Đánh giá tiềm năng phát triển năm 2011

Chương 2: Thực trạng thị trường căn hộ, văn phòng, trung tâm

2.2. Thực trạng thị trường căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại tại TPHCM

2.2.3. Đánh giá tiềm năng phát triển năm 2011

Trải qua một năm 2010 khá buồn tẻ, đặc biệt là hai phân khúc chính là căn hộ cao cấp và văn phòng. Thị trường bất động sản năm 2011 được đánh giá sẽ là một năm phát triển tích cực, có sự cạnh tranh về giá theo hướng giảm. Nhiều chuyên gia cũng kỳ vọng cuộc cạnh tranh này sẽ giúp giá bán bất động sản gần hơn với thu nhập của người dân, qua đó thúc đẩy giao dịch, giúp thị trường thoát khỏi tình trạng trầm lắng như trong suốt thời gian qua.

Xu hướng của thị trường bất động sản trong năm 2011 sẽ tập trung vào loại hình căn hộ tầm trung, bình dân và thị trường 2011 sẽ diễn biến tích cực, người mua sẽ nhiều hơn ở phân khúc này, đây cũng được xem là những đối tượng khách hàng có nhu cầu

33

thực sự. Các dự án đang trong quá trình xây dựng năm 2011 sẽ cung cấp cho thị trường TP HCM thêm 10.000- 15.000 căn hộ, khả năng con số này tiếp tục tăng theo những năm tiếp theo và có giá bình quân từ 12-15 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát của CBRE, lượng căn hộ dự kiến chào bán trong năm 2011 gấp hai lần so với năm 2010, đạt khoảng trên 40 nghìn căn so với hơn 20 nghìn căn của năm ngoái, trong đó hầu hết các phân khúc trung cao cấp đều tăng nguồn cung từ 2 - 5 lần.

Ngoài phân khúc đất, căn hộ để bán, mảng văn phòng cho thuê cũng được dự báo là gặp nhiều khó khăn. Ngày càng nhiều khách thuê tìm kiếm mặt bằng văn phòng cho thuê với mức giá rẻ hơn bao giờ hết.

Theo điều tra của CBRE, tổng diện tích thực thuê mới trong năm 2011 tại Tp.HCM dự kiến sẽ đạt mức cao nhất từ trước đến nay, ở mức hơn 250.000 m2, trong khi diện tích thực thuê mới năm 2010 là 220.124 m2 và tăng gần 50% so với 154.458 m2 của cả năm 2009.

Riêng đối với thị trường căn hộ giá thấp dưới 15 triệu đồng/m2, mặc dù cũng có những khó khăn nhất định, nhưng vẫn sẽ tiếp tục phát triển bởi phân khúc này chủ yếu phục vụ cho nhu cầu mua để ở. Đối tượng mua nhà đã có một sự chuẩn bị về tài chính nhất định, không quá phụ thuộc vào nguồn vốn vay.

Thị trường căn hộ ngoài áp lực nguồn cung từ các dự án mới còn phải tải một lượng hàng hóa lên đến trên 40.000 căn hộ từ các dự án cũ đang có nhu cầu giao dịch lại.

Năm 2011, dự báo thị trường căn hộ sẽ tiếp nhận thêm khoảng 20.000 căn vì đây là năm

"điểm rơi" của rất nhiều dự án. Như vậy, bước vào năm 2011, thị trường căn hộ đang đứng trước áp lực nguồn cung tăng quá mạnh, tổng quỹ căn hộ lưu chuyển trên thị trường có thể vượt con số 70.000 căn

Không chỉ các công ty nước ngoài, hiện nay rất nhiều doanh nghiệp (DN), đặc biệt là các doanh nghiệp trẻ, nhỏ, mới thành lập luôn có xu hướng chọn đặt trụ sở công ty tại

34

các cao ốc văn phòng thay vì thuê nhà dân làm văn phòng như trước đây. Điều này khiến nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt…

Việt Nam gia nhập WTO là một cơ hội rất lớn cho toàn bộ nền kinh tế, kéo theo là dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào VN đang ngày một lớn, đi đôi với nó là sự có mặt ngày càng đông đảo của các doanh nghiệp nước ngoài. Cùng làn sóng đầu tư của các công ty đa quốc gia vào Việt Nam ngày càng nhiều cũng khiến nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt.

