Cơ sở xõy dựng phương phỏp
• Phương phỏp chi phớ là phương phỏp được xõy dựng chủ yếu dựa trờn sự vận dụng nguyờn tắc thay thế
• Theo nguyờn tắc này, người ta cho rằng: giỏ trị BĐS mục tiờu tương đương với chi phớ làm ra một BĐS tương tự như vậy và coi như một vật thay thế.
Cỏc bước tiến hành
Bước 1: Ước tớnh riờng giỏ trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cỏch coi nú là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tớnh những chi phớ xõy dựng mới hiện hành đối với những cụng trỡnh hiện cú trờn đất.
Bước 3: Ước tớnh mức độ giảm giỏ của cụng trỡnh xõy,xột trờn mọi nguyờn nhõn.
Bước 4: Ước tớnh giỏ trị của cụng trỡnh xõy dựng bằng cỏch trừ số tiền giảm giỏ khỏi chi phớ xõy dựng mới hiện hành của cụng trỡnh.
Bước 5: Ước tớnh giỏ trị của BĐS mục tiờu bằng cỏch cộng giỏ trị ước tớnh của mảnh đất với giỏ trị ước tớnh của cụng trỡnh.
Cỏc phương phỏp ước tớnh chi phớ:
Chi phớ xõy dựng được chia thành 2 loại là: chi phớ trực tiếp và chi phớ giỏn tiếp
• Chi phớ trực tiếp gồm: chi phớ lao động và chi phớ vật tư như: tiền lương của người lao động nguyờn vật liệu, chi phớ mỏy múc thiết bị....
• Cỏc chi phớ giỏn tiếp gồm: chi phớ quản lý xõy dựng và quản lý tài sản, chi phớ thiết kế và giỏm sỏt....
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện ỏp dụng
Ưu điểm:
• Được sử dụng khi khụng cú cỏc bằng chứng thị trường thớch hợp để so sỏnh. Sử dụng để định giỏ cỏc BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự bỏo lợi ớch tương lai. Trong một số tỡnh huống, nú là cứu cỏnh cuối cựng khi cỏc phương phỏp khỏc là khụng thể sử dụng được.
• Phương phỏp này thớch hợp khi định giỏ BĐS dựng cho cỏc giao dịch và mục đớch riờng biệt.
Hạn chế:
• Việc định giỏ theo phương phỏp chi phớ cũng phải dựa vào cỏc dữ liệu thị trường, cho nờn những hạn chế của phương phỏp so sỏnh trực tiếp cũng đỳng với phương phỏp chi phớ.
• Chi phớ núi chung là khụng bằng với giỏ trị và khụng tạo ra giỏ trị. Phương phỏp này sử dụng cỏch tiếp cận cộng dồn, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đó bằng với giỏ trị của toàn bộ.
• Việc ước tớnh một số khoản giảm giỏ cú thể trở nờn rất chủ quan và khú thực hiện. Trờn thực tế chưa cú một phương phỏp ước tớnh giảm giỏ cụ thể nào được chấp nhận rộng rói.
• Để ỏp dụng phương phỏp này đũi hỏi người định giỏ phải cú nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xõy dựng.
Phương phỏp này ớt được sử dụng trong cỏc trường hợp quan trọng.
Điều kiện ỏp dụng:
Mặc dự cú nhiều hạn chế, song nú lại là một phương phỏp thớch hợp khi định giỏ rất nhiều loại BĐS cú mục đớch sử dụng riờng biệt, đặc biệt là những cụng trỡnh cụng cộng ớt chứng cứ thị trường để so sỏnh.
• Định giỏ để xỏc định mức bồi thường khi xõy dựng cỏc hợp đồng bảo hiểm và cỏc dạng bồi thường khỏc.
• Là phương phỏp thụng dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
• Được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phớ là yếu tố chớnh và là những khoản chi tiờu cần thiết, thớch hợp để tạo ra giỏ trị của BĐS.
• Thường được dựng trong trường hợp bổ sung hoặc kiểm tra đối với cỏc phương phỏp khỏc.