Việc giải phóng mặt bằng của nhiều dự án của công ty đang bị ách tắc, kéo dài, gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế và làm nản lòng Lãnh đạo Công ty, cũng nh gây căng thẳng về xã hội …Tình trạng đó là hậu quả của một loạt nguyên nhân, mà nóng bỏng nhất là:
Thứ nhất, các chính sách đền bù và GPMB, các văn bản, điều khoản h- ớng dẫn còn cha đầy đủ, và đồng bộ gây khó khăn trong xác định và phân loại mức đền bù, giá đền bù đất có những khu vực còn cha hợp lý. Đối với đất nông nghiệp, việc xác định rõ các loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất v- ờn kề) thiếu quy định cụ thể, cha thực sự khoa học. Trong cùng một khu vực, theo quy định khung giá các loại đất, giá đất nông nghiệp cao nhất chỉ là 19.300đ/m2, chênh lệch quá lớn so với giá đất ở, gây khó khăn cho việc thu hồi đất. Giá đất ở khu dân c nông thôn quá thấp(cao nhất 83.000đ/m2,thấp nhất 10.000đ/m2). Khi đền bù, ngời nông dân không đủ khả năng tái tạo chỗ ở mới, hoặc nộp tiền sử dụng đất tại khu tái định c. Việc áp dụng hệ số khi tính toán GPMB vận dụng thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ.
Đối với các khu vực mới đô thi hoá, đất trở nên có giá, một số trờng hợp lấn chiếm để xây nhà, hoặc mua bán trái phép, nhng lại đợc nhà nớc cấp giấy chúng nhận sử dụng đất(nghị định 45/CP,ngày 3/8/1996 của chính phủ), do đó khi đền bù tạo tâm lý so bì, khiếu kiện.
Các quy định về cỡng chế cha đợc hớng dẫn cụ thể để tạo nên sự thống nhất trong quá trình tổ chức thực hiện.
Thứ hai, các giấy tờ xác định quyền sử dụng đất rất phức tạp.
Việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản phụ thuộc nhiều vào tính hợp pháp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản. Trong khi đó, phần lớn đất đai và tài sản cha có đủ giấy tờ hợp lệ, Do không đủ các hồ sơ quản lý, cập nhật
các biến động nhà đất thờng xuyên cho nên việc xác định thời gian sử dụng đất để áp dụng các chính sách đền bù thiệt hại trong các trờng hợp cụ thể là kho khăn đối với chính quyền các cấp.
Th ba, công tác quy hoạch còn chua quan tâm đúng mức đến tính phức tạp của GPMB.
Việc lập quy hoạch tổng thể hoặc chi tiết, thờng không nghiên cứu kỹ hiên trạng và tính hết khó khăn thực tế GPMB, dẫn đến chi phí đền bù lớn, hiệu quả kinh tế của dự án thấp. Một số dự án có ảnh hởng đến môi trờng bên ngoài hàng rào của dự án, nhng do quy hoạch cha xác định đợc phạm vi và mức độ ảnh hởng, bị nhân dân xung quanh khu vực phản ứng nên cũng gây khó khăn cho công tác triển khai.
Thứ t, công tác tuyên truyền vận động phát huy đúng khả năng.
Các ngành, các cấp hiểu về chính sách đền bù và GPMB khác nhau, cho nên có những quan điểm cha thống nhất, tạo kẻ hở cho một số ngời khiếu kiện hoặc lợi dụng cản trở công tác GPMB. Việc tuyên truyền chính sách đền bù thiệt hại cha đợc thực sự coi trọng và cha đạt hiệu quả cao.
Thứ năm, công tác cỡng chế cha đợc triển khai đúng mức và hiệu lực.
Do sự hạn chế về kinh phí, lực lợng, cơ sở pháp lý và cả yếu tố tâm lý nên việc cỡng chế trên thực tế còn thiếu kiên quyết, cha đủ hiệu lực và hiệu quả khiến công tác GPMB kéo dài. Bên cạnh đó việc tự nguyện chấp hành của một số ngời còn thấp, có hiện tợnh chây ỳ để trục lợi cá nhân.
Thứ sáu, cha quan tâm đúng mức đến công tác xây dựng khu tái định c phục vụ cho các hộ phải di dời.
