II. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1. Khái quát chung về định giá bất động sản
1.7. Các phương pháp định giá bất động sản
Phương pháp so sánh
Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao bán trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của các bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó.
Phương pháp định giá này dựa trên cơ sở là các nguyên tắc: nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng.
Ưu điểm của phương pháp này là: định giá bằng phương pháp so sánh chính là định giá giá trị thị trường của bất động sản. Kết quả định giá của
phương pháp này dễ được khách hàng chấp nhận và cơ quan công quyền công nhận.
Bên cạnh những ưu điểm trên, phương pháp định giá so sánh vẫn có những nhược điểm đó là:
+ Bất động sản so sánh cần có sự đồng nhất với bất động sản mục tiêu. + Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây.
+ Người định giá cần tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường thường xuyên.
+ Phương pháp này không có mô hình hay công thức cố định, mà nó phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường.
+ Chất lượng thông tin phải cao thì mới so sánh được.
Phương pháp chi phí
Đây là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng chi phí tạo ra một bất động sản tương tự thế.
Phương pháp này dùng để định giá những bất động sản có ít cầu thị trường, hiếm khi được mua bán trên thị trường. Có thể kể đến như: các bất động sản công cộng như trưòng học, bệnh viện,…; định giá để đền bù giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi; định giá đối với những người muốn thay đổi chỗ ở bằng cách tự xây ngôi nhà mới; định giá để tính thuế khi thuế suất đánh lên chi phí xây dựng công trình; định giá cho mục đích bảo hiểm.
Cơ sở của phương pháp này là: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng, nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất.
Nguyên lí chung là:
C−V =G Trong đó: C là chi phí thay thế công trình V là phần giảm giá công trình G là giá trị công trình hiện tại
Gđ +Gct =Gbds Trong đó: Gđ là giá trị đất
Gct là giá trị công trình hiện tại Gbds là giá trị bất động sản
Phương pháp vốn hoá
Vốn hoá là phương pháp chuyển các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Yêu cầu người định giá phải biết dự báo các khoản thu, khoản chi.
Ý nghĩa của phương pháp: phương pháp vốn hoá được áp dụng phổ biến cho các loại bất động sản được cho thuê, mua bán thường xuyên hoặc được lưu giữ phục vụ mục đích đầu tư ban đầu như công trình thương mại, văn phòng, căn hộ…Nó ít được sử dụng để định giá những tài sản như các công trình của nhà máy sử dụng trong hoạt động đồng bộ, ít cho thuê.
Các nguyên tắc ứng dụng là: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng.
Do thị trường tại Việt Nam khó tính toán được tỉ lệ lợi nhuận hay tỉ lệ chiết khấu, nên phương pháp này ít được sử dụng rộng rãi tại thị trường Việt Nam. Nó chủ yếu được dùng trong trường hợp định giá một số bất động sản riêng lẻ, cá biệt.
Phương pháp thặng dư
Đây là phương pháp được sử dụng để định giá bất động sản có tiềm năng phát triển như định giá các mảnh đất trống dùng cho phát triển, mua những ngôi nhà cũ trên cơ sở xem xét việc cải tạo, hiện đại hoá ngôi nhà để ngôi nhà có giá trị hơn.
Nguyên lí định giá:
Giá trị hình thành - Tổng chi phí = Giá trị bất động sản cải tạo cải tạo hiện tại
Phương pháp lợi nhuận
Định giá bất động sản đang trong quá trình kinh doanh và dựa vào kết quả hoạt động kinh doanh để tính ra giá trị đóng góp hoạt động kinh doanh đó.
Phương pháp này sử dụng để định giá những bất động sản có tính độc quyền trong kinh doanh (độc quyền do tự nhiên và pháp lí).
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…