2.2.1 Yêu cầu nội dung đăng ký quyền sử dụng đất
Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất gồm các thông tin về thửa đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được xác định và thể hiện trên GCN, hồ sơ địa chính phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
Theo khoản 2 Điều 47 của Luật Đất đai, các Điều 43, 44 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai và Điều 3 của Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nội dung đăng
ký quyền sử dụng đất gồm có các thông tin thể hiện trên GCN và hồ sơ địa chính theo yêu cầu sau:
(1) Vị trí thửa đất
- Ý nghĩa là thông tin pháp lý để tra cứu thửa đất trên hồ sơ địa chính và xác định vị trí trên thực địa
- Vị trí sử dụng đất được xác định bằng các thông tin:
+ Mã thửa đất (NT) là duy nhất trong cả nước gồm có các thông tin: MX.SB.ST
MX là mã đơn vị hành chính cấp xã (theo Quyết định số
124/2004/QĐ-TTg ngày 08/7/2004 của Thủ tướng Chính phủ);
SB là số thứ tự tờ bản đồ địa chính trong phạm vi mỗi xã; trường hợp
trích đo địa chính thửa đất thì số thứ tự của tờ bản đồ (SB) được xác định là “00”
ST là số thứ tự thửa đất trên tờ bản đồ địa chính.
+ Địa chỉ thửa đất gồm: tên khu vực(thôn, ấp, xử đồng…), tên đơn vị hành
chính các cấp có thửa đất.
(2) Ranh giới thửa đất
Ranh giới thửa đất được xác định bằng các thông tin: hình thể, kích thước các cạnh thửa, tọa độ đỉnh thửa
- Hình thể thửa đất:
+ Ý nghĩa: Là thông tin định dạng ranh giới thửa đất;ảnh hưởng đến độ
chính xác diện tích thửa đất;
+ Được thể hiện trên bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính (bằng nét liền)
+ Phương pháp xác định: Đo vẽ bản đồ địa chính hoặc trích đo theo quy định của Bộ TNMT
- Kích thước cạnh thửa
+ Ý nghĩa: ảnh hưởng đến độ chính xác hình thể và diện tích thửa; Làm cơ sở cho quản lý (giao đất, thu hồi đất, thanh tra, giải quyết tranh chấp);
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
+ Thể hiện trên GCN và Sơ đồ kèm theo bản đồ; đơn vị thể hiện là (m), được làm tròn đến hai chữ số thập phân;
- Toạ độ đỉnh thửa
+ Ý nghĩa: Là thông tin toán học để định vị các đỉnh và cạnh thửa trên bản đồ;Liên quan đến độ chính xác diện tích thửa đất;Có ý nghĩa pháp lý định vị thửa ở thực địa (nơi chưa có bản đồ).
+ Thể hiện trên Sơ đồ thửa kèm theo sổ mục kê đất;
(3) Diện tích thửa đất
- Ý nghĩa: Là thông tin định lượng về quy mô thửa đất; Làm cơ sở định lượng về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Yêu cầu thể hiện:
+ Đơn vị thể hiện là (m2); làm tròn số đến một chữ số thập phân;
+ Xác định rõ: Diện tích sử dụng “riêng” hay “chung”; Diện tích theo từng
mục đích (thửa đất gồm cả đất ở, vườn, ao).
(4) Người sử dụng đất:
- Ý nghĩa: Là thông tin pháp lý xác định chủ thể thực hiện quyền, nghĩa vụ SDĐ;
- Yêu cầu thể hiện:
+ Bảo đảm người sử dụng đất là duy nhất trong phạm vi cả nước. + Có đầy đủ các thông tin chi tiết như sau:
Cá nhân: họ và tên, năm sinh, số và ngày, nơi cấp CMND, địa chỉ
ĐK hộ khẩu.
Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với
QSDĐ ở: họ và tên, năm sinh, quốc tịch, số và ngày, nơi cấp hộ chiếu, địa chỉ tạm trú tại Việt Nam .
