2.2.1 Tình hình kinh doanh BĐS của Việt Nam hiện nay:
Sau nhiều năm liền tăng giá liên tục, lên tới vài trăm phần trăm, hiện giá BĐS tại Việt Nam, đặc biệt là tại thành phố lớn đang ở mức quá cao, có thể nói là “hoàn toàn ảo”. Mức giá này vượt xa mức thu nhập trung bình của người dân, quá khả năng chi trả của đại đa số những người có nhu cầu thực về nhà ở.
2.2.1.1 Tổng quan về thị trường BĐS trong thời gian qua
Trong năm 2011, do chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới, nền kinh tế Việt Nam cũng gặp nhiều khó khăn. Đây là nguyên nhân khiến cho thị trường BĐS rơi vào tình trạng ảm đạm, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS đang phải đối mặt với nhiều thách thức như nợ lớn, hàng tồn kho nhiều, tài sản thế chấp không còn để có thể tiếp cận vốn ngân hàng… Chính những khó khăn này đã gây ra tình trạng nhiều dự án BĐS buộc phải “trùm mền” vô thời hạn do năng lực tài chính nhiều Chủ đầu tư quá yếu.
Đầu năm 2011, thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại nhiều khu vực, giá BĐS tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5%-10%, tiêu biểu là đất nền. Trong khi đó, tại Tp.HCM, thị trường BĐS vẫn khá bình lặng, không có nhiều chuyển biến rõ rệt. Giá BĐS vẫn tiếp tục đi ngang, riêng có giá đất nền khu vực quận 2, quận 9 vào tháng 3/2011 có xu hướng tăng nhẹ. Còn lại giao dịch thành công phổ biến vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà giá trung bình.
Từ khoảng giữa năm 2011, trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đối với thị trường BĐS vào ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng. Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trường BĐS. Hiện tượng bán phá giá thị trường diễn ra phổ biến. Nhiều dự án phải đổi chủ, chậm tiến độ; không ít doanh nghiệp vi phạm hợp
đồng với khách hàng, thậm chí phải "bán tống bán tháo" dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp.
Về thị trường BĐS cho thuê, nguồn cung sàn văn phòng tiếp tục gia tăng mạnh trong khi nguồn cầu không có nhiều khởi sắc dẫn đến việc giá thuê văn phòng tiếp tục sụt giảm ở tất cả các phân hạng trong suốt cả năm, đặc biệt là quý 4/2011. Trái ngược với tình hình của mảng văn phòng, chung cư, sàn TTTM cho thuê, mảng nhà riêng cho thuê có tình hình sáng sủa hơn. Nhiều khách hàng không đủ ngân sách để duy trì sàn tại các văn phòng, chung cư đã lựa chọn thuê văn phòng là nhà riêng trong các ngõ rộng, khu vực trung tâm vừa để tiết giảm chi phí, vừa có thể tận dụng các cơ sở hạ tầng tại khu vực.
Có thể nói năm 2011, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua một đợt suy thoái kéo dài khiến cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư trong lĩnh vực này gặp không ít khó khăn. Thị trường gần như đóng băng, giá BĐS giảm đến mức “khó có thể giảm thêm được nữa” và có dấu hiệu chạm đáy. Nguồn vốn rời bỏ khỏi thị trường từng được đánh giá là có khả năng sinh lợi cao nhất này. Về số liệu cụ thể, theo báo cáo của Bộ kế hoạch đầu tư, trong quý I/2012 có 2.400 doanh nghiệp làm thủ tục giải thể; 11.600 doanh nghiệp đăng ký ngừng hoạt động có thời hạn hoặc dừng thực hiện các nghĩa vụ thuế; 17.800 doanh nghiệp thành lập mới với tổng số vốn đăng ký khoảng 100.000 tỷ đồng, giảm 6% về số lượng doanh nghiệp và giảm 10% về số vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2011. Theo đánh giá, môi trường kinh doanh của Việt Nam xấu đi, tụt 8 bậc (từ 90 năm 2011 xuống 98/183 nước) về môi trường kinh doanh năm 2012. FDI đăng ký nếu không có dự án đầu tư vào BĐS lớn của Nhật thì giảm đáng kể (FDI vào BĐS quý I/2012 chiếm 45,5%). Trong quý IV/2011, cổ phiếu doanh nghiệp BĐS đều có xu hướng giảm mạnh hơn so với thị trường do những tác động từ chính sách và sự đóng băng của thị trường BĐS. Nhà đầu tư dè dặt hơn với nhóm cổ phiếu này do lo ngại về những rủi ro tài chính của các doanh nghiệp. Đối với những cổ phiếu có lợi nhuận âm thì việc sụt giảm mạnh, các mã này có mức sụt giảm khá mạnh đến 56%. Tuy nhiên đối với nhóm cổ phiếu có lợi nhuận dương như NTL, HAG, LCG, BCI, DIG, TDH, IJC, KDH, HDG, ASM cũng không nằm ngoài xu hướng giảm điểm.
