninh ngày càng gia tăng gúp phần quan trọng làm tăng tổng cầu cỏc sản phẩm bất động sản. Đõy là một thuận lợi rất lớn đối với Cụng ty.
- Việc cải cỏch thủ tục hành chớnh tại Bắc Ninh: Với mục tiờu trở thành tỉnh cụng nghiệp vào năm 2015, trong những năm vừa qua, tỉnh Bắc Ninh đó cú những thay đổi trong chớnh sỏch quản lý hành chớnh và cỏc chớnh sỏch ưu đói về thuế, hoạt động kinh doanh của cỏc doanh nghiệp trong việc thu hỳt vốn đầu tư. Đặc biệt Sở kế hoạch đầu tư Bắc Ninh cũng như Ban quản lý cỏc khu cụng nghiệp Bắc Ninh đó ỏp dụng chớnh sỏch thực hiện cơ chế “một cửa” trong hoạt
động cấp giấy phộp đầu tư cho lĩnh vực đầu tư trực tiếp nước ngoài, giải quyết cỏc thủ tục hành chớnh sau cấp phộp đầu tư, tạo điều kiện cho nhà đầu tư với thời gian nhanh nhất cú thể triển khai dự ỏn, đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh; tạo mụi trường đầu tư thụng thoỏng và thuận tiện16. Ngoài ra, theo khảo sỏt của Ban quản lý cỏc KCN Bắc Ninh tại thời điểm quý I/2006, cơ sở hạ tầng hoàn thiện và khả năng nhanh chúng đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh một trong những ưu thế lớn của Bắc Ninh so với cỏc KCN trờn cỏc tỉnh thành khỏc trong việc thu hỳt vốn đầu tư trong và ngoài nước.
- Vị trớ địa lý thuận lợi: Như đó phõn tớch ở phần trờn, Khu đụ thị Phỳc Ninh, KCN Quế Vừ nằm trong khu vực tam giỏc trọng điểm phỏt triển kinh tế của miền Bắc, cú hệ thống giao thụng đường bộ, đường thuỷ và đường hàng khụng thuận tiện. Đõy là một trong những yếu tố quan trọng đối với cỏc nhà đầu tư trong việc lựa chọn địa điểm để xõy dựng nhà xưởng, văn phũng phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh
- Với cơ sở hạ tầng được thiết kế theo mụ hỡnh quần thể kiến trỳc, bao gồm Cảng Cạn – Đụ thị dõn cư – Du lịch sinh thỏi, KCN Quế Vừ mang đến cho nhà đầu tư khụng chỉ là sự hiện đại, đồng bộ trong hệ thống nhà xưởng cho hoạt động kinh doanh, mà cũn cung ứng cỏc dịch vụ tiện ớch về nhà ở cũnh như điều kiện sinh hoạt hiện đại, thuận tiện.
2.2. Khú khăn.
2.2.1. Yếu tố khỏch quan.
Trong những năm qua, tỡnh hỡnh thị trường bất động sản cũn tiếp tục biến động chưa ổn định, trong khi mức độ gia tăng lạm phỏt và chi phớ đầu vào của cỏc loại vật tư tăng cao, ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh của Cụng ty. Cỏc chớnh sỏch liờn quan đến đất đai, xõy dựng, tài chớnh cũn chưa đồng bộ, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ và hiệu quả của cụng tỏc đầu tư khai thỏc dự ỏn.
- Cỏc chớnh sỏch mới về đền bự, bố trớ tỏi định cư cho người dõn, đũi hỏi cỏc doanh nghiệp phải tớnh toỏn chi phớ, giỏ thành hợp lý để khai thỏc cú hiệu quả cỏc dự ỏn đầu tư.
- Cụng tỏc quảng cỏo, tiếp thị chưa được thực sự triển khai trờn phạm vi rộng. Do vậy, khả năng nhận biết và tiếp cẩn sản phẩm của Cụng ty từ cỏc nhà đầu tư cũn hạn chế.
- Chớnh sỏch của tỉnh hay thay đổi về đơn giỏ bồi thường GPMB (vớ dụ như năm 2005 thay đổi 2 lần giỏ bồi thường) do đú ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ GPMB.
- Quyết định phờ duyệt phương ỏn bồi thường thời điểm giỏ chưa thay đổi, nhưng cũn một số hộ dõn chưa nhận tiền bồi thường đến nay rất khú giải quyết vỡ thời điểm này đơn giỏ cao hơn rất nhiều so với thời điểm phờ duyệt phương ỏn bồi thường.
- Mụ hỡnh Khu đụ thị, KCN đang được hỡnh thành khỏ rầm rộ ở cỏc địa phương trờn cả nước núi chung và cỏc vựng lõn cận núi riờng điều này làm cho việc giải toả gặp khú khăn vỡ tõm lý của người dõn muốn giữ đất chờ lờn giỏ. Mặt khỏc, việc kinh doanh bất động sản và hạ tầng KCN cũng gặp khú khăn do vấp phải sự cạnh tranh gay gắt của cỏc doanh nghiệp trong ngành.
CHƯƠNG III : MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA CễNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN Đễ THỊ KINH KINH DOANH CỦA CễNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN Đễ THỊ KINH BẮC (KBC).