Đối với hộ gia đình: “Hộ” và họ, tên, năm sinh của chủ hộ; số và
ngày cấp sổ hộ khẩu, địa chỉ;
(Trường hợp Hộ gia đình có cả vợ và chồng và trường hợp QSDĐ là tài sản chung của cả vợ, chồng thì thể hiện thông tin về cả vợ và chồng; (kể cả vợ, chồng là Người Việt Nam định cư ở NN được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở theo tại Điều 121/LĐĐ))
Tổ chức trong nước: tên tổ chức, số và ngày ký QĐ thành lập; địa
chỉ trụ sở;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài đầu tư vào VN: tên của tổ chức là pháp nhân VN, số và ngày ký giấy phép đầu tư, địa chỉ trụ sở;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: tên tổ chức, địa chỉ
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Cơ sở tôn giáo: tên cơ sở tôn giáo, địa chỉ đơn vị hành chính có cơ
sở đó;
Cộng đồng dân cư: tên cộng đồng, địa chỉ đơn vị hành chính nơi
cộng đồng cư trú;
(5) Nguồn gốc sử dụng đất
- Ý nghĩa: Xác định chế độ sử dụng đất (giao hay thuê, hình thức trả tiền); Làm cơ sở xác định quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật; Thể hiện lịch
sử chuyển dịch đất đai. - Yêu cầu thể hiện:
+ Nhà nước giao đất: Nhà nước giao đất không (hoặc có) thu tiền sử dụng đất
Chú ý: Giao có thu tiền bao gồm cả trường hợp:
* Giao đất trong Khu công nghệ cao, khu kinh tế;
* Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở (trừ nhà chung cư)
* Thuộc chế độ sử dụng có thu tiền SDĐ nhưng được miễn, giảm;
+ Nhà nước cho thuê đất: Nhà nước cho thuê trả tiền một lần (hoặc hàng
năm)
+ Nhà nước công nhận QSDĐ thì thể hiện:
Nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà nước giao đất không (hoặc có)
thu tiền;
Nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà nước cho thuê trả tiền một lần (hoặc
hàng năm).
+ Trường hợp nhận chuyển quyền: thể hiện nguồn gốc của bên chuyển quyền lần đầu và ghi (*), tiếp theo ghi thông tin:
Nhận quyền sử dụng đất do chuyển đổi quyền sử dụng đất; Nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Nhận quyền sử dụng đất do thừa kế quyền sử dụng đất;
Nhận quyền sử dụng đất do tặng cho quyền sử dụng đất;
Nhận quyền sử dụng đất do góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà
hình thành pháp nhân mới;
Nhận quyền sử dụng đất từ quyền sử dụng chung của hộ gia đình
(hoặc của nhóm người sử dụng chung thửa đất);
Nhận quyền sử dụng đất theo bản án (hoặc theo quyết định của tòa án
nhân dân);
Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan thi hành án; Nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành;
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định hành chính giải quyết khiếu
nại (hoặc theo tố cáo) về đất đai;
Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định chia tách, sáp nhập tổ
chức;
Nhận quyền sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý
nợ;
Nhận quyền sử dụng đất theo kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; + Trường hợp thuê đất, thuê lại đất của DN đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp thì thể hiện: Thuê đất của Doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công
nghiệp.
+ Trường hợp mua nhà chung cư thì thể hiện: Sở hữu căn hộ chung cư
(6) Mục đích sử dụng đất
- Ý nghĩa: Định hướng hình thức sử dụng trên bề mặt đất trong thời hạn sử
dụng; Làm cơ sở xác định quyền và nghĩa vụ của người SDĐ theo pháp luật; Làm căn cứ để quản lý việc sử dụng đất theo QH .