Trong hoàn cảnh các t liệu sản xuất bị mất, công việc mới cha đợc định hình, những ngời dân bị thu hôi đất và cha co khả năng đầu t xây dựng nhà ở ng ý, thì việc xây dựng các khu nhà ở dùng cho thuê(chỉ áp dụng đối với các hộ chính sách, hoàn cảnh đặc biệt khó khăn và trong trờng hợp khẩn) trong 1-2 năm là cần thiết. Song cho đến nay công tác này cha đợc quan tâm đầy đủ.
Thứ bảy, cha có các hớng dẫn cụ thể thực hiện chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc làm.
Việc chuyển đổi chỗ ở đối với một số hộ thực tế đã mất đi các nguồn thu chủ yếu nhu các hộ nông dân mất đất, không tìm ra nguồn thu mới, hay các hộ ở đô thị trớc đây nhờ có vị trí thuận lợi khinh doanh nay bị chuyển đổi chỗ khác, cũng khó xác định công việc mới vấn đề đào tạo nghề nghiệp…cho các đối tợng thuộc vực GPMB ngày càng trở thành vấn đề bức xúc.
Về mặt bản chất, việc đền bù, di đân và giải phóng mặt bằng không chỉ là giải quyết các mối quan hệ kinh tế - vốn đã rất phức tạp và nan giải - mà còn liên quan đến một vấn đề pháp lý và chính sách xã hội nh : quyền sở hữu cá nhân, công ăn việc làm, môi trờng sống, sự công bằng và sự hài hoà giữa các nhón lợi ích… vì vậy, công tác GPMB vừa có sự thận trọng, vừa đòi hỏi các giải pháp phải toàn diện, đồng bộ cả từ góc độ pháp jý lẫn thực tiễn để có thể quy tụ thành các nhóm giải pháp sau.
Chơng 3: Một số Biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ gpmb tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 3.1 Nhiệm vụ SXKD và chơng trình hành động trong thời gian tới.
Những kết quả quan trọng mà Công ty đã đạt đợc trong năm 2003 là do có sự chỉ đạo sát sao của Tổng công ty, sự giúp đỡ của Bộ Xây dựng, các Ban, ngành của Thành phố, sự phối hợp chặt chẽ của chính quyền địa phơng cấp cơ sở và các đơn vị thi công trong và ngoài Tổng công ty, sự chỉ đạo linh hoạt của Ban lãnh đạo công ty, Chi bộ, sự ủng hộ nhất trí của các đoàn thể công đoàn, đoàn thanh niên và của toàn thể cán bộ công nhân viên Công ty. Tập thể cán bộ công nhân viên Công ty đầu t phát triển nhà số 2 nhận thức đợc đầy đủ rằng chặng đờng phát triển sắp tới là rất khả quan, nhng cũng còn rất nhiều khó khăn, thử thách nhất là trong lĩnh vực phát triển nhà ở và đô thị, đòi hỏi cán bộ công nhân viên phải t rèn luyện phẩm chất đạo đức nâng cao trình độ chuyên môn, sáng tạo, chủ động trong công tác để đáp ứng nhu cầu đòi hỏi ngày càng cao đối với nhiệm vụ đợc giao.
• Chỉ tiêu kế hoạch năm 2004.
Phát huy những thành quả đã đợc trong sản xuất kinh doanh và các mặt hoat động, công tác năm 2003, thực hiện kế hoạch 5 năm 2001- 2005, tập thể cán bộ công nhân viên Công ty đã đề ra kê hoạch năm 2003 với các chỉ tiêu cụ thể sau:
Bảng 7: Chỉ tiêu kế hoạch năm 2004
STT Các chỉ tiêu Đơn vị
tính
Kế hoạch năm 2004
Ghi chú
Tăng so với năm 2003
1 2 3 4 5
1 Giá trị sản lợng Tr đồng 160700 136,32%
3 Lợi nhuận Tr đồng 20100 183%
4 Nôp. Ngân sách Tr đồng 18000 253%
5 Thu nhập bình quân
của ngời lao động Tr đ/ng/th 1,75 3%
Nguồn: Báo cáo Công ty đầu t phát triển nhà số 2
3.2 Những biện pháp nhằm khắc phục khó khăn trong công tác GPMB tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2
Bàn giao mặt bằng đúng thời hạn cho các chủ đầu t để thi công các công trình luôn là mong muốn và mục tiêu của Công ty. Làm đợc điều này không chỉ giúp cho Công ty tiết kiệm đợc thời gian, chi phí mà còn làm cho các dự án mà công ty là chủ đầu t đợc khởi công đúng kỳ hạn, thi công đúng tiến độ.
