Chương 2: Thực trạng thị trường căn hộ, văn phòng, trung tâm
2.2. Thực trạng thị trường căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại tại TPHCM
2.2.1. Tiêu chí phân hạng cao ốc, văn phòng
Hiện nay trên thế giới không hề có chuẩn chung trong việc phân loại A, B, C cho thị trường cao ốc văn phòng cho thuê. Chuẩn mực này phụ thuộc vào điều kiện của thị trường bản địa, không có sự áp đặt đại trà, tuỳ theo quốc gia sẽ có chuẩn riêng. Chẳng
19
hạn tại Hong Kong, tiêu chuẩn bãi đậu xe là không thể thiếu, nhưng tại thị trường Anh thì đây không phải là yếu tố quan trọng. Thị trường Australia yếu tố môi trường được đặt lên cao, nhưng nhiều nước không đặt nặng vấn đề này. Còn Nhật Bản đặc biệt quan tâm chỉ số an toàn vượt trội khu vực châu Á. Theo Colliers, những tiêu chuẩn này không bền vững theo thời gian mà sẽ thay đổi theo điều kiện cụ thể vào từng thời điểm tại từng thị trường riêng biệt.
a, Tiêu chí phân hạng cao ốc của châu Âu - Mỹ.
Cao ốc hạng A theo chuẩn châu Âu và Mỹ phải đạt 22 tiêu chí bao gồm:
1. Thiết kế sang trọng và được xây mới hoàn toàn.
2. Vị trí đắc địa, nằm trong quận / khu trung tâm thành phố.
3. Cao ốc phải dễ tìm và thuận tiện cho việc di chuyển.
4. Thu hút được những khách thuê có tên tuổi và uy tín.
5. Giá thuê cao hơn hẳn so với mức giá bình quân của thị trường.
6. Có đội ngũ quản lý cao ốc chuyên nghiệp.
7. Phải cung cấp đủ chỗ đậu xe.
8. Nguyên vật liệu xây dựng cao ốc phải có chất lượng cao.
9. Chiều cao từ sàn đến trần có chiều cao tối thiểu là 2m7.
10. Thiết kế nội thất linh hoạt (dạng “không gian mở”), không cột.
11. Hệ thống dây điện và cáp đi ngầm dưới sàn (sàn nổi) và trần nhà dạng treo.
12. Được bảo vệ và giám sát việc ra vào tòa nhà liên tục 24 giờ.
13. Hệ thống thang máy tốc độ cao với thời gian chờ thang tối đa là 30 giây; phải có ít nhất 2 thang máy với tải trọng tối thiểu 6 người.
14. Được trang bị hệ thống điều hòa trung tâm để kiểm soát nhiệt độ và ẩm độ theo chuẩn EU.
15. Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyển mạch khi cúp điện.
16. Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20 mét.
17. Khu vực công cộng không vượt quá 12% tổng diện tích sử dụng.
18. Có hệ thống quản lý tòa nhà thông minh (Building Management System).
19. Có các phòng họp sang trọng và đại sảnh ấn tượng.
20. Đối với cao ốc có sức chứa từ 250 người trở lên phải có khu vực ăn uống và nghỉ ngơi cho nhân viên hay phải có nhà hàng, quán cà phê, trung tâm thể thao.
21. Khung cửa sổ có chất lượng cao và phải được lắp kính cản tia tử ngoại mặt trời.
22. Tiết kiệm năng lượng hạng A (tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng cao nhất của EU).
20
Cao ốc văn phòng hạng B chỉ cần thỏa mãn 12 tiêu chí trong 22 tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng hạng A là:
1. Giá thuê cao hơn hẳn so với mức giá bình quân của thị trường.
2. Có đội ngũ quản lý cao ốc chuyên nghiệp.
3. Nguyên vật liệu xây dựng cao ốc phải có chất lượng cao.
4. Chiều cao từ sàn đến trần có chiều cao tối thiểu là 2m7.
5. Thiết kế nội thất linh hoạt (dạng “không gian mở”), không cột.
6. Được bảo vệ và giám sát việc ra vào tòa nhà liên tục 24 giờ.