- Yêu cầu thể hiện:
+ Thống nhất mục đích trên GCN, sổ địa chính, mục kê, bản đồ;
+ Thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích thì thể hiện cả mục đích chính và mục đích phụ
+ Thể hiện bằng tên gọi trên GCN, bằng ký hiệu trên hồ sơ địa chính theo hướng dẫn tại các trang đầu mỗi quyển sổ.
(7) Thời hạn sử dụng đất (Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT, Thông tư 29/2004/TT- BTNMT)
- Ý nghĩa: Là thông tin định lượng về thời gian mà người SDĐ được hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ SDĐ theo pháp luật.
- Yêu cầu thể hiện
+ Sử dụng đất có thời hạn thể hiện "ngày-tháng-năm" hết hạn sử dụng + Sử dụng đất ổn định lâu dài thể hiện "Lâu dài";
(8) Tài sản gắn liền với đất (Điều 48/LĐĐ và Điều 44/NĐ)
- Các tài sản thể hiện gồm: Nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây
- Nội dung thông tin về tài sản thể hiện như sau:
+ Tài sản đã đăng ký sở hữu thì ghi theo nội dung đã đăng ký sở hữu; + Tài sản chưa đăng ký sở hữu thì thể hiện nội dung theo hiện trạng như sau:
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Đối với nhà ở hoặc công trình kiến trúc khác thì thể hiện: loại nhà (công trình), diện tích xây dựng (là diện tích chiếm đất);
Đối với nhà chung cư thì thể hiện:
* Thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư thì thể hiện: loại nhà (Nhà chung cư), số tầng, diện tích XD, tổng số căn hộ
* Đã bán căn hộ thì thể hiện: tên căn hộ (Căn hộ chung cư số), diện tích sử dụng của căn hộ;
(9) Nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện
- Ý nghĩa: làm căn cứ xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Các khoản nghĩa vụ chưa thực hiện phải thể hiện: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ;
- Nội dung thông tin thể hiện: loại nghĩa vụ tài chính được chậm nộp hoặc được nợ; khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với khoản tiền chưa thực hiện thì thể hiện: Đã nộp nghĩa vụ tài chính.
(10) Những hạn chế về quyền sử dụng đất
- Ý nghĩa: Hạn chế một phần QSDĐ;
- Những trường hợp có hạn chế phải thể hiện gồm: + Thuộc QH sử dụng vào mục đích khác;
+ Thuộc hành lang bảo vệ an tòan công trình; + Có hạn chế diện tích xây dựng;
+ Hạn chế khác
- Yêu cầu thông tin phải thể hiện gồm:
+ Phạm vi hạn chế: tòan bộ thửa đất hoặc ranh giới (vị trí, hình thể, kích thước), diện tích phần đất có hạn chế quyền sử dụng đất;
+ Nội dung hạn chế: thuộc quy hoạch sử dụng đất phải thu hồi, hoặc thuộc hành lang bảo vệ an tòan công trình, hoặc không được xây dựng, hoặc tường (lối đi) chung.
- Khi có thay đổi yêu cầu về hạn chế: phải thể hiện lại phù hợp với sự thay đổi đó.
2.2.2 Xác định nội dung đăng ký quyền sử dụng đất
Nội dung đăng ký được xác định trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký như sau:
(1) Người sử dụng đất có nghĩa vụ kê khai các nội dung:
- Người sử dụng thửa đất;
- Vị trí sử dụng đất: địa chỉ thửa, số thứ tự thửa và số thứ tự tờ bản đồ (do VPĐK cung cấp)
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
- Nguồn gốc sử dụng đất:
+ Có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc giấy tờ khác: khai theo giấy tờ;
+ Không có giấy tờ: khai rõ nguồn gốc có đất và thời điểm sử dụng. - Mục đích sử dụng đất:
+ Có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SD: khai theo giấy tờ;
+ Không có giấy tờ: kê khai theo hiện trạng đang sử dụng đất.