Mặc dù thời gian thực tập tại Công ty có hạn và đây là lần đầu tiên em đợc tiếp xúc với thực tế hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty, cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ Phòng Quản lý dự án, em đã đi sâu tìm hiểu công tác GPMB do phòng phụ trách. Qua quá trình tìm hiểu, tiếp xúc với thực tế tình hình GPMB tại Công ty, một lĩnh vực đang còn hết sức mới mẽ đối với một sinh viên nh chúng em cộng với lý luận mà em đã đợc học ở trờng. Em mạnh dạn đa ra các biện pháp nhằm đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng tại các dự án mà công ty là chủ đầu t.
3.3.1 Những giải pháp đối với công ty.
• Công ty nên có chính sách riêng để hỗ trợ ngời bị thu hồi đất
Khi mà đất bị thu hồi để thực các dự án khu đô thị mới là đất nông nghiệp, thì sẽ làm cho một số ngời không còn đất để canh tác. Vậy họ phải làm gì khi mà nông nghiệp là một nghề thuần nông của họ. Thiết nghĩ Công ty nên mạnh dạn nhận họ vào làm một số công việc phụ ở các khu đô thị nh Bảo vệ, nhân viên vệ sinh, nhân viên chăm sóc cây xanh cho khu đô thị…Nh thế, một mặt tạo động lực tốt cho họ để họ tích cực hợp tác với công ty trong quá trình giải phóng mặt băng. Mặt khác còn tạo cho họ có đợc một cuộc sống ổn định sau khi bị thu hồi đất.
• Với những dự án thực hiện trong nhiều năm, nằm trên nhiều địa phơng thì phơng án đền bù có thể chia thành nhiều giai đoạn khác nhau để đáp ứng tiến độ xây dựng công trình
Chính sách đền bù, giải toả phải đợc thể hiện cụ thể trên bảng giá nhà, giá đất của từng khu vực toàn thành phố, thể hiện quyền lợi chính đáng của ngời dân khi phải di dời. Ngời dân rất quan tâm về chính sách GPMB. Nếu việc xác định giá đất không đồng bộ, thống nhất sẽ gây khó khăn cho chính quyền và Công ty khi thu hồi đất. Muốn đền bù, GPMB hiệu quả, Công ty phải phát động công tác tuyền truyền, làm cho dân thấy đợc lợi ích của các dự án đợc xây dựng. Thêm vào đó, trong quá trình thực hiện đền bù, GPMB Công ty phải biết kết hợp sức mạnh của các tổ chức, đoàn thể xã hội nh Mặt trận Tổ quốc, Chi bộ Đảng, Hội Phụ nữ, Hội Nông dân, Tổ dân phố.
3.3.2 Những đề xuất từ nhà nớc
* Hoàn thiện các chinh sách GPMB, đền bù. đột phá trong khâu quản lý, nâng cao năng lực thể chế.
Kiến nghi với chính phủ, đề xuất sửa đổi, bổ sung…nhằm hoàn thiện các chính sách đền bù và GPMB, phù hợp hơn nữa với đặc điển Hà Nội. Kiến nghị chính phủ về điều chỉnh giá đền bù phù hợp với giá thị trờng và sớm xây dựng luật hoặc pháp lệnh GPMB. Nguyên tắc để xây dụng cơ chế chính sách kinh tế trong công tác GPMB là đền bù sát giá thị trờng nhng đợc hởng một tỷ lệ u đãi(quy đinh rõ ràng) về chuyển quyền sử dụng đất. Các hộ gia đình chính sách, thu nhập thấp có khung giá hỗ trợ cụ thể, vì đây là vấn đề xã hội cần đợc chính quyền quan tâm giải quyết. Các hộ trong diện GPMB cần xác định là đối tợng u tiên về đào tạo nghề, vay vốn u đãi giải quyết việc làm…
* Công tác GPMB có tác động quan trọng đến công tác đầu công tác đầu t xây dựng của thành phố, đang là vấn đề nổi cộm cần giải quyết đồng bộ, vì vậy cần có biện pháp chỉ đạo tích cực. Thành phố nên lập cơ quan chuyên trách gồm các tổ chức công tác, có đại diện biệt phái của các ngành liên quan, thờng xuyên chỉ đạo triển khai GPMB trên toàn địa bàn. cơ quan này có trach nhiệm thống nhất và trực tiếp giúp, hớng dẫn triển khai các dự án GPMB, từ khâu khảo sát thâm định giá trị đất, xây dựng khu tái định c cho đến khi hoàn tất yêu cầu…GPMB của dự án.
