II CƠ SỞ THỰC TIỄN
2.2.Kinh nghiêm giải quyết vấn đề đất đai:
1. Kinh nghiệm về quản lý và giải quyết vấn đề dư thừa lao động trong quá trình chuyển dịch cơ cấu nông nghiệp của Trung Quốc
2.2.Kinh nghiêm giải quyết vấn đề đất đai:
Theo tinh thần của Nghị định 22/HĐCP, thành phố Hồ Chí Minh không ban hành các văn bản triển khai Nghị định 22, mà tuân thủ theo đúng những quy định của Nghị định. Giá đền bù đất đai mà Nhà nước thu hồi được quy định bằng giá chuyển nhượng đất nông nghiệp thực tế tại thời điểm khi dự án được phê duyệt. Tuy nhiên, đa phần các dự án đều được thẩm định giá đền bù thấp hơn giá thị trường 10 - 15%. Mặc dù vậy, các hộ có đất bị thu hồi vẫn tự giác chấp hành, vì bên cạnh mức đền bù thiệt hại về đất, người có đất bị thu hồi còn được đền bù thiệt hại về tài sản trên đất, trợ cấp đời sống và xã hội cho sự di chuyển chỗ ở và địa điểm kinh doanh, chi phí chuyển đổi nghề nghiệp…Như vậy, họ nhận được tổng số tiền cao hơn giá chuyển nhượng thực tế tại địa điểm và thời điểm có đất bị thu hồi. Đây là lý do chính làm cho vấn đề giải quyết mặt bằng ở thành phố Hồ Chí Minh không trở thành vấn đề bức xúc như ở một số địa phương khác.
Trong quá trình thực hiện, với tư cách là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, Sở Địa chính - Nhà đất thường theo dõi sát sao diễn biến thực tế để chủ động đề xuất với Ủy ban nhân dân thành phố điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất một cách hợp lý ở một số địa điểm.
Bên cạnh việc chủ động điều chỉnh một cách hợp lý quy hoạch sử dụng đất, Sở Địa chính - Nhà đất thành phố Hồ Chí Minh cũng chủ động kiến nghị với Ủy ban nhân dân thành phố về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp. Cách làm này vừa góp phần quan trọng trong việc đưa các sự thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp vào trật tự, vừa góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước qua thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, qua thu lệ phí trước bạ theo giá đất phi nông nghiệp.
Từ thực tiễn giải quyết vấn đề đất đai của thành phố Hồ Chí Minh, có thể rút ra một số bài học sau đây:
Thứ nhất, việc đặt ra các mốc thời gian cho việc xác định khung giá đất nhảy vọt là kẽ hở cho nạn tham nhũng. Do vây, cần tạo ra một khuôn khổ
pháp lý để điều chỉnh giá đất dần dần bám sát sự biến động của giá thị trường.
Thứ hai, việc phân biệt đất đô thị, đất nông thôn theo ranh giới hành chính là không hợp lý. Tại một khu vực, với hai lô đất thuộc hai đơn vị hành chính khác nhau sẽ khác nhau về thẩm quyền giao đất, khác nhau về quy định giá đất. Thực tế là hai lô này cùng mặt bằng giá. Do đó, cần có một khuôn khổ pháp lý để định giá đất và quản lý đất cho khu vực đô thị hóa, mà không phụ thuộc vào ranh giới đơn vị hành chính.
Thứ ba, về quan điểm chính sách đền bù khi thu hồi đất, trong đó có hai quan điểm trái ngược nhau: quan điểm thứ nhất cho rằng nên đền bù theo giá thị trường, mua bán sòng phẳng giữa Nhà nước và nông dân. Theo đó nông dân cảm thấy thỏa đáng, và Nhà nước không cần tốn nhiều công sức để lo cho dân về công ăn việc làm, mà tự dân lo liệu. Quan điểm khác cho rằng, có thể đền bù theo giá thấp hơn giá thị trường và Nhà nước sẽ hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho nông dân. Khi đó, ngoài cơ quan thẩm định giá đất, Nhà nước cần có thêm cơ quan lo
chuyển đổi nghề cho nông dân. Theo đó thì quan điểm thứ nhất là hợp lý hơn. Vì thực tế Nhà nước cũng không thể lo chuyển đổi nghề nghiệp cho từng người dân. Trong điều kiện kinh tế thị trường, Nhà nước chỉ nên tạo điều kiện thuận lợi cho người lao động tự tìm kiếm công ăn việc làm, chứ không thể là người trực tiếp bố trí công ăn việc làm cho từng người lao động cụ thể.