Chương III XÂY DỰNG PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ
3.1. Xây dựng phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp
3.1.2. Xác định giá trị tài sản vô hình
Các doanh nghiệp muốn hoạt động có hiệu quả thì ngoài các tài sản hữu hình cần phải tạo ra được các yếu tố vô hình, phi vật chất. Chính các yếu tố này đã tạo cho doanh nghiệp sự thành công so với các đối thủ cạnh tranh trong cùng một điều kiện trang bị vật chất như nhau. Thiếu chúng doanh nghiệp sẽ rất khó khăn trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của mình. Việc phân tích và lượng hoá các yếu tố vô hình vô cùng phức tạp, và không có một chuẩn mực nhất định. Chính vì vậy phải xem xét phân tích một cách tỷ mỹ các yếu tố vô hình sau đây :
- Các văn bằng hoặc chứng chỉ phát minh, sáng chế và các giãi pháp hữu ích :
Giá trị của một bằng sáng chế, của một giãi pháp hữu ích được thể hiện bằng số thu nhập mà người ta có thể trông chờ ở nó mang lại và thời gian mà thu nhập đó có thể có được. Thời gian này được quy định bởi pháp luật cho từng loại cụ thể khác nhau.
- Các nhãn hiệu, kiểu dáng công nghiệp và tên gọi xuất xứ của hàng hóa:
Các nhân tố này hoàn toàn độc lập với doanh nghiệp, nó không những phục vụ cho hoạt động của sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp mà còn có thể cho thuê với những điều kiện ràng buộc nhất định.
- Khách hàng và mạng lưới tiêu thụ của doanh nghiệp
Sự phân bố đồng điều của mạng lưới tiêu thụ, mức độ trung thành của các đại lý đối với doanh nghiệp.
Sự trung thành và thái độ của khách hàng đối với các sản phẩm, dịch vuù cuỷa doanh nghieọp.
Số lượng và chất lượng của khách hàng thể hiện ở việc thanh toán hợp đồng nhanh hay chậm …
Khả năng phát triển thị phần và khách hàng.
Giá cả hợp lý và thái độ ân tình của đội ngũ nhân viên bán hàng.
Những mối quan hệ tốt với khách hàng … - Những nhân tố gắn liền với nhà cung cấp :
Khả năng chọn lựa nhà cung cấp, giá cả, chất lượng phục vụ và chất lượng sản phẩm của nhà cung cấp.
Khả năng của doanh nghiệp đặt họ vào tình trạng cạnh tranh để có thể mua được hàng trong những điều kiện mua hàng tốt nhất.
- Tình hình nhân sự :
Kiến thức, chất lượng và sự chuyên cần của đội ngũ nhân viên ở mọi trình độ.
Chất lượng của mối quan hệ giữa lãnh đạo với nhân viên, từ đó hạn chế được tình trạng bãi công và đình công.
Khả năng dễ dàng thay đổi, thích nghi với môi trường, tính năng động của nhân viên cùng với đội ngũ lãnh đạo.
Trình độ thành thạo về quản lý hành chính và mức độ hiện đại của việc ứng dụng các phương pháp quản lý tiên tiến.
- Đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp : + Số lượng đối thủ cạnh tranh.
+ Vị trí trên thị trường của doanh nghiệp, thị phần doanh nghiệp hiện đang năm giữ.
+ Chất lượng của các đối thủ cạnh tranh.
- Những mối quan hệ với bên thứ ba :
Chất lượng và tính ổn định của các mối quan hệ với ngân hàng, khả năng vay dài hạn của doanh nghiệp.
Chất lượng của các mối quan hệ với các cơ quan thuế, tài chính.
Chất lượng của các mối quan hệ với các đoàn thể, công đoàn.
Chất lượng của các mối quan hệ với các cơ quan thanh tra, quản lý.
- Những nhân tố gắn liền với tài sản còn lại của doanh nghiệp .
Chất lượng của các tài sản cố định như tính hiện đại, tính bền vững, tính đồng bộ, tính không gây ô nhiễm môi trường …
Khả năng áp dụng tiến bộ của tin học vào quản lý doanh nghiệp.
