1. 3 Khái quát về kinh doanh BĐS
2.3.2. Những trở ngại trong việc vay vốn
Điều kiện vay vốn: Nguồn vốn vay đầu tư cho BĐS là nguồn vốn lớn, dài hạn, có rủi ro cao, do đó yêu cầu cho vay trong lĩnh vực này phức tạp hơn, trong đó có việc thế chấp các BĐS để vay theo quy định tại Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Dựa trên các quy định luật và các văn bản liên quan thì BĐS dùng để vay thế chấp phải có đủ các điều kiện:
Thứ nhất, QSH hoặc QSD của bên đứng ra thế chấp để vay phải được pháp luật thừa nhận, thể hiện bằng GCNQSDĐ, QSH các công trình trên đất.
Thứ ba, Giá trị tài sản thế chấp bao gồm QSD đất và QSH các công trình trên đất phải đảm bảo đủ điều kiện vay. Việc định giá này do các bên tự thoả thuận, trong đó chủ yếu phụ thuộc vào bên cho vay.
Hiện nay, điều kiện cho vay đã được cải thiện khá nhiều, tạo thuận lợi hơn so với trước. Tuy nhiên, vẫn còn khá nhiều bất cập về cho vay thế chấp do điều kiện pháp lý, do tổ chức cho vay, hoặc do các cá nhân tổ chức vay vốn.
Điều kiện pháp lý: Hiện nay, có khá nhiều BĐS chưa có đầy đủ các giấy tờ, do đó không thể tiến hành làm thủ tục để vay thế chấp. Mặc dù NN đang gấp rút cấp GCNQSDĐ để tạo cơ sở pháp lý cho BĐS, tuy nhiên do nhiều lý do mà tiến độ công việc này rất chậm. Chính vì điều đó đã làm giảm một lượng không nhỏ những người có nhu cầu vay vốn nhưng không được vay, đồng thời các NH cũng mất một nguồn thu lớn. Mặt khác, vẫn còn có nhiều vụ tranh chấp đất đai không được giải quyết dứt điểm, không chỉ gây khó khăn và bất bình trong nhân dân, mà còn làm cho các BĐS này không đủ điều kiện làm thủ tục vay thế chấp hoặc đang trong quá trình làm GCNQSDĐ cũng phải dừng lại, vì vậy cũng ảnh hưởng đến điều kiện pháp lý của BĐS khi tiến hành làm thủ tục vay.
Bên cho vay và bên đi vay: Nhiều tổ chức tín dụng hiện nay cũng đặt ra khá nhiều tiêu chuẩn cho vay điều đó làm giảm sự tiếp cận của bên cần vay tới nguồn vốn vay thế chấp. Một vấn đề quan trọng nữa là việc định giá BĐS, nó quyết định đến mức vay của bên có BĐS thế chấp. Thông thường, BĐS được định mức giá bằng 70% giá trị thị trường của nó. Tuy nhiên, ngày càng có nhiều tổ chức tín dụng cạnh tranh với nhau làm cho việc định giá ngày càng hợp lý hơn tạo điều kiện cho bên vay hơn.
Chương III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÁC BẤT CẬP NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở VIỆT NAM
Để có thể giải quyết những bất cập để phát triển thị trường BĐS thì ta cần tiến hành đồng bộ trên nhiều lĩnh vực và trong một thời gian tương đối dài. Tuy nhiên có thể đưa ra một số giải pháp tổng quát như sau:
Sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật về BĐS bảo đảm đồng bộ, thống nhất. Cần xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư, tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hoạt động kinh doanh BĐS.
Đồng thời cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận về BĐS, công khai, được áp dụng tin học để góp phần cải cách thủ tục hành chính.
Đa dạng hoá hàng hoá BĐS, từng bước xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các công trình công cộng trong cơ chế hoạt độg của thị trường BĐS. Phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất kinh doanh. Đồng thời có biện pháp kích cầu hợp lí đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp…
Tiếp tục và nhanh chóng hoàn thiện chính sách đất đai. Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong quan hệ cung cầu về đất, đẩy nhanh tiến đọ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai nhằm thu hút được vốn đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS bằng nguồn ngấn sách nhà nước, bằng vốn của các thành phần kinh tế, vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng…
Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai cơ sở, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, đảm bảo quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước.
Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đât đai, nâng cao trình độ, đạo đức của cán bộ quản lý cũng như tinh thần trách nhiệm trong công việc của mình lập lại kỷ cương trong quản lý đất đai.
Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương. Thực hiện nghiêm túc và hiệu quả công tác kiểm tra thanh tra việc thực thi pháp luật và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm tránh tái diễn.
Tuy nhiên để có thể thực hiện được các mục tiêu trong thời gian trển thì ta cần có những biện pháp nhằm giải quyết được những tồn tại trước mắt của thị trường BĐS. Và những giải pháp này là hết sức cần thiết và cấp bách cho thị trường BĐS Việt Nam. Hiện nay có hai vấn đề đang được các nhà chuyên môn nghiên cứu và đánh giá, tìm nhiều cách để giải quyết đó là tình trạng đóng băng của thị trường BĐS và hiện tượng đầu cơ trên thị trường BĐS.
Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐS
Thời gian qua, thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng. Vừa qua Bộ tài nguyên môi trường đã đề xuất một số các giải pháp phá băng cho thị trường BĐS. Sự phá băng của thị trường BĐS gây ra giảm nguồn thu cho Nhà nước trong thời gian nhất định, nhưng là một bước cần thiết để đưa thị trường đi vào ổn định với mức giá phù hợp với khả năng thanh toán của đa số ngươi có nhu cầu. Vì thế trước mắt cần tiến hành phá băng cho thị trường BĐS và hướng phát triển của thị trường phù hợp với kinh tế xã hội của Việt Nam. Một số biện pháp do Bộ tài nguyên môi trường đề xuất cụ thể là:
Nhà nước cần có giải pháp kích cầu để những người co thu nhập thấp và trung bình có khả năng thanh toán thông quan một số hình thức thanh toán như: trả chậm, trả góp, thuê…
Nhà nước trước mắt cần giảm cung quỹ đất để thực hiện các dự án nhà riêng lẻ để tránh cho các doanh nghiệp đâu tư.
Có biện pháp tháo gỡ về vốn cho các nhà đầu tư hiện nay đang bị ngân hang đòi thanh toán nợ vì nếu không giải quyết sẽ dẫn tới sự phá sản của hang loạt doanh nghiệp kinh doanh BĐS, dẫn tới phá sản của các ngân hang, tác động xấu đến thị trường…
Tuy nhiên đây cũng chỉ là những giải pháp mang tính tổng thể và Chính phủ cần có những biện pháp cụ thể hơn để giải quyết tình trạng đóng băng cho thị trường BĐS. Trong cơ chế thị trường thì Nhà nước khuyến khích cạnh tranh lành mạnh chứ không ép giá. Bên cạnh đó Nhà nước cần thông qua một số chính sách như: Tài chính tín dụng, thuế… một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh.
Giải pháp chống đầu cơ trên thị trường BĐS
Để chống đầu cơ trên thị trường BĐS giải pháp có thể là: các giao dịch nhà đất phải thông qua chính quyền địa phương hoặc cơ quan pháp luật. Tuy nhiên đây cũng không hẳn là giải pháp hay vì nhìn chung cơ quan hành chính chỉ can thiệp vào những thủ tục cần thiết chứ không phải là cơ quan trung gian giữa người mua và người bán. Một giải pháp nữa là công nhận nhà hợp pháp nếu đúng tên trên giấy tờ song chủ hộ có thể cho người ở nhờ và cho thuê, nên đây vẫn chưa phải là phương án hay.
Để chống đầu cơ công khai bán nhà, đất theo khung giá Nhà nước, tổ chức bán đấu giá công khai rộng rãi trong dân chúng, thông báo công khai các dự án của các công ty kinh doanh BĐS đang triển khai để người dân nắm được. Việc mua bán phải kèm theo đó là quyền sử dụng đất đối với BĐS và cần đăng ký chứng thực để lần sau nó được đứng tên chủ mới nếu họ có nhu cầu chuyển nhượng và khi được chứng thực tài sản ấy cũng có giá trị hơn. Việc đăng ký tạo ra sự minh bạch mà ngành Thuế căn cứ vào đó để áp thuế. Tuy nhiên thuế cao làm người ta không muốn công khai tài sản. Điều đáng lo ngại là vướng mắc từ chính thủ tục Nhà nước.
