• Phương phỏp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương phỏp đầu tư. Nú đũi hỏi phải quỏn triệt đủ 5 nguyờn tắc định giỏ bất động sản. Theo nguyờn tắc này, giỏ trị của một BĐS được xỏc định trờn cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nú sẽ làm cho giỏ trị của tổng tài sản tăng lờn hay giảm đi là bao nhiờu.
• Giỏ trị của BĐS mục tiờu cần và cú thể được xỏc định bằng cỏch trừ lựi. Nú là số cũn lại sau khi đó xỏc định được giỏ trị thị trường và chi phớ cơ hội thị trường cho dự ỏn đầu tư vào bất động sản.
Cỏc bước tiến hành
Bước 1: Xỏc định cỏch sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiờu, cú tớnh đến những qui định về xõy dựng và những hạn chế khỏc.
Bước 2: Ước tớnh tổng giỏ trị của sự phỏt triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cỏch sử dụng phương phỏp so sỏnh trực tiếp hay phương phỏp đầu tư.
Bước 3: Xỏc định giỏ trị cũn lại (hay cũn gọi là giỏ trị thặng dư) bằng cỏch lấy tổng giỏ trị phỏt triển trừ đi tổng chi phớ phỏt triển.
Bước 5: Xỏc định giỏ trị BĐS mục tiờu bằng cỏch dựa vào giỏ trị cũn lại và cỏc yếu tố giả định cấu thành giỏ vốn của BĐS mục tiờu (cỏc chi phớ cơ hội hợp lý cú BĐS cho việc phỏt triển), bao gồm: phớ phỏp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phớ tài chớnh và lợi nhuận cú liờn quan.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện ỏp dụng
Ưu điểm:
• Được sử dụng để đỏnh giỏ cỏc BĐS cú tiềm năng phỏt triển.
• Phương phỏp này mụ phỏng lại cỏch thức phõn tớch, đỏnh giỏ cỏc cơ hội đầu tư vào BĐS. Vỡ vậy, nú cú giỏ trị quan trọng để tư vấn về chi phớ xõy dựng tối đa và tiền cho thuờ tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự ỏn phỏt triển BĐS.
Hạn chế:
Khú khăn trong việc xỏc định sử dụng tốt nhất và cú hiệu quả
• Chi phớ và giỏ bỏn cú thể bị thay đổi tuỳ theo cỏc điều kiện của thị trường
• Giỏ trị cuối cựng rất nhạy cảm đối với cỏc tham số về chi phớ và giỏ bỏn.
• Phương phỏp này khụng tớnh đến giỏ trị thời gian của tiền.
Điều kiện ỏp dụng:
• Phự hợp khi định giỏ BĐS cú yờu cầu về sự phỏt triển khụng phức tạp. Cỏc yếu tố ước tớnh liờn quan đến giỏ bỏn, giỏ cho thuờ và chi phớ đạt độ tin cậy cao.
• Định giỏ viờn phải cú nhiều kinh nghiệm về phỏt triển và mở rộng đất đai để xỏc định đỳng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.