7. Hệ thống thang máy tốc độ cao với thời gian chờ thang tối đa là 30 giây; phải có ít nhất 2 thang máy với tải trọng tối thiểu 6 người.
8. Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyển mạch khi cúp điện.
9. Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20 mét.
10. Có các phòng họp sang trọng và đại sảnh ấn tượng.
b, Tiêu chí phân hạng cao ốc ở Việt Nam
Hiện Colliers Việt Nam áp dụng hệ thống tiêu chuẩn đánh giá của Hội đồng bất động sản Australia và điều chỉnh một số tiêu chuẩn để phù hợp với thị trường Việt Nam, tài liệu này được hội đồng bất động sản quốc tế ghi nhận. Các tiêu chí này được xây dựng dựa trên các phương pháp tìm điểm chuẩn mới trong việc xếp loại các tòa nhà tại Việt Nam. "Nếu Việt Nam có phương pháp đánh giá chuẩn mực sẽ tạo nên sự minh bạch và ổn định thị trường, đồng thời sẽ tạo được niềm tin của khách hàng", ông nói.
Phương pháp phân loại thứ hạng các Tòa nhà hạng A mà Colliers Việt Nam đang áp dụng tại Việt Nam: diện tích sàn lớn hơn 700 m2, diện tích tòa nhà hơn 10.000 m2 với quang cảnh đẹp, có tầm nhìn và ánh sáng tự nhiên, sảnh ấn tượng, thang máy hoàn thiện và chất lượng cao; hệ thống ra vào gần, lối thoát hiểm từng tầng (tối thiểu là 1), đảm bảo 100% điện dự phòng, quản lý và điều hành tòa nhà tại chỗ 15.000 m2, bãi đậu xe: một chỗ đậu xe máy là 19 m2 và xe hơi 170 m2…
Theo gợi ý của Colliers, để xây dựng “tiêu chuẩn Việt Nam” về phân hạng văn phòng cho thuê, trước mắt có thể tham khảo các tiêu chí do các chuyên gia nghiên cứu thị trường đưa ra như vị trí, chất lượng công trình (điều kiện vật chất cung cấp cho khách hàng), tuổi thọ công trình, tiêu chuẩn quản lý và điều kiện để khách hàng tiếp cận toà nhà.
Theo trưởng bộ phận nghiên cứu Công ty Savills chi nhánh TP HCM, Trương An Dương nhận định, nếu đem thông lệ phân loại của quốc tế áp dụng vào Việt Nam thì tại
21
TP HCM chưa có một cao ốc văn phòng nào đạt chuẩn hạng A. Hiện những cao ốc được xếp hạng A đã phần nào mang tính địa phương hóa.
Theo các chuyên gia bất động sản nhận định, muốn có một thị trường văn phòng minh bạch, điều đầu tiên cần phải có trọng tài đứng ra phân hạng cao ốc để tránh tình trạng chủ đầu tư tự phong. Mặt khác, cơ quan chức năng cũng cần nghiên cứu đưa ra các chuẩn phân hạng cao ốc văn phòng phù hợp với thị trường Việt Nam để làm cơ sở xác định đẳng cấp của tòa nhà, giúp khách hàng có cái nhìn rõ hơn về giá trị đích thực của văn phòng họ đang thuê.
Các chuyên gia của Colliers International Việt Nam dẫn chứng, tại TP.HCM có năm công trình được xây dựng trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2006 được coi là tòa nhà hạng A: Diamond Plaza, Saigon Centre, Saigon Tower, The Metropolitan, và Sunwah Tower. 800.000 m2 văn phòng còn lại được coi là hạng B hoặc C. Bên cạnh năm tòa nhà hạng A kể trên, có 5 tòa nhà khác đã và sắp hoàn thành được dự kiến là tòa nhà hạng A:Kumho Asiana Plaza, Trung tâm Vincom, A & B Tower, Bitexco Fianncial Tower, M & C Tower.