2.2.1.2 Xu hướng thị trường trong năm 2012
Trong năm 2012 thị trường còn khó khăn do nền kinh tế thế giới vẫn tiếp tục bất ổn, tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tăng trưởng thấp, lạm phát ở mức cao, chính sách tiền tệ bị thắt chặt, tâm lý bi quan và đứng ngoài thị trường Giá
xăng dầu lại tăng 10,1% so với đợt điều chỉnh trước đó, tạo nên nhiều áp lực hơn lên lạm phát trong quý 2… Đây sẽ là những yếu tố có tác động tiêu cực tới thị trường BĐS trong năm 2012. Theo đó, xu hướng giảm giá BĐS sẽ còn tiếp diễn, có những phân khúc hoặc khu vực mức giảm có thể xuống tiếp tới một vài chục phần trăm trong vòng 1-2 năm tới.
Các chỉ tiêu Quý I/2012 Quý IV/2011
GDP (% tăng trưởng) 4% 6,1%
Tháng 12 CPI (% tăng trưởng theo năm) 14,15% 18,13% Tỷ giá USD/VND (cuối kỳ) 20,828 20,828
Xuất khẩu (Tỷ USD) 24, 52 26,23
Nhập khẩu (Tỷ USD) 24,47 28,9
FDI thực hiện (Tỷ USD) 2,5 2,8
Khách quốc tế đến Việt Nam (triệu lượt) 1,9 1,7 Doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (Tỷ
đồng)
569,7 611,5
Bảng 2.1 Tình hình kinh tế Việt Nam trong quý 1/2012
Theo báo cáo của CBRE về tình hình kinh tế Việt Nam quý 1/2012, mức tăng trưởng GDP 4% so với cùng kỳ năm trước, thấp nhất kể từ quý 2/2009. Nhập khẩu đạt mức tăng trưởng thấp nhất kể từ quý 4/2009 (6,9%) dẫn đến thâm hụt thương mại ở mức thấp trong Quý 1/2012. BĐS dẫn đầu thu hút FDI tuy nhiên không chắc chắn vì nguồn vốn này có thể được giải ngân trong dài hạn.
Qua bảng trên có thể nhận thấy các chỉ tiêu về kinh tế Việt Nam trong quý 1/2012 đều giảm so với năm trước trong đó xuất khẩu giảm 23,6%, nhập khẩu giảm 6,9%, FDI thực hiện -0,8%, số lượng khách quốc tế đến Việt Nam giảm 24, 5%, doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ giảm 21,8% so với năm trước.
Hiện nay một số sản phẩm BĐS không còn phù hợp với thị trường. Nhu cầu của người dân hiện nay là dưới 1 tỷ đồng/căn hộ nhưng thị trường lại chủ yếu là căn hộ từ 2-3 tỷ đồng. Do đó, thị trường rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu.
Hạng
sang Cao cấp
Trung
cấp Bình dân Tổng Tổng số căn hộ đã chào bán 2.460 22.350 65.330 17.030 107.170
Số căn hộ mới chào bán 240 20 880 0 1.130
TT sơ cấp – Giá chào bán TB (USD/m²)(USD/ ²)
$6.950 $1560 $960 _ $1.260
TT thứ cấp – Giá chào bán TB (USD/m²)
$3.070 $1.760 $1.280 $940 $1.760 Thay đổi theo quý (%) -4,7% -6,4% -5,5% -5,5% -5,5% Thay đổi theo năm (%) -7,1% -12,8% -11,1% -12,8% -11%
07.170 1.140 $1.260 $1.760 -5,5% -11,0%
Bảng 2.2 Bảng so sánh thị phần của các căn hộ quý 1/2012 tại Hà Nội
(theo báo cáo của CBRE quý 1/2012)
Qua phân tích nhận thấy thị trường BĐS tại Hà Nội hiện nay tập trung chủ yếu vào các căn hộ trung cấp có giá khoảng 960USD với diện tích gần 80m2, phù hợp với những gia đình trẻ, những người ngoại tỉnh hoặc những người thành đạt độc thân mong muốn không gian sống riêng biệt.
Hạng A Hạng B
Số lượng tòa nhà 15 45
Diện tích cho thuê thực (m2) 254.332 478.082
Diện tích trống (%) 32,08% 21,15%
Giá chào thuê trung bình (USD/m2) $36,25 $23,74
Bảng 2.3 Bảng số liệu về khu văn phòng cho thuê tại Hà Nội quý 1/2012
(Theo nguồn của CBRE)
Qua đó ta nhận thấy xu hướng thuê các khu văn phòng có vị trí thuận lợi tại khu vực trung tâm thành phố, các ngân hàng trong nước và nước ngoài vẫn là đối tượng khách thuê lớn nhất cũng như có quy mô lớn, trang thiết bị hiện đại, thân thiện với môi trường. Chúng ta có thể nhận thấy rằng các tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A không chỉ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài nổi tiếng trên thế giới mà còn hấp dẫn đối với các nhà đầu tư Việt Nam trong nước. Điều này tác động rất tích cực tới thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung.