Trên đây là những nhân tố tạo ra giá trị vô hình cho doanh nghiệp, nó là một yếu tố không thể thiếu được trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Các nhân tố trên tạo thuận lợi cho việc phát triển tối đa những lợi nhuận mà doanh nghiệp đã đạt được trong quá khứ, tạo tiền đề cho sự phát triển hiện tại và trong tương lai.
Việc đánh giá riêng biệt từng yếu tố vô hình là điều rất khó khăn và không thực tế, vì lợi nhuận thu được của doanh nghiệp là kết quả sự tác động tổng thể của các yếu tố hữu hình và vô hình. Như vậy việc đánh giá giá trị của từng yếu tố tạo nên lợi nhuận của doanh nghiệp là để phân tích xu hướng tăng trưởng doanh trong tương lai, cũng như thẩm định kế hoạch lợi nhuận mà doanh nghiệp có thể đạt được. Để lượng hóa một cách tổng hợp toàn bộ các nhân tố trên chúng ta có thể xem xét đến dòng tiền thu về trong tương lai mà doanh nghiệp có được trên cơ sở khai thác các nguồn lực tài sản của mình thông qua phương pháp hiện giá dòng ngân lưu. Khi áp dụng phương pháp này, hầu như toàn bộ các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị doanh nghiệp đều được đưa vào xem xét.
Căn cứ vào phương án phát triển doanh nghiệp trong thời gian tối thiểu 5 năm chúng ta xác định dòng tiền chiết khấu của doanh nghiệp trong tương lai qua công thức tính như sau :
♦ Xác định dòng tiền tương lai :
CF = NI + DEP + ΔPRO - NI : Lợi nhuận thuần trong kỳ
- DEP : khấu hao và trích lập quỹ hoàn trái - ΔPRO : Tăng (giảm) dự phòng hoàn trái Xác định hiện giá ròng của doanh nghiệp:
n CFt Vn
VDN = ∑ +
t = 1 (1 + r) t (1 + r) n
Trong đó : VDN : Hiện giá ròng của doanh nghiệp
Vn : Giá trị thanh lý doanh nghiệp vào cuối năm thứ n CFt : Ngân lưu tại năm t
r : Tỷ suất chiết khấu (là chi phí vốn bình quân WACC)
♦ Xác định giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp : - Giá trị tài sản vô hình (FCG) = VDN – A
- Giá trị tài sản vô hình sẽ được phân chia 50/50 cho người mua và người bán, như vậy giá trị tài sản vô hình (B) được tính vào giá trị doanh nghiệp là : B = ẵ FCG
3.1.3 Xác định giá trị quyền sử dụng đất .
Theo luật pháp hiện hành ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không được mua bán, mà chỉ được cho thuê và chuyển nhượng quyền sử dụng. Trong thực tế xuất phát từ những nhu cầu khác nhau mà đất đai được chuyển nhượng giữa các pháp nhân và thể nhân có quyền sử dụng đất, và đối tượng có nhu cầu về đất. Thông qua sự trao đổi và chuyển nhượng đó, giá trị thị trường của đất hình thành. Hiện nay các doanh nghiệp muốn có mặt bằng để mở rộng sản xuất kinh doanh đều phải trả tiền mua đất tương đương với giá thị trường. Như vậy, dù muốn hay không thì việc trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn cứ diễn ra và đất trên thị trường vẫn có giá trị mua bán (đất được xem như là một loại hàng hóa đặt biệt). Như vậy phải thừa nhận một thực tế là đất đai có giá trị mà không một doanh nghiệp nào hoạt động lại không cần mặt bằng (trừ trường hợp kinh doanh trên mạng), do vậy việc đưa giá trị đất vào để tính giá trị doanh nghiệp là một đòi hỏi mang tính khách quan.
