2. 1 Những quy định chung
2.1.6Cấp GCN thuộc phạm vi QH chuyển mục đích khác (Điều 28,50//LĐĐ;
48/NĐ)
- Trường hợp có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) và không có tranh chấp, chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn cấp GCN;
- Trường hợp không có các giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/ LĐĐ)
+ Sử dụng đất từ trước thời điểm xét duyệt QH, KH; chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn cấp GCN;
+ Sử dụng đất từ sau thời điểm xét duyệt QH, KH thì không cấp GCN.
2.1.7 Cấp GCN trong hành lang an tòan công trình (Điều 50,51/LĐĐ; Điều 92/NĐ)
- Sử dụng đất không ảnh hưởng đến an tòan công trình hoặc công trình không ảnh hưởng đến người sử dụng đất thì cấp GCN như trường hợp ngoài hành lang an tòan.
- Sử dụng đất có ảnh hưởng đến an tòan công trình hoặc công trình có ảnh hưởng đến người sử dụng đất thì cấp GCN nếu có đủ các ĐK:
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
+ Sử dụng đất có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ). Trường hợp không có giấy tờ thì phải sử dụng đất trước khi công bố hành lang an tòan công trình;
+ Chưa có quyết định thu hồi đất;
2.1.8 Các trường hợp không cấp GCN (khoản 2 Điều 41/NĐ):
- Đất do Nhà nước giao cho các tổ chức để quản lý;
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích (Không cấp cho cả UBND và người thuê đất);
- Người sử dụng đất do thuê của người khác;
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường;
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50, 51/LĐĐ và các Điều 46, 47, 50, 51, 52, 54, 90/NĐ;
2.1.9 Trường hợp thửa đất ở gắn liền với vườn, ao
- Trường hợp đã được cấp GCNQSDĐ nay có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ vườn, ao sang đất ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản 2, 3, 4 Điều 87 Luật đất đai; Khoản 2, 3 Điều 80 của NĐ 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 (Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất vườn, ao được xác định là đất ở; Đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao được hình thành từ 18/12/1980 đến trước 01/07/2004 nếu trên GCNQSDĐ ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở là diện tích trên GCNQSDĐ
- Trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ được xác định như sau:
Thửa đất có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng trước ngày 18/12/1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại
giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất đó được xác định là đất ở; trường hợp ranh giới thửa đất chưa được xác định trong hồ sơ địa chính hoặc trên các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai thì diện tích đất ở được xác định không quá 05 lần định mức giao đất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, phần diện tích còn lại được xác định theo hiện trạng.
Thửa đất có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng sau ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 thì diện tích
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
2.2 - NỘI DUNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1 Yêu cầu nội dung đăng ký quyền sử dụng đất
Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất gồm các thông tin về thửa đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được xác định và thể hiện trên GCN, hồ sơ địa chính phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
Theo khoản 2 Điều 47 của Luật Đất đai, các Điều 43, 44 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai và Điều 3 của Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nội dung đăng
ký quyền sử dụng đất gồm có các thông tin thể hiện trên GCN và hồ sơ địa chính theo yêu cầu sau:
(1) Vị trí thửa đất
- Ý nghĩa là thông tin pháp lý để tra cứu thửa đất trên hồ sơ địa chính và xác định vị trí trên thực địa (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Vị trí sử dụng đất được xác định bằng các thông tin:
+ Mã thửa đất (NT) là duy nhất trong cả nước gồm có các thông tin: MX.SB.ST
MX là mã đơn vị hành chính cấp xã (theo Quyết định số
124/2004/QĐ-TTg ngày 08/7/2004 của Thủ tướng Chính phủ);
SB là số thứ tự tờ bản đồ địa chính trong phạm vi mỗi xã; trường hợp
trích đo địa chính thửa đất thì số thứ tự của tờ bản đồ (SB) được xác định là “00”
ST là số thứ tự thửa đất trên tờ bản đồ địa chính.
+ Địa chỉ thửa đất gồm: tên khu vực(thôn, ấp, xử đồng…), tên đơn vị hành
chính các cấp có thửa đất.
(2) Ranh giới thửa đất
Ranh giới thửa đất được xác định bằng các thông tin: hình thể, kích thước các cạnh thửa, tọa độ đỉnh thửa
- Hình thể thửa đất:
+ Ý nghĩa: Là thông tin định dạng ranh giới thửa đất;ảnh hưởng đến độ
chính xác diện tích thửa đất;
+ Được thể hiện trên bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính (bằng nét liền)
+ Phương pháp xác định: Đo vẽ bản đồ địa chính hoặc trích đo theo quy định của Bộ TNMT
- Kích thước cạnh thửa
+ Ý nghĩa: ảnh hưởng đến độ chính xác hình thể và diện tích thửa; Làm cơ sở cho quản lý (giao đất, thu hồi đất, thanh tra, giải quyết tranh chấp);
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
+ Thể hiện trên GCN và Sơ đồ kèm theo bản đồ; đơn vị thể hiện là (m), được làm tròn đến hai chữ số thập phân;
- Toạ độ đỉnh thửa
+ Ý nghĩa: Là thông tin toán học để định vị các đỉnh và cạnh thửa trên bản đồ;Liên quan đến độ chính xác diện tích thửa đất;Có ý nghĩa pháp lý định vị thửa ở thực địa (nơi chưa có bản đồ).
