- Những cơ chế điều chỉnh chủ yếu trong quản lý đụ thị:
a. Hệ thống quy họach phỏt triển tại Indo
Cú hai hệ thống quy hoạch phỏt triển khỏc nhau tại Indo: “quy hoạchvựng” và “quy hoạch mặt bằng”. Mặc dự những hệ thống này là riờng rẽ nhưng chỳng cú mối liờn hệ với nhau.
Cả hai chức năng “quy hoạch ngành” và “quy hoạch mặt bằng” đều được thự hiện bởi 3 cấp chớnh quyền: trung ương, vựng hay tỉnh và đại phương. Mỗi lọai quy hoạch gắn với một ngành cụ thể và cỏc khớa cạnh mặt bằng của mỗi lọai quy họach, đồng thời bao trựm toàn bộ khu vực hành chớnh thuộc thẩm quyền của nú.ở cấp trung ương, quy hoạch được thực hiện trờn quy mụ lớn bởi uỷ ban quy hoạch phỏt triển quốc gia hay Bandan Perencanaan Pembanguna Natinonal (Bappenas) và cỏc sở thuộc ngành. Quy hoạch mặt bằng ở cấp quốc gia đựơc xõy dựng thụng qua một sắc lệnh tổng thống. Đõy là cơ quan liờn ngành và chức năng chớnh của nú là xõy dựng chớnh sỏch phỏt triển. Cơ quan này do Bộ trưởng Nhà nước về quy họach phỏt triển quốc gia làm chủ tịch đồng thời cũng là người đứng đầu Bappenas.
Cỏc chớnh quyền tỉnh ở cấp thứ 2, thực hiện xõy dựng cỏc kế hoạch ngành (kinh tế – xó hội) cũng như cỏc quy họach mặt bằng tại vựng của địa phương mỡnh. Những kế họach này được thực hiện dưới sự phối hợp của Uỷ ban quy hoạch phỏt triển vựng hay Bandan Perencanaan Pembangunua Tingkat ( Bappeda Tingkat I). Trong khi cấp thứ 3, chớnh quyền địa phương, Bappeda Tingkat II chịu trỏch nhiệm phối hợp quy hoạch toàn thể, cả mặt bằng lẫn ngành.
Một quy hoạch bao gồm mụt loạt cỏc chương trỡnh phỏt triển được nờu rừ dưới dạng tổng thể, bao trựm khụng chỉ kinh tế mà cũn cả khớa cạnh khỏc như: chớnh trị, xó hội, văn hoỏ, tụn giỏo, mặt bằng… Nhưng việc quy hoach mặt bằng chỳ trọng hơn là phỏt triển mặt bằng, thậm chớ cho dự tất cả cỏc mặt khỏc của phỏt triển cũng được xem xột một cỏch toàn diện.
Hệ thống quy họach Indo sử dụng cả tiến trỡnh quy họach tập trung quy trỡnh quy hoạch phõn cấp. Hai cấp của chớnh quyền địa phương (tỉnh và thành phố) cú trỏch nhiệm xõy dựng quy họach “ngành” và mặt bằng cho địa phương. Về nguyờn tắc, cơ cấu hiện tại nhằm vào việc thực hiện kết hợp của cỏc cơ chế dưới lờn và trờn xuống. Tuy nhiờn, vỡ cơ cấu hành chớnh coi trọng quyền hành tập trung, nờn trong thực tế, quy hoạch trờn xuống phổ biến hơn. Cỏc chớnh quyền đụ thị hoạt động dưới sự chỉ đạo của Bộ nội vụ.
Vỡ thế, hệ thống quy họach phức tạp. Hệ thống quản lý đất đai tại Indo được hướng dẫn và kiểm soỏt bởi cỏc cụng cụ của cỏc kế hoạch mặt bằng mang tớnh phỏp lý. Những kế hoạch này sẽ kiểm soỏt cỏc chương trỡnh phỏt triển đụ thị. Tất cả cỏc lọai giấy phộp liờn quan đến phỏt triển đất hay sử dụng đất phải được dựa trờn cơ sở những kế hoạch mặt bằng này. Văn phũng điạ phương của Tổng cục địa chớnh được phộp cấp giấy phộp thuận địa điểm phỏt triển khu dõn cư hay cụng nghiệp, nếu cỏc đề xuất này hợp với kế hoạch mặt bằng và khả thi.
b. Mối quan hệ giữa quản lý đất và cung cấp cơ sở hạ tầng.
Một phương phỏp đảm bảo đất sẵn dành cho phỏt triển cỏc phương tiện và dịch vụ cụng cộng tại Indo là trao cho chớnh quyền quyền thu hồi đất xõy dựng cơ sở hạ tầng – một vấn đề quan trọng được cụng chỳng và xó hội rất quan tõm.