Thường xuyên kiểm tra quỹ đất đã giao. Luật quy định sau một năm không triển khai thì thu hồi, sau hai năm triển khai không đúng tiến độ thì cũng tiến hành thu hồi. Qua kiểm tra các tỉnh báo cao mới chỉ có 30% phải thu hồi do sợ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, có nơi để trống đến 5 năm mà vẫn không tiến hành thu hồi và những dự án triển khai không đúng tiến độ thì càng nhiều. Vì vậy cần thực hiện nghiêm túc và đúng đắn chủ trương thu hồi đất là động lực để các nhà đầu ta có trách nhiệm hơn.
Trên thị trường BĐS, bên cạnh những doanh nghiệp kinh doanh BĐS chân chính vẫn còn rất nhiều doanh nghiệp, cá nhân tiêu cực là tác nhân làm méo mó thị trường. Khi Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về việc sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Nghị định 17 cho phép nhà đầu tư được trả tiền sử dụng đất theo tiến độ, được chuyển nhượng dự án đã hoàn thiện hạ tần cho các tổ chức kinh tế khác, được phân lô bán nền đối với các khu vực không thuộc các đô thị mới của thành phố, thị xã hoặc các đô thị mới được quy hoạch phát triển… NĐ 17 tác động tích cực sẽ là cơ hội tốt cho các doanh nghiệp vốn muốn đầu tư vào thị trường BĐS. Để có thể góp phần cho thị trường BĐS them sôi động thì cần cố các chính sách tạo sự liên thông giữa thị trường nhà đất và thị trường tài chính…
KẾT LUẬN
Thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS hình thành và phát triển cùng với sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế. Sự phát triển của hoạt động KD BĐS góp phần kích thích sự tăng trưởng kinh tế, nâng cao chất lượng đời sống vật chất và tinh thần của người dân. Trước năm 1993 nền kinh tế của nước ta là nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung nhu cầu về BĐS của các tổ chức, cá nhân trong xã hội đều do Nhà nước chỉ định và có thể nói trong khoảng thời gian này thị trường BĐS hầu như không phát triển, Chỉ có những giao dịch về nhà đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé. Thị trường BĐS lúc này là thị trường tự phát và chưa tồn tại hoạt động KD BĐS theo đúng nghĩa của nó là một ngành KD vì lợi nhuận. Sau khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là sự ra đời của Luật đất đai 2003, sau đó là Luật đất đai 2003 đã tạo hành lang pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS.
Trong đề tài của mình, em có đề cầp đến các khái niệm cơ bản về BĐS, thị trường BĐS và hoạt động KD BĐS và nghiên cứu các vấn đề chính như: nghiên cứu thị trường BĐS, thực trạng thị trường BĐS ở nước ta… Trên cơ sở đó, em đã đưa ra một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển hoạt động KD BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay gồm có các giải pháp tổng quát và các biện pháp cấp bách trước mắt. Các giải pháp chính được đề xuất là:
Thứ nhất, sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật về BĐS bảo đảm đồng bộ, thống nhất.
Thứ hai, đa dạng hoá hàng hoá BĐS, từng bước xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
Thứ tư, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS.
Thứ năm, hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đât đai, nâng cao trình độ, đạo đức của cán bộ quản lý cũng như tinh thần trách nhiệm trong công việc của mình lập lại kỷ cương trong quản lý đất đai.
Thứ sáu, tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương. Thực hiện nghiêm túc và hiệu quả công tác kiểm tra thanh tra việc thực thi pháp luật và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm tránh tái diễn.
Các giải pháp đưa ra ở trên xuất phát từ đặc thù hệ thống pháp luật, môi trường KD BĐS ở Việt Nam, căn cứ vào hoạt động thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS dựa trên những ưu, nhược điểm tồn tại trên thị trường BĐS nước ta hiện nay. Tuy nhiên đề tài sẽ không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót. Em rất mong được sự góp ý của các thầy cô để em có thể hoàn thiện đề tài của mình.
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo: Th.s Phạm Lan Hương đã hướng dẫn tận tình em trong suốt thời gian qua.
Tài liệu tham khảo
- Bộ luật dân sự 2005, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia Hà Nội. - Bộ tài chính, thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 .
- Bộ Tài Nguyên Môi Trường : www.monre.gov.vn. - Bộ Xây Dựng : www.moc.gov.vn.
- Nghị định 181/2004/NĐ -CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003.
- Luật đất đai 2003. - Luật nhà ở 2005.