1. 3 Khái quát về kinh doanh BĐS
2.2.3. Thực trạng về giá đất tại Việt Nam hiện nay
Hiện nay ở Việt Nam tồn tại hai hệ thống giá đất: hệ thống giá đất do NN ban hành và hệ thống giá đất hình thành trên thị trường do các chủ thể giao dịch tự thỏa thuận (giá thị trường), đấu giá QSDĐ và đấu thầu các dự án có SDĐ.
Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất và Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định 188, UBND các tỉnh đã ban hành giá đất của NN để áp dụng tại địa phương khi NN giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất hoặc thu hồi đất. Tuy nhiên, mức giá do NN ban hành chỉ bằng 60-80% so với giá thị trường.
2.2.3.2. Giá thị trường.
Từ năm 2000 trở lại đây, giá nhà đất ở Việt Nam đặc biệt là ở các thành phố lớn, mặc dù có sự biến động trên thị trường nhưng thường ở mức giá rất cao.
Từ năm 2001 đến nửa đầu năm 2003 giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh và giá nhà đất ở mức độ rất cao. Kết quả điều tra giá thị trường trên địa bàn thành phố Hà Nội của Tổng Cục Địa chính (nay là BTNMT) cho thấy xu hướng tăng giá đất, được thể hiện qua bảng sau:
Bảng: Giá đất trên địa bàn các quận nội thành Hà Nội từ quý 1 năm 2001 đến quý 1 năm 2002 Đơn vị: Triệu đồng /m2 Đường phố Loại đường phố Vị trí Năm 2001 Năm 2002 Năm 2002/2001 (lần) Kim Mã 1A 1 27,465 49,400 1,8 2 11,2 29,0 2,59 3 5,888 14,44 2,45 Cầu Giấy 2B 1 25,250 52,10 2,06 2 10,773 20,140 1,87 3 5,00 10,620 2,12 4 5,311 9,00 1,7 Hoàng Quốc Việt 3A 1 23,680 2 10,945 17,200 1,57 3 5,457 12,330 2,26 4 4,640 5,6 1,22
(Nguồn: Số liệu điều tra của Tổng cục địa chính).
Theo Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng, giá đất bình quân trong những năm 2003 ở nội thành Hà Nội khoảng 10 cây vàng / m2, giá đất ngoại thành Hà Nội từng tăng khoảng 5 - 10 lần so với trước đây. Giữa năm 2003, huyện Từ Liêm Hà Nội tổ chức đấu thầu, giá trúng thầu lên tới 18 - 20 triệu đồng / m2. Mức giá này cao gấp 2 lần ở London có cùng cự ly từ trung tâm.
Từ năm 2001 đến 2003 giá nhà chung cư tăng nhanh. Năm 2001 căn hộ 78 m2 tại dự án Linh Đàm (Hà Nội) được rao bán với mức giá gần 200 triệu đồng, căn hộ tầng 2 được rao bán cao nhất gần 188 triệu đồng, căn hộ tầng 9 giá thấp nhất là gần 137 triệu đồng; nhưng đến năm 2003, công ty kinh doanh đã bán căn hộ như vậy với giá gấp 2 lần. Kết quả điều tra của Sở Tài Nguyên Môi Trường Hà Nội cho thấy trong số 1, 3 triệu m2 nhà ở chưa bàn giao thì có tới 34% được mua đi bán lại nhiều lần mà vẫn không biết rõ nguồn gốc. Giá nhà chung cư trên thị trường cao hơn giá bán ra của các công ty kinh doanh và phát triển nhà ở khoảng 50 - 100 triệu đồng /căn hộ.
Thị trường nhà cho thuê từ năm 2001 đến 2003 khá sôi động. Giá thuê các căn hộ chung cư các khu Kim Liên, Giảng Võ, Nguyễn Phong Sắc, Định Công, Linh Đàm (Hà Nội) dao động từ 800.000 đến 2 triệu đồng /căn hộ /tháng, tùy theo diện tích và loại căn hộ.
Thị trường cho thuê văn phòng và nhà cao cấp đối với người nước ngoài cũng khá sôi động, loại A giá thuê dao động từ 20 đến 28 USD /m2/tháng, loại B từ 17 - 25 USD/m2/tháng. Loại C từ 10 đến 23 USD /m2/tháng.
Theo Báo Kinh Tế Việt Nam, giá thuê văn phòng cao cấp đã liên tục tăng và chỉ trong quý 1-2007, giá thuê văn phòng loại A cũng đã tăng 5% so với quý IV năm 2006. Giá cho thuê văn phòng loại A hiện nay ở mức 36,5 USD/m2 /tháng, loại B khoảng 25,6 USD/m2/tháng, chưa bao gồm 10% thuế VAT.
2.2.3.3. Thực trạng về giá đất bồi thường
Theo khoản 1 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng. Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ đã sửa đổi lại là giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.
Việc thực hiện quy định về tính giá đất bồi thường theo Nghị định 17 trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn, việc xác định giá đất bồi thường tại các địa phương còn rất nhiều lúng túng và vướng mắc. Hiện nay, giá đất bồi thường phổ biến tại các địa phương là lấy mức giá theo quy định của UBND cấp tỉnh công bố và sau đó kê đệm thêm một khoản hỗ trợ thiệt hại về đất. Mức hỗ trợ này phụ thuộc vào từng loại đất và tuỳ theo từng dự án. Ví dụ như ở dự án khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ (Bình Dương) giai đoạn 2, UBND tỉnh quy định giá đất bồi thường bằng giá đất do UBND tỉnh công bố vào ngày 01/01/2007 cộng với mức hỗ trợ về giá đất là 50% mức giá đất do UBND tỉnh quy định đối với đất ở, từ 120%-180% đối với đất nông nghiệp.