IV.1. Những quy định phỏp luật
Phỏp luật về dõn sự được quy định cụ thể trong Bộ luật dõn sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam.
IV.1.1. Chế độ sở hữu
Nghĩa vụ tụn trọng ranh giới giữa cỏc bất động sản (Điều 265): Ranh giới giữa cỏc bất động sản liền kề được xỏc định theo thoả thuận của cỏc chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền. Ranh giới cũng cú thể được xỏc định theo tập quỏn hoặc theo ranh giới đó tồn tại từ 30 năm trở lờn mà khụng cú tranh chấp. Người cú quyền sử dụng đất được sử dụng khụng gian và lũng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuụn viờn đất phự hợp với quy hoạch xõy dựng do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền quyđịnh và khụng được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khỏc. Người sử dụng đất chỉ được trồng cõy và làm cỏc việc khỏc trong khuụn viờn đất thuộc quyền sử dụng của mỡnh và theo ranh giới đó được xỏc định; nếu rễ cõy, cành cõy vượt quỏ ranh giới thỡ phải xộn rễ, tỉa cành phần vượt quỏ, trừ trường hợp cú thoả thuận khỏc. Trong trường hợp ranh giới là kờnh, mương, hào, rónh, bờ ruộng thỡ người sử dụng đất cú nghĩa vụ tụn trọng, duy trỡ ranh giới chung; khụng được lấn chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cỏch.
- Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cỏch cỏc bất động sản (Điều 266): Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xõy tường ngăn trờn phần đất thuộc quyền sử dụng của mỡnh. Những người sử dụng đất liền kề cú thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xõy tường ngăn, trồng cõy trờn ranh giới để làm mốc giới ngăn cỏch giữa cỏc bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đú.
Trong trường hợp mốc giới ngăn cỏch chỉ do một bờn tạo nờn trờn ranh giới và được chủ sở hữu BĐS liền kề đồng ý thỡ mốc giới ngăn cỏch đú là sở hữu chung, chi phớ để xõy dựng do bờn tạo nờn chịu, trừ trường hợp cú thoả thuận khỏc; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề khụng đồng ý mà cú lý do chớnh đỏng thỡ chủ sở hữu đó dựng cột mốc, hàng rào, xõy tường ngăn phải dỡ bỏ.
Đối với cõy là mốc giới chung, cỏc bờn đều cú nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cõy được chia đều, trừ trường hợp cú thoả thuận khỏc. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề khụng được trổ cửa sổ,
lỗ thụng khớ hoặc đục tường để đặt kết cấu xõy dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trong trường hợp nhà xõy riờng biệt nhưng tường sỏt nền nhau thỡ chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xõy dựng đến giới hạn ngăn cỏch tường của mỡnh.
- Nghĩa vụ tụn trọng quy tắc xõy dựng (Điều 267):
Khi xõy dựng cụng trỡnh, chủ sở hữu cụng trỡnh phải tuõn theo phỏp luật về xõy dựng, bảo đảm an toàn, khụng được xõy vượt quỏ độ cao, khoảng cỏch mà phỏp luật về xõy dựng quy định và khụng được xõm phạm đến quyền, lợi ớch hợp phỏp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh. Khi cú nguy cơ xảy ra sự cố đối với cụng trỡnh xõy dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh thỡ chủ sở hữu cụng trỡnh phải cho ngừng ngay việc xõy dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yờu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yờu cầu của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền; nếu gõy thiệt hại thỡ phải bồi thường. Khi xõy dựng cụng trỡnh vệ sinh, kho chứa hoỏ chất độc hại và cỏc cụng trỡnh khỏc mà việc sử dụng cú khả năng gõy ụ nhiễm mụi trường, chủ sở hữu phải xõy cỏch mốc giới một khoảng cỏch và ở vị trớ hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và khụng làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.
IV.1.2. Hợp đồng mua bỏn nhà
(Từ điều 440 đến Điều 455)
- Hỡnh thức hợp đồng mua bỏn nhà ở: phải được lập thành văn bản, cú cụng chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp phỏp luật cú quy định khỏc.
- Nghĩa vụ của bờn bỏn nhà ở. Thụng bỏo cho bờn mua về cỏc hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bỏn, nếu cú; Bảo quản nhà ở đó bỏn trong thời gian chưa giao nhà ở cho bờn mua; Giao nhà ở đỳng tỡnh trạng đó ghi trong hợp đồng kốm theo hồ sơ về nhà cho bờn mua; Thực hiện đỳng cỏc thủ tục mua bỏn nhà ở theo quy trỡnh của phỏp luật.
- Quyền của bờn bỏn nhà ở. Yờu cầu bờn mua nhận nhà đỳng thời hạn phương thức đó thoả thuận; hoàn thành cỏc thủ tục mua bỏn nhà ở trong thời hạn đó thoả thuận; Khụng giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đó thoả thuận.
- Nghĩa vụ của bờn mua nhà ở: Trả đủ tiền mua nhà đỳng thời hạn, theo phương thức đó thoả thuận; nếu khụng cú thoả thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thỡ bờn mua phải trả vào thời điểm bờn bỏn giao nhà và tại nơi cú nhà; Nhận nhà và hồ sơ về nhà đỳng thời hạn đó thoả thuận; Trong trường hợp mua nhà đang cho thuờ, phải bảo đảm quyền, lợi ớch của người thuờ như thoả thuận trong hợp đồng thuờ khi thời hạn thuờ cũn hiệu lực.
- Quyền của bờn mựa nhà ở: Được nhận nhà kốm theo hồ sơ về nhà theo đỳng tỡnh trạng đó thoả thuận; Yờu cầu bờn bỏn hoàn thành cỏc thủ tục mua bỏn nhà ở trong thời hạn đó thoả thuận; Yờu cầu bờn bỏn giao nhà đỳng thời hạn; nếu khụng giao hoặc chậm giao nhà thỡ phải bồi thường thiệt hại.
- Mua nhà để sử dụng vào mục đớch khỏc: Trong trường hợp phỏp luật khụng cú quy định khỏc thỡ cỏc quy định tại cỏc điều từ Điều 450 đến Điều 454 của Bộ luật này cũng được ỏp dụng đối với việc mua nhà sử dụng vào mục đớch khỏc khụng phải là mua nhà ở.
IV.1.3. Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất
(Từ Điều 688 đến Điều 735)
Căn cứ xỏc lập quyền sử dụng đất (Điều 688): Đất đai thuộc hỡnh thức sở hữu nhà nước, do Chớnh phủ thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, phỏp nhõn, hộ gia đỡnh, chủ thể khỏc được xỏc lập do Nhà nước giao đất, cho thuờ đất hoặc cụng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, phỏp nhõn, hộ gia đỡnh, chủ thể khỏc cũng được xỏc lập do được người khỏc chuyển quyền sử dụng đất phự hợp với quy định của Bộ luật này và phỏp luật về đất đai.
- Hỡnh thức chuyển quyền sử dụng đất (Điều 689): Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thụng qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, cú cụng chứng, chứng thực theo quy định của phỏp luật. Việc thừa kế quyền sử dụng đất (Điều 690): Giỏ chuyển quyền sử dụng đất do cỏc bờn thoả thuận hợp đồng do phỏp luật quy định.
- Nguyờn tắc chuyển quyền sử dụng đất (Điều 692): Cỏ nhõn, phỏp nhõn, hộ gia đỡnh, chủ thể khỏc sử dụng đất được phỏp luật cho phộp chuyển quyền sử dụng đất mới cú quyền chuyển quyền sử dụng đất. Khi chuyển quyền sử dụng đất, cỏc bờn cú quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phự hợp với quy định của Bộ luật này và phỏp luật về đất
đai. Bờn nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đỳng mục đớch, đỳng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phự hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: Việc chuyển QSD đất cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật về đất đai.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (Từ Điều 693 đến Điều 735).
Những điểm cần lưu ý:
Cần chỳ ý vấn đề mua bõn bất động sản ngoài tuõn thủ quy định của luật kinh doanh bất động sản phải phự hợp với quy định của luật dõn sự
Vấn đề đặt cọc trong hợp đồng mua bỏn Vấn đề thừa kế
Vấn đề chuyển nhượng ...
VI. PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ V.1. Những quy định của phỏp luật