Cơ sở lý luận
• Phương phỏp này dựa trờn giả thiết giỏ trị của BĐS cú liờn quan đến lợi nhuận cú thể thu được do sử dụng BĐS, khụng sử dụng trong trường hợp phương phỏp so sỏnh cú thể ỏp dụng được. Nhỡn chung phương phỏp thu nhập chỉ sử dụng trong cỏc trường hợp cú mức độ độc quyền nhất định về BĐS, vỡ việc tỡm những BĐS tương tự để so sỏnh sẽ gặp khú khăn do giỏ trị của BĐS phụ thuộc chủ yếu vào khả năng sinh lời của nú.
Bước 1: Ước tớnh tổng thu nhập do hoạt động kinh doanh liờn quan đến sử dụng BĐS mang lại.
Bước 2: Tớnh cỏc khoản chi phớ hoạt động kinh doanh liờn quan đến việc tạo ra thu nhập đú.
Bước 3: Tớnh khoản lói trờn vốn mà người thuờ BĐS bỏ ra kinh doanh, tiền thưởng cụng cho người thuờ vỡ rủi ro và thỏo vỏt của người đú.
Bước 4: Lấy doanh thu kinh doanh trừ đi cỏc chi phớ hoạt động kinh doanh, tiền thưởng cụng cho người thuờ vỡ rủi ro và thỏo vỏt. Phần cũn lại được coi là hợp lý để trả cho việc thuờ BĐS.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện ỏp dụng
Ưu điểm:
• Phương phỏp này khụng đũi hỏi ước tớnh giỏ trị cụ thể của BĐS.
• Thớch hợp với việc xỏc định giỏ trị BĐS khụng cú giao dịch trờn thị trường với cơ sở là thu nhập của một loại hỡnh kinh doanh cụ thể đạt được trong đú cú sự đúng gúp từ BĐS.
Hạn chế:
• Để xỏc định được tỷ lệ đúng gúp vào lợi nhuận kinh doanh giữa BĐS và kỹ năng quản lý kinh doanh đũi hỏi người định giỏ phải cú hiểu biết về hoạt động của ngành nghề kinh doanh, do đú tỷ lệ phõn bổ giữa BĐS và lợi nhuận kinh doanh nhiều khi mang tớnh chủ quan của người định giỏ
• Cỏch tớnh thu nhập được tạo ra từ BĐS trong phương phỏp này khụng cao như phương phỏp so sỏnh hay phương phỏp vốn húa.
• Áp dụng để định giỏ thuờ BĐS mà việc sử dụng BĐS cú khả năng tạo ra lợi nhuận
• Muốn định giỏ đỳng theo phương phỏp này thỡ người định giỏ phải cú kiến thức tốt về loại hỡnh kinh doanh tài sản đú và sẽ cố gắng định giỏ thuờ là giỏ trị thị trường bỡnh thường.
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO THEO HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHINHÁNH NGÂN HÀNG CễNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 2.1 Vài nột về hoạt động tại chi nhỏnh NHCT Đống Đa Hà Nội
2.1.1 Lịch sử hỡnh thành và phỏt triển của chi nhỏnh
Chi nhỏnh Ngõn hàng Cụng thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện nay là ngõn hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngõn hàng Cụng Thương Việt Nam, cú trụ sở chớnh tại 187 phố Tõy Sơn - phường Quang Trung - Quận Đống Đa - Hà Nội.
CN NHCT Đống Đa đó phỏt triển qua nhiều giai đoạn, cụ thể được khỏi quỏt như sau:
Năm 1955 - 1957: CN NHCT Đống Đa trước đõy là Phũng cụng thương nghiệp ễ Chợ Dừa - thuộc chi nhỏnh ngõn hàng nhà nước thành phố Hà Nội.
Năm 1957: Phũng cụng thương nghiệp ễ Chợ Dừa được nõng cấp thành Chi điếm Ngõn hàng Nhà nước khu phố Đống Đa, cú trụ sở đặt tại 237 phố Khõm Thiờn – Hà Nội.
Năm 1972 – 1987: Chi điếm ngõn hàng nhà nước khu phố Đống Đa được đổi tờn thành chi nhỏnh ngõn hàng nhà nước khu phố Đống Đa, cú chức năng như một ngõn hàng trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tớnh kinh doanh vừa mang tớnh quản lý nhà nước.
Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngõn hàng Việt Nam cú sự thay đổi lớn, chuyển từ hệ thống ngõn hàng một cấp sang hệ thống ngõn hàng hai cấp, chi nhỏnh nghiệp vụ ngõn hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được
chuyển đổi thành NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nội theo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngõn hàng”.
Hệ thống NHCT thực hiện đổi mới về cơ cấu tổ chức, theo đú NHCT thành phố Hà Nội bị xúa bỏ và CN NHCT Đống Đa trở thành chi nhỏnh NHCT cấp 1 trực thuộc NHCT Việt Nam. Sự đổi mới này thực sự đú cỳ hiệu quả, điều đú được chứng minh qua những bước phỏt triển nhanh chúng của CN NHCT Đống Đa. Trong những năm qua chi nhỏnh liờn tục được mở rộng về quy mụ hoạt động, về tổ chức bộ mỏy và mạng lưới, kết quả hoạt động kinh doanh cũng khụng ngừng tăng trưởng, chi nhỏnh ngày càng cú uy tớn được nhiều bạn hàng đỏnh giỏ cao. Sự nghiệp phỏt triển của ngành và quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế xó hội của Thủ đụ cú phần đúng gúp rất lớn của chi nhỏnh NHCT Đống Đa. Do những thành tớch xuất sắc trong hoạt động nờn chi nhỏnh đú được Chủ tịch nước tặng thưởng huõn chương lao động hạng ba năm 1995, năm 1998 được tặng thưởng huõn chương lao động hạng hai, năm 2002 được tặng thưởng huõn chương lao động hạng nhất. Đặc biệt năm 2003 chi nhỏnh đú được trao tặng danh hiệu “Anh hựng lao động thời kỳ đổi mới”.
Đến nay NHCT Đống Đa đú trở thành một chi nhỏnh ngõn hàng lớn, cú uy tớn trờn địa bàn thành phố Hà Nội, là con chim đầu đàn trong hệ thống NHCT Việt Nam.