Nhưng nếu tính đủ giá trị đất theo giá thị trường vào doanh nghiệp cổ phần hóa (như đối với các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất) thì sẽ kéo giá trị doanh nghiệp lên rất cao, khi đó cổ phần sẽ khó bán, chẳng hạn Xí nghiệp cơ điện lạnh (REE) nếu tính theo bảng giá đất mới với diện tích 40.000m2 sẽ có giá trị khoảng 35 tỷ, trong khi tổng giá trị doanh nghiệp chỉ xác định là 16 tỷ. Hoặc nếu doanh nghiệp đang quản lý số lượng đất quá lớn vượt quá mô nhà xưởng và văn phòng của mình thì khi xác định giá trị doanh nghiệp sẽ bị đẩy lên rất cao.
Theo chúng tôi tùy theo nhu cầu về đất đai phục vụ cho chiến lược phát triển trong tương lai doanh nghiệp chủ động xây dựng phương án sử
dụng quỹ đất đai của mình, nếu trường hợp số lượng đất hiện có của doanh nghiệp vượt quá nhu cầu sử dụng thì doanh nghiệp đề nghị Nhà nước cho thu hồi phần đất mà doanh nghiệp không có nhu cầu sử dụng trước khi tiến hành cổ phần hóa. Đối với quỹ đất đai phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh thì doanh nghiệp được chủ động xây dựng phương án thuê đất, theo đó mà có thể áp dụng các hình thức tính giá trị đất sau :
♦ Thuê đất của nhà nước giống như các thành phần kinh tế khác, tiền thuê đất trả hàng năm và hạch toán vào chi phí năm.
♦ Thuê quyền sử dụng đất trong thời gian dài (50 năm hoặc 70 năm) và tiền đất được trả định kỳ nhiều năm hoặc trả một lần cho cả thời hạn thuê thì áp dụng theo quyết định 1357 TC/QĐ/TCT ngày 30/12/1995 và có hiệu lực từ ngày 01/01/1996 của Bộ Trưởng tài chính cụ thể : nộp theo định kỳ 5 năm 1 lần được giảm 10% số tiền phải nộp ; nộp theo định kỳ trên 5 năm 1 lần hoặc cho cả thời hạn cho thuê đất được giảm 10% cho 5 năm đầu và giảm thêm 2% cho mỗi năm kể từ năm thứ sáu trở đi và tính theo phương pháp lũy tiến từng phần, nhưng mức giảm tối đa không quá 30% số tiền thuê đất phải nộp theo hợp đồng thuê đất. Khung giá 1m2 đất cho thuê được quy định bằng 0,5% (đối với các ngành sản xuất vật chất, xây dựng và vận tải) hoặc bằng 0,7%
(đối với các ngành thương mại, du lịch, bưu điện, ngân hàng và các hoạt động dịch vụ khác) giá 1m2 đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá quy định của Chính phủ (có tham khảo giá thị trường tại địa phương và áp dụng hệ số điều chỉnh K từ 0,8 đến 1,2 tuỳ theo từng khu vực cụ thể). Giá thuê đất được ổn định tối thiểu là 5 năm. Trường hợp UBND cấp Tỉnh điều chỉnh giá mà giá cho thuê đã được ổn định quá 5 năm thì mức điều chỉnh mỗi lần không quá 15% theo giá trị hợp đồng thuê đất và chỉ điều chỉnh cho thời gian các kỳ thanh toán còn lại.