Theo sắc lệnh Tổng thống số 55/1993 việc điều chỉnh thủ tục cấp đất xõy dựng cỏc cụng trỡnh cụng ớch và phỏt triển cơ sở hạ tầng đối với 14 nhúm cơ sở hạ tầng và dịch vụ cụng ớch được Chớnh phủ triển khai và sở hữu. Đối với tất cả 14 nhúm này Chớnh phủ được phộp sử dụng quy trỡnh thu hồi và sở hữu. Đối với tất cả 14 nhúm này quy hoạch mặt bằng đó được duyệt trong vựng 14 nhúm dịch vụ cụng ớch và cơ cấu hạ tầng bao gồm:
• Đường xỏ, hệ thống thoỏt nước và hệ thống cống rónh.
• Đập nước, hồ chứa và cỏc dịch vụ nước khỏc kể cả hệ thống tưới tiờu.
• Bệnh viện cụng và trung tõm y tế cộng cộng.
• Bến cảng, cảng biển và nhà ga.
• Cỏc cơ sở tụn giỏo.
• Cỏc cơ sở giỏo dục và trường học
• Chợ do Nhà nước đầu tư hay chợ “INPRES” (cỏc chợ này được xõy bằng những loại vốn vay đặc biệt từ chớnh quyền trung ương).
• Nghĩa trang Nhà nước.
• Cỏc dịch vụ cụng cộng phũng chống thiờn tai như: lũ lụt, hoạt động của nỳi lửa v. v…
• Cỏc phương tiờn thể thao.
• Đài phỏt thanh và truyền hỡnh, cỏc phương tiện hỗ trợ.
• Cỏc văn phũng Chớnh phủ.
• Cỏc phương tiện của quõn đội Indo.
Đối với những phương tiện của quõn đội cụng ớch mà khụng nằm trong những phương tiện nờu trờn, cỏc sắc lệnh đặc biệt của tổng thống cần phải được sử dụng cú thể thực hiện cỏc cụng việc cú liờn quan được xem là cú tầm quan trọng chung.
Mặc dự tất cả cỏc dịch vụ cụng ớch xó hội, cơ sở hạ tầng căn bản và đất đai tại những khu vực dõn cư hiện tại được cung cấp và phỏt triển cỏc hạng mục cụng ớch và xó hội và cơ sở hạ tầng căn bản là một trong những điều kiện tiờn quyết để Chớnh phủ phờ duyệt những đề xuất phỏt triển bất cứ loại hỡnh BĐS nào. Điều kiện này được đưa vào giấy phộp xõy dựng.
Một phương phỏp khỏc dựng để cung cấp cỏc phương tiện và dịch vụ cơ sở hạ tầng qua quản lý được gọi là tỏi điều chỉnh đất. Tỏi điều chỉnh đất đề cập đến việc sắp xếp lại
cỏc lụ đất, kể cả cỏc quyền đất đai hoặc mục đớch sử dụng đất đựơc trang bị đường phụ, cỏc phương tiện địa phương và những phương tiện hỗ trợ khỏc theo yờu cầu. Điều kiện tiờn quyết tối thiểu với tỏi điều chỉnh đất ớt nhất 85% chủ đất (đất của những người này chiếm trờn 85% diện tớch) đồng ý tỏi điều chỉnh đất.
Việc thực hiện dự ỏn tỏi điều chỉnh đất được thực hiện bằng cỏc nhúm cụng tỏc khỏc nhau:
- Nhúm chuyờn trỏch thực hiện cỏc đề xuất tỏi điều chỉnh đất ở cấp thành phố và cỏc đụ thị tự trị.
- Nhúm cụng tỏc kiểm soỏt tỏi điều chỉnh đất cấp tỉnh.
Quỏ trỡnh quản lý đất đai ở Indonexia được chia thành 2 phần: phần cứng và phần mềm:
♦ Phần mềm bao gồm cỏc nội dung sau:
• Chớnh sỏch đất đụ thị
• Quy hoạch mặt bằng sử dụng đất đụ thị
• Cỏc thủ tục quy hoạch mặt bằng đụ thị
• Luật và cỏc quy định đất đai
• Cỏc thủ tục cấp cỏc loại giấy phộp cần thiết
• Cỏc thủ tục cấp đất
• Cỏc thủ tục xỏc nhận quyền sở hữu sử dụng đất đai
• Cỏc thể chế
♦ Phần cứng bao gồm cỏc khớa cạnh kỹ thuật:
• Thu hồi đất đụ thị
• Thuế đất
• Đền bự đất
• Phỏt triển đất
• Hệ thống thụng tin đất
• Quy hoạch và sử dụng đất đụ thị
• Giỏm sỏt và kiểm soỏt phỏt triển đất
II.Cỏc bài học kinh nghiệm về quản lý thị trường BĐS đối với Việt Nam.
Qua nghiờn cứu kinh nghiệm quản lý đất đụ thị của một số nước ở phần trờn cú thể rỳt ra một số điểm kết luận mà cỏc nhà quản lý BĐS Việt Nam cần lưu ý nhất là trong lĩnh vực quản lý đất đai như sau: