IV. Hợp đồng trong kinh doanh Bất độngsản
A/ Thụng tin về bất độngsản.
1 Thụng tin về thị trường bất động sản
Thụng tin về thị trường bất động sản bao gồm:
1.1. Thụng tin về quy hoạch phỏt triển đụ thị;
1.2. Thụng tin kờu gọi đầu tư và tỡnh hỡnh triển khai cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở, khu đụ thị mới, cụm cụng nghiệp, khu cụng nghiệp, cỏc dự ỏn phỏt triển hạ tầng đụ thị;
1.3. Thụng tin về chuyển nhượng, bỏn, cho thuờ hàng hoỏ bất động sản của cỏc tổ chức cỏ nhõn kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản;
1.4. Thụng tin về giao dịch hàng hoỏ của người dõn trờn thị trường;
1.5. Thụng tin về cỏc cơ sở đào tạo chuyờn gia mụi giới, định giỏ và quản lý sàn giao dịch bất động sản trờn địa bàn tỉnh;
1.6. Thụng tin về chuyờn gia mụi giới, định giỏ đăng ký hoạt động trờn địa bàn tỉnh;
1.7. Thụng tin về cỏc trung tõm, cỏc sàn giao dịch bất động sản trờn địa bàn;
1.8. Thụng tin về tỡnh hỡnh giao dịch tại cỏc trung tõm, cỏc sàn giao dịch trờn địa bàn.
2. Quy định về cụng khai, minh bạch thụng tin trờn thị trường bất động sản
2.1. Cỏc thụng tin về thị trường bất động sản phải được cụng khai tại trụ sở và trờn Website của sở Xõy dựng. Riờng thụng tin về quy hoạch tại Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chớ Minh phải được cụng khai tại trụ sở và trờn Website của Sở Quy hoạch - Kiến trỳc; thụng tin về cỏc dự ỏn kờu gọi đầu tư và tỡnh hỡnh triển khai cỏc dự ỏn về phỏt triển nhà ở, khu đụ thị mới, cỏc dự ỏn phỏt triển hạ tầng đụ thị, cụm cụng nghiệp, khu cụng nghiệp phải được cụng khai tại trụ sở và trờn Website của sở Kế hoạch và Đầu tư.
2.2. Cỏc chủ đầu tư cú dự ỏn đựơc duyệt phải cụng khai quy hoạch chi tiết 1/500 của dự ỏn và phương ỏn tiờu thụ sản phẩm tại trụ sở cấp xó nơi cú dự ỏn.
2.2.1. Nội dung thụng tin trờn thị trường bất động sản phải đảm bảo đầy đủ, rừ ràng theo quy định sau:
2.2.2. Thụng tin về quy hoạch phỏt triển đụ thị phải bao gồm cỏc nội dung: bản vẽ quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết 1/2000, 1/500 (nếu cú) và cỏc chỉ số quy hoạch cơ bản;
2.2.3. Thụng tin kờu gọi đầu tư cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở, khu đụ thị mới, cụm cụng nghiệp, khu cụng nghiệp, cỏc dự ỏn phỏt triển hạ tầng đụ thị phải bao gồm cỏc nội dung: quy mụ dự ỏn, bản vẽ quy hoạch (nếu cú), cỏc điều kiện, cỏc yờu cầu, thời gian, nội dung đăng ký, nơi nhận hồ sơ;
2.2.4. Thụng tin tỡnh hỡnh triển khai cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở, khu đụ thị mới, cụm cụng nghiệp, khu cụng nghiệp, cỏc dự ỏn phỏt triển hạ tầng đụ thị phải bao gồm cỏc nội dung: quy mụ dự ỏn, bản vẽ quy hoạch, chủ đầu tư, tiến độ thực hiện, kết quả thực hiện thực tế cập nhật theo quý, thời điểm dự kiến tiờu thụ sản phẩm.
2.2.5. Thụng tin về chuyển nhượng, bỏn, cho thuờ hàng hoỏ bất động sản của cỏc tổ chức cỏ nhõn kinh doanh bất động sản phải gồm cỏc nội dung theo quy định tại Phần 3;
2.2.6. Thụng tin về cỏc cơ sở đào tạo chuyờn gia mụi giới, định giỏ và quản lý sàn giao dịch bất động sản trờn địa bàn tỉnh tờn cụng ty hoặc trung tõm, địa chỉ, lĩnh vực đào tạo, địa chỉ đào tạo, ngày đăng ký hoạt động, danh sỏch giảng viờn. Đồng thời phải cú thụng tin về cỏc trung tõm bị đỡnh chỉ hoạt động xem chi tiết tại (phụ lục 18)
2.2.7. Thụng tin về chuyờn gia mụi giới, định giỏ đăng ký hoạt động trờn địa bàn tỉnh gồm họ và tờn, năm sinh, nơi đào tạo, số chứng chỉ, ngày cấp, nơi cấp, ngày đăng ký hoạt động. Đồng thời phải cú thụng tin về việc thu hồi chứng chỉ hoặc thụi hoạt động của cỏc chuyờn gia mụi giới, định giỏ xem chi tiết tại (phụ lục 19 ).
2.2.8. Thụng tin về cỏc trung tõm, cỏc sàn giao dịch bất động sản trờn địa bàn bao gồm tờn trung tõm, địa chỉ, cỏc hoạt động dịch vụ, tờn giỏm đốc, số điện tại liờn lạc, website (nếu cú) xem chi tiết tại (phụ lục 20 )
2.2.9. Thụng tin về tỡnh hỡnh giao dịch tại cỏc trung tõm, cỏc sàn giao dịch trờn địa bàn gồm cỏc nội dung: Số lượng giao dịch, tổng giỏ trị giao dịch, giỏ cả giao dịch.
2.3. Thời gian đưa thụng tin trờn thị trường bất động sản phải từ bắt đầu cho đến khi sự việc kết thỳc theo quy định sau:
2.3.1. Thụng tin về quy hoạch phỏt triển đụ thị phải được cụng bố từ khi quy hoạch được phờ duyệt đến khi quy hoạch đú đó được thực thi hoàn chỉnh trờn thực tế;
2.3.2. Thụng tin kờu gọi đầu tư cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở, khu đụ thị mới, cụm cụng nghiệp, khu cụng nghiệp, cỏc dự ỏn phỏt triển hạ tầng đụ thị phải từ khi cỏc dự ỏn đú được phờ duyệt đến khi dự ỏn lựa chọn được chủ đầu tư thực hiện dự ỏn;
2.3.3. Thụng tin tỡnh hỡnh triển khai cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở, khu đụ thị mới, cụm cụng nghiệp, khu cụng nghiệp, cỏc dự ỏn phỏt triển hạ tầng đụ thị phải từ khi cỏc dự ỏn đú được phờ duyệt đến khi dự ỏn được hoàn thành đưa vào sử dụng hoàn toàn;
2.3.4. Thụng tin về chuyển nhượng, bỏn, cho thuờ hàng hoỏ bất động sản theo quy định tại Phần 3 của thụng tư này;
2.3.5. Thụng tin về cỏc cơ sở đào tạo chuyờn gia mụi giới, định giỏ và quản lý sàn giao dịch bất động sản trờn địa bàn tỉnh; về chuyờn gia mụi giới, định giỏ đăng ký hoạt động trờn địa bàn tỉnh; về cỏc trung tõm, cỏc sàn giao dịch bất động sản trờn địa bàn tỉnh phải liờn tục và cập nhật;
2.3.6. Thụng tin về tỡnh hỡnh giao dịch tại cỏc trung tõm, cỏc sàn giao dịch trờn địa bàn hàng thỏng, hàng quý và hàng năm.
Nhà kinh doanh bất động sản cần quan tõm đến cỏc thụng tin liờn quan đến kinh bất động sản gồm những thụng tin chớnh sau :
Đối với Nhà đầu tư :
-a/Thụng tin về thị trường gồm:
Thụng tin về Nguồn cung bất động sản
- Cỏc dạng cung: +Bỏn,
+ Cho thuờ, cho thuờ lại. + Đầu tư liờn doanh liờn kết.
+ Khai hoang, khai phỏ: bỏn đất chưa sử dụng thành sử dụng được
- Thụng tin nguồn cung được khai thỏc từ : + Văn phũng mụi giới
+ Từ khỏch hàng.
+ Từ cỏc phương tiện thụng tin đại chỳng.
+ Cỏc cụng ty đầu tư kinh doanh xõy dựng, cỏc dự ỏn.
+ Cỏc cơ quan đấu giỏ đất và bất động sản, nguồn hàng phỏy mói.
+ Cỏc cơ quan quản lý: địa chớnh, tnmt. sở kiến trỳc, sở quy hoạch.
+ Từ thực tế : những nhà bỏ trống, khu đất trống, những bất động sản mới phỏt triển, từ dõn cư địa phương.
+MLS: hệ thống niờm yết đa chiều.
Thụng tin về bất động sản
- Kinh tế kỹ thuật:
+ Vị trớ: mụi trường xung quanh.
+ Loại, kớch thước, hỡnh thể, khụng gian, hướng. + Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật
+ Tỡnh trạng kỹ thuật: xem tổng thể nhue thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian sử dụng, kiến trỳc, bảo dưỡng…
+ Hạ tầng kỹ thuật : đường, điện, nước,
+ Giỏ cả toàn bộ và từng phần của bất động sản. - Phỏp lý:
+ Giấy tờ xỏc nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng. quyết định giao đất, giấy phộp xõy dựng, phõn chia tài sản,,,
+ Quy hoạch: sử dụng đất, khụng gian, cỏc cụng trỡnh liờn quan khỏc. + Cỏc giấy tờ liờn quan đến tranh chấp: uỷ ban nhõn dõn.
+ Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: vớ dụ: hạn chế độ cao… - Xó hội, lịch sử:
+ Thời gian sử dụng, người sử dụng, xõy dựng và quỏ trỡnh phỏt triển cảu bất động sản.
+ Mụi trường xó hội, dõn cư: cú bị ụ nhiễm khụng…
+ Phong thuỷ và cỏc yếu tố đặc biệt khỏc: vớ dụ trước đõy cú tai biến gỡ khụng….
- Nguồn thụng tin và phương phỏp thu thập:
+ Tỡm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ phỏp lý liờn quan đến bất động sản, cỏc loại hoỏ đơn.
+ Cơ quan quản lý nhà nước: phũng quản lý nhà đất, sở quy hoạch, nhà đất.
tương lai.
Vớ dụ : Sở quy hoạch: xem quy hoạch hiện tại và xu hướng trong
+ Tổ dõn phố và hàng xúm. + Tự điều tra và thăm dũ.
+ Cơ sở dữ liệu cỏ nhõn và kinh nghiệm kiến thức.
+ Bản đồ: vớ dụ bản đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phỏt triển kinh tế xó hội, bản đồ điện tử.
+ Cỏc đề tài nghiờn cứu, hội thảo…. vớ dụ: ảnh hưởng của chất thải đối với mụi trường đời sống dõn cư.
+ Trao đổi kinh nghiệm: giữa cỏc nhà mụi giới -> rất quan trọng. 1.2. Thụng tin về nhu cầu bất động sản
Phõn loại đối tượng cầu bất động sản - Người mua:
+ Để tiờu dựng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ.
+ Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi/
+ Để bảo toàn vốn.
vụ.
Phõn loại cầu bất động sản để biết mục tiờu của khỏch hàng, đỏp ứng nhu cầu tốt hơn của khỏch hàng.
- Người thuờ:
+ Văn phũng, chi nhỏnh, phũng giao dịch. + Để kinh doanh dịch vụ.
+ Để sản xuất kinh doanh thuờ mặt bằng.
+ Nhà ở: đối với sinh viờn, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà cụng
- Tớn dụng, thế chấp và bảo hiểm: cầu giỏn tiếp
Phương phỏp thu thập thụng tin về cầu bất động sản
- Chủ động:
+ Gửi thư trực tiếp tới khỏch hàng: chủ yếu là khỏch hàng tiền năng (người thuờ), khỏch hàng của cỏc văn phũng mụi giới khỏc, khỏch sạn, văn phũng, cụng sở, thương mại điện tử, sõn bay, du lịch, cỏ nhõn hoặc nhúm khỏch hàng mục tiờu.
+ Tiếp cận tận nơi: đún hoặc gọi điện
+ Khỏch hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khỏch hàng, đún trước nhu cầu. - Thụ động:
+ Đún tại văn phũng. + Phụ thuộc quảng cỏo
+ Thời gian đầu: chủ động, sau - thụ động. b/Thụng tin về quy hoạch
c/Thụng tin về hướng phỏt triển kinh tế - xó hội
d/ Thụng tin về cỏc thị trường khỏc ( Vớ dụ chứng khoỏn) e/ Thụng tin về giỏ cả, dự bỏo về lạm phỏt….
B/ Thụng tin về Bất động sản khi đưa vào giao dịch