+ Thể hiện trên Sơ đồ thửa kèm theo sổ mục kê đất;
(3) Diện tích thửa đất
- Ý nghĩa: Là thông tin định lượng về quy mô thửa đất; Làm cơ sở định lượng về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Yêu cầu thể hiện:
+ Đơn vị thể hiện là (m2); làm tròn số đến một chữ số thập phân;
+ Xác định rõ: Diện tích sử dụng “riêng” hay “chung”; Diện tích theo từng
mục đích (thửa đất gồm cả đất ở, vườn, ao).
(4) Người sử dụng đất: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Ý nghĩa: Là thông tin pháp lý xác định chủ thể thực hiện quyền, nghĩa vụ SDĐ;
- Yêu cầu thể hiện:
+ Bảo đảm người sử dụng đất là duy nhất trong phạm vi cả nước. + Có đầy đủ các thông tin chi tiết như sau:
Cá nhân: họ và tên, năm sinh, số và ngày, nơi cấp CMND, địa chỉ
ĐK hộ khẩu.
Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với
QSDĐ ở: họ và tên, năm sinh, quốc tịch, số và ngày, nơi cấp hộ chiếu, địa chỉ tạm trú tại Việt Nam .
Đối với hộ gia đình: “Hộ” và họ, tên, năm sinh của chủ hộ; số và
ngày cấp sổ hộ khẩu, địa chỉ;
(Trường hợp Hộ gia đình có cả vợ và chồng và trường hợp QSDĐ là tài sản chung của cả vợ, chồng thì thể hiện thông tin về cả vợ và chồng; (kể cả vợ, chồng là Người Việt Nam định cư ở NN được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở theo tại Điều 121/LĐĐ))
Tổ chức trong nước: tên tổ chức, số và ngày ký QĐ thành lập; địa
chỉ trụ sở;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài đầu tư vào VN: tên của tổ chức là pháp nhân VN, số và ngày ký giấy phép đầu tư, địa chỉ trụ sở;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: tên tổ chức, địa chỉ
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Cơ sở tôn giáo: tên cơ sở tôn giáo, địa chỉ đơn vị hành chính có cơ
sở đó;
Cộng đồng dân cư: tên cộng đồng, địa chỉ đơn vị hành chính nơi
cộng đồng cư trú;
(5) Nguồn gốc sử dụng đất
- Ý nghĩa: Xác định chế độ sử dụng đất (giao hay thuê, hình thức trả tiền); Làm cơ sở xác định quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật; Thể hiện lịch
sử chuyển dịch đất đai. - Yêu cầu thể hiện:
+ Nhà nước giao đất: Nhà nước giao đất không (hoặc có) thu tiền sử dụng đất
Chú ý: Giao có thu tiền bao gồm cả trường hợp:
* Giao đất trong Khu công nghệ cao, khu kinh tế;
* Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở (trừ nhà chung cư)
* Thuộc chế độ sử dụng có thu tiền SDĐ nhưng được miễn, giảm;
+ Nhà nước cho thuê đất: Nhà nước cho thuê trả tiền một lần (hoặc hàng
năm) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Nhà nước công nhận QSDĐ thì thể hiện:
Nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà nước giao đất không (hoặc có)
thu tiền;
Nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà nước cho thuê trả tiền một lần (hoặc
hàng năm).
+ Trường hợp nhận chuyển quyền: thể hiện nguồn gốc của bên chuyển quyền lần đầu và ghi (*), tiếp theo ghi thông tin:
Nhận quyền sử dụng đất do chuyển đổi quyền sử dụng đất; Nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Nhận quyền sử dụng đất do thừa kế quyền sử dụng đất;
Nhận quyền sử dụng đất do tặng cho quyền sử dụng đất;
Nhận quyền sử dụng đất do góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà
hình thành pháp nhân mới;
Nhận quyền sử dụng đất từ quyền sử dụng chung của hộ gia đình
(hoặc của nhóm người sử dụng chung thửa đất);
Nhận quyền sử dụng đất theo bản án (hoặc theo quyết định của tòa án
nhân dân);
Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan thi hành án; Nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành;
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định hành chính giải quyết khiếu
nại (hoặc theo tố cáo) về đất đai;
Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định chia tách, sáp nhập tổ
chức;
Nhận quyền sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý
nợ;
Nhận quyền sử dụng đất theo kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; + Trường hợp thuê đất, thuê lại đất của DN đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp thì thể hiện: Thuê đất của Doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công
nghiệp.
+ Trường hợp mua nhà chung cư thì thể hiện: Sở hữu căn hộ chung cư
(6) Mục đích sử dụng đất
- Ý nghĩa: Định hướng hình thức sử dụng trên bề mặt đất trong thời hạn sử
dụng; Làm cơ sở xác định quyền và nghĩa vụ của người SDĐ theo pháp luật; Làm căn cứ để quản lý việc sử dụng đất theo QH .
- Yêu cầu thể hiện:
+ Thống nhất mục đích trên GCN, sổ địa chính, mục kê, bản đồ; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích thì thể hiện cả mục đích chính và mục đích phụ
+ Thể hiện bằng tên gọi trên GCN, bằng ký hiệu trên hồ sơ địa chính theo hướng dẫn tại các trang đầu mỗi quyển sổ.
(7) Thời hạn sử dụng đất (Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT, Thông tư 29/2004/TT- BTNMT)
- Ý nghĩa: Là thông tin định lượng về thời gian mà người SDĐ được hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ SDĐ theo pháp luật.
- Yêu cầu thể hiện
+ Sử dụng đất có thời hạn thể hiện "ngày-tháng-năm" hết hạn sử dụng + Sử dụng đất ổn định lâu dài thể hiện "Lâu dài";
(8) Tài sản gắn liền với đất (Điều 48/LĐĐ và Điều 44/NĐ)
- Các tài sản thể hiện gồm: Nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây
- Nội dung thông tin về tài sản thể hiện như sau:
+ Tài sản đã đăng ký sở hữu thì ghi theo nội dung đã đăng ký sở hữu; + Tài sản chưa đăng ký sở hữu thì thể hiện nội dung theo hiện trạng như sau:
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Đối với nhà ở hoặc công trình kiến trúc khác thì thể hiện: loại nhà (công trình), diện tích xây dựng (là diện tích chiếm đất);
Đối với nhà chung cư thì thể hiện:
* Thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư thì thể hiện: loại nhà (Nhà chung cư), số tầng, diện tích XD, tổng số căn hộ
* Đã bán căn hộ thì thể hiện: tên căn hộ (Căn hộ chung cư số), diện tích sử dụng của căn hộ;
(9) Nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện
- Ý nghĩa: làm căn cứ xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Các khoản nghĩa vụ chưa thực hiện phải thể hiện: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ;
- Nội dung thông tin thể hiện: loại nghĩa vụ tài chính được chậm nộp hoặc được nợ; khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với khoản tiền chưa thực hiện thì thể hiện: Đã nộp nghĩa vụ tài chính.
(10) Những hạn chế về quyền sử dụng đất
- Ý nghĩa: Hạn chế một phần QSDĐ;
- Những trường hợp có hạn chế phải thể hiện gồm: + Thuộc QH sử dụng vào mục đích khác;
+ Thuộc hành lang bảo vệ an tòan công trình; + Có hạn chế diện tích xây dựng;
+ Hạn chế khác
- Yêu cầu thông tin phải thể hiện gồm:
+ Phạm vi hạn chế: tòan bộ thửa đất hoặc ranh giới (vị trí, hình thể, kích thước), diện tích phần đất có hạn chế quyền sử dụng đất;
+ Nội dung hạn chế: thuộc quy hoạch sử dụng đất phải thu hồi, hoặc thuộc hành lang bảo vệ an tòan công trình, hoặc không được xây dựng, hoặc tường (lối đi) chung.
- Khi có thay đổi yêu cầu về hạn chế: phải thể hiện lại phù hợp với sự thay đổi đó.
2.2.2 Xác định nội dung đăng ký quyền sử dụng đất
Nội dung đăng ký được xác định trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký như sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
(1) Người sử dụng đất có nghĩa vụ kê khai các nội dung:
- Người sử dụng thửa đất;
- Vị trí sử dụng đất: địa chỉ thửa, số thứ tự thửa và số thứ tự tờ bản đồ (do VPĐK cung cấp)
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
- Nguồn gốc sử dụng đất:
+ Có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc giấy tờ khác: khai theo giấy tờ;
+ Không có giấy tờ: khai rõ nguồn gốc có đất và thời điểm sử dụng. - Mục đích sử dụng đất:
+ Có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SD: khai theo giấy tờ;
+ Không có giấy tờ: kê khai theo hiện trạng đang sử dụng đất.
- Thời hạn sử dụng đất: kê khai theo QĐ giao, cho thuê đất, hoặc giấy tờ khác (nếu có)
- Tài sản gắn liền với đất:
+ Tài sản đã đăng ký sở hữu thì kê khai theo nội dung đã đăng ký sở hữu;
+ Tài sản chưa đăng ký sở hữu thì kê khai theo hiện trạng thực tế đang sử dụng,
- Thay đổi về sử dụng đất: kê khai đối với trường hợp ĐK biến động về sử dụng đất.
Yêu cầu kê khai cụ thể những nội dung đã ghi trên GCN cần thay đổi.
(2) Cơ quan có thẩm quyền xác định nội dung đăng ký QSDĐ theo quy định sau:
- Về Ranh giới thửa đất được xác định như sau:
+ Trường hợp có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ mà trong đó ghi rõ tình trạng ranh giới của thửa đất thì cơ quan TNMT có trách nhiệm xác định ranh giới thửa đất đúng như trong giấy tờ và trích sao hồ sơ