* Các cơ quan chức năng, các cán bộ thực hiện phải thống nhất chính sách, quan điểm và biện pháp tiến hành để tránh gây thắc mắc, so sánh, khiếu kiện của dân trong diện GPMB.
Gắn kết nhiệm vụ GPMB với nhiệm vụ chung của các quận huyện, phân cấp rõ trách nhiệm của các cơ quan chức năng, xây dựng chế độ phụ cấp hợp lý.
Xúc tiến nhanh các công tác quy hoạch chi tiết các quận, huyện, phờng, xã.
Chủ động và kiên quyết xử lý việc lấn chiếm đất công rồi đòi đền bù, nhằm trục lợi cá nhâm và gây mất trật tự, cảnh quan đô thị, mất sự tôn nghiêm của pháp luật.
* Nâng cao hiệu quả công tác đánh giá và lập phơng án tiền khả thi các dự án có GPMB.
Các phơng pháp thẩm định, các mức đánh giá, khảo sát địa bàn nhằm xây dựng phơng án đền bù và GPMB, các phơng án xây dựng chỗ ở mới, chính sách tạo việc làm… phải đợc xem xét một cách kỹ lỡng, thông qua các Hội đồng chuyên gia, nếu dự án của Nhà nớc thì nên đầu t một phần thích đáng chi phí của dự án cho phần việc này.
Chuẩn bị đầy đủ cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù và tái định c. Chuẩn bị quỹ đất ở và nhà ở đủ điều kiện hạ tầng cho các đối tợng phải di chuyển là vấn đề quan trọng quyết định kết quả GPMB.
Các phơng án GPMB, đề bù, xây dựng khu định c mới cho dân phai đợc coi là một phần bắt buộc của một dự án và phải đợc xây dựng kỹ lỡng, cụ thể.
Tạo điều kiện thuận lợi cho chủ dự án – nhất là các chủ dự án nớc ngoài- có vai trò tích cực chủ động lập phơng án giải phóng và đền bù, nếu Hội đồng thẩm định thấy các phơng án phù hợp với luật pháp và chủ dự án có khả năng chi trả đền bù, thì khuyến khích chủ động giải quyết theo phơng án đã đợc duyệt.
* Coi trọng các phơng thức hỗ trợ tài chính và quá trình giải quyết giấy tờ nhà đất, cấp sổ đỏ.
Khuyến khích các cơ sở thuộc diện phải di chuyển – hiện đang sử dụng vị trí thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ, có giá đất cao- tổ chức đấu thầu, thơng lợng chuyển nhợng quyền sử dụng đất với các đối tợng khác, nhằm tạo nguồn kinh phí thích đáng hỗ trợ cho các cơ sở di chuyển.
Cho phép các cơ sở phai di chuyển vay vốn với mức lãi suất đãi, tạo điều kiên thuận lợi cho việc đầu t công nghệ, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật mới.
Có chế độ miễn giảm các loại thuế vài năm đầu cho các cơ sở di chuyển (có thể từ 3-5 năm).
Đối với các hộ làm nông nghiệp cần đợc thông báo sớm kế hoạch GPMB để họ chuyển hớng canh tác và làm quen vơi công việc khác. Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi đậy các nghề truyền thống. u tiên tuyển dụng các đối tợng này trong cac chơng trình việc làm của thành phố, hoặc nhận họ vào làm việc trong các dự án có nhu cầu GPMB.
Đối với công nhân của các cơ sở di chuyển, có thể hỗ trợ tài chính phù hợp với thời gian chuyển đổi.
Quan tâm hỗ trợ kinh tế cho các công ty xây dựng nhà ở và hạ tầng để hỗ trợ cho các đối tợng di chuyển bằng các hình thức u đãi vốn, thuế… khuyến khích các đối tác nớc ngoài đầu t phái triển lĩnh vực này.
Cho vay tín dụng u đãi để các hộ di chuyển xây nhà mới và thế chấp bằng chính ngôi nhà mới này.
* Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng khuyến khích cộng đồng tham gia vào dự án GPMB.
Cần quán triệt nguyên tắc công khai hoá và dân chủ hoá các phơng án đề bù GPMB, để mọi đối tợng liên quan đến đều biết, thống nhất, tránh so bì