- Thời hạn sử dụng đất: kê khai theo QĐ giao, cho thuê đất, hoặc giấy tờ khác (nếu có)
- Tài sản gắn liền với đất:
+ Tài sản đã đăng ký sở hữu thì kê khai theo nội dung đã đăng ký sở hữu;
+ Tài sản chưa đăng ký sở hữu thì kê khai theo hiện trạng thực tế đang sử dụng,
- Thay đổi về sử dụng đất: kê khai đối với trường hợp ĐK biến động về sử dụng đất.
Yêu cầu kê khai cụ thể những nội dung đã ghi trên GCN cần thay đổi.
(2) Cơ quan có thẩm quyền xác định nội dung đăng ký QSDĐ theo quy định sau:
- Về Ranh giới thửa đất được xác định như sau:
+ Trường hợp có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ mà trong đó ghi rõ tình trạng ranh giới của thửa đất thì cơ quan TNMT có trách nhiệm xác định ranh giới thửa đất đúng như trong giấy tờ và trích sao hồ sơ gửi cho những người sử dụng đất liền kề biết. Sau 10 ngày nhận trích sao mà không có đơn tranh chấp thì ranh giới thửa đất được xác định theo giấy tờ hiện có.
+ Trường hợp không giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ hoặc có giấy tờ đó nhưng không ghi rõ tình trạng ranh giới của thửa đất thì khi đo vẽ bản đồ địa chính, đơn vị đo đạc dựa vào tình hình sử dụng đất cụ thể, ý kiến của những người liền kề để xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả về ranh giới thửa đất và gửi cho những người có chung ranh giới thửa đất. Sau 10 ngày nhận được bản mô tả mà không có đơn tranh chấp thì ranh giới thửa đất xác định theo bản mô tả đó.
+ Trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt dài ngày thì cơ quan TNMT có trách nhiệm thông báo ba lần trong thời gian không quá mười ngày trên phương tiện thông tin đại chúng của TW và địa phương về việc xác định ranh giới chung của các thửa đất khi cấp GCN. Sau một tháng kể từ ngày
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
thông báo cuối cùng, nếu không có đơn tranh chấp của người liền kề thì thì ranh giới thửa đất xác định theo trích sao hồ sơ hoặc bản mô tả ranh giới đã lập.
- Về Vị trí, diện tích, người sử dụng đất được xác định trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào quy định tại các Điều 50, 51 của Luật Đất đai và các Điều 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53 và 54 của Nghị định thi hành Luật Đất đai;
Việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư thực hiện theo quy định tại Điều
87 của Luật Đất đai và Điều 45 và 80 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai như sau:
+ Trường hợp sử dụng đất có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) mà trong giấy tờ đã xác định rõ ranh giới, diện tích đất ở (hoặc thổ cư) thì xác định theo giấy tờ đó:
+ Trường hợp sử dụng đất có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) mà trong giấy tờ chưa xác định rõ ranh giới, diện tích đất ở thì xác định đất ở như sau:
Thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980: thì diện tích đất ở được xác định bằng không quá 5 lần hạn mức giao đất ở của tỉnh. Thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004: thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở của UBND cấp tỉnh
Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận thì diện tích đất ở là diện tích thửa đất đó.
+ Trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) thì diện tích đất ở xác định bằng hạn mức giao đất ở mới của UBND tỉnh quy định.
+ Trường hợp diện tích đã XD nhà ở vượt hạn mức quy định của UBND tỉnh thì xác định đất ở theo hiện trạng nhưng phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt;
+ Đối với thửa đất đã cấp GCN trước ngày 01/10/2004 thì xác định theo Điều 45/NĐ:
Diện tích đất ở là diện tích đã ghi trên GCN;
Khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang làm nhà ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 Điều 87 của /LĐĐ, Điều 80/NĐ.
Phần diện tích đất ở mới được xác định thêm không phải nộp tiền sử dụng đất;
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích QP,AN, lợi ích