Theo tôi mức điều chỉnh như vậy là không phù hợp với tình hình thực tế, vì theo phân tích ở trên giá trị đất thực tế cao gấp 5 – 7 lần khung giá đất hiện đang được áp dụng, vì vậy phải điều chỉnh mức giá theo thực tế, điều này cũng hợp lý vì đất đai khi sử dụng giá trị của nó không giảm đi mà ngược lại ngày càng tăng thêm do tính duy nhất và khan hiếm của nó. Trong trường hợp này chúng tôi đề xuất giá trị đất được tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là giá trị tiền thuê đất được tính 1 lần cho cả thời hạn thuê đất và coi đây như là phần vốn của Nhà nước trong doanh nghiệp, đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động trong hoạt động sản xuất kinh doanh của mình như sử
dụng giá trị quyền sử dụng đất vào việc thế chấp vay vốn ngân hàng, góp vốn liên doanh... Thời hạn này tùy thuộc vào đặc điểm, chu kỳ kinh doanh, chiến lược phát triển của doanh nghiệp để xác định. Trong quá trình hoạt động của mình doanh nghiệp có thể xem đây là một tài sản đặc biệt và trích khấu hao dần để đưa vào chi phí. Tiền thuê đầt được tính vào giá trị doanh nghiệp như sau :
Gọi p là giá đất do UBNN cấp tỉnh ban hành theo khung giá quy định của Chính phủ (có tham khảo giá thị trường tại địa phương và áp dụng hệ số điều chỉnh K tùy từng khu vực cụ thể).
Gọi a là hệ số tính tiền thuê đất, nó có thể bằng 0.5% hoặc 0.7% giá đất như đã nêu ở trên tùy ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp.
Gọi S là diện tích đất thuê.
Khi đó tiền thuê đất hàng năm sẽ là P = p * a * S Gọi N là thời hạn thuê đất
Gọi Đ là số tiền thuê đất phải trả cho cả thời hạn thuê đất mà ta tạm gọi là giá trị quyền sử dụng đất. chúng ta có Đ = N * P
Áp dụng những quy định về giảm trừ tiền thuê đất của Bộ Tài chính khi trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê, chúng ta xem xét ví dụ sau : giả sử doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê là 10 năm, số tiền giảm trừ sẽ là :
Mức giảm cho 5 năm đầu : P*5*10% = 0.50*P Mức giảm cho năm thứ 6 : P*1*12% = 0.12*P Mức giảm cho năm thứ 7 : P*1*14% = 0.14*P Mức giảm cho năm thứ 8 : P*1*16% = 0.16*P Mức giảm cho năm thứ 9 : P*1*18% = 0.18*P Mức giảm cho năm thứ 10 : P*1*20% = 0.20*P
Tổng số tiền thuê đất được giảm :
P * (0.50 + 0.12 + 0.14 + 0.16 + 0.18 + 0.20) = 1.30*P
Tổng số tiền thuê đất phải trả một lần cho thời hạn thuê 10 năm là : 10 * P – 1.30 * P = 8.70 * P
Tính toán tương tự, chúng ta có tổng số tiền thuê đất phải trả một lần cho thời hạn thuê 20 năm là 15,60 * P; 25 năm là 18,30 * P ; 30 năm là 21,00 * P ; 35 năm là 24,50 * P; 40 năm là 28,00 * P ; 45 năm là 31,50 * P; 50 năm là 35,00 * P.
Tuy nhiên việc chọn lựa hình thức thuê đất doanh nghiệp nên xem xét một cách thận trọng để không làm tăng giá trị doanh nghiệp quá cao gây khó khăn trong tiến trình cổ phần hóa như :
Khi khung giá quy định của nhà nước được điều chỉnh theo giá thị trường, điều này tác động làm giá trị doanh nghiệp tăng.
Việc giá trị tiền thuê đất được tính 1 lần cho cả thời hạn thuê đất giống như là hoạt động đầu tư bất động sản, điều này làm cho làm cho vốn đầu tư thu hồi lâu, ảnh hưởng đến dòng tiền trong tương lai của doanh nghieọp.
Luôn tuân thủ phương châm sử dụng quỹ đất một cách tiết kiệt, hiệu quả.
3.1.4 Xác định giá trị doanh nghiệp :
Giá trị của doanh nghiệp bao gồm giá trị tài sản hữu hình, giá trị tài sản vô hình, giá trị quyền sử dụng đất (hay gồm các khoản mục 3.1.1+3.1.2+3.1.3).
Theo tôi đây là một mô hình đánh giá toàn diện doanh nghiệp, nó không chỉ xem xét đến các yếu tố hiện tại mà doanh nghiệp đạt được mà còn phản ánh được sự phát triển tương lai, sự phân chia tương lai giữa người mua và người bán.