Hình 2.2 Nguồn cung mặt bằng bán lẻ chia theo quận tại Hà Nội quý 1/2012
(Theo nguồn của CBRE)
TTTM tổng hợp TTTM Sảnh bán lẻ Tổng Tổng cung 46.000 189.981 10.030 246.291
Nguồn cung mới (m2) 0 0 0 0
Tỷ lệ trống (%) 10,1% 14,5% 2,9% 13,2%
Giá chào thuê trung bình $46 $33,6 $73,5 $37,9
Giá chào thuê TB khu trung tâm (USD/m2)
_ $57,3 $142,9 $66,6
Giá thay đổi theo năm (%) _ -0,4% 1,3% 111,6%
Giá chào thuê TB- ngoài khu trung tâm
$46 $27 $21 $31,3
Giá thay đổi theo năm (%) -0,1% -3,3% 0,0% -2,0%
Bảng 2.4 Tình hình cho thuê mặt hàng bán lẻ trên thị trường Hà Nội quý 1/2012
(Theo báo cáo quý CBRE-tháng 4/2012)
Về thị trường bán lẻ trong quý 1/2012, thông qua số liệu hình 2.2 và bảng 2.4 bên dưới, diện tích bán lẻ không tăng thêm (hình 2.2), thị trường vẫn duy trì mức 246.291 m² (diện tích thuê thực tế) từ những khu TTTM hiện đại. Diện tích trống ở khu trung tâm giảm nhẹ từ 5,6% xuống 5% (so với quý trước); khu vực ngoài trung tâm tăng từ 13,8% lên 14,9% (so với quý trước). Giá thuê ở các khu TTTM giảm nhẹ, khoảng 33,6 USD/m² (khu trung tâm: 57,3 USD/m²; khu vực ngoài trung tâm 27 USD/m²). Những vị trí đắc địa tại các sảnh bán lẻ vẫn duy trì mức cầu cao (trung bình giá thuê đạt 140 USD/m²/tháng.
Theo nhận định của CBRE, thị trường bán lẻ trong quý 1/2012 nhìn chung vẫn còn khó khăn, khi mà khách đến các TTTM với mục đích thăm quan nhiều hơn là mua sắm, các khu TTTM chỉ đông đúc khi có các sự kiện, khu ẩm thực, rạp chiếu phim và khu vui chơi hoạt động tốt nhất trong khi đồ trang sức và mỹ phẩm là những ngành hàng gặp nhiều khó khăn nhất.
Hiện nay sau một thời gian tăng nóng, thị trường BĐS tại Hà Nội và nhiều tỉnh, thành khác đang bước vào giai đoạn sàng lọc, điều chỉnh và nối gót thị trường BĐS Tp.HCM cách đây 2-3 năm. Cho đến nay, thị trường Tp.HCM vẫn chưa có dấu hiệu “đi lên” thì chắc chắn thị trường Hà Nội sẽ phải cần nhiều thời gian hơn mới có thể khởi sắc trở lại. Tại Việt Nam, trong vòng 3 năm tới sẽ khó có hiện tượng tăng giá mạnh, “sốt nóng” trên diện rộng như thường xảy ra ở những năm trước.
Tuy nhiên, xét trên nhiều khía cạnh, thị trường BĐS Việt Nam vẫn có nhiều yếu tố để thúc đẩy sự phát triển như: Gia tăng dân số, mức độ đô thị hóa, thu nhập tăng và sự xuống cấp của các khu nhà ở cũ… Nhiều người ở thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM vẫn chưa có nhà ở, chủ yếu phải ở nhà thuê, mà nhà cho thuê đa số lại mang tính tạm bợ, không đáp ứng được nhu cầu cuộc sống của người dân. Trong khi đó, Việt Nam là nước có dân số trẻ, lượng cầu về nhà ở sẽ còn tiếp tục tăng mạnh.
Vì vậy, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, trong trung và dài hạn, thị trường vẫn có nhiều tiềm năng phát triển tốt. Ngoài ra, dù BĐS đang giảm giá ở hầu hết các khu vực và các phân khúc nhưng theo giới chuyên môn thì việc giảm giá BĐS hiện nay mới chỉ là giảm lãi của các doanh nghiệp, chủ đầu tư chứ chưa phải là thua lỗ. Đây vẫn là lĩnh vực sinh lợi nhuận tốt so với nhiều ngành kinh doanh khác.