Theo báo cáo “tổng quan thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh năm 2010 và xu hướng thị trường năm 2011 của Vietrees” thì phân khúc căn hộ trung bình được các nhà đầu tư hướng tới. Các dự án phân khúc này tập trung ở Quận 7, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân. Với giá mua hợp lý và nguồn cung dồi dào, đây là cơ hội tốt cho người mua sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, sự mở bán ồ ạt cùng với nguồn cung tăng mạnh, sức mua có xu hướng giảm. Cũng chính vì thế mà các sản phẩm mở bán đợt đầu tiên đa phần chỉ thu hút giới đầu tư.

Đối với căn hộ giá bình dân, Vietrees cho biết, phân khúc này vẫn duy trì được sức mua trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Dự báo sẽ còn phát triển mạnh trong nhiều năm sắp tới. Hiện các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang đầu tư loại căn hộ bình dân tại các khu vực Q.12, Bình Chánh, Bình Tân, Thủ Đức.

Khảo sát của VietRees về xu hướng thị trường trong năm 2011 tới cho thấy kênh bất động sản căn hộ giá trung bình vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn cho nhà đầu tư so với kênh chứng khoán, vàng và ngoại tệ và thành lập doanh nghiệp. Thị trường sẽ diễn biến theo hướng tích cực và tốt hơn so với 2010.

Thị trường căn hộ năm 2011 sẽ có sự cạnh tranh mạnh về giá, sẽ có ít nhất một đợt giảm giá căn hộ tiếp theo tuy không giảm nhiều như trước đây; hoặc ít nhất là chủ đầu tư sẽ không tăng giá bán căn hộ nữa để thu hút khách mua.

Nhiều chủ đầu tư bắt đầu đẩy mạnh hơn nữa trong xu hướng phát triển căn hộ giá trung bình tại khu vực ven trung tâm và xa trung tâm.

Theo đánh giá của Savill năm 2011 có thể là một năm lạc quan với sự suy xét thận trọng. Thị trường sẽ ổn định trong 6 tháng đầu năm do thị trường vẫn chờ đợi tín hiệu tốt từ kết quả bầu cử Quốc hội.

Cũng theo nhận đinh của công ty trong năm 2011:

35

- Về nguồn cung:

Số lượng căn hộ dịch vụ hạng C sẽ tăng gần bằng số lượng căn hộ dịch vụ hạng A vào năm 2011 với nhiều dự án boutique mới.

2011 sẽ có thêm 12 dự án mới, với 717 căn hộ DV cho thuê:

Q1/2011 Q2/2011 Q3/2011 Q4/2011

Crescent Residence 2: 71 Mai.Har Land Apartments:

38

Morning Sun 2: 60 IWA Square: 28

Bach Long Apartments: 25

The Vista: 100 649/95 Dien Bien Phu: 24

Saigon City Residence: 16

Thao Dien Xanh:

19

An Phu Plaza: 50 Icon: 186

Fraser Place: 100

Nguồn cung sẽ tăng gấp đôi trong vòng 3 năm tới - Về nhu cầu:

Bước vào năm 2011 tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì cao đạt mức 90%

Nhu cầu lớn với dấu hiệu đầu tiên về việc ngân sách thuê nhà được cải thiện - Về Mức độ cạnh tranh:

Cạnh tranh khốc liệt với thị trường biệt thự và căn hộ muacho- thuê. Tuy nhiên, vì ngân sách thuê đang tăng lên nên vẫn tồn tại nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp.

Theo nhận định của Colliers International nguồn cung văn phòng mới tại TP.HCM sẽ tăng mạnh trong giai đoạn từ 2011 – 2013, trong vòng khoảng 4 năm nữa ước có khoảng 2,7 triệu m2 sàn, trong đó có khoảng 720.000m2 sàn văn phòng hạng A.

Năm 2013 là năm có nguồn cung cao nhất trên 1 triệu m2 sàn khi có nhiều dự án lớn đồng loạt đi vào hoạt động như M&C Tower, Vietcombank, Times Square, SJC Tower,…

Nhìn chung thị trường văn phòng đang có nhiều tín hiệu tịch cực, đang có xu thế đi lên. Do đó, năm 2011 sẽ là giai đoạn dao động nhỏ chứ không lên xuống đỉnh điểm và giá thuê cạnh tranh hơn, chất lượng văn phòng tốt hơn so với hiện tại.

36

Dự đoán giá văn phòng năm 2011 – 2014

37