đất đai ở việt Nam
Giai đoạn trớc năm 1945: Thời kỳ này quyền sở hữu tối cao về ruộng đất thuộc Nhà nớc, đây là quyền lực đặc trng tối cao của các Nhà nớc Phơng Đông. Bên cạnh quyền quản lý lãnh thổ Nhà nớc còn có quyền tối cao đối với toàn bộ đất đai sinh lợi nh một quyền sở hữu. Quyền sở hữu tối cao này không chỉ phản ánh ý nguyện muốn thâu tóm mọi nguồn lợi thu đợc từ đất vào tay Nhà nớc của những ngời cầm quyền mà còn thể hiện vai trò kinh tế của Nhà nớc. Với lý do Nhà nớc là ngời có công trong việc trợ giúp và tổ chức các cuộc khai phá ruộng đất. Do điều kiện đất nớc nằm trong sự kiểm soát của thực dân phong kiến, đất đai chủ yếu tập trung vào tầng lớp địa chủ .. .. Lúc này giá đất đợc thể hiện bằng tiền nhng cũng có khi đợc quy đổi bằng giá trị tài sản hoặc thông qua việc gán nợ của nông dân đối với tầng lớp địa chủ.
Dới thời kỳ nhà Lý, Trần loại sở hữu t nhân đã đợc pháp luật hiện hành công nhận bằng việc ban hành các quy định cụ thể nh một văn khế bán ruộng công, dới đời hậu Lê ruộng đất t hữu dần dần phát triển đến mức lấn át ruộng công, khi thực dân Pháp xâm lợc nớc ta chúng cũng áp đặt phơng thức quản lý đất đai theo kiểu nh ở chính quốc, đó là thừa nhận sở hữu t nhân đất đai và thành lập các văn bằng chứng minh sự sở hữu đó gọi là bằng khoán, từ đây thị trờng đất đai có điều kiện phát triển hơn.
Giai đoạn từ năm 1945-1980: Các hiến pháp năm 1946 và năm 1959 của nớc Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà trong thời kỳ này đã khẳng định có các hình thức sở hữu về đất nh sau:
+ Hình thức sở hữu tập thể + Hình thức sở hữu cá nhân
Trong các hình thức sở hữu trên thì sở hữu Nhà nớc và sở hữu tập thể đợc coi là hình thức sở hữu cơ bản và đợc u tiên. Vì vậy trong thời kỳ này tuy đất đai vẫn đợc pháp luật cho đợc phép trao đổi mua bán, song tính chất hàng hoá của đất đai cũng nh những loại đất đợc phép mua bán bị hạn chế dần theo quá trình công hữu hoá đất đai.
Tóm lại: Do xuất phát từ điều kiện kinh tế-chính trị-xã hội và bỏ qua các tiền đề kinh tế nên Nhà nớc ta trong giai đoạn này, tuy vẫn thừa nhận việc mua bán đất đai, song chủ yếu là các biện pháp hành chính, để tiến hành quản lý cũng nh chuyển dịch đất đai trong nền kinh tế nhằm phục vụ cho các mục đích sử dụng, bỏ qua các biện pháp và đòn bẩy kinh tế dẫn tới hạn chế dần các thuộc tính hàng hoá đất đai, mà đỉnh cao là cùng với việc quốc hũ hoá đất đai trên phạm vi toàn quốc, Hiến pháp 1980 chính thức xoá bỏ tính chất hàng hoá của đất, nghiêm cấm mua bán đất đai.
Giai đoạn 1980-1992 : Đây là giai đoạn mà các quan hệ kinh tế của đất đai phần lớn bị pháp luật triệt tiêu, đất đợc xem là không có giá trị.
Từ năm 1989 kinh tế Việt Nam bắt đầu xu thế ổn định dần và có tăng tr- ởng. Mức tăng trởng GDP bình quân hàng năm ttrong 5 năm (1985-1990) đạt 8,5% cùng sự ổn định và tăng trởng kinh tế là tăng cờng đầu t trong nớc. Đất đai trở thành đối tợng đầu t sinh lợi cao. Việc thay đổi mục đích sử dụng đất bắt đầu nảy sinh cùng với nhu cầu chuyển nhợng quyền sử dụng đất hoặc thuê đất. Các quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất ngày càng phát triển. Trớc khi có Luật đất đai do nhu cầu tự nhiên của cuộc sống việc mua bán nhà diễn ra công khai hoặc ngấm ngầm, mặc dù đấy là thị trờng mang tính chất bất hợp pháp. Mâu thuẫn này đã kiềm chế sự phát triển của thị trờng sử dụng đất, làm cho ngân sách Nhà nớc mất đi một nguồn thu quan trọng, cũng từ đó tạo ra khe hở pháp luật.