Năm 2012 sẽ là năm tái cấu trúc thị trường BĐS, thị trường sẽ có diện mạo mới, nguồn cung mới cho phân khúc nhà cao cấp sẽ giảm và lượng nhà giá rẻ sẽ tăng lên. Dự báo tình hình giao dịch có thể sẽ được cải thiện, tính thanh khoản tăng lên ở các phân khúc nhà đất có giá rẻ hoặc trung bình. Đây sẽ là cơ hội cho những nhà đầu tư biết “nhìn xa trông rộng” và có khả năng tài chính ổn định.
Theo báo cáo mới nhất của Ngân hàng nhà nước 2056/NHNN-CSTT ngày 10/4/2012 và đánh giá của ông Phan Thanh Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS (BĐS) Việt Nam lúc này là đáy điểm gãy thị trường (giá trị hiện tại ròng NPV đã âm (<0), tức là hiệu quả dự án không còn). Đây cũng là thời điểm chu kỳ bắt đầu đi lên của thị trường. Hiện nay, thị trường BĐS đã có những bước khởi sắc rõ nét
như niềm tin với thị trường BĐS thực sự bước đầu được cải thiện, thị trường chứng khoán khởi sắc hơn. Khó khăn của các doanh nghiệp có độ tín nhiệm cao, đang có các khoản vay đến hạn sẽ được tháo gỡ, tránh bài toán nợ xấu cho cả doanh nghiệp, ngân hàng và đặc biệt thúc đẩy nguồn cầu thị trường. Xu thế giảm lãi suất trần huy động sẽ kéo theo hiệu ứng giảm lãi suất cho vay trong thời gian tới và sẽ góp phần dần giải quyết nguồn vốn cho các Chủ đầu tư...
Nói tóm lại, thị trường BĐS trong năm 2012, bên cạnh những khó khăn thì vẫn có nhiều yếu tố lạc quan và nhiều cơ hội tốt dành cho các nhà đầu tư.
2.2.2 Hoạt động kinh doanh BĐS của Tập đoàn Vingroup
2.2.2.1 Mục tiêu phát triển kinh doanh
Tập đoàn Vingroup là một công ty về BĐS, sở hữu các tòa nhà và phát triển các dự án, một mặt luôn luôn cung cấp cho cổ đông nguồn thu ổn định hàng năm, một mặt tạo ra giá trị tăng vốn qua việc đầu tư các dự án mới. Mục tiêu của Tập đoàn là trở thành một trong những công ty BĐS hàng đầu tại Việt Nam, phấn đấu trở thành Tập đoàn kinh tế đa ngành hàng đầu Việt Nam và khu vực, hướng đến một Tập đoàn mang đẳng cấp thế giới.
o Mục tiêu kinh doanh của công ty bao gồm:
− Cung cấp các sản phẩm – dịch vụ cao cấp với chất lượng quốc tế và am hiểu bản sắc địa phương; mang tính độc đáo và sáng tạo cao; bên cạnh giá trị chất lượng vượt trội, trong mỗi sản phẩm – dịch vụ đều chứa đựng những thông điệp văn hóa… nhằm thỏa mãn tối đa nhu cầu chính đáng của khách hàng. Hướng đến những sản phẩm – dịch vụ hoàn hảo, mang giá trị đặc trưng khác biệt cho từng đối tượng phục vụ.
− Chuyên nghiệp hóa các hoạt động quản lý tài sản, quản lý tòa nhà thông qua việc chú trọng đến chất lượng, sử dụng các đơn vị quản lý và tư vấn quốc tế, sử dụng các công ty kiểm toán quốc tế, các nhà thầu có uy tín trong và ngoài nước.
− Sử dụng lợi thế, nguồn lực và kinh nghiệm để mở rộng đầu tư vào các dự án với các tiêu chí: tập trung vào khu TTTM, văn phòng, nhà ở, căn hộ và vui chơi giải trí; nhắm đến thị trường khách hàng trung cao cấp; đầu tư và phát triển các dự án BĐS có thể mang lại tỷ suất thu hồi nội bộ thực tế IRR lớn hơn 20%.
Vingroup đã liên doanh liên kết với nhiều Công ty, cụ thể:
Các công ty liên doanh liên kết (đơn vị: đồng)
Cty CP BĐS BIDV 70,000,000,000
Cty CP dịch vụ VN tại TPHCM 24,222,484,075 Cty TNHH NN MTV cơ khí Hà Nội 72,916,668,000 Cty TNHH bê tông ngoại thương 9,000,000,000 Cty CP dịch vụ tổng hợp và đầu tư Hà Nội 100,031,406,270 Cty CP ĐT du lịch Vinpearl Hội An 60,465,690,397
Cty CP ĐT VFG 50,000,000,000
Cty CP truyền thông thanh niên 12,400,000,000