Bên cạnh đó do các quy định pháp luật đối với đất đai chỉ thiên về mặt hành chính mà không chú ý đến mặt kinh tế cộng với sự ảnh hởng nặng nề của cơ chế quan liêu bao cấp, các tiêu cực trong việc quản lý, giao cấp đất diễn ra ngày càng nhiều. Tại điều 16 của Luật Đất đai đã quy định việc
chuyển quyền sử dụng đất chỉ thực hiện trong những trờng hợp nông dân ra, vào tập đoàn, Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc khi cá nhân hay tập thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất hoặc khi ngời đợc giao đất đã chết hay chuyển đi nơi khác mà không có ngời tiếp tục sử dụng đất.
Tháng 4/1990 sáu khi Quốc hội ban hành Luật đầu t nớc ngoài tại Việt nam, Bộ tài chính đã có quyết định số 210a/VP ngày 1/4/1990 quy định khung giá cho thuê đối với mặt đất, mặt nớc, mặt biển với các hình thức đầu t nớc ngoài tại Việt nam. Đây là khung giá đầu tiên ở nớc ta. Tuy còn hạn chế, nhiều điểm cha hợp lý song nó đã cung cấp đợc căn cứ pháp lý để quản lý và kiểm tra việc sử dụng đất đai. Nhà nớc cha công nhận quá trình chuyển nhợng đất đai dới bất kỳ hình thức nào, điều đó đã tạo kẽ hở trong việc quản lý đất đai dẫn tới tình trạng mua bán chuyển nhợng đất đai ngầm không thể kiểm soát đợc.
Giai đoạn 1992 đến nay: Hiến pháp năm 1992 đã trở lại thừa nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu, song với điều kiện kinh tế xã hội, chính trị của Việt nam, sở hữu toàn dân về đất đai là tất yếu khách quan và là vấn đề không cần bàn cãi. Vấn đề cốt lõi đợc đặt ra là xây dựng và thực hiện chế độ sở hữu này nh thế nào để đảm bảo mục tiêu đề ra: Đảm bảo công bằng xã hội trên cơ sở quản lý và khai thác tốt nhất những tiềm năng của đất vì mục tiêu Dân giàu nớc mạnh xã hội công bằng văn minh.
Với t cách là một t liệu sản xuất đặc biệt trong nền sản xuất hàng hoá, đất đai không chỉ đơn giản là điều kiện sinh tồn mà còn là yếu tố đầu vào của sản xuất hàng hoá, là điều kiện thực hiện lợi ích kinh tế, đất tham gia quan hệ thị trờng và trở thành hàng hoá đặc biệt, đất tham gia vào thị trờng dới hai góc độ:
* Là địa bàn để sản xuất ra sản phẩm hàng hoá cung cấp cho thị trờng. * Bản thân đất đai trở thành hàng hoá đặc biệt.
Trên cơ sở phân tích, đánh giá các u điểm và hạn chế các giải pháp có tính đến sự tác động trớc mắt và lâu dài, Hiến pháp năm 1992 lại một lần nữa ghi nhận sự tồn tại của nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai, để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất, mở rộng quyền năng cho ngời sử dụng đất,
phát triển các quan hệ đất đai trong điều kiện sản xuất hàng hoá, đa quan hệ đất đai từ quan hệ phân phối hiện vật bớc sang quan hệ giá trị, đất đai trở thành một tài sản có giá (tại điều 12 Luật Đất đai).
Thi hành Luật Đất đai năm 1993 ngày 6/11/1993 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 80/CP về việc quy định khung giá các loại đất. Nội dung của nghị định này chỉ quy định mức giá tối thiểu mà không quy định mức giá tối đa, nên khi triển khai thực hiện thì gặp không ít hạn chế. Vì vậy ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành nghị định số 87/CP về việc ban hành khung giá các loại đất bao gồm cả mức tối thiểu và mức giá tối đa thay thế nghị định 80/CP với mục đích đảm bảo cho Nhà nớc quản lấy đất đai nói chung và giá đất nói riêng sao cho sử dụng đất đem lại hiệu quả cao. Tuy nhiên, giá đất do Nhà nớc quy định thấp hơn nhiều so với giá thực tế. Đây là một trong những điểm hạn chế cơ bản của quy định này.
CHƯƠNG III: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công việc định gia đất đai